房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理探索

薛春燕

關(guān)鍵詞：籌資管理? 房地產(chǎn)企業(yè) 對策

一、引言

伴隨新一輪城市群、城市圈建設(shè)規(guī)劃的產(chǎn)生，社會主義基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更為完善，各地房地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢將更加劇烈，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求改善自身經(jīng)營管理現(xiàn)狀的途徑，而籌資管理就是契機之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開始不斷探尋自身籌資管理當(dāng)中的薄弱環(huán)節(jié)，從而規(guī)避融資風(fēng)險、提升籌資效益，繼而為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康運轉(zhuǎn)注入穩(wěn)定“血液”，以促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理現(xiàn)狀、特性及薄弱環(huán)節(jié)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理現(xiàn)狀及特性

作為房地產(chǎn)行業(yè)的主體組成部分之一，房地產(chǎn)企業(yè)為我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻極大，同時房地產(chǎn)企業(yè)有助于國民經(jīng)濟發(fā)展在質(zhì)量層面獲得長足提升，所以需要明確房地產(chǎn)企業(yè)的籌資管理現(xiàn)狀及特性。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資管理現(xiàn)狀主要體現(xiàn)為經(jīng)營運轉(zhuǎn)的需求。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)一系列房屋買賣項目、房屋租賃項目等，這些項目對資金及預(yù)付資本的規(guī)模要求極高，使得房地產(chǎn)企業(yè)在運轉(zhuǎn)項目過程中需要投入大量資金及資本，因而房地產(chǎn)企業(yè)需要通過籌資管理來為自身業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)創(chuàng)造資金流、現(xiàn)金流;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資管理特性主要體現(xiàn)為籌資方式、籌資需求方面與其他行業(yè)的區(qū)別。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目運轉(zhuǎn)需要，其籌資特點包括籌資周期長、籌資額度大、籌資恢復(fù)速度低等等，因而房地產(chǎn)企業(yè)往往存在幾種較為常見的籌資方式，包括股票籌資、債券籌資、貸款籌資及信托基金籌資等。從籌資來源區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過債權(quán)融資、股權(quán)融資來提升自身資金流、現(xiàn)金流水平，最終保障業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)的長期可持續(xù)性。

（二）資本結(jié)構(gòu)調(diào)整、資金管理中的不足

針對房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理的薄弱環(huán)節(jié)，多數(shù)企業(yè)不斷改進資金籌措活動，從而促使資本結(jié)構(gòu)得到調(diào)整、資金管理水平得到提升，但是，房地產(chǎn)企業(yè)依然存在資本結(jié)構(gòu)調(diào)整以及資金管理當(dāng)中的不足。一方面，是房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化;另一方面，是企業(yè)資金管理環(huán)節(jié)中的預(yù)算認識、監(jiān)督激勵及財務(wù)分析的不足。

（三）政策因素、市場因素對籌資管理的不利影響

由于金融市場波動及政策變化對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的影響比較明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資管理活動極易受到政策因素、市場因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動的目標難以達成，最終影響到企業(yè)資金流動的健康運轉(zhuǎn)。一方面，金融市場的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)融資活動產(chǎn)生影響。由于利率、匯率的波動及變化，金融市場為房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)往往存在一定的成本不確定性，也就是說，企業(yè)的融資成本在一定程度上會出現(xiàn)居高不下的風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本難以控制，最終影響房地產(chǎn)籌資管理活動的效益;另一方面，政府宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動產(chǎn)生不利影響。為確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，政府需要采取一定的干預(yù)政策來調(diào)控市場，從而有效規(guī)避市場失靈現(xiàn)象的發(fā)生，比如，財政緊縮政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)貸款籌資活動產(chǎn)生抑制作用，使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險，同時增大企業(yè)籌資成本負擔(dān)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算的現(xiàn)象時有發(fā)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化籌資管理的有效對策

（一）優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)的調(diào)整依據(jù)

