中山市住房租購制度改革對流動人口購房的影響

陳柳云 鐘海霞

摘要：當(dāng)前中國持續(xù)深化住房供給側(cè)改革，以建立和完善租購并舉的住房制度為發(fā)展方向，對于緩解流動人口住房問題有重要意義。文章結(jié)合中山市住房租購制度改革，運(yùn)用流動人口購房的動力機(jī)制理論，深入探討改革對流動人口購房的影響，為解決目前中山市住房租購制度改革存在的住房租賃市場仍不規(guī)范、制度改革宣傳不到位、尚未形成改革合力等動力機(jī)制問題，提高流動人口在中山市的生活質(zhì)量水平提供思路。

關(guān)鍵詞：住房制度;流動人口;動力機(jī)制

一、引言

根據(jù)新時代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，十九大報告明確提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的住房制度改革新思路。我國住房制度正由注重住房市場需求側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整向供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的轉(zhuǎn)變，大力發(fā)展租賃市場、建立租購并舉住房制度是我國住房制度改革的主要方向。中山市作為擁有百萬流動人口的二線城市，全面貫徹黨中央、國務(wù)院、省委、省政府的決策部署，學(xué)習(xí)試點(diǎn)城市的優(yōu)秀經(jīng)驗，穩(wěn)步推進(jìn)中山市住房租購制度改革。2016年至今，中山市在前期“購租并舉”和當(dāng)前“租購并舉”的住房制度指導(dǎo)下，開展了培育住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、組建專業(yè)化房屋租賃平臺、加快發(fā)展住房租賃市場等改革行動，而如何發(fā)揮住房租購制度改革對流動人口購房的影響，增加其租住意愿，促進(jìn)中山市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展、提高政策有效性，使中山市人民“住有所居”仍是中山市住房制度改革需考慮的問題。本文基于動力機(jī)制理論研究中山市住房租購制度改革如何影響流動人口購房行為，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前改革存在的問題，為進(jìn)一步推進(jìn)中山市住房租購制度改革提供建議，也為緩解中國租房最為龐大群體——流動人口的住房困難提供新思路。

住房制度的動力機(jī)制研究近幾年才逐漸成為熱點(diǎn)，但國內(nèi)還缺少針對流動人口購房的動力機(jī)制方面的研究。本文研究的流動人口購房動力機(jī)制主要基于學(xué)者胡曉明（2017）、高泳（2013）、鄭小強(qiáng)（2013）分別在慈善、健身、政府職能轉(zhuǎn)變等領(lǐng)域已構(gòu)建的動力機(jī)制理論或模型，通過構(gòu)建流動人口購房的動力機(jī)制作為研究影響流動人口購房動力因素之間相關(guān)性的理論工具，結(jié)合中山市住房制度改革，對拓展動力機(jī)制在流動人口住房領(lǐng)域的研究和推動中山市住房制度改革具有一定的現(xiàn)實意義。

二、中山市住房租購制度改革對流動人口購房影響的動力機(jī)制分析

中山市住房租購制度改革重視發(fā)展住房租賃市場，一定程度上體現(xiàn)了政府對“重購輕租”的土地財政觀念的改變，對住房市場從“重購輕租”轉(zhuǎn)向“租購并舉”?；诹鲃尤丝谫彿康膭恿C(jī)制運(yùn)行機(jī)理發(fā)現(xiàn)（見圖1），現(xiàn)行的中山市住房租購制度改革主要從政治層面發(fā)力，通過政府行為及政策的導(dǎo)向作用，對外生動力系統(tǒng)中的經(jīng)濟(jì)層面、文化層面、社會層面產(chǎn)生影響，促使這些動力因素與其進(jìn)行耦合，并通過文化、利益、信息三大傳導(dǎo)媒介發(fā)揮對內(nèi)生動力系統(tǒng)的影響，流動人口則根據(jù)其對外在環(huán)境的判斷和理解，對其購房需求做出相應(yīng)的調(diào)整。

