蔡軍 莫海玲

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公允價(jià)值的應(yīng)用深受廣泛關(guān)注，由于我國(guó)市場(chǎng)條件不夠成熟，采用公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)時(shí)會(huì)存在很多爭(zhēng)議，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量是其中一個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題。文章以公允價(jià)值和投資性房地產(chǎn)的概念框架為基礎(chǔ)，梳理了國(guó)內(nèi)外對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的研究及投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式研究文獻(xiàn)，分析了我國(guó)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀，最后提出了完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的建議。

Abstract： With the development of market economy， the application of fair value has been widely concerned. As China's market conditions are not mature enough， there will be many controversies when using fair value to measure related assets. The subsequent measurement of investment properties using fair value is one of the controversial issues. Based on the conceptual framework of fair value and investment real estate， this paper sorts out the research on fair value measurement at home and abroad and the research literature on fair value measurement model of investment real estate， and analyzes the current situation of fair value measurement of investment real estate in China. Finally it makes suggestions to improve the adoption of fair value measurement in China's investment real estate.

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量;投資性房地產(chǎn);文獻(xiàn)綜述

Key words： fair value measurement;investment real estate;literature review

中圖分類(lèi)號(hào)：F233;F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）34-0287-03

0? 引言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格迅猛增長(zhǎng)，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)，使用最廣泛的成本計(jì)量模式遇到很大的挑戰(zhàn)，很多弊端突顯出來(lái)，因?yàn)槌杀灸Ｊ接?jì)量投資性房地產(chǎn)不符合現(xiàn)在的市場(chǎng)條件，脫離實(shí)際。然而，公允價(jià)值計(jì)量模式更符合現(xiàn)代會(huì)計(jì)信息要求，更能準(zhǔn)確反映自身的真實(shí)情況，財(cái)政部更倡導(dǎo)各行各業(yè)廣泛應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

以前，我國(guó)沒(méi)有單獨(dú)設(shè)立投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目，未能準(zhǔn)確計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年財(cái)政部出臺(tái)了《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，準(zhǔn)則描述了投資性房地產(chǎn)的概念。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出各房地產(chǎn)企業(yè)選擇采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)要滿(mǎn)足一定的條件。2014年，我國(guó)財(cái)政部又頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。在公允價(jià)值計(jì)量上，我國(guó)逐漸與國(guó)際趨同，但在現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)并不多企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量其公司的投資性房地產(chǎn)，即公允價(jià)值在我國(guó)未被廣泛應(yīng)用。因此，本文對(duì)公允價(jià)值及其計(jì)量、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式及應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行歸納總結(jié)，對(duì)今后很多行業(yè)引入公允價(jià)值計(jì)量模式，在今后的推廣中得到更好地應(yīng)用有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

