房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的探索

安峻武

摘要：20世紀(jì)90年代至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷經(jīng)了近三十年的發(fā)展，建筑風(fēng)格從無(wú)論高層還是多層、不管塔樓還是板樓，都是千篇一律的建筑形態(tài)。到如今以人性化設(shè)計(jì)理念為主的各式生態(tài)家園，房地產(chǎn)業(yè)從當(dāng)初“摸著石頭過(guò)河”的階段已經(jīng)快速發(fā)展到今天的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)如同坐過(guò)山車一樣，跌宕起伏。為了遏制房地產(chǎn)業(yè)泡沫繼續(xù)增大，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)、規(guī)章和細(xì)則，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)展過(guò)程中的一些具體業(yè)務(wù)程序、運(yùn)作規(guī)則也在不斷建立、健全，房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向程序化、規(guī)范化和法制化。繼2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”重新定位了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，房地產(chǎn)業(yè)的暴力泡沫正逐漸消退，競(jìng)爭(zhēng)的核心開(kāi)始回歸到產(chǎn)品。和產(chǎn)品有關(guān)的成本管控的工作就愈發(fā)重要，“降本增效”成為各大地產(chǎn)人的專項(xiàng)研究新課題。文章在分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管控特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的重要性，探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，并針對(duì)性的提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的對(duì)策措施，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速健康發(fā)展提供支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;改進(jìn)措施

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的復(fù)雜建筑物實(shí)施過(guò)程，橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，是通過(guò)對(duì)各種資源的調(diào)度、整合利用，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建筑目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的生產(chǎn)活動(dòng)。近十年來(lái)，在政府頻繁的政策調(diào)控和價(jià)格管制背景下，地產(chǎn)行業(yè)的暴力泡沫正逐漸消退，行業(yè)規(guī)范化日趨成熟。2015年11月，習(xí)近平總書記提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，號(hào)召各行各業(yè)要做精做細(xì)，擴(kuò)大有效和中高端的供給，2016年下半年開(kāi)始，一些開(kāi)發(fā)商被淘汰出局，一些開(kāi)發(fā)商在艱難運(yùn)作，越來(lái)越多的房企因?yàn)闊o(wú)法獲得有效的利潤(rùn)回報(bào)而逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)。部分房企轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)思路，不再困囿于商開(kāi)、住開(kāi)的單一投資開(kāi)發(fā)，而是著眼于向周邊產(chǎn)業(yè)開(kāi)拓延伸，譬如開(kāi)發(fā)旅游文化產(chǎn)業(yè)、夕陽(yáng)紅養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等，嘗試多元化板塊布局，創(chuàng)新地產(chǎn)運(yùn)作模式，新理念、新策劃、新項(xiàng)目無(wú)一不在于追求獲取更高的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展壯大。但無(wú)論哪一種投資方式開(kāi)發(fā)，在利潤(rùn)空間逐漸縮小、漸趨透明的現(xiàn)狀中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力才能保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而良好的核心競(jìng)爭(zhēng)力除了產(chǎn)品暢銷，成本的內(nèi)部管控極為重要，如何降本增效，如何向管理要效益，如何在內(nèi)部實(shí)行精細(xì)化管理就迫切成為房企管理者們需要深度思考的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的特點(diǎn)

成本管控的目標(biāo)是以經(jīng)濟(jì)合理性的最恰當(dāng)成本來(lái)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)，為客戶提供最大價(jià)值。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。這些成本項(xiàng)目看似相互獨(dú)立，實(shí)則相互關(guān)聯(lián)，由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有如下特點(diǎn)。

1. 成本管控貫穿項(xiàng)目始終，環(huán)環(huán)相扣

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)成品不同于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品，后者的產(chǎn)成品一旦投產(chǎn)，意味著產(chǎn)品已經(jīng)定型設(shè)計(jì)完成，銷售渠道也基本確定，成本的控制主要在原材料的選擇以及生產(chǎn)效率的提高，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)成品則是前期項(xiàng)目可行性研究、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程施工直至最終以多種銷售模式呈現(xiàn)給大眾的一個(gè)成本綜合載體。成本的控制貫穿著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，環(huán)環(huán)相扣，并呈多米諾骨牌效應(yīng)。比如設(shè)計(jì)階段的不合理，當(dāng)由圖紙上的線條變?yōu)殇摻钏嗟膶?shí)物時(shí)，勢(shì)必影響施工環(huán)節(jié)的建造成本和洽商變更，而建造階段管控不嚴(yán)，施工質(zhì)量低下、工期拖延又將帶來(lái)銷售困難，有可能錯(cuò)失銷售良機(jī)，被拉低的銷售節(jié)奏，又將造成資金回籠緩慢，情況嚴(yán)重的有可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)資金鏈斷裂的致命風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)各成本控制部門應(yīng)該緊密協(xié)作，共同降本增效。