針對房地產(chǎn)企業(yè)存在的資本結(jié)構(gòu)問題，企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)重視籌資結(jié)構(gòu)的合理化對策，進一步優(yōu)化調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)的依據(jù)，從而促使企業(yè)籌資活動更加滿足自身的發(fā)展需求、經(jīng)營需求。首先，企業(yè)要關(guān)注現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)以及籌資活動對資本結(jié)構(gòu)的影響。也就是說，企業(yè)管理者要確保企業(yè)資本構(gòu)成中的負債、所有者權(quán)益比例相對合理化，促使籌資活動能夠幫助企業(yè)減少債務(wù)風(fēng)險、調(diào)整資本進入企業(yè)生產(chǎn)運營過程中的形式，從而進一步增強資本的價值創(chuàng)造能力，同時向外部投資者傳達出一種良性信號，最終提升企業(yè)籌資活動的吸引力;其次，企業(yè)需要建立起以資本結(jié)構(gòu)、籌資結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)的財務(wù)分析評價體系。這需要企業(yè)的財務(wù)分析報告明確指出現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)的特性，從而充分體現(xiàn)出企業(yè)的各項經(jīng)營管理狀況，同時對籌資活動可能帶來的資本結(jié)構(gòu)變化進行預(yù)測分析，使得企業(yè)內(nèi)部決策者充分了解籌資管理活動的績效，最終促使企業(yè)有效提升資金管理、籌資管理水平。

（二）科學(xué)選擇籌資方式，以提升籌資決策的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求自身生產(chǎn)規(guī)模的穩(wěn)步擴張，就需要科學(xué)選擇籌資方式，從而提升籌資決策的科學(xué)性，具體而言，需要企業(yè)管理者關(guān)注三方面內(nèi)容：一是提升債權(quán)融資方式的成本效益。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要擴大預(yù)付資本，從而擴大再生產(chǎn)規(guī)模，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以通過已有固定資產(chǎn)或資金發(fā)揮出“二兩撥千金”的作用，但是在此過程中，企業(yè)要注意融資成本的控制，確?；I資成本不會對企業(yè)正常運轉(zhuǎn)形成極大壓力;二是注重股權(quán)融資與債權(quán)融資的比對選擇。由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍廣泛，因而房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)項目特性選擇籌資方式，從而發(fā)揮出籌措資金的最大效率和效益;三是開展籌資方式的風(fēng)險評估報告。由于信托基金、債券等籌資方式在不同應(yīng)用環(huán)境下具有雙重作用，其消極作用需要企業(yè)及時規(guī)避和削減，這需要企業(yè)對籌資方式開展依據(jù)外部環(huán)境因素、內(nèi)部經(jīng)營指標、資金流動能力的風(fēng)險分類評估，從而確?；I資活動盡可能的規(guī)避各項風(fēng)險。

（三）降低市場因素、政策因素對籌資決策的影響

為提升房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策的正確性，企業(yè)管理者需要切實降低市場因素、政策因素對企業(yè)籌資活動的影響。一方面，需要及時關(guān)注政府對房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟政策。這需要房地產(chǎn)企業(yè)及時分析地方的、全國的行業(yè)監(jiān)管規(guī)范，通過對自身籌資方式的比對，分析出企業(yè)籌資活動可能存在的風(fēng)險，并提出風(fēng)險應(yīng)對策略，最終有效規(guī)避政策因素對企業(yè)籌資決策的影響;另一方面，需要關(guān)注房地產(chǎn)市場、金融市場的波動影響。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的過程中，不僅要分析現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的籌資風(fēng)險，還要分析金融市場為房地產(chǎn)企業(yè)提供的籌資方式是否存在極大風(fēng)險，同時結(jié)合市場波動、經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測，以確保企業(yè)對市場變化產(chǎn)生出有效的預(yù)警方案，最終有效規(guī)避市場因素對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響。

四、結(jié)束語

綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時強化籌資管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時依據(jù)自身籌資活動特性，通過降低市場因素、政策因素的影響等對策，從而保障企業(yè)籌資管理的質(zhì)效能夠穩(wěn)步提升，最終為房地產(chǎn)企業(yè)提升財務(wù)管理水平做貢獻。

參考文獻

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