論居住權(quán)對所有權(quán)人的限制

胡 耀 文

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

當(dāng)國家在國有土地上為他人設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)后，作為所有權(quán)人的國家就不得再在該土地上另行設(shè)立用益物權(quán)；當(dāng)集體在集體土地上為他人設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)或者宅基地使用權(quán)后，作為所有權(quán)人的集體也就不得再在該土地上另行設(shè)立用益物權(quán)；當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人在其不動(dòng)產(chǎn)上為他人設(shè)立地役權(quán)后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人對于不動(dòng)產(chǎn)的利用在某些方面是受到限制的。例如，設(shè)立瞭望地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人在地役權(quán)存續(xù)期間不得再將其不動(dòng)產(chǎn)加高。不難發(fā)現(xiàn)，用益物權(quán)的設(shè)立會(huì)對所有權(quán)人產(chǎn)生限制。原因在于，用益物權(quán)人可以依其享有的用益物權(quán)在某些方面直接對物進(jìn)行占有、使用，這必然會(huì)對所有權(quán)人施加一定的限制。

一、問題的提出

居住權(quán)是一種用益物權(quán)?！熬幼?quán)，是指對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權(quán)利?！盵1]252“居住權(quán)入典可運(yùn)用私法手段緩解特定群體的居住困境?！盵2]當(dāng)居住權(quán)設(shè)立后，住宅所有權(quán)人在某些方面也會(huì)受到一定的限制。居住權(quán)會(huì)對所有權(quán)人施加哪些限制是值得進(jìn)一步思考的。所有權(quán)人是否可以將設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓,所有權(quán)人是否可以將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押,所有權(quán)人是否可以在設(shè)有居住權(quán)的住宅上另行設(shè)立地役權(quán)或者居住權(quán)？由于我國剛剛開始著手構(gòu)建居住權(quán)制度，無論是在立法上，還是在學(xué)理上，居住權(quán)會(huì)對所有權(quán)人施加何種限制需要明晰。

居住權(quán)對所有權(quán)人的限制問題存在進(jìn)一步討論、探究的空間。如果法律不對該問題作出明確且合理的規(guī)定，由此產(chǎn)生的糾紛就無法得到妥善處理。在探究居住權(quán)對所有權(quán)人的限制問題之前，我們首先需要明確的是：居住權(quán)的對象是什么？對于這一問題的不同認(rèn)識(shí)會(huì)直接影響到居住權(quán)對所有權(quán)人的限制程度。如果認(rèn)為居住權(quán)的對象僅能為整個(gè)住宅，當(dāng)住宅設(shè)有居住權(quán)后，所有權(quán)人在整個(gè)住宅范圍內(nèi)利用住宅的行為都應(yīng)該是受到限制的。如果認(rèn)為居住權(quán)的對象可以為部分住宅(一個(gè)或幾個(gè)房間)，當(dāng)某一個(gè)或幾個(gè)房間設(shè)有居住權(quán)后，所有權(quán)人在設(shè)有居住權(quán)的房間范圍內(nèi)利用住宅的行為應(yīng)該受到一定限制；所有權(quán)人在未設(shè)有居住權(quán)的房間范圍內(nèi)利用住宅的行為應(yīng)區(qū)分具體情況進(jìn)行分析。

二、居住權(quán)的對象

針對居住權(quán)的對象問題，世界范圍內(nèi)主要存在兩種不同的立法選擇。第一種立法選擇是規(guī)定居住權(quán)的對象僅能為住宅；第二種立法選擇是規(guī)定居住權(quán)的對象可以是建筑物或建筑物的一部分?！吨腥A人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)采納了第一種立法選擇，將居住權(quán)的對象限定為住宅?！兜聡穹ǖ洹凡杉{了第二種立法選擇，將居住權(quán)的對象規(guī)定為建筑物或建筑物的一部分?！度鹗棵穹ǖ洹芬膊杉{了第二種立法選擇，將居住權(quán)的對象規(guī)定為建筑物的全部或一部分。兩種立法模式各有優(yōu)劣。將整個(gè)住宅作為居住權(quán)對象的立法模式便于進(jìn)行居住權(quán)登記。但是，該種立法模式使得一個(gè)住宅上僅能存在一個(gè)居住權(quán)，減少了居住權(quán)設(shè)置的數(shù)量，不利于“居有定所”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。將建筑物或建筑物的一部分作為居住權(quán)對象的立法模式允許一處住宅存在多個(gè)居住權(quán)，可以最大限度地保障人民居住利益的實(shí)現(xiàn)。但是，這種立法模式增加了居住權(quán)登記工作的難度。

