商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

(河北金融學(xué)院 河北 保定 071051)

一、緒論

(一)研究的背景及意義

房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎社稷民生，居民對(duì)住房條件的需求不斷提高，對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注度也在近十年內(nèi)持續(xù)升溫。1998年后，我國(guó)開(kāi)始逐步停止政策性的福利分房，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了商品房時(shí)代。住房貸款逐漸成為福利分房制度向住房分配商品化過(guò)程轉(zhuǎn)變中的一項(xiàng)重要的金融工具。在近二十年的發(fā)展過(guò)程中，運(yùn)用住房貸款已成為購(gòu)房過(guò)程中不可或缺的重要一環(huán)。房貸業(yè)務(wù)一直以來(lái)都被銀行視為優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)與利潤(rùn)來(lái)源，違約率也較其他類(lèi)型的貸款低的多。

應(yīng)深入研究我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生成因與現(xiàn)狀，汲取發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出適用于我國(guó)國(guó)情的房貸管理方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施。不僅有利于我國(guó)個(gè)人住房金融體系建設(shè)，也助力于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的其他行業(yè)的健康發(fā)展。

(二)研究綜述

個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的一般包括兩方面成因:一、銀行與貸款申請(qǐng)者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，銀行無(wú)法準(zhǔn)確判斷貸款申請(qǐng)者的財(cái)務(wù)健康狀況于真實(shí)意圖；二、房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的周期性波動(dòng)和商業(yè)銀行貸款部門(mén)對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)的管理疏忽。銀行房貸管理者長(zhǎng)期面臨著客戶(hù)收入情況變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)引發(fā)的各類(lèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)，它與一般消費(fèi)類(lèi)貸款存在很大差別。

二、個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)概述

(一)個(gè)人住房抵押貸款的概念

個(gè)人住房抵押貸款是指借款人以購(gòu)買(mǎi)普通住房為目的，以其合法擁有的個(gè)人住房作為抵押物，向商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些約定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并享有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價(jià)款不足以?xún)斶€貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償;其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分,貸款人應(yīng)退還抵押人。

(二)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著不良貸款率的增加，商業(yè)銀行一直以來(lái)看做優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)的住房貸款，也漸漸暴露出了許多潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。為了進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定，政府相關(guān)部門(mén)、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)都在緊密關(guān)注，采取積極措施對(duì)出現(xiàn)的房貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。

2013年2月，“ 國(guó)五條”等房產(chǎn)新政策先后出臺(tái)，有效應(yīng)對(duì)了當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)由于短期內(nèi)的迅速攀升和投機(jī)炒房、哄抬地價(jià)所造成的一系列社會(huì)不穩(wěn)定問(wèn)題。2017年，北京出臺(tái)“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控3·17新政，直接將擁有過(guò)一套住房以及擁有貸款記錄的首付款比例提高到了六成，并暫停發(fā)放貸款期限超過(guò)二十五年的居民個(gè)人住房抵押貸款(含公積金貸款)。

我國(guó)商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到三十二萬(wàn)億元的新高，同比上一年度增長(zhǎng)近百分之二十。商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)也逐漸呈現(xiàn)出擴(kuò)張性、多樣化的趨勢(shì)。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

(一)借款人造成的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.違約風(fēng)險(xiǎn)

一是房貸的理性違約，它主要是由于一些客觀經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了變化(如：利率明顯提高、房?jī)r(jià)的波動(dòng)下降、地方出臺(tái)限購(gòu)政策……)使房貸借款人為實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化，主觀故意的逃避償還本息的義務(wù)的一種行為。這種行為會(huì)直接導(dǎo)致銀行的壞賬。而另一種為被迫違約，是指在獲得銀行的住房抵押貸款后，借款人由于自身經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了根本性變化，導(dǎo)致其失去貸款償還能力。

2.提前還款風(fēng)險(xiǎn)

假如借款人提前辦理住房貸款的償還，不僅無(wú)法使銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的降低，反而還會(huì)導(dǎo)致貸款業(yè)務(wù)利潤(rùn)收益的降低。由于銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)時(shí)普遍金額較大，時(shí)間很長(zhǎng)，借款人貸款償還期限內(nèi)所支付給銀行的貸款利息就是一筆不小的數(shù)字，如果借款人選擇利用自己盈余資金提前償還住房貸款，不但能減輕未來(lái)的利息支付，還能盡早收回抵押物的處置權(quán)利。這種現(xiàn)象將必然導(dǎo)致銀行未來(lái)收入預(yù)期的降低。

(二)商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)一般是在日常銀行經(jīng)營(yíng)管理中，由于從業(yè)人員沒(méi)有按照相關(guān)流程與規(guī)章制度來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)；導(dǎo)致系統(tǒng)輸入錯(cuò)誤、發(fā)生突發(fā)事件等諸多無(wú)法預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如，銀行職員因缺乏相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)于借款人提交的房貸申請(qǐng)文件的真實(shí)性和完整性沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審核，這些違規(guī)操作很大程度使原本沒(méi)有達(dá)到銀行信用條件的申請(qǐng)人也獲取了住房貸款。

