蔡冰琪

摘要：黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，《中華人民共和國民法典》在物權編中設立了居住權制度，以保障弱勢群體的居住權益，實現(xiàn)“居者有其屋”。

關鍵詞：居住權 起源 背景 暢想

1. 居住權的含義及特征

1.1 居住權的概念起源

居住權最初來源于古羅馬法。羅馬法早期，先于居住權產(chǎn)生的是用益物權，用益物權產(chǎn)生于公元前3世紀末到公元前2世紀末。公元前1世紀左右，羅馬法出現(xiàn)了使用權概念，它與用益權的差別在于權利人沒有收取孳息的權利，直到優(yōu)士丁尼時期作為獨立物權形態(tài)的居住權制度才得以確立。但當時的居住權屬于“人役權”概念，居住權人對所涉房屋終身有居住權，但無收益權，不可贈予、轉(zhuǎn)讓。

1.2 居住權的內(nèi)容

居住權是人役權的一種特殊形式，是指排除所有人而將建筑物或建筑物之特定部分作為住房使用的權利。其權利內(nèi)容，主要為居住的權利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人對其使用權的干預。

居住權的客體可適于已經(jīng)存在且適合居住的建筑物比如房屋。居住權的范圍，不僅滿足個人需求，也包括與其同住的家庭成員、負有照顧義務的人或是允許共用之人。此外，寵物也包括在居住權的利用范圍之內(nèi)。居住權人的基本權利與義務，依照物權的基本法理，居住權人一般應享有基于房屋而享有的專有權與共有權。另外，居住權不可讓與他人而形成他人的單獨使用。

1.3 居住權的設定與屬性

1.居住權是用益物權。居住權是以滿足特定居住需要的用益物權，專指在他人房屋上的居住權，由房屋所有權人以外的人享有，體現(xiàn)了房屋所有權的權能分離。相比于債權性質(zhì)的租賃權，居住權不僅具有占有、使用的權能，還具有排除妨害的對抗第三人的物權屬性，在居住權遭受侵害時，居住權人可以行使物權請求權以保護其權利。

2.居住權是人役權。居住權是為特定人的利益設定的人役權，具有較強的人身依附性，一般只能由特定權利人享有，不可轉(zhuǎn)讓或者由他人繼承，原則上設立居住權的住宅不得出租等。其流通性和繼承性受到極大限制。居住權的歷史淵源決定了其具有人身專屬性、終身性和無償性。

3.居住權可以依照合同、遺囑設立，這些規(guī)定體現(xiàn)了居住權的人身性和保障性，立足于滿足 “居者有其屋”“住有所居”的樸素追求。居住權的增加也貫徹了物盡其用的立法宗旨——讓有限的資源最大程度地發(fā)揮其效用。

1.4 國外民法典對居住權的規(guī)定

現(xiàn)代社會設立居住權的國家有德國、瑞士等，有的國家已對居住權傳統(tǒng)定義進行突破，增加了與經(jīng)濟時代發(fā)展相適應的規(guī)定，如《瑞士民法典》規(guī)定，居住權人對于物的違法或者不適當使用，所有權人可以提出異議（第776條至778條）;《法國民法典》對居住權通過合同自由原則進行創(chuàng)新，其第628條規(guī)定，使用權與居住權依設定行為的規(guī)定，其范圍，依設定行為約款決定，不再限定于傳統(tǒng)居住權的人身屬性。《德國民法典》對居住權的創(chuàng)新體現(xiàn)在其1093條第1款的規(guī)定，限制人役權之設定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有權人之干涉，充作住處為其內(nèi)容。前段規(guī)定之權利，準用第1031條、第1034條關于用役權之規(guī)定。

2. 我國民法典設立居住權制度的背景

2.1 民法典設立居住權的必然性

我國憲法第33條規(guī)定：“國家尊重和保障人權”。作為生存必然所需的居住權，應該為民法典所覆蓋，達到實現(xiàn)憲法目的的作用?！吨腥A人民共和國物權法》并未涉及居住權，但“單純所有權的分配是一種非此即彼的關系，而居住權使得財產(chǎn)分配更為多元，由此使得有限的資源滿足多個主體的需求”，因此，設定居住權更有利于實現(xiàn)物權中所有權的多樣化發(fā)展。居住權可以依附在物權之上，約束權力設立人及后續(xù)的權利受讓人。即使居住權在權能方面受到限制，其經(jīng)過登記公示、占有支配、物權優(yōu)先權行使等方面均具有債權不具有的先進性，因此，從必然角度出發(fā)，居住權應當在民法典中予以規(guī)定。

