修訂物管條例需瞄準(zhǔn)“自治難”的靶子

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點(diǎn)”，全國多地物業(yè)管理?xiàng)l例近期陸續(xù)出臺(tái)、修訂或征求意見。地方立法為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。

我國小區(qū)物業(yè)管理在法律上的定位是業(yè)主共同治理，一者小區(qū)公共空間屬于全體業(yè)主共同所有，二者小區(qū)共同的生活秩序需要業(yè)主共同維護(hù)，以此為依據(jù)確立了物業(yè)管理相關(guān)立法的框架。

然而，從我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施十多年的情況看，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)是普遍的難題。有數(shù)據(jù)顯示，很多城市小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的比例很小，以北京為例，現(xiàn)有的10213個(gè)住宅小區(qū)僅有1216個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，比例僅為12%。業(yè)委會(huì)難成立，即意味著物業(yè)管理權(quán)利主體缺位，出現(xiàn)“業(yè)不由主”管理真空，導(dǎo)致權(quán)利失語、管理缺失，甚至權(quán)利旁落，被本從屬于全體業(yè)主的物管企業(yè)所掌控。

因此，打破小區(qū)自治難瓶頸，首先必須解決好自治主體缺位的關(guān)鍵問題。小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難，原因是多方面的，這一方面需要立法從便利于實(shí)務(wù)的角度，降低業(yè)委會(huì)成立的門檻，緩解法律與實(shí)務(wù)“兩張皮”的矛盾；另一方面小區(qū)物業(yè)管理是整個(gè)城市社會(huì)治理的重要部分，成立業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有來自政府層面的引導(dǎo)、扶持和監(jiān)督，促進(jìn)有序銜接。地方修訂物業(yè)管理?xiàng)l例，在強(qiáng)化政府部門特別是基層社區(qū)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的責(zé)任應(yīng)有更大突破。

其次，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化厘清社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)三方的關(guān)系。促進(jìn)小區(qū)自治，根本目的是維護(hù)業(yè)主共同的權(quán)益，特別是行使自我管理的權(quán)利。一方面必須明確物管企業(yè)服務(wù)的角色定位，其受委托行使管理權(quán)利，應(yīng)接受必要的監(jiān)督，要讓業(yè)委會(huì)或者全體業(yè)主真正當(dāng)家作主；另一方面則應(yīng)明確賦予社居委在小區(qū)成型過渡時(shí)期代行業(yè)委會(huì)的部分權(quán)利，履行好對(duì)物管企業(yè)管理與監(jiān)督的雙重職責(zé)，防止物管企業(yè)凌駕于業(yè)主之上。

第三，應(yīng)著力為業(yè)主行使自治權(quán)利提供更準(zhǔn)確的依據(jù)和更充分的服務(wù)供給。小區(qū)的自治管理主要協(xié)調(diào)利益關(guān)系和維護(hù)小區(qū)公共秩序，與行政管理有很大的區(qū)別，無法通過強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)。一方面要求立法為實(shí)務(wù)中調(diào)節(jié)利益提供更明晰的依據(jù)，如共有財(cái)產(chǎn)管理、共同收益分配、共同支付分?jǐn)偟染唧w規(guī)則；另一方面協(xié)調(diào)可能出現(xiàn)的權(quán)益糾紛，對(duì)于法律上屬于民事范疇的糾紛，業(yè)委會(huì)需要有平等參與訴訟的權(quán)利，如此才可能把那些應(yīng)當(dāng)管好的事真正管起來，這些在立法上應(yīng)當(dāng)有所嘗試。此外，在維護(hù)小區(qū)公共秩序方面，如治安管理等，應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)部門的服務(wù)與支持責(zé)任，為小區(qū)自治管人管事?lián)窝档住?/p>