淺析物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用的問(wèn)題與對(duì)策

譚艷

摘 要 近年伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不斷隨之壯大。一些上規(guī)模的物業(yè)公司為進(jìn)一步提升管理能力，規(guī)范內(nèi)部管理制度，有效實(shí)現(xiàn)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通常會(huì)采用全面預(yù)算的方式對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管控。本文對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理中的實(shí)際應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行探討，并對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出一定的對(duì)策。

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 全面預(yù)算 應(yīng)用問(wèn)題 對(duì)策

一、物業(yè)公司全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理含義

“全面預(yù)算管理”是一種現(xiàn)代的、全新的管理理念，是企業(yè)實(shí)行科學(xué)管理、科學(xué)決策的有效手段，也是公司戰(zhàn)略落地、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)執(zhí)行、工作計(jì)劃管理、規(guī)范化運(yùn)營(yíng)的載體。“全面預(yù)算管理”是公司規(guī)范化管理的必經(jīng)之路，是成為現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的重要管理模式。很多成熟的企業(yè)都在使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)若想對(duì)企業(yè)的管理能力做進(jìn)一步的提升，就有必要開(kāi)展全面預(yù)算管理工作。全面預(yù)算管理是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)控管理的行之有效的方法，它同時(shí)還具備激勵(lì)、評(píng)價(jià)等功能。它通過(guò)預(yù)算部門(mén)相互聯(lián)系的一系列預(yù)算構(gòu)成，如收入預(yù)算、成本預(yù)算等，由于預(yù)算單位的不同，各職能門(mén)的目的不同，公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和部門(mén)的利益之間它又充斥著矛盾。因此，全面預(yù)算管理需要發(fā)揮企業(yè)管理層的高度綜合協(xié)調(diào)能力來(lái)對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行合理配置，進(jìn)而為企業(yè)的最終決策提供支持。

（二）物業(yè)公司全面預(yù)算管理目標(biāo)

全面預(yù)算需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行一系列量化的整體安排，為使預(yù)算編制實(shí)現(xiàn)一致性，預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)在編制預(yù)算前制定出企業(yè)的基本目標(biāo)、預(yù)算編制要求和編制原則，作為各單位預(yù)算編制的基礎(chǔ)。物業(yè)公司需要確定以下目標(biāo)：

第一，物業(yè)公司的利潤(rùn)目標(biāo)。

第二，預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)收繳率、清欠率指標(biāo)、多種經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等。

第三，確定人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)、水電能耗標(biāo)準(zhǔn)、維修物料、保潔、綠化物料等物料的單價(jià)消耗定額等。

第四，各種維修、維保、垃圾清運(yùn)合同的執(zhí)行內(nèi)容等。

企業(yè)可以通過(guò)全面預(yù)算保障所有的工作內(nèi)容都能?chē)@著預(yù)算進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)年度目標(biāo)。

（三）物業(yè)公司全面預(yù)算管理的步驟

物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理主要有以下幾個(gè)步驟：

第一，制定物業(yè)公司的總體目標(biāo)：企業(yè)管理層首先制定年度工作計(jì)劃，確定公司的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，然后根據(jù)目標(biāo)提出企業(yè)下一步經(jīng)營(yíng)決策。

第二，分解年度目標(biāo)，制定單位工作計(jì)劃：各部門(mén)或項(xiàng)目圍繞分解目標(biāo)制定具體的執(zhí)行計(jì)劃。物業(yè)公司要先制定出各類(lèi)收繳率目標(biāo)、多種經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)等等。

第三，開(kāi)展預(yù)算編制：各部門(mén)或項(xiàng)目根據(jù)分解后的工作計(jì)劃進(jìn)行預(yù)算編制。物業(yè)公司收入的編制主要有傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)收入、停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)收入及延伸服務(wù)收入，如多種經(jīng)營(yíng)收入、委托服務(wù)收入、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收入等。成本費(fèi)用編制的主要內(nèi)容分為可控費(fèi)用、不可控費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用等。

第四，預(yù)算的管控執(zhí)行：年度預(yù)算批準(zhǔn)后，公司各部門(mén)應(yīng)按預(yù)算內(nèi)容加強(qiáng)收支管理，認(rèn)真落實(shí)預(yù)算指標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)算的嚴(yán)肅性，確保能夠?qū)崿F(xiàn)年度預(yù)算指標(biāo)。公司的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，指出實(shí)際收支與預(yù)算收支的偏差，并提出改進(jìn)措施。

第五，預(yù)算的考評(píng)：各部門(mén)的年度或階段性預(yù)算列入部門(mén)年度或階段性工作目標(biāo)考核書(shū)中，物業(yè)公司將對(duì)各部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

物業(yè)企業(yè)想要做好全面預(yù)算管理還需要有整體性觀念、計(jì)劃性觀念、責(zé)任性觀念及彈性觀念。也就是說(shuō)各編制單位預(yù)算要以公司整體發(fā)展目標(biāo)為原則。各部門(mén)的預(yù)算需與其他部門(mén)相互配合，明確相互之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，預(yù)算是工作計(jì)劃的量化體現(xiàn)，同時(shí)也可促進(jìn)工作計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理實(shí)際工作中存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算管理的組織保障體系不完善