1? 我國(guó)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

1.1 公允價(jià)值及其計(jì)量的研究

從目前記載的資料及相關(guān)文獻(xiàn)來(lái)看，公允價(jià)值的概念是美國(guó)在1960年最早提出，之后1967年12月美國(guó)又在APB發(fā)布了“1967年總括意見(jiàn)”中記錄了公允價(jià)值的內(nèi)容，公允價(jià)值一經(jīng)提出，就受到了國(guó)際會(huì)計(jì)界的廣泛關(guān)注，隨后，學(xué)術(shù)界人士也對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)研究，20世紀(jì)80年代國(guó)外會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)界就把公允價(jià)值應(yīng)用在會(huì)計(jì)計(jì)量當(dāng)中，研究成果更具有代表性，且不同學(xué)者對(duì)公允價(jià)值提出不同的觀(guān)點(diǎn)。2006年9月，F(xiàn)ASB頒布了SFAS157，重新對(duì)公允價(jià)值定義：“在計(jì)量日，市場(chǎng)參與者的有序交易中，出售資產(chǎn)所獲得的價(jià)格或清償債務(wù)所轉(zhuǎn)移的價(jià)格”。Benzion Joshua（2003）對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了相關(guān)研究后發(fā)現(xiàn)成本法計(jì)量缺乏真實(shí)性，未能真正反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，但公允價(jià)值能更加真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值，公允價(jià)值計(jì)量更符合會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。采用公允價(jià)值生成的財(cái)務(wù)報(bào)告更受股東的青睞，因?yàn)槟芨鎸?shí)反映公司的相關(guān)情況，也有助于提高經(jīng)理的貢獻(xiàn)，而且公允價(jià)值計(jì)量模式能夠使財(cái)務(wù)信息更透明地反映出來(lái)。”很多經(jīng)過(guò)對(duì)公允價(jià)值深入研究后，大部分學(xué)者認(rèn)為公允價(jià)值具有很高的相關(guān)性。2013年International? AccountingStandard對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了重新修訂，IASC在第39號(hào)《金融工具》中指出：“公允價(jià)值是在公平交易中，熟悉情況的買(mǎi)賣(mài)雙方是在自愿交易的基礎(chǔ)上，沒(méi)有受到強(qiáng)制的情況下，在公平交易中商定的對(duì)價(jià)金額。”從IASC39可以看出公允價(jià)值在國(guó)際上不斷發(fā)展和深化，是一個(gè)發(fā)展的概念并公允價(jià)值在國(guó)外取得一定的成就。

而我國(guó)相對(duì)比較晚才開(kāi)始引入并研究公允價(jià)值，公允價(jià)值取得成果并不成熟，還存在很多問(wèn)題。近年來(lái)，我國(guó)財(cái)政部通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行修改，不斷去完善。黃世忠教授（1997）曾預(yù)測(cè)：在21世紀(jì)上半葉，很多上市企業(yè)將會(huì)廣泛應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，成為公司的主要計(jì)量模式，取代成本模式等其他計(jì)量模式。葛家澎教授（2001）認(rèn)為公允價(jià)值是在雙方公平自愿交易的前提下，購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)、銷(xiāo)售商品或是償還債務(wù)支付的金額。通過(guò)預(yù)期現(xiàn)金流量法和傳統(tǒng)法將公允價(jià)值應(yīng)用實(shí)務(wù)中的資產(chǎn)、負(fù)債計(jì)量。徐焱軍（2012）對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行研究后，認(rèn)為公允價(jià)值比歷史成本更具有理論上的優(yōu)勢(shì)，在實(shí)際應(yīng)用中很難獲取公允的數(shù)據(jù)，比較難實(shí)施。2014年，我國(guó)財(cái)政部對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了修改，并出臺(tái)了公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，準(zhǔn)則里給公允價(jià)值下了定義，不僅體現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系進(jìn)一步和國(guó)際趨同，也反映我國(guó)越來(lái)越重視會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的發(fā)展和完善。公允價(jià)值準(zhǔn)則有13章53條，準(zhǔn)則內(nèi)容涵蓋相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債、公允價(jià)值初始計(jì)量、公允價(jià)值披露、估值技術(shù)等等。準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的定義為：公允價(jià)值，是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。本準(zhǔn)則自2014年7月1日起施行，公允價(jià)值實(shí)施效果有待實(shí)務(wù)界人士進(jìn)一步研究和驗(yàn)證?？梢?jiàn)，我國(guó)很多企業(yè)未能將公允價(jià)值計(jì)量模式成為主要計(jì)量模式，仍需進(jìn)一步改進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式存在的問(wèn)題。

