試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各階段的橫務(wù)籌劃

摘要：作為高風(fēng)險(xiǎn)、高投入行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中存在較大比重的稅收成本。也正因如此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的高質(zhì)量開展，實(shí)現(xiàn)對稅收成本的降低儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要關(guān)注點(diǎn)。而要想保障稅務(wù)籌劃滿足實(shí)際地產(chǎn)開發(fā)需求，必須基于對當(dāng)前稅收政策的明確，通過對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，來實(shí)現(xiàn)稅收成本的降低?；诖?，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)：稅務(wù)籌劃：各個(gè)階段：稅收成本

基于我國建筑行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)邁入全新發(fā)展階段，而當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈程度也呈現(xiàn)出不斷增大的趨勢。而在國家地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在降低房價(jià)的同時(shí)進(jìn)行獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益，就需重視對成本的降低，通過對稅收籌劃的開展來幫助企業(yè)減少投資成本，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。也正因如此，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的研究具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、稅務(wù)籌劃開展的必要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃的重要性，可以從以下幾個(gè)方面做出總結(jié)。1.針對稅款繳納而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展過程中，企業(yè)需要投入大量的資金，這也就導(dǎo)致稅款繳納金額也相對龐大。縱觀現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開展，其中稅款繳納金額已經(jīng)占據(jù)房地產(chǎn)營銷額的20%以上。也正因如此，稅務(wù)籌劃的開展至關(guān)重要。2.針對稅種而言，針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，整個(gè)過程中涉及諸多稅種和稅費(fèi)，具體包括契稅、營業(yè)稅、教育附加費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、土地增值稅、車船稅。3.針對稅收政策而言?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)其周期冗長，需要幾年甚至幾十年不等。所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇采取預(yù)售制的方式進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，而相關(guān)稅務(wù)部門則采取預(yù)征制進(jìn)行稅費(fèi)的收取。所以企業(yè)會(huì)對相關(guān)企業(yè)所得稅與土地增值稅進(jìn)行預(yù)繳。此外，在“營改增”的背景下，企業(yè)增值稅的繳納，需要按照3%預(yù)征率進(jìn)行繳納，而其中涉及清算內(nèi)容。所以，企業(yè)針對稅務(wù)籌劃的開展至關(guān)重要。

二、各個(gè)階段稅收籌劃開展設(shè)計(jì)

（一）決策階段

稅收籌劃工作的開展屬于事前行為，而縱觀現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，存在未對稅收、資金、資源配置等方面進(jìn)行合理規(guī)劃的情況，并且其項(xiàng)目計(jì)劃的制定缺少相關(guān)財(cái)務(wù)人員的參與。而財(cái)務(wù)人員僅是在項(xiàng)目決策制定后，依據(jù)決策內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況開展稅收籌劃，這就導(dǎo)致其稅收籌劃的開展存在較大的限制，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃空間也不斷減少。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重在項(xiàng)目決策階段開展高效的稅收籌劃。企業(yè)可以結(jié)合以下方面開展稅收籌劃。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及契稅、增值稅以及土地增值稅，而房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)自身實(shí)際情況，選擇合適的開發(fā)方式，具體包括自建、合作建房以及代建模式。針對自建模式而言，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完畢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將建設(shè)完畢的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購買者，或者是留待自用。而依據(jù)法律規(guī)定，此模式下房產(chǎn)的營銷需要包括土地增值稅、契稅以及增值稅。針對代建模式而言，則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于代建角色，在項(xiàng)目建設(shè)過程中僅收取相關(guān)代建費(fèi)用，而并不涉及對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。而在此模式下，代建費(fèi)屬于勞務(wù)費(fèi)范疇，所以稅收收取主要以增值稅為主。并且代建模式不存在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并且不存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以房地產(chǎn)企業(yè)無須進(jìn)行契稅和土地增值稅的轉(zhuǎn)讓，可以實(shí)現(xiàn)對稅費(fèi)的有效降低。針對合作建房而言，是指多家房地產(chǎn)企業(yè)合作建房的模式，通常情況下是一家企業(yè)具備資金，而另一家企業(yè)則擁有土地，通過合作建房模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。而該模式的應(yīng)用還具體分為兩種方式：第一種合作模式為物物交換，是指提供土地的企業(yè)要想進(jìn)行房地產(chǎn)的換取和營銷，需要使用土地?fù)Q取，并且在“營改增”的背景下，企業(yè)需要進(jìn)行土地增值稅的繳納，而出資企業(yè)則需進(jìn)行增值稅的繳納。第二種則是創(chuàng)建新公司，其創(chuàng)建方式為投資入股，此方式的應(yīng)用可以起到雙方企業(yè)共同承擔(dān)資金和風(fēng)險(xiǎn)的目的。而按照稅法規(guī)定，此模式下出資方僅需按照房地產(chǎn)銷售總額進(jìn)行相應(yīng)增值稅的繳納，而土地方則無須納稅。所以，針對項(xiàng)目決策階段稅務(wù)籌劃的開展，應(yīng)側(cè)重對開發(fā)方式的合理選擇。