為深入了解中山市住房租購制度改革的實際情況，通過問卷調(diào)查，收集了樣本數(shù)據(jù)203份，通過文獻(xiàn)及問卷數(shù)據(jù)得出影響中山市流動人口購房的動力傳導(dǎo)媒介及動力因素信息。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中山住房租購制度改革中利益、文化、信息三大傳導(dǎo)媒介的作用力大小（見圖2）：有68.57%的被調(diào)查者認(rèn)可改革是通過“重塑社會對住房租購的看法”來影響其租購選擇的，即作為動力媒介的之一的文化在中山市流動人口購房動力機(jī)制傳導(dǎo)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。其次是利益，60%的被調(diào)查者認(rèn)可該改革影響到其租購選擇的原因之一是“改革方向與個人利益相符”。相比前兩個傳導(dǎo)媒介，“改革宣傳、動員力度大”的信息僅被42.86%的被調(diào)查者認(rèn)可其作用，在動力傳導(dǎo)中的發(fā)揮的作用相較于文化、利益表現(xiàn)得較弱。

經(jīng)濟(jì)層面，中山市編制了市內(nèi)各區(qū)域的房屋租金參考價，平衡租賃雙方信息不對稱導(dǎo)致的租賃市場價格失衡。通過搭建成國企專業(yè)化住房租賃平臺和房屋租賃信息監(jiān)管服務(wù)平臺發(fā)展住房租賃，吸引閑置住房及房地產(chǎn)企業(yè)商品房用于出租，一定程度上化解房地產(chǎn)高庫存的問題，以及通過租賃住房分散“炒房熱”，降低購房熱度，穩(wěn)定房價，有利于消除“恐慌性購房”心理，通過利益、文化、信息三大傳導(dǎo)媒介，將外生動力系統(tǒng)的變化傳導(dǎo)給流動人口購房的內(nèi)生動力系統(tǒng)，被流動人口感知，可避免流動人口擔(dān)心未來無法在中山市擁有住房而被迫購房的現(xiàn)象。通過對流動人口的租購選擇和其房屋租金參考價評分高低的交叉分析，發(fā)現(xiàn)中山市住房租購制度改革對流動人口的租購選擇產(chǎn)生影響，相比保持購房意愿的流動人口，考慮以租代購的流動人口對房屋租金參考價有更高的評價?？梢?，中山市編制房屋租金參考價，住房租金的公開和透明化，可以將租金信息及時傳導(dǎo)給流動人口，影響了部分原有購房意愿的流動人口，使其考慮以租代購。

政治層面，中山市現(xiàn)已明確非本地戶籍的流動人口承租人可按規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，改革降低流動人口的入戶門檻，從需求側(cè)上增強(qiáng)流動人口租賃住房的意愿。另一方面，中山市不斷推進(jìn)落實職工提取住房公積金支付房租政策，增強(qiáng)了流動人口租賃住房的能力。其動力傳導(dǎo)機(jī)制是通過利益、信息等傳導(dǎo)媒介傳遞戶籍制度、社會保障等動力因素改變的信息，使外在政治環(huán)境的變化被流動人口感知，并通過對政治環(huán)境變化的判斷和理解，結(jié)合自身購房意愿和購房能力，調(diào)整其對購房的需求。

文化層面，中山市住房租購制度改革，貫徹十九大“住有所居”理念，大力發(fā)展住房租賃市場，并在2018年中山市政府工作報告中指出，中山市正積極的與有關(guān)部門溝通，根據(jù)政府對公共資源的投入、配置情況，適時研究出臺有條件的租購?fù)瑱?quán)相關(guān)政策，這些舉措體現(xiàn)了中山市政府“重購輕租”思想的轉(zhuǎn)變。政府重視發(fā)展住房租賃市場、租購?fù)瑱?quán)等價值觀通過政策、行為的傳導(dǎo)，將“房子是用來住的，不是用來炒的”、“租購?fù)瑱?quán)”等價值觀傳遞給流動人口，內(nèi)化為其思想，重塑其對住房租購差異的看法。

