房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的幾點探討

蔡宏

（青島金實投資發(fā)展有限公司，山東 青島 266000）

一、引言

隨著我國政府在不斷對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行調控，不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暴利時代基本已經(jīng)結束。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，企業(yè)提高了對成本的關注度，因為要想實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化就必須對成本進行嚴格控制，使各項經(jīng)濟指標能夠更加真實、合理，同時也為國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行調控提供真實、可靠的參考。而房地產(chǎn)企業(yè)成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心組成部分，只有在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理制度非常健全的情況下，才能在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的宏觀大環(huán)境下，取得更大的收益。為了提供更加可靠的財務指標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷地提高成本核算的精度和準確度，因為要想控制成本費用的支出，就必須首先了解各項支出的具體內容和數(shù)據(jù)，進而才能正確統(tǒng)計出管理層想要的各種指標，使企業(yè)利益最大化，為股東創(chuàng)造更大的價值。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)過去的豐厚利潤使得他們更注重搶地、開發(fā)、銷售、回款等環(huán)節(jié)，而對成本問題不是十分重視，所以目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算還存在一些不完善的地方，降低了成本核算的準確度。

二、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀

一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算主要從以下幾個會計科目來核算：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費、開發(fā)間接費。但在實際核算過程中成本的發(fā)生要想真正的區(qū)分計入正確的核算對象還存在一定問題。

（一）成本核算缺乏統(tǒng)一的核算對象

因為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，從取得土地證開始，再到取得預售許可證，中間需要經(jīng)過很多環(huán)節(jié)，要保證開發(fā)工作鏈接，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財力、物力、人力等各方面的支持和配合。成本核算對象的明確是會計核算真實性的基礎，然而目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期較長、形態(tài)又多樣化、規(guī)模又很大，在開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采取分期開發(fā)，分期出售的方式。為了資金的及時回籠，必須分期開發(fā)，分期出售，而分期開發(fā)就影響了成本核算對象的一致性。

（二）會計成本費用歸類合理性缺乏

成本費用的歸類對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一項很重要的工作，在整個項目開發(fā)初期，會計人員應該把成本費用的分類情況整理清楚。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計的成本費用核算類目較多，明細也比較復雜，在成本費用發(fā)生時容易發(fā)生會計人員隨意放置的情況，沒有提前規(guī)劃，缺乏一定的合理性，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的準確性。比如開發(fā)間接費與公司正常的經(jīng)營費用，分類不是很明確。另外，當涉及幾個項目同時開工的情況時，中間的小區(qū)道路成本歸屬問題，還有就是一部分地下管道分配等問題就會隨之發(fā)生。很多問題就是因為沒有明確歸類，所以成本發(fā)生后不知道應該放入哪個項目，造成項目成本分攤不合理。

（三）會計人員業(yè)務水平有待提高

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個特殊的行業(yè)，相對于其他企業(yè)來說對會計的要求更高一些。因會計人員在書本學的會計基本上是傳統(tǒng)工業(yè)會計，工業(yè)企業(yè)的成本核算與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是完全不同的，在進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算時，新會計就會無處下手，老會計就按照老的核算模式核算，很難改變，已經(jīng)不適用目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算情況。

（四）忽視開發(fā)項目決算

一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程決算比較關注，因為有合同約定，有一定的時間限制，但是對項目決算就會忽視。項目決算是對整個項目來說的，很多環(huán)節(jié)都存在一定的不確定性，特別是各種配套，受條件限制較多。因為這個原因才導致項目決算周期過長。而周期過長就會影響項目成本核算，也影響項目的各種稅金計算，特別是企業(yè)所得稅和土地增值稅，決策者很難獲得真實的項目利潤的相關信息，影響了項目的決策。

三、改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對策

（一）統(tǒng)一成本核算對象

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品有普通住宅、非普通住宅、商業(yè)網(wǎng)點、公寓、經(jīng)濟適用房、廉租房等，品種繁多，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)，周期較長等特點，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目立項的時候就要確定合理的成本核算對象。工程規(guī)劃許可證、施工許可證單獨取得，單獨進行招投標。在項目的開發(fā)前期做好各種工作，可以進行項目測算，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品，提前進行區(qū)分，企業(yè)在一開始簽訂各種施工合同的時候，就提前分開，保證成本對象的統(tǒng)一性。只有提前約定才能在后期執(zhí)行的時候更加清晰，才能明確的劃分成本核算對象，從而提高成本核算效率和成本核算的準確性。

（二）調整會計成本核算費用整理工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的成本費用類別較多，如果僅僅簡單地運用直接成本法和間接成本法來核算，很多指標準確性就降低了，所以企業(yè)要加強直接成本及間接成本的分類，同時也要根據(jù)各種成本的特殊性，進行合理的分配，靈活運用多種方法進行成本費用計算，切記采用的方法要前后統(tǒng)一?？梢赃m當引入一些先進的成本核算方法，如作業(yè)成本法，劃分作業(yè)之后，成本核算更加準確、簡便。

（三）會計人員整體素質

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個特殊的行業(yè)，涉及的稅種也比較多，所以對財務人員的要求也比較多，不僅需要有更強的專業(yè)知識，同時也要求財務人員對各種稅法知識的運用及表格的填寫非常熟練。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近幾年稅種、稅率以及稅費的計算也在不斷地變化，填寫的報表種類繁多。所以，要求會計人員要加強自我學習，不斷地充實自己，以適應房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應該重視對會計人員的培養(yǎng)，針對各種政策的變化，提供有針對性的培訓。小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多向大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)學習，積極參加各種比較有針對性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的培訓，來不斷地完善自己，豐富各方面的知識。

（四）提高對項目竣工決算的重視程度

第一，工程決算之后，公司的工作重點就會移向其他的項目，后期留守人員對項目的整體把握不夠全面，在項目未決算前各種可能都會發(fā)生，所以要提高后期留守人員對項目的重視程度，出現(xiàn)問題及時處理，不可延誤。第二，會計在結轉收入時，注意預估成本的計提，保證成本費用的分攤更加合理性。第三，企業(yè)盡量爭取在工程決算之后盡快進行項目決算，把時間差縮小，資金時間成本降低，保證成本的計算趨向合理性。

四、結論

企業(yè)的凈利潤是企業(yè)發(fā)展的基礎，不斷地加強企業(yè)會計成本核算，是企業(yè)增加利潤的前提，增強企業(yè)的成本核算，增加企業(yè)的競爭力，提高企業(yè)效益。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算是一項周期長、任務艱巨的工作，這樣就要求會計人員在提高自身水平的同時，要堅持完整的做完一個項目，增強自己對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程的掌握，從而了解到每個環(huán)節(jié)應該怎么核算才能更加真實合理，才能實現(xiàn)企業(yè)核算目標，也為政府等各部門進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調控提供真實合理的數(shù)據(jù)依據(jù)，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康有序的發(fā)展。