華雨菲 謝帝
【摘 要】“以房養(yǎng)老”的概念最早出現(xiàn)于荷蘭,之后在美國(guó)發(fā)展成熟,然后在各國(guó)的實(shí)踐中逐步改善。我國(guó)在2014年7月1日進(jìn)行試行,雖然國(guó)家積極地制定相應(yīng)政策,但現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”發(fā)展得不盡如人意,其中尚有一些問(wèn)題需要應(yīng)對(duì)。
【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老;“倒按揭”養(yǎng)老;養(yǎng)老模式
一、引言
我國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題一直是社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題,但如今的養(yǎng)老現(xiàn)狀卻令人堪憂(yōu)。中國(guó)傳統(tǒng)思想影響下的居家養(yǎng)老模式在社會(huì)理念和文化思想發(fā)生深刻變化的大環(huán)境下,已日益顯示出不適應(yīng)。至2018年,我國(guó)65周歲及以上的人口占比為11.9%,老年撫養(yǎng)比為16.8%。目前仍有部分老人因?yàn)榉N種原因而得不到贍養(yǎng),我國(guó)也積極地尋找解決辦法,其中包括了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。
二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀
1、“以房養(yǎng)老”概念簡(jiǎn)述
“以房養(yǎng)老”是依據(jù)擁有資源,利用住房壽命周期和老年住戶(hù)生存余命的差異,對(duì)廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源,尤其是人們死亡后住房尚余存的價(jià)值,通過(guò)一定的金融或非金融機(jī)制的融會(huì)以提前套現(xiàn)變現(xiàn)。從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng),為老年人在其余存生命期間,建立起一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。從概念中也可以了解,此項(xiàng)政策是適用于擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人的。
2、“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的發(fā)展及現(xiàn)狀
早在2002年,“反向抵押貸款”這一概念被引入中國(guó)。2004年底,中國(guó)保監(jiān)會(huì)計(jì)劃在廣州、北京、上海等全國(guó)幾大重點(diǎn)城市,試點(diǎn)推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險(xiǎn)品種。自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。但試點(diǎn)至今,只有一家保險(xiǎn)公司(華夏幸福)推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品,4個(gè)試點(diǎn)城市合計(jì)僅59戶(hù)、78人以自己房產(chǎn)做抵押,購(gòu)買(mǎi)了該產(chǎn)品。這其中,僅38戶(hù)47人辦完所有流程。事實(shí)上,這一狀況依然在業(yè)內(nèi)和管理層預(yù)料之中。日前,保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知,將“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)時(shí)間延長(zhǎng)至2018年6月30日,并在原有北京、上海、廣州、武漢四城的基礎(chǔ)上,將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市(自治區(qū)首府)、計(jì)劃單列市,以及部分省的地級(jí)市。如果能將養(yǎng)老和房產(chǎn)結(jié)合起來(lái),那對(duì)樓市和逼近的養(yǎng)老壓力來(lái)說(shuō)是一大利好。
三、現(xiàn)階段我國(guó)“以房養(yǎng)老”存在的問(wèn)題
1、國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老觀(guān)念落后
“養(yǎng)兒防老”的養(yǎng)老觀(guān)念還在深深地影響著這一代老人,許多老人認(rèn)為養(yǎng)老的事還需自己的子女親力親為,卻不管如今“421”家庭的大量涌現(xiàn)使家庭養(yǎng)老方式功能有所下降,給予現(xiàn)代年輕人巨大的壓力。房產(chǎn)也是一代人奮斗一輩子的象征,將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院,不給子女,許多老人和年輕人還難以接受。
2、我國(guó)的法律制度的局限性
“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?!耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén),對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。而目前我國(guó)法律制度還有許多需要完善的地方,尤其是房地產(chǎn)評(píng)估業(yè),由于起步較晚,中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范,不但整體素質(zhì)偏低,而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng),有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果,尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō),更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。
3、產(chǎn)權(quán)制約導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是相關(guān)機(jī)構(gòu)顧慮的一個(gè)原因。當(dāng)老人將房產(chǎn)抵押時(shí),房產(chǎn)可使用年限所剩不多。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。
四、我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展對(duì)策
1、政府積極宣傳,扭轉(zhuǎn)固有觀(guān)念
“以房養(yǎng)老”的公共屬性很突出,政府作用至關(guān)重要。受儒家思想的影響,傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀(guān)念在我國(guó)根深蒂固。要想扭轉(zhuǎn)這一固有觀(guān)念,政府的宣傳作用非常重要。政府可以通過(guò)講座、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等多種方式進(jìn)行有效地宣傳,使大眾在潛移默化中改變固有觀(guān)念,了解模式的可靠性與可行性。同時(shí)可以向大眾普及理財(cái)和養(yǎng)老保險(xiǎn)知識(shí),讓大家不再害怕理財(cái),不再認(rèn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)是“騙錢(qián)”的。
2、明確政府職能,完善“以房養(yǎng)老”制度環(huán)境
政府要培育評(píng)估、擔(dān)保、法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)等中介體系,不僅讓圍繞房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的中介體系完善起來(lái),而且要通過(guò)信息透明化,攻克“黑中介”頑疾,實(shí)現(xiàn)中介服務(wù)高效率、透明化、低成本,讓老人可以放心地將房產(chǎn)交予中介手中,以最大程度地體現(xiàn)房屋的價(jià)值,讓房屋流動(dòng)起來(lái)。同時(shí)也要完善相關(guān)法律制度,破除產(chǎn)權(quán)限制等帶來(lái)的法律障礙,協(xié)調(diào)多方的利益,使“以房養(yǎng)老”政策利益最大化。
3、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),加快資產(chǎn)證券化步伐
“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的資金流動(dòng)還缺乏保證,重點(diǎn)城市可探索房屋資產(chǎn)證券化,金融機(jī)構(gòu)發(fā)售“反向按揭”產(chǎn)品時(shí),可將房屋在二級(jí)市場(chǎng)上證券化,緩解流動(dòng)性壓力,這也是規(guī)避違約、吸引機(jī)構(gòu)參與、分散風(fēng)險(xiǎn)的渠道之一。
總的來(lái)看,“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)前景是值得期待的,一是因?yàn)椤?+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前,面對(duì)巨大的家庭壓力,獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂(lè)的晚年。二是因?yàn)槔夏耆苏麄€(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人,現(xiàn)金窮人”的“中國(guó)窮老人”現(xiàn)狀。
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作者簡(jiǎn)介:華雨菲(1998—),女,漢族,江蘇無(wú)錫人,江蘇大學(xué)本科在讀,會(huì)計(jì)學(xué)方向。謝帝(1998—),男,漢族,江蘇淮安人,江蘇大學(xué)本科在讀,會(huì)計(jì)學(xué)方向。
項(xiàng)目信息:本文系江蘇大學(xué)第十八批科研立項(xiàng)項(xiàng)目,項(xiàng)目編號(hào)18C132