有些物業(yè)公司未設(shè)置專(zhuān)門(mén)的“預(yù)算管理委員會(huì)”，沒(méi)有制定完善的預(yù)算管理制度。日常工作中除要建立好完善的預(yù)算管理體系外還要強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略規(guī)劃，各個(gè)部門(mén)都要參入其中，采取上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總的程序進(jìn)行。

（二）全面預(yù)算管理沒(méi)有將部門(mén)利益和公司整體利益相結(jié)合

物業(yè)企業(yè)由于自身情況不同，有社會(huì)化物業(yè)公司，還有地產(chǎn)旗下所屬物業(yè)公司。兩種情況下的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)就不一致，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立明確的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。目標(biāo)不清晰則導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果出現(xiàn)偏差。另外，有些物業(yè)公司的項(xiàng)目預(yù)算沒(méi)有以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和基本策略為預(yù)算編制原則，導(dǎo)致預(yù)算與年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不一致。各預(yù)算單位只考慮小集體的利益，不能將自身利益和企業(yè)整體目標(biāo)很好地融合在一起，企業(yè)無(wú)法將年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分解落實(shí)。

（三）認(rèn)為全面預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)部的事情

一般物業(yè)企業(yè)的預(yù)算編制工作從預(yù)算模板制定、預(yù)算編制培訓(xùn)及最終的預(yù)算匯總工作都由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，很多部門(mén)負(fù)責(zé)人認(rèn)為編制預(yù)算是財(cái)務(wù)部的工作，預(yù)算編制都是配合財(cái)務(wù)部進(jìn)行的。因此各預(yù)算單位負(fù)責(zé)人對(duì)預(yù)算編制工作不夠重視，雖然企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)要求全員參與，但有些部門(mén)負(fù)責(zé)人的責(zé)任心不強(qiáng)，只是應(yīng)付差事，當(dāng)然最終的預(yù)算結(jié)果也就無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

（四）全面預(yù)算管理缺乏科學(xué)的編制方法

在編制預(yù)算的過(guò)程中，由于預(yù)算核算規(guī)則不確定，預(yù)算填報(bào)的相關(guān)口徑不清晰，導(dǎo)致預(yù)算編制過(guò)程較長(zhǎng)，效率較低。比如收入確認(rèn)的口徑、成本費(fèi)用的填報(bào)依據(jù)不清楚導(dǎo)致預(yù)算編制部門(mén)無(wú)法按照預(yù)算表中的內(nèi)容準(zhǔn)確填報(bào)，填報(bào)的數(shù)據(jù)在審核階段一改再改。此外還存在著預(yù)算編制部門(mén)日常管理混亂，沒(méi)有完善的項(xiàng)目資料，造成預(yù)算數(shù)據(jù)依據(jù)不足。

（五）預(yù)算管理落實(shí)不到位，缺少完善的考核機(jī)制

有些物業(yè)企業(yè)雖然制定有預(yù)算管理制度，但由于在執(zhí)行方面的不到位，并沒(méi)有起到管理和激勵(lì)的作用。主要是指在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，預(yù)算項(xiàng)目執(zhí)行力度不強(qiáng)，經(jīng)常有超預(yù)算的現(xiàn)象出現(xiàn)，而公司管理層很容易因?yàn)榉N種因素而對(duì)這種行為進(jìn)行妥協(xié)，導(dǎo)致預(yù)算方案的制定形同虛設(shè)，沒(méi)有起到任何作用。另一方面，預(yù)算執(zhí)行結(jié)果出來(lái)后，考核措施不到位。不能夠及時(shí)對(duì)預(yù)算執(zhí)行好的項(xiàng)目及人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，也沒(méi)有對(duì)執(zhí)行度差的、超預(yù)算的項(xiàng)目進(jìn)行處罰，導(dǎo)致其激勵(lì)性大打折扣，這種不到位的考核機(jī)制無(wú)法充分將人員的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，因此，預(yù)算管理也沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。

三、改善物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）完善預(yù)算管理的組織保障體系，需要企業(yè)負(fù)責(zé)人的高度重視

企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)高度重視預(yù)算管理工作，一方面要制定出完善的預(yù)算管理制度，另一方面要大力宣導(dǎo)全面預(yù)算的重要性，樹(shù)立起全員參的意識(shí)，讓企業(yè)每一個(gè)人都能充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理與公司目標(biāo)前景的關(guān)系及對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，提高業(yè)務(wù)部門(mén)的預(yù)算參與度及重視度，讓更多部門(mén)、更多人員參與進(jìn)來(lái)。這樣既能提高員工的工作積極性，也可以促更多信息的交流，提高預(yù)算工作效率，真正做到全面預(yù)算管理。

（二）全面預(yù)算管理若要部門(mén)利益和公司整體利益相結(jié)合，制定預(yù)算時(shí)就要明確企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效地融合至部門(mén)中