1.2 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式研究

公允價(jià)值計(jì)量在國(guó)際發(fā)展更加成熟，更加完善，在國(guó)外，如歐美國(guó)家很多企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。當(dāng)前，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40條（IAS40）算是世界上相對(duì)系統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。另外，英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)在1981年11月發(fā)布的SSAP19以及標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告第19號(hào)《投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理》第一次提出投資性房地產(chǎn)的概念，并且規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法和報(bào)告的披露。另外，國(guó)外也有很多學(xué)者研究公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用，下面只是簡(jiǎn)單闡述一些有代表性學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)。Dietrich Harris and Muller（2000）對(duì)英國(guó)投資性房地產(chǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，相比歷史成本后續(xù)計(jì)量模式來(lái)說(shuō)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量模式更為接近市場(chǎng)價(jià)格。Dechow和Myers（2010）進(jìn)一步對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的研究，研究認(rèn)為公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用有了一定的變化和一定的價(jià)值。Clor-Proell，Shana M.JProell，Chad A.和Warfield，Terry D（2015）通過(guò)調(diào)查分析認(rèn)為相關(guān)人員帶有很強(qiáng)主觀(guān)性對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，現(xiàn)實(shí)中，很多項(xiàng)目的公允價(jià)值都是靠市場(chǎng)估計(jì)出來(lái)的，這與企業(yè)實(shí)際很大差異，加強(qiáng)完善估值技術(shù)，財(cái)務(wù)信息更加可靠。

公允價(jià)值準(zhǔn)則出臺(tái)實(shí)施已經(jīng)5年，在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用已經(jīng)有十幾年了，但之前界定等都不清晰，在運(yùn)用中存在很多問(wèn)題。截至2017年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)1526家投資性房地產(chǎn)企業(yè)才87家采用公允價(jià)值模式計(jì)量，占比不到6%。我國(guó)投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量中采用公允價(jià)值模式的數(shù)量并不多，成本模式仍然是主流。陳娟，馬笑笑（2014）對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了相關(guān)的研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量時(shí)明顯存在問(wèn)題，應(yīng)用數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢，各企業(yè)獲得公允價(jià)值并不一致，存在很多差異性。對(duì)世茂企業(yè)公司應(yīng)用公允價(jià)值的現(xiàn)狀進(jìn)行了研究和分析，進(jìn)而對(duì)我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量提出相關(guān)改進(jìn)的建議，主要包括構(gòu)建活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，規(guī)范信息披露等。李永穩(wěn)（2017）公允價(jià)值進(jìn)行了相關(guān)的研究也提出我國(guó)并沒(méi)有廣泛應(yīng)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，數(shù)量較少，還發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)的投資性房地產(chǎn)改為公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量為了扭虧為盈，金亞玲（2017）以A公司為研究樣本，發(fā)現(xiàn)A公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式不是為了更好真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，而是虛報(bào)企業(yè)的利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。李永穩(wěn)（2017）在研究公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用也提出公司在選擇計(jì)量模式時(shí)多出于盈余管理的考慮。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)越來(lái)越發(fā)達(dá)，繼續(xù)采用成本模式計(jì)量不能更好地反映市場(chǎng)價(jià)值，不斷完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不斷完善我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，更好推動(dòng)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的應(yīng)用。

