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      取得辦公房產(chǎn)相關的納稅籌劃分析

      2019-11-07 04:50:02何丹丹
      財會學習 2019年28期
      關鍵詞:租賃投資稅收籌劃

      何丹丹

      摘要:企業(yè)要開展生產(chǎn)經(jīng)營活動,需要一個相對固定的辦公場所,而這個場所可以是企業(yè)租賃的,也可以是企業(yè)購買的,也可以是股東直接房產(chǎn)投資入股的。本文對這種復雜情況下的稅收政策進行了詳細分析,提供了合理建議。

      關鍵詞:辦公房產(chǎn);租賃;購置;投資;稅收籌劃

      一、稅收籌劃背景分析

      首先,不同的辦公房產(chǎn)取得方式所涉及的稅種是不一樣的。會涉及的主要稅種有:增值稅及附加、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、契稅、企業(yè)所得稅。

      其次,同一稅種在不同的情況下所涉及的稅率以及計稅方式也不盡相同。比如:租房合同和購房合同的印花稅稅率是不同的。從租計征和從價計征的房產(chǎn)稅稅率也是不同的。

      再次,不同稅種在不同時期針對不同細分的征稅對象會有不同的優(yōu)惠政策。比如:2019年新政:小規(guī)模納稅人月銷售額未超過10萬元的,免征增值稅。

      最后,企業(yè)購置或接受投資等情形,與稅收統(tǒng)籌相關的稅和費不僅僅要考慮交易當時發(fā)生的稅費,還需要統(tǒng)籌考慮企業(yè)取得房產(chǎn)后會影響到的稅費。比如:折舊、房產(chǎn)稅以及折舊、房產(chǎn)稅影響的企業(yè)所得稅等。

      以上所有信息我們需要綜合考慮,最后統(tǒng)籌稅收成本。

      二、涉及的稅收政策

      (一)增值稅及附加

      國家稅務總局公告2016年第16號《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第四條(二)“其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)按照5%的征收率計算應納稅額”。

      近期新政:國家稅務總局公告2019年第4號中第四條明確:《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人,采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入,分攤后的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。

      個人轉讓非住房類不動產(chǎn)(商鋪、寫字樓、車庫、土地),能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證,以差額征稅,否則應以全額計征增值稅。

      營改增后,財稅[2016]36號第十條規(guī)定:以房產(chǎn)投資入股行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟利益”,屬于銷售不動產(chǎn)行為,應繳納增值稅。

      (二)印花稅

      《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定租賃房屋所簽訂的財產(chǎn)租賃合同適用0.1%印花稅稅率。房產(chǎn)轉讓合同應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目,按0.05%的稅率貼花完稅。增值稅單獨記載的,按不含稅價計征印花稅。

      (三)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

      《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定,房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。

      城鎮(zhèn)土地使用稅按房產(chǎn)實際占用的土地面積,向土地使用人每年定額征收,分別不同地區(qū)規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額。

      (四)個人所得稅

      《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定,利息、股息、紅利所得,財產(chǎn)租賃所得,財產(chǎn)轉讓所得和偶然所得,適用比例稅率,稅率為20%。出租不動產(chǎn)允許稅前扣除項目包含增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、轉租成本、修繕費用。

      根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號文件規(guī)定,納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對其實行核定征稅。具體比例在住房轉讓收入1%~3%的幅度內確定。

      (五)土地增值稅

      《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。

      根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條的規(guī)定:“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅?!?/p>

      (六)契稅

      按照《中華人民共和國契稅暫行條例》,契稅由購房方繳納,契稅實行3% ~5%比例稅率。

      (七)企業(yè)所得稅

      企業(yè)租用辦公房產(chǎn)的租金、繳納的印花稅均可入費用減少企業(yè)利潤,可以起到少繳企業(yè)所得稅的作用。

      三、結合案例分析

      有杭州民營企業(yè)老板個人名下辦公房產(chǎn),目前無償給民營企業(yè)(非房地產(chǎn)企業(yè))辦公用。相關數(shù)據(jù)如下:辦公房產(chǎn)購置成本1500萬元(2016年4月30日購置),建筑面積1000平方米(土地面積不詳,忽略城鎮(zhèn)土地使用稅),目前房產(chǎn)市場售價2000萬元。辦公房產(chǎn)目前市場租金2.8元/天/平方米,民營企業(yè)所得稅稅率25%。如上辦公房產(chǎn)到底是租賃?購買?還是直接投資企業(yè)?

