王小蘭?湯敏

摘要：隨著社會的發(fā)展，我國的物業(yè)管理領(lǐng)域的發(fā)展也有了進(jìn)步。我國物業(yè)管理行業(yè)最早出現(xiàn)在深圳，其出現(xiàn)的初期主要是作為房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的客戶提供購房后的一系列服務(wù)。經(jīng)過一段時間的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)成為一個具有朝氣和活力的新興行業(yè)，在服務(wù)業(yè)中的占比逐漸增多，成為人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚慕M成部分。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理行業(yè);發(fā)展機(jī)遇;發(fā)展創(chuàng)新

一、引言

對于物業(yè)管理工作而言，智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)已成為現(xiàn)階段社會信息系統(tǒng)中必不可少的一部分，且在社區(qū)智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理中起著非常關(guān)鍵的作用，該系統(tǒng)能夠使用戶更加快速和便捷地查詢相關(guān)物業(yè)信息，也能夠有效提升物業(yè)管理人員的工作效率及服務(wù)質(zhì)量。一直以來，人們沿用傳統(tǒng)的人工管理方式，通過檔案方式來存儲社區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理工作人員的信息，這種管理方式存在諸多的隱患與弊端，極易出現(xiàn)人為失誤，且物業(yè)管理人員的查詢效率比較低，無法及時處理各種物業(yè)信息。基于此，社區(qū)需要對智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)，有機(jī)連接其社區(qū)住宅、業(yè)主及物業(yè)管理人員，并更好地滿足用戶的智能需求，提升物業(yè)管理人員的管理水平與工作效率，為大眾提供更加安全和舒適的居住環(huán)境。

二、物業(yè)管理中存在的主要問題

（一）在物業(yè)管理企業(yè)方面

一是物業(yè)管理企業(yè)對自身定位和服務(wù)理念不夠明確。一些物業(yè)管理企業(yè)自身體制不夠完善，運(yùn)營不夠成熟，仍然采用傳統(tǒng)的“重管理輕服務(wù)”模式，缺乏主動為業(yè)主服務(wù)的意識。物業(yè)管理企業(yè)因過分考慮經(jīng)營成本導(dǎo)致服務(wù)不到位，服務(wù)不滿意、服務(wù)不貼心而引發(fā)與業(yè)主之間的糾紛，業(yè)主不滿意的呼聲日益增多。二是內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂和經(jīng)營不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)混亂，職能劃分不明確，經(jīng)營上存在任意收費(fèi)的問題，物業(yè)管理企業(yè)多以眼前利益為主，不考慮長遠(yuǎn)發(fā)展的問題。三是物業(yè)管理人員設(shè)置不合理且人員素質(zhì)不高。缺乏優(yōu)秀物業(yè)管理專業(yè)人員，使得物業(yè)管理企業(yè)不能解決內(nèi)部的管理問題。

（二）在小區(qū)業(yè)主方面

一是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，部分業(yè)主仍受傳統(tǒng)觀念影響難以接受這種有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)模式，業(yè)主缺乏對物業(yè)管理企業(yè)的了解，簡單地認(rèn)為物業(yè)企業(yè)就只是簡單的提供服務(wù)，對自己的權(quán)利與義務(wù)認(rèn)識不夠清晰，出現(xiàn)物業(yè)管理的業(yè)主參與度低、拖欠物業(yè)費(fèi)以及其他糾紛等情況。二是業(yè)主委員會職能亂用，專項(xiàng)資金管理與使用不精細(xì)、不嚴(yán)格，無法保證業(yè)主的切身利益。

（三）在政府及相關(guān)組織支撐方面

一是物業(yè)管理方面的相關(guān)法律、法規(guī)、體系不完善，法律普及率低，業(yè)主對相關(guān)法律的認(rèn)知度低，執(zhí)行力度低下。二是市場監(jiān)管機(jī)制不完善，管理監(jiān)管體制不完善導(dǎo)致物業(yè)管理相關(guān)問題頻發(fā)。三是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的問題。部分開發(fā)商為了降低成本，在建筑或基礎(chǔ)設(shè)施等方面設(shè)計(jì)或建筑的產(chǎn)品不夠完善，大量的遺留問題也是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛的重要原因之一。