1.3 應(yīng)用現(xiàn)狀分析研究

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不夠成熟，公允價(jià)值也未能更廣泛地應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)中。劉永澤，馬妍（2011）提出我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在應(yīng)用方面仍有一些阻礙，主要表現(xiàn)在市場(chǎng)條件還不成熟、準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值計(jì)量的條件嚴(yán)格、缺乏相關(guān)的指導(dǎo)、轉(zhuǎn)變計(jì)量模式上仍存在固有思維、上市公司自身的選擇。公允價(jià)值模式計(jì)量中也還存在一定的問(wèn)題，比如估值成本高，企業(yè)利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理、操縱利潤(rùn)等。鄧英飛（2011）談?wù)摿送顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用存在的不足：較高的執(zhí)行成本、不完善的價(jià)格體系、企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的操縱、估值技術(shù)難題、信息缺乏可比性、會(huì)計(jì)處理復(fù)雜。并針對(duì)以上問(wèn)題給出了解決方案。張曉玲（2015）通過(guò)目前公允價(jià)值計(jì)量模式在中國(guó)的應(yīng)用狀況分析，認(rèn)為市場(chǎng)不成熟、公允價(jià)值受主觀(guān)判斷影響大、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)低導(dǎo)致所獲取的公允價(jià)值并不可靠。同時(shí)，對(duì)公允價(jià)值在中國(guó)的應(yīng)用進(jìn)行了展望：完善市場(chǎng)機(jī)制、加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的合作、加大會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)教育。賈楠（2015）研究了不同輸入值對(duì)估值技術(shù)的影響。認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量釆用公允價(jià)值計(jì)量模式的可靠性和準(zhǔn)確性，受到輸入值的性質(zhì)影響較大，并提出需要加大公允價(jià)值披露的程度。陳敏（2019）以福建三木集團(tuán)股份有限公司為例研究了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用，提出了要有活躍的市場(chǎng)報(bào)價(jià)可能還不成熟，故應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量存在一定的限制，加上采用公允價(jià)值計(jì)量，每年至少對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量及評(píng)估，評(píng)估難度大且成本高。為了更好推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的發(fā)展，應(yīng)該不斷完善估值技術(shù)，加強(qiáng)評(píng)估人員的培訓(xùn)和提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平。李詩(shī)和吳齊（2017）以卓爾發(fā)展及同行業(yè)公司為例研究了公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，分析了該公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，提出了我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的困境：在建投資性房地產(chǎn)能否使用公允價(jià)值計(jì)量;公允價(jià)值難以可靠持續(xù)獲得;我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值表外披露的不充分。公允價(jià)值表外披露不充分，不利于財(cái)務(wù)報(bào)告使用者更好地了解企業(yè)和更好決策。

2? 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀分析，針對(duì)應(yīng)用存在的問(wèn)題提出一些可行的建議是十分有必要的。劉丹（2017）著重披露了公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用存在的問(wèn)題并提出了對(duì)策：①完善理論，建立信息平臺(tái)，充分發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的作用;②加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)管，完善法規(guī)制度;③給予企業(yè)一定的稅收政策，鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值計(jì)量不計(jì)提折舊，因此可以適當(dāng)減免一定的稅費(fèi)，甚至提供一定的補(bǔ)助使得公允價(jià)值推廣應(yīng)用;④提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng);建立完善公司內(nèi)部制度。李詩(shī)和吳齊（2017）針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的困境提出了如下建議：①調(diào)整并完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。調(diào)整準(zhǔn)則導(dǎo)向，增強(qiáng)準(zhǔn)則的可操作，規(guī)范在建投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量;②建立房地產(chǎn)信息共享平臺(tái);③加強(qiáng)政府監(jiān)管。段博垠（2018）以方大集團(tuán)為例著重研究了以公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其財(cái)務(wù)的影響、信息披露的情況和方大集團(tuán)應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出了公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議：①完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè);②加強(qiáng)準(zhǔn)則學(xué)習(xí)，完善準(zhǔn)則規(guī)定;③更新會(huì)計(jì)觀(guān)念，提高職業(yè)素養(yǎng)，企業(yè)要培養(yǎng)和引進(jìn)高層次的會(huì)計(jì)人員，使其掌握一定估值技術(shù)，具備一定資產(chǎn)評(píng)估能力。