(三)宏觀環(huán)境造成的風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定的一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行住房抵押貸款的調(diào)控政策，而給房地產(chǎn)和銀行帶來(lái)的損失。雖然一線城市普遍都實(shí)現(xiàn)了限購(gòu)商品住房的政策，但各地群眾的購(gòu)房投資熱情卻依舊高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速攀升，導(dǎo)致了各地房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胂嗖钌踹h(yuǎn)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，政府應(yīng)通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策，從宏觀層面抑制房?jī)r(jià)的迅速飆升、釋放房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)泡沫的壓力。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是利率波動(dòng)變化帶來(lái)的收益損失的風(fēng)險(xiǎn)。如，在住房貸款利率固定不變時(shí)，一段時(shí)間內(nèi)的存款利率出現(xiàn)普遍上漲，由于商業(yè)銀行“借短貸長(zhǎng)”的經(jīng)管模式，導(dǎo)致了發(fā)放貸款的成本有所增加。存款人通過(guò)識(shí)別利率波動(dòng)變化，進(jìn)一步調(diào)整自己的還款數(shù)額。

四、商業(yè)銀行貸款違約風(fēng)險(xiǎn)情況

不良貸款是指?jìng)鶆?wù)人不能或有跡象表明債務(wù)人不能按貸款協(xié)議按時(shí)償還本金和利息。各國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也普遍運(yùn)用不良貸款率，作為衡量商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。商業(yè)銀行貸款的五級(jí)分類(lèi)管理制度是根據(jù)貸款的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)程度將貸款劃分為正常類(lèi)貸款、關(guān)注類(lèi)貸款、次級(jí)類(lèi)貸款、可疑類(lèi)貸款、損失類(lèi)貸款。

次級(jí)類(lèi)貸款是指借款人由于自身原因?qū)е碌倪€款能力出現(xiàn)顯著的下，按照這樣的情況繼續(xù)發(fā)展下去，無(wú)法保證之前已借款項(xiàng)的按時(shí)足額償還本金與利息?？梢深?lèi)貸款是指借款人已不能償還本金和利息，盡管銀行可以由此處置借款人的抵押擔(dān)保品收回一定資金，但無(wú)法完全彌補(bǔ)損失。損失類(lèi)貸款是指貸款違約發(fā)生后，銀行采取一系列必要的彌補(bǔ)措施和合法程序，而本金和利息仍然無(wú)法追回，或者只能收回其中一部分。

出現(xiàn)不良貸款是無(wú)法完全避免的。借款企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的失誤、經(jīng)濟(jì)周期性下滑導(dǎo)致無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)資源的配置都在一定程度上導(dǎo)致不良貸款的出現(xiàn)。為了保證商業(yè)銀行的正常經(jīng)營(yíng)與健康發(fā)展，不良貸款的數(shù)額及比例有嚴(yán)格的控制范圍。一般通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%左右，中國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)銀行不良貸款率的要求是得不超過(guò)15%。

五、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)體系建設(shè)與防范對(duì)策

(一)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范的體系建設(shè)

1.社會(huì)征信體系建設(shè)

商業(yè)銀行由于業(yè)內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)和各種職能分工等原因，一直不愿將客戶(hù)信用信息進(jìn)行有效的共享交流。各自封閉的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，各家銀行只能查閱本行自己系統(tǒng)內(nèi)信貸業(yè)務(wù)收集的信息，同一借款人在不同銀行申請(qǐng)借款，每個(gè)銀行都要重新進(jìn)行貸款項(xiàng)目評(píng)估，使得構(gòu)建完善的社會(huì)征信體系就顯得尤為重要。在個(gè)人信用的信息收集處理中，構(gòu)建系統(tǒng)性的居民個(gè)人信用檔案等相關(guān)信息作為未來(lái)參與社會(huì)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的相對(duì)權(quán)威資信證明。

2.個(gè)人信用體系的建設(shè)

個(gè)人償還債務(wù)能力指標(biāo)都是靠經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)衡量的。如家庭每月還款額度/家庭每月收入之比就是評(píng)估借款人適合的期限和償還形式的關(guān)鍵指標(biāo)。這里比例越低，借款人能按時(shí)足額償還貸款本金和利息的能力也就越高。銀行這一貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越低，銀行就越容易接受貸款的申請(qǐng)。住房貸款獲得比例的普遍規(guī)律是家庭收入較低的借款申請(qǐng)者銀行房貸比例應(yīng)控制在四成以?xún)?nèi)，中高收入一半，高收入家庭最高可達(dá)六成。還款額與收入比的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也運(yùn)用在借款人選擇信貸產(chǎn)品上，高新行業(yè)借款申請(qǐng)人由于自身行業(yè)可能存在發(fā)展的不確定性風(fēng)險(xiǎn)可盡量選擇期限較短的房貸產(chǎn)品；企事業(yè)單位職工等傳統(tǒng)行業(yè)人員，職業(yè)收入水平非常穩(wěn)定，申請(qǐng)住房貸款時(shí)可盡量選擇期限較長(zhǎng)的，更好的維持家庭生活收入開(kāi)支平衡；具備特殊職業(yè)技能或從業(yè)資格人員，職業(yè)收入水平比較高，申請(qǐng)住房貸款時(shí)就可適當(dāng)選擇更大的貸款數(shù)額和更長(zhǎng)的還款期限。