在實(shí)際操作時(shí)部門(mén)利益往往與公司目標(biāo)相沖突。為了完成企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，領(lǐng)導(dǎo)層會(huì)將目標(biāo)層層分解，這樣會(huì)給下屬部門(mén)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)壓力，而預(yù)算編制部門(mén)則與企業(yè)討價(jià)還價(jià)，一般會(huì)采取降低收入預(yù)算、提高成本費(fèi)用等手段讓目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。此時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)有完善的預(yù)算審核制度及相互博弈機(jī)制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和預(yù)算項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之間進(jìn)行博弈，領(lǐng)導(dǎo)層充分聽(tīng)取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，但拍板權(quán)在預(yù)算管理委員會(huì)，有博弈才能使結(jié)果得到均衡。

（三）全面預(yù)算管理不僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，業(yè)務(wù)部門(mén)也要積極參與

預(yù)算編制以財(cái)務(wù)部門(mén)為主，業(yè)務(wù)部門(mén)參與度不高會(huì)導(dǎo)致預(yù)算編制不合理。預(yù)算編制是以各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、人力資源、投資業(yè)務(wù)等為基礎(chǔ)的，僅憑財(cái)務(wù)部門(mén)是無(wú)法準(zhǔn)確把握各類(lèi)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的。因此各業(yè)務(wù)單位要積極發(fā)揮作用，充分認(rèn)識(shí)到業(yè)務(wù)預(yù)算是公司整體預(yù)算的基礎(chǔ)，在各自分管的范圍內(nèi)對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行合理測(cè)算，這樣預(yù)算編制范圍才能更加全面，預(yù)算管理的責(zé)、權(quán)、利才能相匹配。

（四）進(jìn)行全面預(yù)算管理企業(yè)要有科學(xué)有效的實(shí)操方法

很多企業(yè)編制預(yù)算后無(wú)法落地，主要是編制預(yù)算部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)沒(méi)有效結(jié)合，各干各的事。關(guān)鍵在于沒(méi)有一套科學(xué)的方法，沒(méi)有合理的編制流程。

編制預(yù)算前首先需要制定預(yù)算編制規(guī)則，明晰預(yù)算收支的口徑信息，否則業(yè)務(wù)部門(mén)會(huì)不知如何進(jìn)行預(yù)算編制。這就要求主導(dǎo)預(yù)算編制部門(mén)不僅要對(duì)預(yù)算模板的填報(bào)內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，還需要就預(yù)算編制規(guī)則進(jìn)行培訓(xùn)。

為了保證預(yù)算編制的科學(xué)性，預(yù)算方案的有效性，物業(yè)企業(yè)在日常工作中就要根據(jù)自身的需求做好業(yè)務(wù)檔案管理，盡可能保留資料的原始記錄，對(duì)檔案進(jìn)行定期整理，并加強(qiáng)對(duì)員工在檔案管理方面的培訓(xùn)。編制預(yù)算離不開(kāi)大量的數(shù)據(jù)支撐，業(yè)務(wù)部門(mén)要充分了解本項(xiàng)目的所有資源，對(duì)所掌握的資源信息進(jìn)行梳理，這個(gè)過(guò)程中一定要保證各類(lèi)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。只有掌握了準(zhǔn)確信息，才有真實(shí)有效的預(yù)算編制依據(jù)。

（五）預(yù)算目標(biāo)應(yīng)作為最重要的績(jī)效考核指標(biāo)，但又不能作為唯一的考核標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)完善企業(yè)的績(jī)效考核辦法

企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中要做好預(yù)算分析與過(guò)程控制，確保預(yù)算分析工作逐步推進(jìn)。實(shí)際工作中要把預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算有機(jī)結(jié)合起來(lái)，這樣才能準(zhǔn)確、及時(shí)地反映出預(yù)算執(zhí)行偏差，更加有效的發(fā)揮預(yù)算控制的職能，從而真正做到全面預(yù)算管理。

財(cái)務(wù)部門(mén)需要將考核、評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)反饋給公司的各個(gè)部門(mén)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通。評(píng)價(jià)、考核工作要做到時(shí)效性的把控，避免物業(yè)公司偏離既定目標(biāo)。對(duì)于考核結(jié)果要做到獎(jiǎng)罰分明，把預(yù)算執(zhí)行結(jié)果和員工自身利益結(jié)合到一起，方能提高管理效率。

但如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)預(yù)算作為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)激勵(lì)員工，則部門(mén)負(fù)責(zé)人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)更傾向于保守性的、能使將來(lái)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)看起來(lái)更佳的預(yù)算數(shù)據(jù)。因此如何完善績(jī)效考核辦法尤為重要。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理企業(yè)是需要通過(guò)全面預(yù)算管理來(lái)提高企業(yè)的整體管理水平。全面預(yù)算管理不僅能夠確保公司運(yùn)營(yíng)效率，還能保障公司的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在發(fā)展上更上一層樓。因此，物業(yè)管理企業(yè)要全面提高全面預(yù)算管理的重視程度，構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理體系，結(jié)合公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)、公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)化預(yù)算編制內(nèi)容、增強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度，充分發(fā)揮預(yù)算管理的激勵(lì)作用。

（作者單位為河南名門(mén)物業(yè)管理服務(wù)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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