3? 研究總結(jié)與展望

3.1 總結(jié)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公允價(jià)值也未能更廣泛地應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)中。從公允價(jià)值角度看，公允價(jià)值的概念是一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，相比國(guó)外，我國(guó)公允價(jià)值研究起步較晚，公允價(jià)值計(jì)量還存在很多問(wèn)題，2014年我國(guó)出臺(tái)了公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)概念有了進(jìn)一步界定但還不夠具體清晰，在學(xué)術(shù)研究中還存在很多爭(zhēng)議，因此值得進(jìn)一步研究。從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式角度看，2007年就有企業(yè)開(kāi)始采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，但由于我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，概念、使用范圍、計(jì)量等界定比較模糊，資產(chǎn)計(jì)量時(shí)存在很多爭(zhēng)議，故需要進(jìn)一步完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，推進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂和完善，積極引導(dǎo)企業(yè)正確且廣泛地將公允價(jià)值運(yùn)用到資產(chǎn)、負(fù)債中。從應(yīng)用現(xiàn)狀來(lái)看，①我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有廣泛應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)計(jì)政策規(guī)定：一旦不再適應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，無(wú)法轉(zhuǎn)回成本模式計(jì)量，企業(yè)考慮到這點(diǎn)的限制進(jìn)而不敢輕易改變后續(xù)計(jì)量模式，因此應(yīng)用不廣泛。②很多企業(yè)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式，為了扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)盈余管理。③估值有較強(qiáng)的主觀(guān)性，估值技術(shù)不夠高，但公允價(jià)值計(jì)量至少每年估值一次，估值成本高，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員觀(guān)念落后，業(yè)務(wù)水平不高。④公允價(jià)值在報(bào)表中披露不夠充分，不利于財(cái)務(wù)報(bào)告使用者更好了解企業(yè)及做出更好的決策。通過(guò)對(duì)公允價(jià)值應(yīng)用現(xiàn)狀分析，我國(guó)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量仍需不斷完善和改進(jìn)，提出相關(guān)對(duì)策和完善建議：①完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理，調(diào)整并完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善后續(xù)計(jì)量轉(zhuǎn)換的限制制度，適當(dāng)引導(dǎo)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量;②完善理論，建立信息平臺(tái)，發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，完善估計(jì)技術(shù)的建設(shè);③加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)管，完善法規(guī)制度;④給予企業(yè)一定的稅收政策優(yōu)惠，鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值計(jì)量不計(jì)提折舊，因此可以適當(dāng)減免一定的稅費(fèi)，積極引導(dǎo)企業(yè)廣泛應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)、負(fù)債;⑤提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng);建立完善公司內(nèi)部制度。

3.2 展望

近年來(lái)，我國(guó)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)迅猛，尤其發(fā)達(dá)地區(qū)，而成本計(jì)量屬性反映是以前的市場(chǎng)條件的價(jià)格，不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，使得會(huì)計(jì)信息失真，進(jìn)而使得現(xiàn)在的價(jià)值與原來(lái)的賬面價(jià)值存在很大的差異，使用者未能從財(cái)務(wù)報(bào)告中獲取真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息，因此，推進(jìn)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量是十分有必要的，具有現(xiàn)實(shí)的意義，但因?yàn)楣蕛r(jià)值后續(xù)計(jì)量還存在很多問(wèn)題：因?yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)條件不夠成熟、制度不夠完善，公布的數(shù)據(jù)不夠公允真實(shí)，估值技術(shù)不夠客觀(guān)等。而公允價(jià)值適用于活躍市場(chǎng)，首先應(yīng)該引導(dǎo)企業(yè)提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的透明度，及時(shí)公布企業(yè)的數(shù)據(jù)，創(chuàng)造公開(kāi)透明活躍的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)及公允價(jià)格機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)，更客觀(guān)地估計(jì)公允價(jià)值。另外，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，筆者認(rèn)為可以將財(cái)務(wù)共享等一些手段或者互聯(lián)網(wǎng)+等技術(shù)應(yīng)用到公允價(jià)值數(shù)據(jù)的獲取。隨著會(huì)計(jì)體系的不斷完善，相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)更加透明，會(huì)計(jì)政策越來(lái)越成熟，越來(lái)越容易取得公允價(jià)格，公允價(jià)值計(jì)量估值技術(shù)及方法的改進(jìn)，公允價(jià)值會(huì)成為我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計(jì)量模式。

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