房地產(chǎn)市場調(diào)查人員職業(yè)能力體系構(gòu)建研究

楊燕

摘 要：房地產(chǎn)市場調(diào)查人員是調(diào)查工作的主體，基于對職業(yè)能力層次的探討和房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的組成、能力要求、職業(yè)規(guī)劃等方面的研究，構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的職業(yè)能力三級指標(biāo)體系，從而進(jìn)一步為更好地培養(yǎng)房地產(chǎn)市場調(diào)查人員提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場調(diào)查;職業(yè)能力

中圖分類號：F24 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.27.043

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，每個項(xiàng)目的開發(fā)需要大量資金運(yùn)作，而項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作基于對整體市場環(huán)境、消費(fèi)者需求、競爭狀況、營銷因素等多方面因素的調(diào)查的基礎(chǔ)上，良好的市場調(diào)查工作有利于企業(yè)正確認(rèn)識市場狀況，發(fā)現(xiàn)可行的市場機(jī)會，并為企業(yè)制定決策提供重要依據(jù)。而房地產(chǎn)市場調(diào)查的主體是市場調(diào)查人員，人員的工作成果直接影響調(diào)查結(jié)論的準(zhǔn)確性，調(diào)查質(zhì)量關(guān)系到調(diào)查工作的成敗，因此房地產(chǎn)市場調(diào)查行業(yè)需要專業(yè)的市場調(diào)查人員，而職業(yè)能力體系的構(gòu)建對于培養(yǎng)專業(yè)的調(diào)查人員具有至關(guān)重要的作用，也對進(jìn)一步提高調(diào)查質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。

1 職業(yè)能力的概念

職業(yè)能力是指員工從事某種職業(yè)的多種能力的綜合，在具體的工作崗位和職業(yè)情境中，將人們所具有的知識、技能和工作態(tài)度進(jìn)行類化、遷移與整合，完成崗位特定的職業(yè)任務(wù)目標(biāo)。職業(yè)能力包含三個層次：第一是一般能力，即一般的學(xué)習(xí)能力、計算機(jī)運(yùn)用能力等基礎(chǔ)任職資格;第二是專業(yè)能力，即任職某一崗位所需要具備的專業(yè)知識和技能;第三是綜合能力，即引導(dǎo)個體在某一職業(yè)領(lǐng)域走向成功所需要具備的能力。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的職業(yè)能力體系

房地產(chǎn)市場調(diào)查人員是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的主體，根據(jù)對市場調(diào)查機(jī)構(gòu)的研究，市場調(diào)查人員包括調(diào)查員、資料員、督導(dǎo)、研究人員、管理人員等。

在人員組成方面，處于基層的人員包括調(diào)查員、資料員等，比如調(diào)查人員的工作就是采集資料，對指定的被調(diào)查者進(jìn)行調(diào)查訪問，獲取原始數(shù)據(jù)資料，調(diào)查人員的任職要求不高，具備基礎(chǔ)的通識能力就能勝任，所以在校大學(xué)生也常作為兼職調(diào)查人員，而沒有要求其專業(yè)知識和技能。

根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的職業(yè)生涯進(jìn)階來看，基層人員未來可能勝任督導(dǎo)、研究人員乃至管理人員的職位。督導(dǎo)往往是調(diào)查員的管理者，負(fù)責(zé)調(diào)查人員的招聘、培訓(xùn)，以及對調(diào)查員的具體工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，因此需要豐富的市場調(diào)查經(jīng)驗(yàn)。而研究人員需要具備各學(xué)科專業(yè)知識，能夠擬定調(diào)查方案，能夠進(jìn)行市場調(diào)查工作的具體運(yùn)作以及數(shù)據(jù)處理，后期還需要撰寫市場調(diào)查報告以及向客戶進(jìn)行詳細(xì)匯報。管理人員的職責(zé)是組織整個市場調(diào)查流程和運(yùn)作，協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)和部門之間的關(guān)系，制定機(jī)構(gòu)的管理規(guī)則和人員職責(zé)，管理人員是整個市場調(diào)查工作的統(tǒng)領(lǐng)者。

由基層的調(diào)查員、資料員進(jìn)階成為督導(dǎo)、研究人員乃至管理者，對房地產(chǎn)市場調(diào)查人員提出了更嚴(yán)格的要求，需要他們進(jìn)一步增強(qiáng)第二三層次的職業(yè)能力，這樣職業(yè)生涯就能得到可持續(xù)的發(fā)展。由此我們構(gòu)建了房地產(chǎn)市場調(diào)查人員職業(yè)能力三級指標(biāo)體系。