2.2 民法典設立居住權的現(xiàn)實性

首先是保障“住有所居”的必然性?！肮夥俊薄敖?jīng)濟適用房”“集資房”等的出現(xiàn)，將承租人的權利解釋為租賃權，顯然不具有穩(wěn)定性、公示性，不足以對抗所有人及第三人。因此，從國家的長治久安角度看，對上述房屋設立居住權具有重要的意義。其次，投資房產(chǎn)的產(chǎn)生讓居住權的設立具有現(xiàn)實的迫切性。近年來，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人對于物權尤其是房屋物權的需求已經(jīng)從“居住所有一體化”到投資、居住、利用全面發(fā)展，比如“民宿主人既可以是民宿業(yè)主，又可以是酒店經(jīng)營者，前者作為房屋所有權人經(jīng)營民宿自然無需繞道他處，但后者的情形，相較于租賃合同而言，居住權所能提供的物權保障無疑更為周全”。因此，設立居住權，很有現(xiàn)實意義。

3.居住權的未來暢想

結合居住權的立法目的、《民法典》的規(guī)定、經(jīng)濟生活的實踐和居住權產(chǎn)生以后的場景預估，筆者認為，居住權至少可以在如下現(xiàn)實場景中落地適用：

3.1 老人以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老目前而言更多是一個商業(yè)概念，并非法律概念，大意指老人將名下所有的房屋出賣過戶給他方，但房屋出賣以后老人仍然保留房屋的居住權繼續(xù)居住，直至去世或者至約定的時間，出賣房屋所得的房款由老人自己作為養(yǎng)老資金使用。

在該種落地場景中，老人將房屋出賣后仍然保留居住權，可以通過《民法典》的居住權規(guī)定，設立居住權并進行登記，實現(xiàn)老有所居和老有所養(yǎng)的雙重目的。

3.2 老人遺囑指定居住權人

老人在遺囑中將其所有的房屋權屬特別規(guī)定屬于某方，同時老人還對于某個繼承人或者非繼承人的居住權進行特別照顧規(guī)定，在老人去世后，由需要被特別照顧者繼續(xù)居住，直至該居住權人去世或者至遺囑規(guī)定的時間。此種情況中，往往是老人有一些需要進行特別照顧的繼承人或者其他自然人，前者比如老人后代繼承人中經(jīng)濟情況較差者，后者比如和老人共同生活的非婚姻生活伴侶或老人的日常生活關照者等。

在該種落地場景中，居住權可以滿足老人處置遺產(chǎn)過程中的多元化愿望，拓寬遺產(chǎn)處置的方式。同時，繼承房屋所有權的繼承人繼承的即為附帶了居住權權利限制的房屋所有權。

3.3 離婚財產(chǎn)分配中對無住房一方的關照

關于離婚時對無房一方的特別照顧，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（2001年發(fā)布實施）最早進行了規(guī)定，該解釋第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?！痹撍痉ń忉尩囊?guī)定可以說是最早的居住權雛形，但該條未能為離婚時無房一方的特別照顧提供一種建制化保護，更遑論司法化的保護。

《民法典》實施以后，如果雙方在離婚時約定對無房一方設置居住權并進行居住權登記，則可以從民事基本制度層面為無房一方的特別照顧提供法律和司法層面的保護。

4. 農(nóng)村宅基地上建房屋的居住權設立

在現(xiàn)行法律框架下，繼承人可以依法或者依遺囑繼承農(nóng)村宅基地上建的合法房屋的所有權，但是對于沒有這種繼承機會的主體來說，要實現(xiàn)返回農(nóng)村居住的田園生活方式，只能通過房屋租賃的方式來實現(xiàn)，但租賃有20年的期限限制，而且其本質(zhì)是一種債權，履行過程中存在解除等風險，相對而言不利于租賃權人長期穩(wěn)定居住。

《民法典》實施以后，宅基地上建房屋的所有權人和居住權人可以簽訂居住權合同，并進行居住權登記。同時，居住權可以有償?shù)姆绞皆O立，宅基地上建房屋的所有權人可以通過居住權的設立獲得相應的經(jīng)濟報酬，且不受租賃20年的期限限制。這樣，居住權人就能獲得登記的法定用益物權保護。

從居住權的起源和我國居住權設立的初衷來看，其目的都在于保障弱勢群體的居住權益，待《民法典》正式實施后，居住權能夠在弱勢群體住房保障中發(fā)揮強有力的效能。

【參考文獻】

[1]居住權制度的起源及“入典”的意義.河南省淮濱縣人民法院.民主與法制社.

[2]辜明安，蔣昇洋.我國民法典設立居住權的必要性及其制度構造.西南民族大學學報，2020（2）.