淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算

徐玲

（安徽同昇地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，安徽 阜陽 236000）

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)平穩(wěn)增長，發(fā)展成效較好并且整體發(fā)展勢頭向好，逐步成為促進(jìn)我國新時代經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量健康發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但也不可否認(rèn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，近年來房價一直居高不下并有持續(xù)上升之趨勢，這其中不乏物價的正常上漲原因所致，但是成本核算問題、投機(jī)炒房以及行業(yè)內(nèi)市場監(jiān)管不到位等問題也日漸暴露，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量持續(xù)發(fā)展，影響了房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。成本核算產(chǎn)生的相關(guān)問題是制約房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，如若房地產(chǎn)行業(yè)不能進(jìn)行科學(xué)的成本核算，再加之其他不良因素的影響，則可能會導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫，制約房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，給整個國家的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和進(jìn)步帶來不良結(jié)果；只有建立科學(xué)完善的房地產(chǎn)行業(yè)成本管理思維，進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能制定合理科學(xué)的成本計劃、有效實現(xiàn)成本目標(biāo)并不斷持續(xù)改進(jìn)，科學(xué)的成本核算以及成本控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)保持較高的經(jīng)濟(jì)收益，持續(xù)保持促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的支柱作用。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特殊性及其主要內(nèi)容

相對于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)是一個較為復(fù)雜的行業(yè)，具有一定的特殊性，一項房地產(chǎn)項目涉及的環(huán)節(jié)眾多、周期長、成本高，所以其成本核算較之其他行業(yè)而言也就更加繁雜，因而也決定了其成本核算核算周期長、涉及的工程資金數(shù)額巨大、成算項目紛繁復(fù)雜等特殊性。正因如此，科學(xué)合理的房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算對于房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為重要，一方面只有做好這項工作，科學(xué)、客觀并且準(zhǔn)確地核算房地產(chǎn)項目的成本，才能有的放矢的管控成本，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得可觀經(jīng)濟(jì)收益，提升行業(yè)競爭優(yōu)勢，從而推動促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)以及整個房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量健康快速發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)項目工期長，成本核算涉及的環(huán)節(jié)較多，主要包括土地開發(fā)、建設(shè)、建筑安裝、資金等諸多方面的成本以及其他成本等。

（一）土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是在房地產(chǎn)項目開始時發(fā)生的成本費用，房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過一定的計算方式計算每平方的房屋產(chǎn)生的土地成本。

（二）房屋建筑成本。房屋建筑成本和土地開發(fā)成本是整部分成本中占比較高的內(nèi)容。房屋建筑環(huán)節(jié)建筑周期較長、涉及的成本項目較多，包含房屋建筑過程發(fā)生的包括人力、物力及財力在內(nèi)的所有的投入。根據(jù)開發(fā)形式的不同，房屋建筑成本又包含不同的成本核算項目與內(nèi)容。目前而言，房屋開發(fā)主要有自建和外包兩種形式，建筑工程外包形式較為常見，其成本核算主要圍繞招標(biāo)展開，包括因招標(biāo)產(chǎn)生的相關(guān)成本、招標(biāo)價格以及另外的相關(guān)成本。

（三）建筑安裝工程費用。建筑安裝工程的交付質(zhì)量對房地產(chǎn)項目的最終質(zhì)量具有重要的作用，在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中至關(guān)重要。此部分的成本核算與房地產(chǎn)建筑成本類似，根據(jù)建筑安裝工程不同的施工形式有所不同。大體來看，施工形式包括自建和外包兩種形式，外包施工形式下，工程交付后按照造價比例進(jìn)行成本核算，自建則按照相應(yīng)的成本核算項目計算成本。

（四）資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的資金，多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金并不能支撐整個項目的開發(fā)，需要向金融機(jī)構(gòu)籌借款項，這將產(chǎn)生資本成本。

（五）其他成本。除以上所列的成本核算內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行成本核算時還涉及其他，比如稅收和售后的一些相關(guān)成本等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的難點與問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象模糊

在房地產(chǎn)行業(yè)，由于房地產(chǎn)項目本身的特殊性，致使房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象的確定存在難點。一方面，從國家法律法規(guī)等宏觀層面上來說，并沒有專門針對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象確定的相關(guān)法律法規(guī)或者行業(yè)規(guī)定，現(xiàn)有的相關(guān)國家規(guī)定和行業(yè)準(zhǔn)則中也并未明確房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算對象；另一方面，就房地產(chǎn)行業(yè)本身的性質(zhì)而言，房地產(chǎn)項目具有多種形態(tài)，有商用的房地產(chǎn)項目也有民用的房地產(chǎn)項目，有大型的商業(yè)廣場、寫字樓、居民單元樓等多種形式。同時項目周期一般較長，可能會分批分期銷售，同時期間可能還會經(jīng)歷房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員以及資金投放的變動。這一系列的原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)的成本核算對象往往模糊不清，依賴于具體房地產(chǎn)項目的具體情況以及財務(wù)工作人員的專業(yè)水平，所以整個房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的對象模糊并且不統(tǒng)一。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算歸集不規(guī)范

