關(guān)于完善土地收購儲備制度的建議和思考

余四化

（望江縣自然資源和規(guī)劃局，安徽 安慶 246200）

土地收購儲備制度，是由地方政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過收購、收回等方式取得土地，進行前期開發(fā)利用和存儲后，以公開掛牌、招標、拍賣出讓方式供應(yīng)土地，盤活土地資產(chǎn)的制度。目前不少地方都由土地收購儲備中心負責收購儲備土地，并代表地方政府對其進行供地和開發(fā)。

一、土地收購儲備制度的現(xiàn)狀

我國土地收購儲備制度經(jīng)過十幾年不斷地發(fā)展和改進，如今正在逐漸走向成熟，它不但具有調(diào)和存量土地與增量土地之間的關(guān)系作用，而且還提高了土地的使用效率，促進了建設(shè)用地供應(yīng)形式的改變，使土地一級市場的供應(yīng)渠道走向統(tǒng)一。然而，我國的土地收購儲備制度還有許多不足的地方，諸如土地收購儲備機構(gòu)職能不清、相關(guān)機制不全、資金來源缺乏、土地收購儲備價格和計劃缺乏科學性等。特別是儲備土地大部分都是商住用地，許多地方都沒有把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地以及公共設(shè)施用地等包含在其中。土地財政催生房地產(chǎn)價格不斷上漲。因此，只有把這些問題都解決了，才能更好地完善土地收購儲備制度。

二、完善土地收購儲備制度的建議

（一）制定科學合理的土地收購儲備和供應(yīng)計劃。預測當?shù)厥袌龅耐恋匦枨笄闆r，根據(jù)預測結(jié)果制定相關(guān)的土地收購儲備和供應(yīng)初步計劃，及時向社會廣泛征求意見，再根據(jù)城市規(guī)劃、當?shù)氐耐恋卮媪恳约肮?yīng)情況和相關(guān)政策，制定土地收購儲備和供地的具體年度計劃，避免因盲目無計劃的收購土地，而導致土地存量過多，無法滿足需要的情況，同時還應(yīng)創(chuàng)建土地需求監(jiān)測體系，確保年度計劃的執(zhí)行力。

（二）科學合理地制定土地收購指導價格。通常情況下收購的土地大部分都是閑置的土地或是舊城改造的土地，也有部分是企業(yè)、單位或是個人的土地。因此，政府應(yīng)綜合市場等多方面情況出臺指導價格及配套指標，并根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平定期調(diào)整。收購價格應(yīng)及時向社會公開，接受社會監(jiān)督。

（三）強化土地收購儲備機構(gòu)的職能和監(jiān)督管理力度。確保土地收購儲備機構(gòu)的職能落到實處，真正做到人、財、物的獨立，同時應(yīng)制定出一個把經(jīng)濟效益、社會效益以及生態(tài)效益相結(jié)合的考核標準和考核細則，以達到有效監(jiān)督管理的目的。土地收購儲備機構(gòu)，不能把營利作為主要的目的，還應(yīng)考慮社會效益及其他因素。因此，其監(jiān)督管理的評估標準應(yīng)具有科學性和可操作性化的特征。

（四）建立健全土地收購儲備的相關(guān)機制。包括管理運作機制，收回機制、收購機制、儲備機制，資金籌措機制和市場調(diào)節(jié)機制等。如對收購的暫時無供地計劃的土地的運作，可采用將儲備土地使用權(quán)單獨或連同地上建筑物出租、抵押、臨時利用。如對房產(chǎn)市場價格過高的調(diào)整，可以通過調(diào)整供地計劃，增加土地供應(yīng)。如對于那些為了滿足公共需求的公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，土地價格可以適當調(diào)低，或者通過劃撥方式供地，造福于全體人民。

（五）多渠道籌措土地收購儲備資金。土地收購儲備資金主要來源有財政撥款、銀行貸款、儲備土地增值部分資金、儲備土地的經(jīng)營收入等，但這遠遠不能滿足需要。地方政府應(yīng)用好省政府批準的每年可以通過發(fā)行土地儲備專項債券籌集50-100畝土地資金的政策，多渠道籌措土地收購儲備資金，為土地收購儲備提供資金保障。

三、進一步完善土地收購儲備制度的思考

當前，土地收購儲備工作中還面臨著不少新問題。例如國家和省政府規(guī)章均要求，土地收購必須為了公共利益的需要，但公共利益如何界定，地方政府認定的公共利益跟司法機關(guān)的認定出現(xiàn)了許多不一致的例子；土地收購儲備中心雖然有機構(gòu)，有人員，但是財務(wù)管理并沒有真正獨立，缺乏專業(yè)性人才，重行政管理，輕市場化管理，從某種程度上就降低了辦事效率和運作成效，怎么做到真正的獨立運作、專業(yè)運作和管理？收購儲備的存量土地如何避免繼續(xù)閑置，如何最大化的發(fā)揮經(jīng)濟效益？社會化資金能否進入土地收購儲備？通過何種方式進入？這些問題都有賴于國家層面出臺相關(guān)政策解決。只有從制度上進行規(guī)范，才能進一步完善土地收購儲備制度。

四、結(jié)束語

總的來說，在我國土地收購儲備制度經(jīng)過十幾年不斷地發(fā)展和改進后，其有效地促進了土地市場的不斷發(fā)展，極大地提高了土地的使用效率，促進了建設(shè)用地供應(yīng)形式的改變，統(tǒng)一了土地一級市場的供應(yīng)渠道，更好地發(fā)揮了土地的調(diào)節(jié)功能，加快了我國經(jīng)濟社會的發(fā)展腳步。在面對我國目前還存在的一些土地收購存儲問題時，還需要對這些問題進行針對性的完善，同時還應(yīng)根據(jù)市場對土地的需求情況，制定科學合理的土地收購、供應(yīng)計劃和土地收購指導價格，強化土地收購儲備機構(gòu)的職能和監(jiān)督管理力度，建立健全土地收購儲備的相關(guān)機制，從而促進土地收購儲備制度的完善和可持續(xù)發(fā)展。