2. 成本管控工作復(fù)雜

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資存在地域性差異，以及受當(dāng)?shù)鼐用袢丝跀?shù)量、城市類型和人文風(fēng)俗喜好等因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣性，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相對(duì)獨(dú)立，沒(méi)有可以參照的標(biāo)準(zhǔn)成本，進(jìn)而難以做出成本節(jié)約的評(píng)價(jià)。同時(shí)由于產(chǎn)品的多樣性，也給成本管控工作帶來(lái)復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起比工業(yè)企業(yè)相對(duì)更加細(xì)致和復(fù)雜的成本管控措施與評(píng)價(jià)體系，才能使成本管理工作切實(shí)可行。

3. 成本管控水平的高低直接影響成本金額

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的獨(dú)特性，以及前述成本控制的環(huán)扣性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的優(yōu)劣對(duì)一個(gè)項(xiàng)目整體成本的高低有著非同小可的意義。例如，一個(gè)切合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、居住習(xí)慣的實(shí)際居住體驗(yàn)方面的優(yōu)化設(shè)計(jì)，就可能減少在施工階段因?yàn)橹卮笤O(shè)計(jì)變更、以及方案變化引起的工程造價(jià)大幅變化，節(jié)約建造成本;此外，產(chǎn)品銷售模式的一次創(chuàng)新，也會(huì)加快存貨清盤的速度，節(jié)約大量的銷售成本。所以，成本管理水平的優(yōu)劣對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本金額的影響立竿見(jiàn)影。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

目前在我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，雖然已初步建立了成本管理的內(nèi)部機(jī)制和外部配套體系，但仍處于摸索、實(shí)踐階段，也存在一些的問(wèn)題。

（一）成本管理意識(shí)淡薄

過(guò)去，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)的翻新規(guī)劃、政策的調(diào)整改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以前所未有的空前繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)猶如雨后春筍般處于野蠻生長(zhǎng)期，一直被標(biāo)榜為“高利潤(rùn)回報(bào)行業(yè)”。房企管理者們熱衷于跟風(fēng)拿地，上項(xiàng)目、擴(kuò)規(guī)模，急功近利，輕視市場(chǎng)調(diào)研，不注重對(duì)項(xiàng)目成本的分解、剖析和把控，思想根源上并沒(méi)有深刻意識(shí)到成本管理對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益乃至長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的重要性，甚至認(rèn)為成本管控只是財(cái)務(wù)部門的工作內(nèi)容，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的措施。

（二）成本管控模式粗放

目前部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管控模式粗放，管理不夠精細(xì)化，往往只關(guān)注占比較大建筑安裝工程費(fèi)，而對(duì)前期設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套及設(shè)施等成本費(fèi)用缺乏必要的管理與控制。在大數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)代，精細(xì)化管理已深入各行各業(yè)，房企管理者必須重新審視項(xiàng)目成本，對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行盡可能詳細(xì)的子目分解，將其串成一條成本價(jià)值鏈，將成本管控的觸角探伸到每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)中。

例如，土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，土地成本的高低直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后期經(jīng)營(yíng)及盈利的高低。在房?jī)r(jià)上漲的迅猛期，很多房企開(kāi)發(fā)者往往過(guò)于樂(lè)觀，認(rèn)為后期的銷售價(jià)格足以覆蓋土地成本，沒(méi)有經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的仔細(xì)調(diào)研及可行性論證就匆忙土拍，導(dǎo)致一朝房市政策變化，待持貨面對(duì)市場(chǎng)時(shí)，實(shí)際的銷售價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到土拍時(shí)的心理預(yù)期，過(guò)高的樓面價(jià)占據(jù)了項(xiàng)目的大幅成本。