3.銀行內(nèi)控體系的建設(shè)

作為住房貸款之中的重要主體——貸款申請(qǐng)人，選擇購(gòu)買(mǎi)住房的行為、時(shí)間和動(dòng)機(jī)等因素會(huì)與銀行的住房抵押貸款的質(zhì)量高低直接相關(guān)，應(yīng)始終保持對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)狀況變化的識(shí)別敏感度，并且根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及時(shí)調(diào)整自身信貸經(jīng)營(yíng)策略，針對(duì)不同客戶(hù)級(jí)別，進(jìn)行差異化管理。

一、強(qiáng)化貸款申請(qǐng)前的收集調(diào)查；在我國(guó)的征信制度還不完善的今天，商業(yè)銀行審批住房抵押貸款時(shí)，不僅要依據(jù)證明材料和相關(guān)信貸審查情況確定借款申請(qǐng)人資格和評(píng)估還款能力外，而且還要參考信用風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)結(jié)果對(duì)借款申請(qǐng)人各個(gè)期限的償債能力進(jìn)行判定。防止陷入“有抵押、有保證、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理誤區(qū)。

二、完善貸款審批流程手續(xù)；商業(yè)銀行一方面應(yīng)當(dāng)為客戶(hù)提供更方便更快捷更簡(jiǎn)化的住房貸款辦理流程；另一方面也要細(xì)化其中的貸款公證、抵押物擔(dān)保險(xiǎn)等必要手續(xù)，以便提高住房抵押貸款合同的真實(shí)性與法律約束力。并要求住房貸款申請(qǐng)人及其相關(guān)人必須如實(shí)提供依法購(gòu)房相關(guān)憑證。

三、提高貸款發(fā)放后的跟蹤監(jiān)控；對(duì)于已發(fā)放的住房貸款，銀行應(yīng)及時(shí)跟蹤和監(jiān)督貸款的償還情況。對(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)的可能影響借款人按時(shí)還本付息的現(xiàn)象，并對(duì)逾期未還等拖欠現(xiàn)象進(jìn)行催收、對(duì)違約貸款的抵押物進(jìn)行處置。

四、培養(yǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)信貸從人員職業(yè)素質(zhì)；作為一名合格的銀行住房信貸業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員，不僅要對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)做到熟練掌握，還要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)如建筑業(yè)、資產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押擔(dān)保等專(zhuān)業(yè)知識(shí)與法律法規(guī)進(jìn)行必要學(xué)習(xí)。

(二)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境

政府針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款制定和完善了諸多法律法規(guī)。雖已基本初步設(shè)立，但很難確保有關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行；伴隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)環(huán)境的瞬息萬(wàn)變，風(fēng)險(xiǎn)暴露也越發(fā)突出。我們要從現(xiàn)實(shí)國(guó)情出發(fā)，對(duì)當(dāng)前銀行經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)暴露進(jìn)行全面深入分析。出臺(tái)以保障借款人利益為中心的法律法規(guī)，近一步使住房貸款借貸雙方的職責(zé)明確化，商業(yè)銀行運(yùn)營(yíng)管理透明化規(guī)范化。構(gòu)建一個(gè)成熟的住房信貸法律法規(guī)，一方面能有效防范暴露的信用風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又確保銀行利息收益的穩(wěn)定，維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和金融秩序。還要確保商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款時(shí)能擁有法律保障。

2.優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

優(yōu)化和完善我國(guó)的貸款保險(xiǎn)制度，發(fā)揮其個(gè)性化、多樣化的特點(diǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)該從各個(gè)角度關(guān)注個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，提高房貸在短期內(nèi)的流動(dòng)性，不斷增強(qiáng)商業(yè)銀行對(duì)于房貸所面臨風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力。特別是對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)關(guān)注金融市場(chǎng)變化，完善貸款保險(xiǎn)制度，補(bǔ)償不良貸款給銀行造成的經(jīng)濟(jì)損失。

3.提高互聯(lián)網(wǎng)信息化建設(shè)水平

在互聯(lián)網(wǎng)信息化產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的新形勢(shì)下，個(gè)別銀行沒(méi)有注重自身信息化建設(shè)，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)房貸業(yè)務(wù)面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位的實(shí)時(shí)監(jiān)督，導(dǎo)致貸款經(jīng)營(yíng)過(guò)程中貸款違約屢見(jiàn)不鮮，并影響銀行自身經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。一家商業(yè)銀行如果希望未來(lái)?yè)碛懈蟮陌l(fā)展?jié)摿?，就必須緊跟科技發(fā)展方向，適應(yīng)飛速發(fā)展的社會(huì)環(huán)境，商業(yè)銀行也應(yīng)運(yùn)用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念與先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)工具，完善更加高效的管理系統(tǒng)。利用互聯(lián)網(wǎng)信息化手段，對(duì)于商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)全方位的及時(shí)準(zhǔn)確的監(jiān)督，還能更精確發(fā)現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，更早采取必要措施。