房地產(chǎn)眾籌的法律定位、風險防范及權(quán)益保障淺談

關鍵詞 房地產(chǎn)眾籌 產(chǎn)品眾籌 非法集資 房屋預售 資金安全

作者簡介：柳士荷，北京市京師（無錫）律師事務所。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.157

近幾年，“互利網(wǎng)+”政策正在快速的發(fā)展與進步，帶動著眾籌迅速發(fā)展壯大。眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融與實體經(jīng)濟的產(chǎn)物，傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)無法滿足社會的需求，房地產(chǎn)眾籌為傳統(tǒng)房地產(chǎn)提供了新的思路與商機，實現(xiàn)互惠共贏，從開發(fā)商的角度分析，眾籌平臺發(fā)布的項目內(nèi)容可以減少融資成本，解決房產(chǎn)開發(fā)中資金的不足問題，縮短銷售周期，可以實現(xiàn)提前鎖定客戶的購買能力，加強企業(yè)在市場競爭中的影響力，從購房者方面分析，提前享受房地產(chǎn)開發(fā)商制定的優(yōu)惠政策。針對房地產(chǎn)眾籌平臺，充當著購房者與開發(fā)商之間的中間部分，在履行自己的責任與義務中獲得應得的報酬，實現(xiàn)利益最大化。

一、房地產(chǎn)眾籌的法律觀點分析

（一）房地產(chǎn)眾籌種類間的差異性

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中經(jīng)過不斷地研究與摸索，針對眾籌內(nèi)容逐漸形成多種形式與內(nèi)容，從開發(fā)商眾籌的角度出發(fā)，主要分為融資開發(fā)與項目開發(fā)兩個種類，但是從購房者的角度出發(fā)，可以分為投資理財與購房消費兩種類型。

1.融資開發(fā)型

此類型的開發(fā)商主要以鎖定客戶和融資作為主要目的，購房者在購房消費過程中，主要以購房消費作為目的，可以分為不同的模式：第一，定向模式，例如，石家莊眾美城項目，開發(fā)商在開盤之前需要與有房產(chǎn)需求的工作人員或者單位合作，購房者在收到房產(chǎn)錢需要支付給開發(fā)商全部款項，這就是開發(fā)商獲得的收益。第二，可轉(zhuǎn)項模式，例如，非常著名的桂碧園項目，開發(fā)商會提前鎖定客戶的資料，獲取項目建設與開發(fā)的全部經(jīng)費，購房者通過這樣的方式獲得低于市場價格的產(chǎn)權(quán)。

2.營銷推廣型

將項目開發(fā)作為主要目的，購房者進行消費。開發(fā)商利用眾籌平臺展開宣傳，項目開發(fā)之后購房者會進行購買 。最大限度吸引購房者的眼球，此種類型還會分為幾個小類，第一，團購模式，例如，京東、遠洋等項目開發(fā)過程中，會選擇交10000抵50000或者打折的方式作為優(yōu)惠政策，開發(fā)商將現(xiàn)房的實際情況進行了解，利用眾籌平臺展開眾籌項目，這樣購房者會得到一定的補貼。第二，提前團購模式，例如，廣州非常有名的萬科城眾籌項目，開發(fā)商想要獲得眾籌的許可，需要取得預售的許可證，提前發(fā)布眾籌的項目，購房者會獲得優(yōu)惠購房的權(quán)利，此項目符合預售條件時，購房者就可以享受折扣。第三，抽獎環(huán)節(jié)，例如，在京東、遠洋這些出名項目中，開發(fā)商可以將預售小票提前準備出來，在眾籌環(huán)節(jié)使用，購房者使用京東金融APP利用白條的方式支付11元，就可以獲得抽獎活動，有機會抽得1.1折的大獎，眾籌活動之后，針對沒有中獎的購房者，在30天之內(nèi)會收到已支付的11元。第四，彩票模式，是以京東遠洋項目進行案例分析，開發(fā)商在取得預售許可證之后開始眾籌，購房者還是需要支付11元就可以參與活動，開發(fā)商眾籌活動結(jié)束之后，其中中獎的購房者會獲得首付款，其他顧客也有驚喜，會贏得京東滿減的活動。