在關(guān)注成本高低的同時(shí)，也不能一味追求成本數(shù)字金額的大小。比如項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)成本，規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)預(yù)計(jì)方案在設(shè)計(jì)階段的最終體現(xiàn)，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵階段，這一階段的成本，如果割裂獨(dú)立考核，單純從成本金額數(shù)字分析，可能會(huì)稍高，這主要是由于在該環(huán)節(jié)選擇了優(yōu)秀的外包團(tuán)隊(duì)，對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行了反復(fù)的優(yōu)化提升設(shè)計(jì)，增加了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本，但是會(huì)給后續(xù)的施工建造階段節(jié)約大量的成本和變更洽商成本。所以，我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目成本管理時(shí)也不能單一的追求單項(xiàng)成本的數(shù)字金額降低縮小，而要將其放進(jìn)整個(gè)成本管控鏈中，全盤診斷，給與客觀的評(píng)判和取舍。

（三）成本管控停留在成本反映階段

目前部分房企的成本管理僅僅停留在成本核算反映階段，只是對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用發(fā)生后的實(shí)際記錄，而鮮有去分析實(shí)際發(fā)生的成本是否合理、是否超出本階段的成本控制目標(biāo)。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本是否偏離預(yù)定目標(biāo)并采取糾偏措施，導(dǎo)致成本最終超標(biāo)，也不知道過(guò)程中哪里出了問(wèn)題。各個(gè)部門不能很好地明確自己的責(zé)任，企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法形成有效的成本控制管理方式，導(dǎo)致成本管理水平停滯不前，成本費(fèi)用居高不下。

（四）成本后評(píng)估數(shù)據(jù)缺乏

項(xiàng)目交付完工以后，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行梳理回望，缺乏后評(píng)估數(shù)據(jù)。伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)的積累與沉淀愈發(fā)重要，通過(guò)梳理、回望項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的成本數(shù)據(jù)，吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并形成各類成本數(shù)據(jù)指標(biāo)庫(kù)，利用這些信息對(duì)今后近似條件背景前提下的項(xiàng)目投資、目標(biāo)成本制定與執(zhí)行都有著重要的借鑒意義。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策措施

（一）建立全員、全方位、全過(guò)程的動(dòng)態(tài)成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)正確樹(shù)立成本管理的意識(shí)，認(rèn)識(shí)到在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的時(shí)代，成本管控的重要性，將成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)的、全員參與的、全方位的、貫穿項(xiàng)目始終的重要工作。發(fā)動(dòng)房企的每一名員工，上至總經(jīng)理，下至一線工作人員都要樹(shù)立起成本意識(shí)，認(rèn)知到成本就在身邊，積極參與到開(kāi)發(fā)成本的全過(guò)程，承擔(dān)起相應(yīng)的成本控制責(zé)任，建立起成本管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，鼓勵(lì)全體員工提出成本優(yōu)化措施和建議，一旦采納并為項(xiàng)目實(shí)際節(jié)約成本即給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，反之，對(duì)超出既定成本做出檢討說(shuō)明，予以懲罰。唯有獎(jiǎng)懲分明、責(zé)任到人，才能讓降本增效的理念長(zhǎng)植于心，激勵(lì)全員以實(shí)際行動(dòng)落實(shí)成本管控。

（二）推行精細(xì)化成本管控

成本管控存在于房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售的各個(gè)階段，而非僅存于傳統(tǒng)認(rèn)知里的施工建造環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的總成本有全盤的前瞻性及對(duì)每一開(kāi)發(fā)階段的要害環(huán)節(jié)了如指掌。仍以上述例舉來(lái)說(shuō)：

土地獲取階段，企業(yè)最重要的是要對(duì)可開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)及房屋售價(jià)做出準(zhǔn)確的估計(jì)，土地獲取階段的銷售、成本、利潤(rùn)分析不能隨意進(jìn)行，要有較強(qiáng)的預(yù)期嚴(yán)謹(jǐn)性。在這個(gè)階段的投資盈利分析中，房屋開(kāi)發(fā)類型必須根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，由設(shè)計(jì)、銷售、成本、財(cái)務(wù)多部門經(jīng)過(guò)多輪討論做出各部門都認(rèn)為可行的方案，不能只由土地獲取部門一個(gè)部門來(lái)決策。根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)類型方案并結(jié)合周邊相同類型房屋售價(jià)及房?jī)r(jià)走勢(shì)做出房?jī)r(jià)銷售預(yù)期，以售價(jià)推算出可承受的土地價(jià)格，只有這樣，土地獲取后開(kāi)發(fā)成本才不會(huì)超標(biāo)。土地獲取階段各部門應(yīng)有明確的分工，并落實(shí)責(zé)任，不能出現(xiàn)土地獲取成本過(guò)高無(wú)法落實(shí)責(zé)任的問(wèn)題。

