因疫停業(yè)，承租人如何自救？

近幾個(gè)月來(lái)，人大常委會(huì)、各級(jí)法院紛紛認(rèn)定，新冠肺炎疫情屬于不可抗力，因不可抗力導(dǎo)致逾期或無(wú)法履行合同的，可以部分或者全部免除責(zé)任，法律界人士也積極撰文普及不可抗力的法律知識(shí)。

這樣一來(lái)，大家似乎吃了定心丸，放心大膽地躺在“不可抗力”的屋檐下睡其呼呼大覺(jué)了。事實(shí)上，不可抗力真的有那么美嗎？比《愛(ài)情公寓》里的“補(bǔ)充條款”還厲害嗎？當(dāng)然不是。

站在王老板的立場(chǎng)，酒店因疫情影響無(wú)法營(yíng)業(yè)，而成本每天都還在產(chǎn)生，在法律上，作為承租人的王老板是否有辦法自救呢？答案是肯定的。

我國(guó)《合同法》第一一七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！薄睹穹倓t》第一八O條也規(guī)定，“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”

可見(jiàn)，只要疫情構(gòu)成不可抗力，承租人就可以援引這條規(guī)定，要求減免租金。

這里所謂的不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。這種情況往往是非常極端的，最常見(jiàn)的表現(xiàn)形式就是戰(zhàn)爭(zhēng)和自然災(zāi)害。那么，王老板所遭受的疫情是否屬于不可抗力呢？當(dāng)然屬于。

但是，只有當(dāng)因?yàn)椴豢煽沽Α安荒苈男泻贤被蛘摺安荒苈男忻袷铝x務(wù)”的時(shí)候，當(dāng)事人才可以不承擔(dān)責(zé)任。在學(xué)理上也有“履行障礙”的說(shuō)法，即只有某種不可抗力切實(shí)造成無(wú)法履行合同，才可以主張免責(zé)。

所以，必須具體到遭受影響的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體，不能一概而論。比如說(shuō)，雖然疫情嚴(yán)重，但網(wǎng)絡(luò)游戲行業(yè)不衰反盛，我們就可以認(rèn)為，疫情對(duì)類(lèi)似互聯(lián)網(wǎng)虛擬服務(wù)合同的履行來(lái)說(shuō)，不構(gòu)成履行障礙。再比如說(shuō)，中東飛蝗成災(zāi)，對(duì)農(nóng)事活動(dòng)而言當(dāng)然是履行障礙，但對(duì)于生產(chǎn)石油的歐佩克（石油輸出國(guó)組織）成員國(guó)來(lái)說(shuō)，顯然又不構(gòu)成履行障礙。

對(duì)絕大多數(shù)承租人而言，疫情本身并不會(huì)導(dǎo)致房屋租賃關(guān)系無(wú)法履行，而僅僅是顧客減少、收入慘淡。至于上文中的王老板，實(shí)屬例外。故疫情雖然是不可抗力，卻并不能直接以不可抗力為由要求不承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)槌鲎馊耸强梢岳^續(xù)提供房屋滿(mǎn)足使用需求的，而承租人也完全可以繼續(xù)占有、使用房屋，合同完全可以履行。只是，對(duì)承租人來(lái)說(shuō)不太公平。

正是因?yàn)榭紤]到平衡合同雙方的利益，對(duì)于這種不可抗力不直接造成履行障礙的情況，法律又規(guī)定了“情事變更”。如果疫情導(dǎo)致繼續(xù)履行合同對(duì)承租人明顯不公平，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同。通常的做法是請(qǐng)求法院調(diào)減租金，以實(shí)現(xiàn)公平原則下對(duì)雙方的平等保護(hù)。