從第一層的職業(yè)能力構(gòu)建來看，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所需要具備一些通識能力，包括：（1）基本要求：作為調(diào)查人員要有基本的口頭表達(dá)和書面表達(dá)能力，能夠熟練運(yùn)用計算機(jī)。（2）身體素質(zhì)要求：市場調(diào)查在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查時，需要大量走訪，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目踩盤，這就要求房地產(chǎn)市場調(diào)查人員要有過硬的身體素質(zhì)。（3）性格和心理素質(zhì)要求：房地產(chǎn)市場調(diào)查需要面對消費(fèi)者和競爭者，因此需要具備待人接物的基本能力、開朗大方的性格，和勇于面對挫折的心理素質(zhì)。（4）職業(yè)道德要求：任何工作都要求具備較強(qiáng)的責(zé)任感和事業(yè)心，端正的工作態(tài)度和工作作風(fēng)，而房地產(chǎn)市場調(diào)查人員除了具備基本職業(yè)道德，在充分認(rèn)識到市場調(diào)查的重要性上，還需要做到實(shí)事求是，站在客觀公正的角度，保證市場調(diào)查的信息真實(shí)性，杜絕一切弄虛作假的行為。

從第二層的職業(yè)能力構(gòu)建來看，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所需要具備專業(yè)的知識和技能：（1）房地產(chǎn)專業(yè)知識，包含房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論、房地產(chǎn)制度和政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)規(guī)劃等方面知識，從基礎(chǔ)上理解進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性，和房地產(chǎn)各行業(yè)的操作流程。（2）市場調(diào)查的基礎(chǔ)知識和技能，包含市場調(diào)查的原理、市場調(diào)查方案設(shè)計、市場調(diào)查內(nèi)容、市場調(diào)查方法、市場調(diào)查資料的信息處理技術(shù)和分析技術(shù)、市場調(diào)查報告的寫作技巧等。（3）還有統(tǒng)計學(xué)的知識，在房地產(chǎn)市場調(diào)查工作中，需要運(yùn)用大量的統(tǒng)計學(xué)知識，對調(diào)查資料進(jìn)行分析;此外市場營銷學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科理論體系也需要有所涉獵。（4）具備市場調(diào)查資料搜集的能力，要能全面、準(zhǔn)確、及時的收集一切和調(diào)查目的相關(guān)的資料。

從第三層次的職業(yè)能力構(gòu)建來看，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員需要更豐富的綜合素質(zhì)：（1）較強(qiáng)的分析研究能力。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員進(jìn)行調(diào)查的目的是為了解決一定的現(xiàn)實(shí)問題，要善于從眾多繁雜的調(diào)查資料中挖掘有用信息，并能由表及里、去偽存真的進(jìn)行定性和定量分析，并能夠就現(xiàn)有資料分析未來趨勢，幫助決策者對市場需求和市場狀況做出理性判斷。（2）創(chuàng)新能力。市場競爭需要以新制勝，能夠掌握新的消費(fèi)動向就可能占據(jù)有利市場地位，掌握新的競爭形勢也能在市場中獲取先機(jī)，因此房地產(chǎn)市場調(diào)查強(qiáng)調(diào)時效性，同時也要善于創(chuàng)新，開拓豐富的信息資源，創(chuàng)新市場調(diào)查方法和技巧，從而取得第一手資料。（3）持續(xù)學(xué)習(xí)能力。房地產(chǎn)市場調(diào)查需要多學(xué)科的綜合理論知識，需要調(diào)查人員不斷學(xué)習(xí)新知識、新領(lǐng)域、新方法，并可以通過學(xué)習(xí)提升自身能力，為職業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（4）社交能力。社會能力要求調(diào)查人員具備團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力、人際交往和善于溝通的能力。房地產(chǎn)市場調(diào)查工作非一己之力能夠完成，這就要求調(diào)查人員能夠協(xié)同他人共同完成工作，遇到問題能夠保持良好有效溝通，并且善于同房地產(chǎn)各行業(yè)人士交往，獲取多渠道信息，在社會交往過程中了解房地產(chǎn)市場動態(tài)信息。