再比如前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞，直接決定了后期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段成本高低。一旦設(shè)計(jì)完成，僅依靠后期施工環(huán)節(jié)來(lái)大幅節(jié)約成本是非常困難。開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要加強(qiáng)自身設(shè)計(jì)部門的水平，聘任設(shè)計(jì)專業(yè)出身、有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才，組建相應(yīng)的設(shè)計(jì)部門，這樣既便于與設(shè)計(jì)院溝通，指導(dǎo)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)工作，又能夠?qū)彶樵O(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)成果的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少后期設(shè)計(jì)變更，換言之，節(jié)約后期變更成本。其次，設(shè)計(jì)開(kāi)始前，最好能夠在符合項(xiàng)目定位的前提下，找多家設(shè)計(jì)院提供多種設(shè)計(jì)方案，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程等部門參與，篩選出最優(yōu)方案。在最終方案確定后，設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)工作的過(guò)程中也要召集相關(guān)部門跟進(jìn)設(shè)計(jì)結(jié)果，在設(shè)計(jì)階段對(duì)最終方案進(jìn)一步優(yōu)化，在滿足客戶使用功能的前提下，去除不必要功能，選用性價(jià)比高的施工材料，使設(shè)計(jì)功能無(wú)浪費(fèi)，施工材料成本最優(yōu)，減少施工階段變更洽商。

（三）建立以控制為主的成本管理手段

成本管理方式不應(yīng)只立足于“核算”，而應(yīng)著手于“控制”。成本核算著重于成本模型的數(shù)據(jù)計(jì)算，以及基于數(shù)據(jù)形成的指標(biāo)分析，偏向于為新項(xiàng)目測(cè)算提供指導(dǎo)。而成本控制側(cè)重于總量級(jí)的把控，強(qiáng)調(diào)成本過(guò)程控制點(diǎn)的前置，通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本的細(xì)致分解，即可在成本發(fā)生前對(duì)全盤成本有所掌控，在成本發(fā)生的過(guò)程中一步一跟，及時(shí)糾偏。

建立健全全面預(yù)算制度，項(xiàng)目的總體成本、本年度成本、季度成本都要有詳實(shí)的預(yù)算，預(yù)算數(shù)據(jù)取自于各成本費(fèi)用發(fā)生部門，經(jīng)反復(fù)溝通調(diào)整定稿后再層層下達(dá)，責(zé)任成本落實(shí)到各部門、與個(gè)人績(jī)效考核實(shí)行掛鉤。

建立成本定期匯報(bào)分析制度，將實(shí)際發(fā)生的成本與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出節(jié)約及超支的原因，對(duì)有效控制成本的方法要堅(jiān)持和推廣，必要的可以形成制度，對(duì)成本超支的，找出原因，改進(jìn)方法，形成事中有控制的有效機(jī)制。

推進(jìn)信息共享管理，可以避免由于信息化不足帶來(lái)的各部門對(duì)成本項(xiàng)目的理解認(rèn)知不一致，從而導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)采數(shù)困難，比如口徑不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)不共享甚至割裂，成本數(shù)據(jù)無(wú)法完整歸集，更無(wú)從談起成本分析、成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快建立統(tǒng)一成本管理平臺(tái)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收集、歸納各項(xiàng)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，確保成本核算的準(zhǔn)確性，便于及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)層反映和提供決策分析。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一方面要為消費(fèi)者提供滿意的產(chǎn)品，另一方面也要為股東創(chuàng)造財(cái)富。在房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的時(shí)代，企業(yè)應(yīng)把成本管理提升到戰(zhàn)略高度，對(duì)成本管理要有深刻的認(rèn)知和目標(biāo)要求，并將這種認(rèn)知和要求貫徹到企業(yè)的上下各級(jí)，重視企業(yè)內(nèi)部管理崗位和流程，不斷汲取新型成本管理方法，讓成本管理作為落實(shí)企業(yè)目標(biāo)、強(qiáng)化業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和組織控制的重要機(jī)制，讓成本管控成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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（作者單位：北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司）