摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了較多的并購(gòu)情況，這一情形對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間造成了影響，限制了中小房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)必須在這種情況下進(jìn)行發(fā)展改革，以求在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下獲得良好的發(fā)展空間。本文主要就新收入準(zhǔn)則對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行分析，并且提出中小房地產(chǎn)企業(yè)在新收入準(zhǔn)則背景下的發(fā)展策略，希望能夠?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供有效建議。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則：中小房地產(chǎn)企業(yè)：影響：對(duì)策

一、引言

政府為了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則全面趨同，并且有助于企業(yè)加強(qiáng)合同管理、規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，提升收入信息的質(zhì)量、透明度及可比性，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升，在2017年7月5日頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入》，這一準(zhǔn)則又被稱為新收入準(zhǔn)則。新收入準(zhǔn)則的頒布對(duì)于中國(guó)境內(nèi)的各個(gè)企業(yè)都產(chǎn)生了較大的影響，特別是房地產(chǎn)企業(yè)更是受到了巨大的沖擊。如何在新收入準(zhǔn)則的背景下進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展市場(chǎng)的進(jìn)一步拓展就成了現(xiàn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)亟待考慮的一個(gè)問(wèn)題。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

新收入準(zhǔn)則與舊收入準(zhǔn)則最大的不同就是以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋的銷售時(shí)，一般將房屋的銷售模式分為兩種，分別為期房模式和現(xiàn)房模式。這兩種不同的房屋銷售形式一般都要求業(yè)主交付一定數(shù)額的預(yù)付款，而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)不會(huì)直接將這些預(yù)付款算入在收入中，而是在業(yè)主交付了剩余的房款之后，財(cái)務(wù)人員才會(huì)將其一起算在收入中，這時(shí)就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的房屋稅費(fèi)。而在新的收入準(zhǔn)則中規(guī)定相關(guān)商品控制權(quán)交給業(yè)主之后，確認(rèn)房屋需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)提前，使得房地產(chǎn)企業(yè)需要提前繳納稅款，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)大量的資金外流，極易造成房地產(chǎn)的資金鏈斷裂，產(chǎn)生一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、在新收入準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）調(diào)整商業(yè)戰(zhàn)略，拓寬融資渠道

在現(xiàn)行條件下，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最嚴(yán)重問(wèn)題就是融資困難。為此中小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中必須時(shí)刻了解政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，并且及時(shí)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的形式來(lái)進(jìn)行自身發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，不錯(cuò)過(guò)任何國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的扶持政策。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)也需要及時(shí)地借鑒歐美房地產(chǎn)企業(yè)在新的收入準(zhǔn)則情況下所采取的各種融資方式，以保證自身企業(yè)在新的發(fā)展形勢(shì)下能夠獲得足夠的發(fā)展資金，從而不斷拓展發(fā)展的市場(chǎng)。例如，土地典當(dāng)、租賃權(quán)融資以及過(guò)橋貸款等。中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得足夠的發(fā)展資金，就能夠保證自身具有強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力，進(jìn)而擴(kuò)大自身的發(fā)展市場(chǎng)。

（二）調(diào)整合同條款，規(guī)避收入風(fēng)險(xiǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，一般都會(huì)遵照國(guó)家的法律法規(guī)進(jìn)行相關(guān)合同的制定和簽署。這種房屋建筑合同的簽署對(duì)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)效益、保證中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間有著重要的作用。但是隨著新收入準(zhǔn)則的頒布，中小房地產(chǎn)企業(yè)早先制定的一些合同條款出現(xiàn)了不適宜繼續(xù)進(jìn)行執(zhí)行的可能性。新收入準(zhǔn)則規(guī)定，在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品的控制權(quán)時(shí)，確認(rèn)收入。在滿足一定條件時(shí)，屬于在某一段時(shí)間內(nèi)履行履約義務(wù)，否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)。所以中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在新收入準(zhǔn)則背景下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性的發(fā)展，獲得較廣的發(fā)展空間，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)合同中的一些條款進(jìn)行修改。

（三）加強(qiáng)新收入準(zhǔn)則學(xué)習(xí)，強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)

對(duì)于新收入準(zhǔn)則的頒布，房地產(chǎn)企業(yè)中最應(yīng)當(dāng)做出調(diào)整的就是財(cái)務(wù)人員，因?yàn)檫@些人員主管房地產(chǎn)企業(yè)全部的資金流通，只有財(cái)務(wù)人員對(duì)新收入準(zhǔn)則有一個(gè)較為完整的認(rèn)識(shí)，才能夠保證中小房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)受到新收入準(zhǔn)則的沖擊，降低企業(yè)的發(fā)展損失。而房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員要想進(jìn)行轉(zhuǎn)變，首先需要做的就時(shí)將新收入準(zhǔn)則與舊收入準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)這兩者之間的區(qū)別之處，并及時(shí)的根據(jù)兩者的不同進(jìn)行財(cái)務(wù)處理方案的轉(zhuǎn)變。其次，財(cái)務(wù)人員也需要依據(jù)新收入準(zhǔn)則進(jìn)行財(cái)務(wù)流程的優(yōu)化與完善，保證新的財(cái)務(wù)流程能夠提高財(cái)務(wù)人員的賬務(wù)處理效率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要在新的背景下，不定期地組織財(cái)務(wù)管理員工進(jìn)行財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)，以便于能夠不斷提升財(cái)務(wù)人員的管理能力與辦事效率。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，升級(jí)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展時(shí)，能否在新的環(huán)境中占據(jù)充足的發(fā)展市場(chǎng)，進(jìn)而贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利，最關(guān)鍵因素是是否具有充足現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)只有在發(fā)展中具有雄厚的資金支持，才能夠在短期內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展，增加效益的獲取。而要想保證資金的有效流通，企業(yè)就需要更完善的財(cái)務(wù)管理及信息系統(tǒng)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理上，將新的財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)則作為管理的一個(gè)準(zhǔn)繩，一切財(cái)務(wù)信息的運(yùn)轉(zhuǎn)都需要嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行。同時(shí)企業(yè)需要調(diào)整收入及涉稅變動(dòng)等項(xiàng)目，如稅收籌劃、投融資項(xiàng)目的管理決策、調(diào)整商業(yè)模式及合同條款，以保證達(dá)到或者維持特定的收入水平，保證企業(yè)資金的穩(wěn)定運(yùn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于新收入準(zhǔn)則的頒布，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)地針對(duì)其中有關(guān)規(guī)定進(jìn)行商業(yè)發(fā)展目標(biāo)的制定，確保企業(yè)能夠利用新收入準(zhǔn)則頒布的機(jī)遇擴(kuò)大發(fā)展市場(chǎng)，贏得較高發(fā)展效益。此外，中小房地產(chǎn)商也需要及時(shí)地對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，保證財(cái)務(wù)人員能夠應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則背景下的融資及管理形式變化。

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作者簡(jiǎn)介：

魏清蓉，貴州麒龍房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，貴州貴陽(yáng)。