三、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展創(chuàng)新

（一）健全集中化購銷采購機(jī)制、集中核算機(jī)制

針對物業(yè)管理公司的固定費(fèi)用和日常核算工作，公司需要健全集中化購銷采購機(jī)制和集中核算機(jī)制，從而保障稅負(fù)成本的降低、財(cái)務(wù)核算效率的提升。具體而言，需要關(guān)注兩方面內(nèi)容：一是健全集中化購銷采購機(jī)制。這需要公司明確具備統(tǒng)一需求的成本項(xiàng)目，包括辦公用品、各類材料消耗品等等，同時以定點(diǎn)配送作為合同約定內(nèi)容，進(jìn)而發(fā)揮出規(guī)?；?、集中化購銷采購模式的效益，最終爭取到額度足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額，也就是為公司進(jìn)一步降低稅負(fù)做貢獻(xiàn)。二是健全財(cái)務(wù)核算輔助報(bào)表的設(shè)計(jì)。由于增值稅屬于價(jià)外稅，公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的過程中難免會出現(xiàn)核算失誤，繼而增大報(bào)稅違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)，因而公司需要完善和設(shè)計(jì)增值稅口徑下的輔助財(cái)務(wù)報(bào)表，包括進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額、合同增值額等內(nèi)容都需要納入輔助報(bào)表體系，從而提升公司財(cái)務(wù)核算、稅金核算的效率。

（二）智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建流程

1、分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與可行性報(bào)告，對系統(tǒng)中具有的問題和需符合的條件進(jìn)行明確，從而找出該系統(tǒng)應(yīng)具備的功能，明確通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)性能、硬件技術(shù)性能、軟件技術(shù)性能、通信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行環(huán)境的實(shí)際指標(biāo)，然后，對這一系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定性要求與安全保密級別進(jìn)行充分考慮，全面且細(xì)致地規(guī)定用戶界面與等級，提前預(yù)留出系統(tǒng)擴(kuò)充的空間與修改的余地，對開發(fā)進(jìn)行恰當(dāng)控制;2、立足于數(shù)據(jù)流和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，反復(fù)修改已形成的系統(tǒng)功能，使之得以進(jìn)一步細(xì)化，對系統(tǒng)需求說明模型進(jìn)行構(gòu)建，不斷完善系統(tǒng)開戶方案。

（三）加強(qiáng)管理

物業(yè)管理工作涉及很多方面，具有較強(qiáng)的綜合性。在開展管理工作的過程中，相關(guān)人員需要與政府、物業(yè)管理行政主管部門、供暖公司、電信公司、稅務(wù)局、煤氣公司、供電企業(yè)、環(huán)衛(wèi)部門、公安部門等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，以便能夠正常地為業(yè)主提供服務(wù)。因此，相關(guān)部門需要不斷對物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，避免在溝通的過程中產(chǎn)生不必要的問題。同時，相關(guān)部門應(yīng)該在物業(yè)管理的過程中充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，加強(qiáng)對行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。除此之外，相關(guān)部門應(yīng)該對業(yè)主委員會進(jìn)行正確的引導(dǎo)，使其在進(jìn)行決策的過程中能夠尊重全體業(yè)主的意見，并根據(jù)相關(guān)的規(guī)章制度做出決定，促進(jìn)物業(yè)管理的穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，為能夠滿足用戶的更高需求，使之能夠在激烈的行業(yè)競爭中脫穎而出，獲得更多的效益，其必須重視智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)，為用戶提供更加便捷、智能的物業(yè)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王學(xué)習(xí).內(nèi)外兼修 革故鼎新——新時期物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

思考[J].中國物業(yè)管理，2019（07）：32-33.

[2]沈建忠.把握時代機(jī)遇，推動物業(yè)管理轉(zhuǎn)型發(fā)展[J].中國物業(yè)

管理，2016（03）：2.

作者簡介：王小蘭，成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院;湯敏，成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院。