3 基于職業(yè)能力體系的房地產(chǎn)市場調(diào)查人員培訓(xùn)

為了更好地開展房地產(chǎn)市場調(diào)查工作，提升調(diào)查質(zhì)量，幫助房地產(chǎn)市場調(diào)查人員得到能力的提升和職業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，有必要對其開展培訓(xùn)。

3.1 培訓(xùn)內(nèi)容

為了更好地開展培訓(xùn)工作，要對房地產(chǎn)市場調(diào)查人員進(jìn)行初步了解，摸清他們的職業(yè)目標(biāo)方向和自身實(shí)際情況，按照不同層次的發(fā)展目標(biāo)，合理制定培訓(xùn)內(nèi)容。根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查人員組成情況來看，可以按照入門級培訓(xùn)—提升級培訓(xùn)—綜合級培訓(xùn)，根據(jù)職業(yè)能力三級指標(biāo)體系，分別開展不同培訓(xùn)內(nèi)容。值得指出的是，培訓(xùn)還要緊密圍繞房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，培訓(xùn)內(nèi)容要注意保持時效性，以及強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德的重要性。

3.2 培訓(xùn)方法

第一，培訓(xùn)最常見的方法是知識講授，邀請房地產(chǎn)市場調(diào)查機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人、各大院校房地產(chǎn)專業(yè)的專家等對市場調(diào)查的基礎(chǔ)理論和技能進(jìn)行講解，這種方法針對性強(qiáng)，并且講求實(shí)效。第二，以老帶新的方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查工作是一個理論和實(shí)踐同樣重要的工作，因此可以由有一定理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員，對新接觸調(diào)查工作的人員進(jìn)行傳—幫—帶，使新手盡快熟悉調(diào)查工作流程，同時在實(shí)踐過程中調(diào)查技巧能得以傳遞。第三，由模擬訓(xùn)練到實(shí)習(xí)演練的方法。模擬訓(xùn)練是人為的創(chuàng)造一個調(diào)查主題，由培訓(xùn)者和受訓(xùn)者或受訓(xùn)者之間相互進(jìn)行角色扮演，通過模擬調(diào)查，完成某一項(xiàng)目的任務(wù)，模擬訓(xùn)練的關(guān)鍵點(diǎn)是要由培訓(xùn)者把調(diào)查過程中可能會遭遇的難題展示出來，讓受訓(xùn)者身臨其境的感知困難，并做出判斷和解決問題，這樣才能讓受訓(xùn)者得到更深層次的鍛煉，豐富調(diào)查經(jīng)驗(yàn)。而實(shí)習(xí)演練，就是讓受訓(xùn)者接受真實(shí)調(diào)查任務(wù)，從一個小的調(diào)查目的出發(fā)，通過自身調(diào)查，讓受訓(xùn)者將理論和實(shí)踐相結(jié)合，培養(yǎng)其綜合調(diào)查能力。值得注意，培訓(xùn)時，要將多種方法綜合起來，打破單一培訓(xùn)模式，豐富培訓(xùn)手段。

3.3 培訓(xùn)評價

基于房地產(chǎn)市場調(diào)查職業(yè)能力三級指標(biāo)體系，培訓(xùn)評價也應(yīng)該多層次性、多樣化、科學(xué)化。重點(diǎn)可以通過房地產(chǎn)市場調(diào)查人員在市場調(diào)查操作過程中的反應(yīng)、行為、調(diào)查效果進(jìn)行展開。同時，還可以采用受訓(xùn)者互評、專家點(diǎn)評等方式，幫助市場調(diào)查人員充分了解自己能力的欠缺之處，并在今后的培訓(xùn)和實(shí)際市場調(diào)查工作中加以規(guī)避，從而不斷進(jìn)步。

綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員職業(yè)能力是綜合的、多樣性的，個人職業(yè)能力的發(fā)展應(yīng)涵蓋在早期學(xué)校學(xué)習(xí)階段的初始積累，市場調(diào)查不同崗位的學(xué)習(xí)和多次積累過程。而我們必須重視房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的職業(yè)能力培養(yǎng)，這樣我們才能有更多的專業(yè)人才投身該行業(yè)的工作中。人才是市場調(diào)查工作的基礎(chǔ)和生命線，有了專業(yè)人才，才有了專業(yè)的市場調(diào)查工作，才會有專業(yè)的市場調(diào)查結(jié)論，才更有利于指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)做出正確的決策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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