（二）開發(fā)階段

不同籌資方式會(huì)對企業(yè)稅費(fèi)的繳納產(chǎn)生一定的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)其中涉及龐大的資金量。所以，在通常情況下，企業(yè)資金籌集主要分為債務(wù)性資金和權(quán)益性資金，所以不同的籌資方式，會(huì)對企業(yè)納稅造成不同程度的影響，所以需要在開發(fā)階段稅收籌劃階段進(jìn)行籌資方式的合理選擇。

另外，企業(yè)負(fù)債規(guī)模在不同程度上也會(huì)對企業(yè)納稅造成一定的影響。企業(yè)需要明確，并不是企業(yè)負(fù)債規(guī)模越大，就代表著企業(yè)股東會(huì)獲取更高效，因?yàn)樨?fù)債規(guī)模的增大會(huì)導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成本與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出不斷提升的趨勢。所以，針對納稅籌劃的開展，企業(yè)需要秉承著整體利益的原則，對負(fù)債融資進(jìn)行合理控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)負(fù)債而形成的節(jié)稅效應(yīng)。

此外，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，土地增值稅占據(jù)較大的占比，并且針對土地增值稅的收取，如若其增值額不斷提高，那么增值稅的稅率也會(huì)不斷提升。所以企業(yè)在稅收籌劃過程中必須進(jìn)行土地增值稅稅額的控制。而受到房地產(chǎn)開發(fā)過程中債務(wù)酬金較為龐大因素的影響，所以企業(yè)所產(chǎn)生的利息費(fèi)用也相對較高。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對利息費(fèi)用的合理控制來是實(shí)現(xiàn)對納稅的有效籌劃。

（三）銷售階段

在“營改增”背景下，其計(jì)稅方法、計(jì)稅依據(jù)以及方法都與營業(yè)稅存在較大的差異。而房地產(chǎn)在具體稅費(fèi)繳納過程中，其增值稅的繳納，采取抵扣制度，所以要想實(shí)現(xiàn)對增值稅稅額的降低，其中進(jìn)項(xiàng)稅稅額起到至關(guān)重要的作用。基于此，企業(yè)可以結(jié)合以下幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)對銷售階段納稅籌劃的高質(zhì)量開展。

1.注重對發(fā)票管理強(qiáng)化

房地產(chǎn)企業(yè)需要明確，要想實(shí)現(xiàn)對進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，需要在勞務(wù)獲取、商品購買等方面，取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票。營業(yè)稅實(shí)施時(shí)，其主要稅收關(guān)鍵點(diǎn)在于營業(yè)額，所以大部分企業(yè)針對商品以及勞務(wù)的獲取，其中發(fā)票的管理并沒有受到過多的重視，再加上對成本的考慮，所以大部分企業(yè)會(huì)選擇從小規(guī)模企業(yè)進(jìn)行商品和勞務(wù)的獲取。而“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重對增值稅專用發(fā)票的獲取，注重對供貨商和勞務(wù)商的選擇，必須確保其賣方能夠開具正規(guī)增值稅發(fā)票后方可繼續(xù)開展合作。

2.注重精品房裝修比例的擴(kuò)大

在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)針對精品房的裝修，起重索涉及的勞務(wù)費(fèi)用、商品費(fèi)用以及固定資源都可以利用正規(guī)的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。所以，企業(yè)可以依據(jù)自身發(fā)展實(shí)際情況，通過對精品房裝修比例的擴(kuò)大，來起到節(jié)稅的目的。

3.注重促銷活動(dòng)的籌劃

現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷售過程中，企業(yè)常用促銷手段包括折扣銷售。而現(xiàn)階段我國稅法規(guī)定，增值稅計(jì)算過程中如若采取折扣銷售，那么其稅額的確定與銷售額之間存在較大關(guān)聯(lián)?；诖?，企業(yè)在折扣銷售過程中，必須將房地產(chǎn)的折扣額與銷售額開具在同一張發(fā)票，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對稅費(fèi)的節(jié)省。與此同時(shí)，企業(yè)可以采取買房贈(zèng)物的銷售模式，在具體銷售過程中通過對客戶贈(zèng)送家具、家電或者是免物業(yè)費(fèi)的形式進(jìn)行銷售。因?yàn)槠髽I(yè)所贈(zèng)送物品也會(huì)納入增值稅中，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)納稅成本的降低。

三、結(jié)束語

總而言之，作為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中的重要組成，稅收成本直接影響到企業(yè)的投入成本，關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。所以，在“營改增”的背景下，如何進(jìn)行納稅籌劃的高質(zhì)量開展，儼然成為企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。所以現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)針對相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要注重對全過程進(jìn)行稅收籌劃，進(jìn)而起到節(jié)稅的作用，幫助企業(yè)降低投入成本?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行稅收籌劃的重要性，結(jié)合對各個(gè)階段稅收籌劃的科學(xué)設(shè)計(jì)，幫助企業(yè)降低各個(gè)階段所繳納的稅費(fèi)，進(jìn)而降低企業(yè)資金投入，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡介：

顧燕，南通市崇川文化旅游發(fā)展有限公司，江蘇南通。