既然兩種立法模式各有優(yōu)劣，我國就應(yīng)該根據(jù)本國實(shí)際情況選擇適合國情的立法模式。筆者認(rèn)為，我國法律應(yīng)該將居住權(quán)的對象規(guī)定為建筑物或建筑物的一部分。這樣規(guī)定的理由可以從以下三個(gè)角度來分析。第一，從事實(shí)利用角度來看，居住權(quán)人對于住宅的利用并不一定及于住宅的全部，在很多情況下可能僅限于住宅的某一個(gè)或幾個(gè)房間。如果某一住宅面積較大、房間較多，該住宅在事實(shí)上就存在設(shè)立多個(gè)居住權(quán)的空間。第二，從我國的國情來看，我國即將步入老齡化社會(huì)，整個(gè)社會(huì)的養(yǎng)老壓力較大。當(dāng)今社會(huì)，大多數(shù)城市家庭僅有一個(gè)子女，獨(dú)生子女結(jié)婚后組建的新家庭就要同時(shí)承擔(dān)兩方老人的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。當(dāng)法律將居住權(quán)的對象限定為獨(dú)立住宅時(shí)，獨(dú)生子女結(jié)婚后組建的新家庭如果想要同時(shí)為雙方父母設(shè)定居住權(quán)，就必須擁有兩套以上的住宅。對于獨(dú)生子女結(jié)婚后組建的新家庭來說，這樣的負(fù)擔(dān)未免過于沉重。如果負(fù)擔(dān)超出了其承受能力，獨(dú)生子女結(jié)婚后組建的新家庭就可能不會(huì)再為雙方父母設(shè)定居住權(quán)，這樣必然不利于保障老年人的居住利益。因此，筆者認(rèn)為，法律不妨將居住權(quán)的對象規(guī)定為建筑物或建筑物的一部分(如房間)。面積較大、房間較多的住宅就可以設(shè)立多個(gè)居住權(quán)。這樣的制度安排既可以從宏觀上降解整個(gè)社會(huì)所面臨的巨大養(yǎng)老壓力，也可以從微觀上更好地保障每個(gè)老年人的居住利益，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)“居有定所”，更好地維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。第三，從物權(quán)法的法理角度來看，同一住宅上并存多個(gè)居住權(quán)的現(xiàn)象并不違背物權(quán)法的基本法理?！耙晃镆粰?quán)原則，是指同一物之上不得成立兩個(gè)所有權(quán)或成立兩個(gè)在內(nèi)容上相互矛盾和沖突的物權(quán)?！盵3]105不存在沖突關(guān)系的兩個(gè)物權(quán)是可以并存于同一物上的。具體到居住權(quán)而言，以不同房間為對象的居住權(quán)自然可以并存于同一住宅之上，這并不違背一物一權(quán)原則。

三、所有權(quán)人原則上不得將設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓

“所有權(quán)是所有權(quán)人對其不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！盵4]369所有權(quán)是自物權(quán)、完全物權(quán)。在通常情況下，住宅所有權(quán)人可以自由地轉(zhuǎn)讓住宅。居住權(quán)是一種用益物權(quán)。在用益物權(quán)存續(xù)期間，用益物權(quán)人可以排斥所有權(quán)人優(yōu)先用益[5]340。在居住權(quán)存續(xù)期間，住宅所有權(quán)的處分權(quán)能是否會(huì)受到限制？依法理，居住權(quán)僅會(huì)剝離所有權(quán)的占有權(quán)能與使用權(quán)能。住宅所有權(quán)人自然有權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)有居住權(quán)的住宅。但是，當(dāng)住宅所有權(quán)人將住宅轉(zhuǎn)讓后，住宅買受人與居住權(quán)人之間的關(guān)系該如何處理？如果二者之間的關(guān)系可以得到妥善處理，法律就應(yīng)該允許所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓；如果二者之間的關(guān)系無法得到妥善處理，法律就理應(yīng)禁止所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓。需要明確的是，無論是針對住宅整體設(shè)定居住權(quán)，還是針對住宅部分(一個(gè)或幾個(gè)房間)設(shè)定居住權(quán)，房屋買受人與居住權(quán)人之間的關(guān)系本質(zhì)上都是相同的，即當(dāng)住宅所有權(quán)人發(fā)生變更后，新的住宅所有權(quán)與居住權(quán)之間的沖突。