由于房地產(chǎn)項目本身的復(fù)雜性，在項目開發(fā)的整個周期中會產(chǎn)生相應(yīng)的間接費用，成本費用的規(guī)范、合理歸集對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，房地產(chǎn)行業(yè)成本費用的歸集是其成本核算的一項重要工作和影響因素。但是，在成本核算實際進(jìn)行的過程中，在成本費用歸集方面有較大的問題。主要表現(xiàn)在對直接成本和間接成本的界定模糊，存在混淆；間接費用的歸集缺乏統(tǒng)一的歸集的原則、歸集的標(biāo)準(zhǔn)、歸集的流程以及后期的監(jiān)督調(diào)整。而成本費用歸集不規(guī)范最終在很大程度上將影響房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的真實性、準(zhǔn)確性以及合理性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的周期不清晰

房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算周期應(yīng)以房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)周期為周期，才能準(zhǔn)確、完整、全面的計算房地產(chǎn)項目整個過程的成本費用，進(jìn)行有效的成本核算與成本控制，并不斷優(yōu)化控制成本，進(jìn)而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤的最大化，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。但是，在實際成本核算過程中，由于房地產(chǎn)項目整個開發(fā)周期長，涉及環(huán)節(jié)多等特點，其成本核算周期并不明確，同時，在實際開發(fā)工程中，工程款支付結(jié)算的時間與工程實際交付的時間往往存在時差，也就說，成本核算時間與實際的施工進(jìn)度之間往往存在周期上的錯位。這將致使房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算的客觀性、準(zhǔn)確性受到影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算不能真實反映整個房地產(chǎn)項目的實際成本。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算問題的對策建議

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管理體系

針對目前房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的相關(guān)問題，國家層面、整個房地產(chǎn)行業(yè)層面以及具體的房地產(chǎn)企業(yè)等都可以采取相應(yīng)的措施，有針對性的解決成本核算方面的問題，其中，完善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管理體系至關(guān)重要、勢在必行。從整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，可以在遵守會計核算準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身特點，對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的相關(guān)規(guī)定與要求進(jìn)行細(xì)化，形成整個房地產(chǎn)行業(yè)共同遵守的行業(yè)規(guī)范與準(zhǔn)則，當(dāng)然，這一項工作可以由政府牽頭或者房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)牽頭進(jìn)行。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，管理層應(yīng)高度重視成本核算工作，只有準(zhǔn)確、客觀的成本核算信息才能夠為管理者正確決策提供幫助。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要聘請具備相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)財務(wù)人員，搭建專業(yè)的成本核算團(tuán)隊，并不斷加強(qiáng)對工作人員的教育培訓(xùn)，使其及時捕捉國家相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行準(zhǔn)確、客觀、全面的成本核算。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制

在完善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管理體系的前提下，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制是規(guī)范成本核算工作的有力抓手。首先，要規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的項目，明確類別并且在大類下面再根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的實際需要進(jìn)行更為具體的劃分，如果能在整個行業(yè)內(nèi)形成標(biāo)準(zhǔn)，也有利于不同的房地產(chǎn)企業(yè)之間相互對比，取長補(bǔ)短，有效控制成本；其次，要規(guī)范成本核算的流程，制定規(guī)范操作指引并結(jié)合相關(guān)系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)行不相容崗位相互分離、審核審批等內(nèi)部控制手段，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的招標(biāo)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，杜絕因人員操作不規(guī)范或徇私舞弊造成的成本核算不準(zhǔn)確風(fēng)險。與此同時，還要重視成本核算信息收集的真實性與準(zhǔn)確性，這樣就要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算工作的事前、事中和事后的監(jiān)督與考核。

（三）明確房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象的確定關(guān)乎整項成本核算工作的準(zhǔn)確性，明確成本核算對象是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的重要事項，在實際的成本核算工作中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)形式、項目大小、開發(fā)周期長短等多種因素綜合考量確定成本核算對象，需要注意的是，成本核算工作中成本核算對象的確立要與預(yù)算制定環(huán)節(jié)確定的預(yù)算對象保持一致，這樣才能有效進(jìn)行成本的管控、監(jiān)督與考核。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本核算歸集口徑

在遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際情況對成本核算的歸集口徑進(jìn)行規(guī)范。在會計核算相關(guān)制度和準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可制定成本費用歸集的原則、標(biāo)準(zhǔn)，在實際歸集過程中嚴(yán)格遵守標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)范的操作流程進(jìn)行歸集，選派具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行此項工作。

（五）明確房地產(chǎn)行業(yè)成本核算周期

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行成本核算工作時應(yīng)明確成本核算周期，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對成本核算工作的開始時間，對未完成項目的成本核算進(jìn)行合理的規(guī)劃與成本核算項目設(shè)置。為了能夠全面系統(tǒng)核算整個項目周期內(nèi)的成本，成本核算工作可在項目竣工前開啟，并根據(jù)工程預(yù)算對未完成的項目進(jìn)行良好的成本預(yù)估，以最終確保成本核算工作的準(zhǔn)確性與客觀性。