3.理財型房產(chǎn)眾籌

主要以項目為目的采取此類型眾籌方式，購房者以投資的方式購房，例如，在中信泰達國際酒店公寓展開眾籌活動時，開發(fā)商在獲得許可之后開展眾籌活動，其中參與眾籌的所有購房者都會獲得8.8折的優(yōu)惠力度 。

（二）房地產(chǎn)眾籌的相關制度

所謂房地產(chǎn)眾籌既指開發(fā)商為了籌集資金完成自己的建筑項目，利用網(wǎng)絡眾籌平臺，尋求出資者的融資幫助，出資者會以投資者的身份存在，進而得到對應房產(chǎn)或者股權(quán)作為回報。眾籌的方式主要分為兩種，第一種是以股權(quán)作為回報的投資，第二種是利用現(xiàn)有的實物作為回報的方式。

如果將房地產(chǎn)眾籌歸納為股權(quán)眾籌，購房者主要以投資收益為目的，會導致房價持續(xù)上升，不符合房地產(chǎn)在我國市場發(fā)展的需求，如果僅僅依靠理財型或者運營理財型進行房地產(chǎn)眾籌，過程中金融理財?shù)倪^多，就會讓眾籌失去原來的意圖，需要馬上制止。在房地產(chǎn)眾籌項目中以產(chǎn)品作為眾籌的回報方式，符合我國房地產(chǎn)發(fā)展的需求，這種方式可以解決我國中小房產(chǎn)公司融資費力的問題。同時還要購房者享受最優(yōu)惠的價格來購買屬于自己的房產(chǎn)，在房地產(chǎn)眾籌過程中，開發(fā)商經(jīng)常會以營銷手段為目的，利用抽獎團購彩票等模式進行眾籌，這種并非真正意義上的眾籌，只是一種營銷噱頭 。房地產(chǎn)眾籌項目中應該以融資開發(fā)型產(chǎn)品作為主要制度設計內(nèi)容，利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢結(jié)合眾籌平臺的作用發(fā)布項目內(nèi)容，其中需要添加一些對購房者有利的優(yōu)惠政策，完成買與賣的交易。

（三）房地產(chǎn)眾籌的合法經(jīng)營

房地產(chǎn)眾籌工作的開展主體分別是開發(fā)商、眾籌平臺、購房者之間的關系，他們復雜的存在著。

購房者與開發(fā)商：開發(fā)商利用眾籌平臺講項目的主體內(nèi)容、眾籌需要的金額以及對購房者的優(yōu)惠政策等都發(fā)布出來，這些內(nèi)容成為商品房買賣的約定，當購房者了解項目內(nèi)容之后，會結(jié)合自己的情況買眾籌的份額，簽訂買賣的合同。

眾籌平臺與開發(fā)商之間的關系：在房地產(chǎn)眾籌工作中，開發(fā)商會將項目信息在眾籌平臺上顯示出來，并且對相關的信息進行審核，檢查相關的風險工作，為了完成實際交易活動。

眾籌平臺與購物者之間的關系：在房地產(chǎn)眾籌工作中，購房者會加入到眾籌項目中，審核所有的信息，最后購房者與開放商簽訂合法的合同，所以，眾籌平臺與購房者也需要制定相對應的合同關系，在購房者完成眾籌活動之后，眾籌平臺與購買者的合同仍然繼續(xù)有效，為了保護購房者的利用，我們會認為眾籌平臺與購房者之間存在合同委托關系。

二、房地產(chǎn)眾籌存在的法律風險

房地產(chǎn)行業(yè)在展開眾籌活動時，經(jīng)常界定在法律的邊緣線，其中是否合法很難定位，同時由于法律體系的不完善，造成房地產(chǎn)眾籌工作缺少相對應法律的保護，因此會面臨著非法集資、購房者與預售不確定的情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)眾籌健康發(fā)展受到法律風險的阻礙。

