翟術(shù)風(fēng)

(廣州民航職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 廣州 510403)

一、引言

眾籌筑屋是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代一種新型的房地產(chǎn)形式。現(xiàn)有占地面積為102077.6平方米的眾籌筑屋項(xiàng)目，項(xiàng)目推出后，有上萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房者登記參籌。在建房規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需考慮諸多因素，如容積率、開(kāi)發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等[1]，我們根據(jù)建立的數(shù)學(xué)模型[2]對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析，這是關(guān)于線(xiàn)性規(guī)劃眾籌筑屋方面的最優(yōu)問(wèn)題[3]。

二、問(wèn)題分析與解決

問(wèn)題1的分析：方案I中提供了11種房型，對(duì)容積率，各種房型面積，建房套數(shù)，開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)成本是常數(shù)，根據(jù)售價(jià)，容易得到總收入。我們只需要計(jì)算增值額和增值稅。其中增值額為土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。需扣除項(xiàng)目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。

問(wèn)題2的分析：通過(guò)對(duì)參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查，得到參籌者對(duì)11種房型購(gòu)買(mǎi)意愿的比例，為了盡量滿(mǎn)足參籌者的購(gòu)買(mǎi)意愿，重新設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)劃方案II，對(duì)方案II中的數(shù)據(jù)采用變異系數(shù)法進(jìn)行核算，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行優(yōu)化。

問(wèn)題3的分析：在對(duì)方案二核算的基礎(chǔ)上，采用回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式，考察本方案的回報(bào)率，回報(bào)率大于25%，則本方案可以執(zhí)行。為了說(shuō)明本方案的科學(xué)性、實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，采用優(yōu)先級(jí)遞增的方法，再次構(gòu)建建設(shè)方案，稱(chēng)為方案三，核算其成本、利潤(rùn)、回報(bào)率等指標(biāo)，通過(guò)兩者比較及敏感度分析，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)方案二是否可以被成功執(zhí)行。

針對(duì)問(wèn)題一，利用Matlab軟件對(duì)各類(lèi)住宅類(lèi)型和各種房型的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，該方案Ⅰ容積率為2.2752，符合國(guó)家政策標(biāo)準(zhǔn)(≤2.28)，投資回報(bào)率為25.89%，滿(mǎn)足投資回報(bào)率要求(>25%)，項(xiàng)目可行。但該方案沒(méi)有考慮到投資人對(duì)不同房型的滿(mǎn)意程度，可能出現(xiàn)滿(mǎn)意率較高的房型供不應(yīng)求，而滿(mǎn)意率較低的房型供大于求，從而導(dǎo)致部分產(chǎn)品無(wú)人投資認(rèn)籌，進(jìn)而整個(gè)項(xiàng)目的融資失敗，項(xiàng)目流產(chǎn)。

針對(duì)問(wèn)題二，首先利用投資者房型滿(mǎn)意率調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)造基于分層分析的成對(duì)比較矩陣，利用Matlab軟件計(jì)算成對(duì)比較矩陣的特征根和權(quán)向量，將權(quán)重代入目標(biāo)函數(shù)，調(diào)整建設(shè)套數(shù)取值使得目標(biāo)函數(shù)最優(yōu)化，得到方案Ⅱ，見(jiàn)表1。

表1 方案Ⅱ各種房型建設(shè)套數(shù)

針對(duì)問(wèn)題三，方案Ⅱ容積率為2.2798，投資回報(bào)率為28.17%，項(xiàng)目可行。并且該方案考慮到投資人對(duì)不同房型的滿(mǎn)意程度，滿(mǎn)意率較高的房型規(guī)劃建設(shè)套數(shù)較多，而滿(mǎn)意率較低的房型規(guī)劃建設(shè)套數(shù)較少，因此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更切合市場(chǎng)需求，融資成功率提高。方案Ⅱ與方案Ⅰ對(duì)比，二者容積率相差不大，但總成本大幅下降，凈利潤(rùn)提高，增值稅提高，投資回報(bào)率提高，這五個(gè)指標(biāo)表明方案Ⅱ優(yōu)于方案Ⅰ。總之，利用滿(mǎn)意率比構(gòu)造成對(duì)比較矩陣，計(jì)算權(quán)向量，將權(quán)重代入目標(biāo)函數(shù)得到的模型能夠優(yōu)化眾籌筑屋規(guī)劃方案。