要解決新的住宅所有權(quán)與居住權(quán)之間的沖突，我們首先要明確一個(gè)問題——住宅的買受人是否受居住權(quán)的約束？換言之，住宅買受人在買得住宅后是否有義務(wù)容許居住權(quán)人繼續(xù)居??？針對這一問題，筆者分以下兩種不同情況進(jìn)行分析。第一種情況下，住宅買受人無須受到居住權(quán)的約束。住宅買受人在取得住宅所有權(quán)后就有權(quán)請求居住權(quán)人搬離住宅。這種做法體現(xiàn)了對所有權(quán)的尊重，也有利于促進(jìn)設(shè)有居住權(quán)住宅的流轉(zhuǎn)。但是，此種做法會(huì)招致兩個(gè)無法避免的弊病。其一，理論上的混亂。住宅買受人通過轉(zhuǎn)讓途徑取得住宅所有權(quán)屬于繼受取得。依據(jù)法理，繼受取得人需要承受原權(quán)利人所負(fù)之負(fù)擔(dān)。對于居住權(quán)人來說，居住權(quán)是占有使用住宅的利益。但是，對于住宅原所有人而言，居住權(quán)就是一種負(fù)擔(dān)。通過轉(zhuǎn)讓途徑繼受取得住宅所有權(quán)的買受人理應(yīng)受到居住權(quán)的約束。其二，居住權(quán)人利益受損?！熬幼?quán)制度體現(xiàn)了以人為本的社會(huì)主義法治理念，有利于實(shí)現(xiàn)住有所居”[6]。在通常情況下，居住權(quán)都是無償設(shè)立的，居住權(quán)人往往是老年人或者低收入群體?！熬幼?quán)成為民生視野下城市中低收入群體亟待保障的重要權(quán)益?！盵7]法律如果放任住宅買受人請求居住權(quán)人搬離房屋行為的出現(xiàn)，就極有可能導(dǎo)致弱勢群體居無定所的現(xiàn)象頻發(fā)，這樣不利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。第二種情況下，住宅買受人必須受到居住權(quán)的約束。住宅買受人在取得住宅所有權(quán)后無權(quán)請求居住權(quán)人搬離房屋。如果法律作出這樣的制度安排，就會(huì)招來一個(gè)弊端。居住權(quán)可能會(huì)使所有權(quán)在較長或者不確定時(shí)間內(nèi)處于一種有名無實(shí)的狀態(tài)。當(dāng)居住權(quán)合同中并未約定居住權(quán)的存續(xù)期限時(shí)，買受人通過轉(zhuǎn)讓途徑取得的住宅所有權(quán)在一個(gè)不確定的時(shí)間內(nèi)就無法實(shí)際行使。當(dāng)居住權(quán)合同中約定的存續(xù)時(shí)間為10年、20年甚至更長的時(shí)間時(shí)，買受人通過轉(zhuǎn)讓途徑取得的住宅所有權(quán)在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)就無法實(shí)際行使。要知道，在我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最長期限僅為70年。依據(jù)《民法典》第三百五十九條的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期很可能是要繳納費(fèi)用的。較長期限或者無固定期限的居住權(quán)會(huì)在事實(shí)上掏空所有權(quán)。

通過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)法律允許設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，無論住宅買受人是否受到居住權(quán)的約束，都會(huì)引發(fā)不可避免的弊端。因此，筆者認(rèn)為，法律應(yīng)當(dāng)對設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制。具體說來，法律可以規(guī)定，設(shè)有居住權(quán)的住宅不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)住宅所有權(quán)人、居住權(quán)人和住宅買受人三方協(xié)商一致的除外。

四、所有權(quán)人原則上不得將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押

所有權(quán)人有權(quán)在自己所有的物上為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。居住權(quán)的對象是建筑物或建筑物的一部分，僅限于不動(dòng)產(chǎn)。能夠以不動(dòng)產(chǎn)為權(quán)利對象的擔(dān)保物權(quán)僅有抵押權(quán)。因此，居住權(quán)并不會(huì)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)發(fā)生沖突，而僅可能與抵押權(quán)發(fā)生沖突?！暗盅簷?quán)，是債權(quán)人支配債務(wù)人或第三人提供的抵押物交換價(jià)值，使其債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)獲得清償?shù)臋?quán)利?！盵8]428抵押權(quán)的設(shè)立不以抵押權(quán)人占有抵押物為條件。在住宅上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，所有權(quán)人并不需要將住宅移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人占有，僅需要為抵押權(quán)人完成不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。從表面上看，所有權(quán)人似乎可以將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押，抵押權(quán)的設(shè)立并不會(huì)影響居住權(quán)人對于住宅的占有和使用。當(dāng)住宅所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押時(shí)，如果抵押權(quán)人愿意接受該抵押物，法律允許抵押權(quán)的成立似乎并不存在任何障礙。但是，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)對居住權(quán)產(chǎn)生挑戰(zhàn)?！暗盅簷?quán)人于其債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，得申請法院拍賣抵押物優(yōu)先受償。”[9]379在抵押住宅被拍賣、變賣后，住宅買受人與居住權(quán)人之間的利益沖突該如何協(xié)調(diào)？如果二者之間的利益沖突可以得到妥善處理，法律就應(yīng)該允許所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押；如果二者之間的利益沖突無法得到妥善處理，法律就理應(yīng)禁止所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押。