      (一)企業(yè)租賃老板辦公產(chǎn)房

      1、月租金=1000*2.8*30=84,000元 (未超10萬元/月,免增值稅)

      2、老板承擔的稅費=84,000*0.1% (印花稅)+84,000*12%(房產(chǎn)稅)+(84,000-84,000* 0.1%-84,000*12%)*(1-20%)*20% (個人所得稅)=21,977.76元

      3、企業(yè)承擔的稅費=84,000*0.1% (印花稅)-(84,000+84,000*0.1%) *25%(房租印花稅抵減的企業(yè)所得稅)=-20,937元

      4、租賃20年整體稅負(假設各項稅收優(yōu)惠條款持續(xù)有效)=(21,977.76-20,937)*12*20=249,782.4元

      5、企業(yè)支付老板84,000*12*20= 20,160,000元

      (二)企業(yè)購買老板辦公房產(chǎn)

      1、增值稅=20,000,000/(1+5%)*5% =952,380.95元

      不含稅價=20,000,000-952,380.95= 19,047,619.05元

      2、2007年2月1日起,杭州二手房轉讓土地增值稅征收具體細則出臺,征收機關可采取核定征收辦法,即按轉讓二手房交易價格金額的0.5%征收率征收土地增值稅。

      土地增值稅=19,047,619.05*0.5%= 95,238.10元

      3、根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號文件規(guī)定,售房者個人不能提供完整、準確的房產(chǎn)原值憑證的,按住房轉讓收入的1%核定征稅。

      個人所得稅=19,047,619.05*1%= 190,476.19元

      4、老板承擔的稅費=952,380.95(增值稅)+952,380.95*(7%+3%+2%)(城建稅及附加)+19,047,619.05*0.05%(印花稅) + 95,238.10 (土地增值稅)+190,476.19 (個人所得稅)=1,361,904.76元

      5、企業(yè)購置時承擔的稅費=19,047, 619.05 *0.05%(印花稅)+19,047,619.05 *3% (契稅)-19,047,619.05*5% (進項增值稅抵扣)-19,047,619.05*5%* (7%+3%+2%) (相應城建稅及附加稅抵扣)=-485,714.28元

      6、企業(yè)購進辦公房產(chǎn)后,每年需要繳納房產(chǎn)稅、每年計提折舊費用(20年/直線法/無殘值),每年可少交企業(yè)所得稅=(19,047,619.05*(1-30%)*1.2%房產(chǎn)稅+19,047,619.05/20折舊)*25%=278,095.24元

      7、20年整體稅負=1,361,904.76-485,714.28+160,000*20-278,095.24*20=-1,485,714.32元

      8、企業(yè)支付老板20,000,000元

      (三)老板以房產(chǎn)投資公司

      1、除免征土地增值稅,其他稅費同(二)。

      2、老板承擔的稅費=1,361,904.76-95,238.10(土地增值稅)=1,266,666.66元

      3、20年整體稅負=-1,485,714.32-95,238.10(土地增值稅)=-1,580,932.42元

      4、若通過利潤分紅2000萬到老板,達到同樣的資金提現(xiàn)效果,則需另外繳納個人所得稅20,000,000*20%=4,000,000元。

      綜上,在企業(yè)有資金實力的情況下,選擇企業(yè)購買老板辦公房產(chǎn)是個即可以實現(xiàn)老板資金回收,又可以增加企業(yè)固定資產(chǎn)提升企業(yè)實力的好辦法,還可以省去利潤分紅的個人所得稅稅收!

      參考文獻:

      [1]2018年注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材《稅法》中國注冊會計師協(xié)會 組織編著.

      [2]應小陸 主編.稅法[M].復旦大學出版社,2018:290-308.

      [3]馮果,謝貴春 著.企業(yè)并購稅收法律問題比較研究[M].武漢大學出版社,2015.

      [4]葉全華.個人出租住房的稅收問題.

      [5]《個人轉讓商業(yè)用房涉及的稅種有哪些》來源:華律網(wǎng).

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