社會層面，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)50%的被調(diào)查者認(rèn)為現(xiàn)有住房市場不規(guī)范是其選擇購房的原因之一，可見租房租賃市場的規(guī)范與否會對影響流動人口住房租購的選擇。中山市通過發(fā)展住房租賃市場，加大引導(dǎo)和監(jiān)督，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，限制出租人解除、修改租賃合同的權(quán)利，明確出租人維修房屋、承租人不得擅自改動房屋和設(shè)施等義務(wù)，規(guī)范住房租賃市場，減少因住房租賃問題而產(chǎn)生的租賃雙方的沖突，為流動人口提供一個舒適、穩(wěn)定的租住環(huán)境，增強(qiáng)流動人口的租房意愿，對流動人口的購房決策產(chǎn)生一定的影響。

三、中山市住房租購制度改革中動力機(jī)制存在的問題

（一）住房租賃市場仍不規(guī)范

中山市編制房屋租金參考價對住房租賃雙方起一定的引導(dǎo)作用，但其難以通過租金參考價來約束出租人，不具有強(qiáng)制性，對住房租賃市場價格的規(guī)范力度較弱。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有48.27%的被調(diào)查者認(rèn)為房屋租金參考價對規(guī)范住房租賃市場發(fā)揮較大的作用。而且，流動人口作為住房租賃的主體，對住房租賃市場是否規(guī)范的感知不僅僅局限于租金收取是否規(guī)范，其自身權(quán)益是否可以得到保護(hù)也是重要因素。現(xiàn)行法規(guī)集中在對房屋租賃合同雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行規(guī)范，租賃雙方是平等的，但現(xiàn)實是，出租人由于經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢以及房源優(yōu)勢，會隨意提升房價、轉(zhuǎn)嫁房屋維修成本，承租人為穩(wěn)定居住只能被迫承受，其在合同關(guān)系中往往處于弱勢地位，權(quán)利難以得到保障。中山市開始實施住房租賃市場合同網(wǎng)簽，起到的是事前及事后保障，但在事中并沒有相對應(yīng)的法律去約束出租人，對出租人隨意上漲租金、解約等不正當(dāng)行為的約束也仍不足。

（二）制度改革宣傳不到位

中山市實施的住房租購制度改革，貫徹“租購并舉”理念，大力發(fā)展住房租賃市場，提升租房在住房中的地位，重塑了對住房“重購輕租”的看法，通過價值觀影響人們對住房租購固有的差異化看法，出臺與流動人口利益相關(guān)的住房保障、公積金支付等政策，從利益上推動流動人口改變其租購選擇。但是，中山市在住房租購制度改革上的宣傳不到位，住房平臺及改革的相關(guān)政策信息不能迅速傳導(dǎo)給流動人口，平臺點(diǎn)擊和使用量低，信息在流動人口購房動力機(jī)制傳導(dǎo)力量較弱，一定程度上影響了流動人口對外在環(huán)境的感知和判斷。

（三）尚未形成改革合力

動力機(jī)制要想發(fā)揮其作用，需要諸多動力因素向同一個方向發(fā)力，形成合力。中山市住房租購制度改革對流動人口購房需求的改變不明顯，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)流動人口購房需求受改革影響較小，有63.64%的被調(diào)查者仍然會選擇在未來購房，其主要原因是中山市住房租購制度改革未整合相關(guān)動力因素，有些因素仍是阻礙人們購房需求轉(zhuǎn)變的因素。其中，購房帶來的投資價值、政策福利價值仍是人們選擇購房的重要原因，分別被78.57%和52.38%的被調(diào)查者認(rèn)可?？梢?，一方面，中山市對“住有所居”這一的觀念宣傳不到位，仍有許多流動人口注重住房的投資屬性，僅僅重塑了對住房租賃地位的看法，卻并沒有將“房子是用來住的，不是用來炒的”的觀念內(nèi)化為價值觀。另一方面，中山市尚未制定“租購?fù)瑱?quán)”的相關(guān)政策，“租購?fù)瑱?quán)”停留在理論層面，還未成為現(xiàn)實，人們并沒有感受到租房帶來的政策福利，難以真正認(rèn)可“租購?fù)瑱?quán)”。這些問題均與流動人口動力機(jī)制的發(fā)力方向相反，降低了住房租購制度改革推進(jìn)“租購并舉”的成效。