其實(shí)，通過拍賣、變賣途徑取得住宅所有權(quán)的買受人與通過轉(zhuǎn)讓途徑取得住宅所有權(quán)的買受人本質(zhì)上是相同的。他們同屬于房屋的繼受取得人。繼受取得的房屋所有權(quán)會(huì)與居住權(quán)發(fā)生沖突。根據(jù)前文分析，如果法律允許所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓，住宅買受人與居住權(quán)人之間的關(guān)系就無法得到妥善處理。因此，法律有必要禁止所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓。同理，如果法律允許所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押，通過拍賣、變賣途徑取得住宅所有權(quán)的買受人與居住權(quán)人之間的利益沖突也無法得到妥善處理。因此，法律也有必要從原則上禁止所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押。具體說來，法律可以規(guī)定：所有權(quán)人不得將設(shè)有居住權(quán)的住宅抵押，但經(jīng)住宅所有權(quán)人、居住權(quán)人和抵押權(quán)人三方一致同意的除外；抵押合同中應(yīng)當(dāng)對抵押住宅的買受人是否受到居住權(quán)約束的事項(xiàng)作出明確約定；在通過拍賣、變賣途徑實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，住宅所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)將前款所述的約束事項(xiàng)告知買受人，由買受人自主決定是否購買住宅。

五、設(shè)有居住權(quán)的住宅另設(shè)用益物權(quán)需要區(qū)分不同情況討論

用益物權(quán)可分為土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)。其中，能夠以住宅為對象的用益物權(quán)僅有居住權(quán)和地役權(quán)。在討論設(shè)有居住權(quán)的住宅上是否可以另行設(shè)立居住權(quán)或地役權(quán)時(shí)，我們需要根據(jù)在先成立的居住權(quán)是針對整個(gè)住宅還是部分住宅(一個(gè)或幾個(gè)房間)的不同情況加以區(qū)別分析。

(一)所有權(quán)人在特定情況下可以在設(shè)有居住權(quán)的住宅上另行設(shè)定居住權(quán)

1.在先成立的居住權(quán)以整個(gè)住宅為對象

如果在先成立的居住權(quán)以整個(gè)住宅為對象，居住權(quán)人就有權(quán)對整個(gè)住宅進(jìn)行占有、使用。在居住權(quán)存續(xù)期間，住宅所有權(quán)中的占有權(quán)能和使用權(quán)能由居住權(quán)人行使。居住權(quán)作為一種用益物權(quán)。其設(shè)立的目的是讓居住權(quán)人直接占有、使用住宅。因?yàn)橄染幼?quán)人要對整個(gè)住宅進(jìn)行占有、使用，所以住宅所有權(quán)人自然不能在該住宅上為他人另行設(shè)立居住權(quán)。

2.在先成立的居住權(quán)以部分住宅(一個(gè)或幾個(gè)房間)為對象

如果在先成立的居住權(quán)以部分住宅為對象，居住權(quán)人就有權(quán)對居住權(quán)所涵蓋的部分住宅進(jìn)行占有、使用；對于未設(shè)立居住權(quán)的那部分住宅，居住權(quán)人不能依居住權(quán)進(jìn)行占有、使用。所有權(quán)人是否可以在僅有一個(gè)或幾個(gè)房間設(shè)有居住權(quán)的住宅上另行設(shè)立居住權(quán)？筆者認(rèn)為可以區(qū)分兩種情形對待。第一，住宅所有權(quán)人不得在已設(shè)有居住權(quán)的一個(gè)或幾個(gè)房間上另行設(shè)立居住權(quán)。原因在于，在居住權(quán)存續(xù)期間，先居住權(quán)人有權(quán)對設(shè)有居住權(quán)的房間進(jìn)行占有、使用。如果法律允許住宅所有權(quán)人在已設(shè)有居住權(quán)的房間上另行設(shè)立居住權(quán)，先居住權(quán)人對于房間的占有、使用利益就會(huì)受到侵犯。因此，法律有必要禁止住宅所有權(quán)人在已設(shè)有居住權(quán)的房間上另行設(shè)立居住權(quán)。第二，住宅所有權(quán)人可以在未設(shè)有居住權(quán)的一個(gè)或幾個(gè)房間上另行設(shè)立居住權(quán)。先居住權(quán)僅以一個(gè)或幾個(gè)房間為對象。先居住權(quán)人就僅有權(quán)對居住權(quán)所涵蓋的一個(gè)或幾個(gè)房間進(jìn)行占有、使用，而無權(quán)對其他房間進(jìn)行占有、使用。因此，住宅所有權(quán)人自然有權(quán)在未設(shè)有居住權(quán)的房間上為他人設(shè)立居住權(quán)。