（一） 制止房地產(chǎn)眾籌工作中存在的非法集資風險

所謂非法集資在我國是一種違法犯罪的行為，根據(jù)我國相關法律法規(guī)明確規(guī)定，主要指單位或者個人在沒有相關部門的批注之后，以不同形式向社會公眾進行大量籌集資金，并且承諾在一定程度上會以金錢、貨幣等方式向出資人支付利息的回報行為 。

目前，一些開發(fā)商假借房地產(chǎn)眾籌的幌子行非法集資的行為，一旦發(fā)現(xiàn)這種情況就需要給予一定的處分與懲罰，一定要區(qū)分好二者之間的差異，一旦處理不當，也會被誤認為是非法集資的。房地產(chǎn)在眾籌工作中，應該把握住非法性以及公開性的要求。這里提到的非法性與公開性主要指房地產(chǎn)未得到相關部門的批準之后，向社會大量吸取資金的過程。

（二） 房地產(chǎn)眾籌預售制度的風險防范

開發(fā)商通過各種活動降低資金壓力，會打消一切的不確定性，但是會給購房者帶來一定的風險，因此，國家會建立預售標準核心體系，以維護購房者的權(quán)益。根據(jù)2009年房地產(chǎn)管理法提出之后，商品房想要實現(xiàn)預售，需要符合以下的內(nèi)容：第一，已經(jīng)交付全部的土地權(quán)出讓金，取得土地使用證，獲得土地的所有權(quán)。第二，項目開發(fā)建設工作開展過程中，需要具有建設工程規(guī)劃許可證 。第三，投入房產(chǎn)的資金需要達到工程建設總和的25%以上，并且將工程實施以及竣工的時間明確。第四，開發(fā)商需要向縣級單位管理部門登記辦理，獲得商品預售房的許可證明材料。

（三）房地產(chǎn)眾籌的調(diào)控風險

目前，我國房地產(chǎn)在眾籌過程中，會存在比較嚴重的問題，有些開發(fā)商會肆意炒作，與眾籌的本質(zhì)相背離，房價會大幅度上漲，影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進步，甚至還會造成金融危機。

只有了解購房者的購買目的，確保購房者是以居住為目的的行為，才會將一些風險因素拒絕在外，成為房地產(chǎn)眾籌過程中最有效的調(diào)控方法，購房者在成為眾籌平臺的注冊用戶之后，才符合眾籌平臺的審批標準，進而從多個角度分析，購房者購買房產(chǎn)的需求與目的。例如，眾籌平臺往往會以問卷調(diào)查的方式對購房者進行審查，通過問卷調(diào)查不僅可以了解到購房者的基本信息，同時還會掌握購房者購買的目的。

三、保障房地產(chǎn)眾籌中購房者的權(quán)益

通常房地產(chǎn)眾籌會將項目拆開成為最小單位，甚至還會出現(xiàn)一平米的眾籌額度 。一旦眾籌工作成功之后，會出現(xiàn)一套房產(chǎn)會有多個主人的情況，這種眾籌方式無法滿足購房者的需求，同時還有可能傷害購房者的合法權(quán)益。

房地產(chǎn)眾籌過程中，將最低眾籌份額進行規(guī)范，需要了解房屋的初步設計，掌握購房者的實際需求，將最小戶型的平方米數(shù)作為一個眾籌的份額，這樣就會保證一套房產(chǎn)只有一個主人，但是實際面積以實際為準，實施多退少補的方針。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)眾籌工作需要掌握一定的分寸，通過實踐證明融資開發(fā)型房地產(chǎn)眾籌符合房產(chǎn)項目的需求，并且成為房地產(chǎn)眾籌制度發(fā)展過程中的法律支撐。以此作為背景，我國房地產(chǎn)在眾籌過程中，需要不斷地防范非法集資違法行為，需要按照相關的管理條例與需求，進行商品房預售環(huán)節(jié)，做好房地產(chǎn)調(diào)控法律風險，掌握購房者的實際購買需求與目的，加強產(chǎn)權(quán)的規(guī)范行為，最大限度保證購房者的合法權(quán)益，為我國房地產(chǎn)眾籌工作可持續(xù)發(fā)展奠定基礎保障。

注釋：

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