四、基于動力機(jī)制理論推動中山市住房租購制度改革的建議與措施

（一）加大住房租賃市場監(jiān)管力度

建立公開透明的住房租賃市場監(jiān)管制度，為流動人口提供監(jiān)管到位、規(guī)范有序的住房租賃市場，需形成以政府為主導(dǎo)，多方發(fā)力的住房租賃市場監(jiān)管體系。國家層面應(yīng)對住房租賃合同、住房租賃糾紛、住房租賃秩序等方面加快立法，彌補(bǔ)住房租賃市場法律空隙，為地方政府提供法律指導(dǎo)。省政府應(yīng)因地制宜出臺規(guī)范住房租賃市場的地方性法規(guī)，為下級政府提供監(jiān)管住房租賃市場的指導(dǎo)法規(guī)及政策。中山市政府在省級政府出臺相關(guān)政策法規(guī)后，要積極利用信息平臺增強(qiáng)監(jiān)督能力、加大對出租人、中介機(jī)構(gòu)的違法懲戒力度，對住房租賃市場進(jìn)行監(jiān)管。企業(yè)要加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范自身行為，自覺接受政府和社會的監(jiān)督，住房租賃中介和經(jīng)紀(jì)人公司要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的自查與糾錯，增強(qiáng)社會責(zé)任感，核實出租人的相關(guān)證件及資格，為承租人提供真實的住房租賃信息。承租人要參與到住房租賃的監(jiān)管中去，積極舉報違法出租人，利用住房租賃平臺參與對出租人的信用評定。

（二）充分發(fā)揮信息的動力傳導(dǎo)作用

信息作為一大動力傳導(dǎo)媒介，將外生動力系統(tǒng)的變化以信息的形式傳遞給內(nèi)生動力系統(tǒng)，這是流動人口感知外在環(huán)境變化最快的方法。中山市政府可以在新聞、廣播、電視等大眾媒體中傳播住房租購制改革進(jìn)程及住房租購的相關(guān)政策信息給人們，或通過宣傳標(biāo)語、宣傳欄等進(jìn)行線下宣傳，促進(jìn)人們對住房租購制度改革的了解與認(rèn)同感。中山市還可以尋求企業(yè)合作，利用公眾號、小程序等進(jìn)行線上推廣，讓更多人熟悉并使用住房租賃平臺，發(fā)揮住房租賃平臺在住房租賃信息、信用評定、租賃政策等信息傳播中的作用，利用大數(shù)據(jù)時代信息的傳播力量推動住房租購制度改革。

（三）完善配套制度形成改革合力

以“租購?fù)瑱?quán)”促“租購并舉”是發(fā)展住房租賃市場的重要路徑。實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，關(guān)鍵在于實現(xiàn)承租人與產(chǎn)權(quán)人在公共服務(wù)待遇的均等化，中山市應(yīng)持續(xù)深化戶籍制度改革，完善居住證制度，逐步實現(xiàn)義務(wù)教育、醫(yī)療服務(wù)、住房保障等公共服務(wù)對城市居民的均等化。完善落戶政策，將落戶條件與產(chǎn)權(quán)相分離，加快促進(jìn)流動人口市民化，增強(qiáng)流動人口城市融入感，提高流動人口的居住水平。

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（作者單位：廣東海洋大學(xué)）