(二)所有權(quán)人在特定情況下可以在設(shè)有居住權(quán)的住宅上另行設(shè)立地役權(quán)

“地役權(quán)，是指以他人不動(dòng)產(chǎn)供自己的不動(dòng)產(chǎn)便利之用的權(quán)利?！盵10]285如果某一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有地役權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對于不動(dòng)產(chǎn)的利用就會(huì)在某些方面受到限制。限制的內(nèi)容依地役權(quán)種類的不同而存在差異。當(dāng)某一住宅或者部分住宅上已經(jīng)存在居住權(quán)時(shí)，住宅所有權(quán)人是否可以針對該住宅另行設(shè)立地役權(quán)？筆者認(rèn)為可以區(qū)分兩種不同情況進(jìn)行討論。第一，后設(shè)立的地役權(quán)不會(huì)對在先成立的居住權(quán)產(chǎn)生任何不利影響。在此情況下，由于后設(shè)立的地役權(quán)并不會(huì)影響居住權(quán)人的利益，住宅所有權(quán)人自然可以在居住權(quán)成立后另行設(shè)立地役權(quán)。第二，后設(shè)立的地役權(quán)會(huì)對在先成立的居住權(quán)產(chǎn)生不利影響。在此情況下，由于后設(shè)立的地役權(quán)會(huì)影響到居住權(quán)人的利益，住宅所有權(quán)人不可以在未經(jīng)居住權(quán)人同意的情況下自行設(shè)立地役權(quán)。如果住宅所有權(quán)人想要為他人設(shè)立地役權(quán)，設(shè)立地役權(quán)的合同就必須經(jīng)住宅所有權(quán)人、居住權(quán)人和地役權(quán)人三方一致同意。

六、設(shè)有居住權(quán)的住宅出租需要區(qū)分不同情況討論

(一)在先成立的居住權(quán)以整個(gè)住宅為對象

當(dāng)在先成立的居住權(quán)以整個(gè)住宅為對象時(shí)，居住權(quán)人有權(quán)對整個(gè)住宅進(jìn)行占有、使用。在居住權(quán)存續(xù)期間，住宅所有權(quán)中的占有權(quán)能與使用權(quán)能由居住權(quán)人行使。住宅所有權(quán)人出租住宅的行為也是為了讓承租人占有、使用住宅。這一行為顯然是不能與居住權(quán)兼容的。因此，如果在先成立的居住權(quán)以整個(gè)住宅為對象，住宅所有權(quán)人就不得再將房屋出租。但是，在居住權(quán)人同意的情況下，住宅所有權(quán)人依然可以出租住宅。

(二)在先成立的居住權(quán)以部分住宅(一個(gè)或幾個(gè)房間)為對象

在這一情形下，如果某些房間并未設(shè)有居住權(quán)，所有權(quán)人自然有權(quán)將房間出租。原因在于，住宅所有權(quán)人將并未設(shè)有居住權(quán)的房間出租的行為不會(huì)影響到居住權(quán)的實(shí)際行使。居住權(quán)人依然可以對其享有居住權(quán)的房間直接地占有、使用。如果某些房間已經(jīng)設(shè)有居住權(quán)，所有權(quán)人就無權(quán)將房間出租。原因在于，住宅所有權(quán)人將設(shè)有居住權(quán)的房間出租的行為會(huì)影響到居住權(quán)的實(shí)際行使。但是，在居住權(quán)人同意的情況下，住宅所有權(quán)人依然可以將設(shè)有居住權(quán)的房間出租。

七、結(jié) 語

居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，會(huì)在某些方面對所有權(quán)產(chǎn)生限制。居住權(quán)可以針對整個(gè)住宅設(shè)立，也可以針對部分住宅設(shè)立。當(dāng)居住權(quán)設(shè)立后，住宅所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押權(quán)、設(shè)立用益物權(quán)和出租等諸多方面都會(huì)受到不同程度的限制。住宅所有權(quán)人受到的限制是居住權(quán)效力的體現(xiàn)，是具有正當(dāng)性的。在經(jīng)居住權(quán)人同意的情況下，所有權(quán)人受到的某些限制可以被解除。