摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展周期長(zhǎng)、資源消耗大，開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在諸多的不確定性影響因素，存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，再加上近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間被不斷壓縮，如何以更小的資源成本消耗獲得更大的經(jīng)營(yíng)效益已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題。全面預(yù)算管理作為一種有效的資源整合工具，能夠提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資源利用效率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，全面提高企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展至關(guān)重要。本文首先分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要作用，然后提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)建和完善全面預(yù)算管理機(jī)制的策略方法，希望能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)人員提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);全面預(yù)算管理;機(jī)制構(gòu)建與完善

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理能夠?qū)⑵淙康臉I(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)及崗位人員都納入預(yù)算管控的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)人財(cái)物資源的統(tǒng)籌管理和優(yōu)化整合，充分發(fā)揮內(nèi)部聯(lián)動(dòng)管控作用[1]，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效益的目標(biāo)。

將全面預(yù)算管理計(jì)劃作為聯(lián)系企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的紐帶，通過(guò)分階段逐級(jí)分解預(yù)算指標(biāo)，將預(yù)算管理責(zé)任落實(shí)到各崗位及個(gè)人，能夠進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算的戰(zhàn)略指導(dǎo)能力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債特征，通過(guò)編制現(xiàn)金流預(yù)算能夠有效防范企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

1.全面預(yù)算管理認(rèn)知水平不高，預(yù)算計(jì)劃與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算缺乏重視，未從企業(yè)的整體的戰(zhàn)略發(fā)展層面構(gòu)建全面預(yù)算管理體系。一些管理者認(rèn)為預(yù)算管理只是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，其他部門(mén)對(duì)預(yù)算工作參與和配合程度不高。預(yù)算管理范圍狹窄，預(yù)算計(jì)劃大多只涉及到短期的財(cái)務(wù)收支，忽視了企業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃的考量。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是在套用傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式，重視年度預(yù)算而忽視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算，不能及時(shí)根據(jù)項(xiàng)目變動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)整變更，預(yù)算管理工作彈性不強(qiáng)，與實(shí)際工作計(jì)劃容易脫節(jié)。

企業(yè)預(yù)算編制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全面，大部分預(yù)算數(shù)據(jù)都只是基于財(cái)務(wù)方面的數(shù)據(jù)內(nèi)容，缺乏與之配套的具體的計(jì)劃安排數(shù)據(jù)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)測(cè)算不夠科學(xué)，不具備實(shí)際可操作性。

企業(yè)尚未建立系統(tǒng)完善的預(yù)算管理組織體系和管理制度條例，全面預(yù)算管理責(zé)任分工不明確，缺乏細(xì)化的制度執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在推進(jìn)具體的預(yù)算管理工作時(shí)存在“踢皮球”現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)問(wèn)題又互相推諉扯皮，不利于預(yù)算管控活動(dòng)的開(kāi)展，預(yù)算管理人員在開(kāi)展相關(guān)工作時(shí)也缺乏必要的依據(jù)。

2.全面預(yù)算管理體系不健全，預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行不到位

財(cái)務(wù)部門(mén)在編制預(yù)算計(jì)劃時(shí)，缺乏對(duì)實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等的深入了解，簡(jiǎn)單地依據(jù)各部門(mén)所提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與指標(biāo)內(nèi)容編制預(yù)算，但預(yù)算具體執(zhí)行是要與工程計(jì)劃進(jìn)度保持一致的，企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)其流程的合規(guī)性和完整性都會(huì)影響到整個(gè)預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行偏差加大，不利于預(yù)算管理工作的開(kāi)展。

企業(yè)的預(yù)算編制程序及預(yù)算編制方法不科學(xué)，一些部門(mén)機(jī)構(gòu)僅是為了完成上級(jí)下發(fā)的預(yù)算編制任務(wù)指標(biāo)，而未真正將預(yù)算作為一種有效的業(yè)務(wù)規(guī)范和指導(dǎo)手段，預(yù)算計(jì)劃編制較為隨意，不符合實(shí)際開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)需求。企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行反饋、監(jiān)督管控及考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全，預(yù)算管理的權(quán)威性難以樹(shù)立，許多預(yù)算管理措施流于形式。

3.預(yù)算信息化管理系統(tǒng)落后，預(yù)算管理效率和質(zhì)量難以提升

企業(yè)內(nèi)部部門(mén)之間各自為政，信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重，關(guān)于預(yù)算信息的共享和傳遞效率不高，難以發(fā)揮協(xié)作聯(lián)動(dòng)作用。而且由于數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，同一份數(shù)據(jù)內(nèi)容可能需要多部門(mén)重復(fù)匯總統(tǒng)計(jì)，滯后的信息化系統(tǒng)建設(shè)反而會(huì)使得全面預(yù)算管理模式下企業(yè)整體的工作負(fù)擔(dān)加重，不利于調(diào)動(dòng)企業(yè)員工預(yù)算管理工作的積極性。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員都從事的是基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)核算工作，對(duì)于全面預(yù)算、內(nèi)部控制等管理會(huì)計(jì)工具方法接觸較少，在一定程度上限制了企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建和完善策略

1.提升全面預(yù)算認(rèn)知水平，促進(jìn)預(yù)算計(jì)劃與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的銜接

全面預(yù)算是一種強(qiáng)調(diào)“全員參與、全方位管理、全過(guò)程控制”的預(yù)算管理模式[2]，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須提高對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)知水平，在企業(yè)內(nèi)部加大全面預(yù)算的宣傳教育，鼓勵(lì)企業(yè)各部門(mén)積極參與和配合全面預(yù)算相關(guān)工作的開(kāi)展。

考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展周期長(zhǎng)，資金回籠速度慢，中間環(huán)節(jié)變動(dòng)因素多，因此企業(yè)在在開(kāi)展全面預(yù)算管理活動(dòng)前，要將前期的預(yù)測(cè)工作做足、做細(xì)，通過(guò)全面收集企業(yè)的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括項(xiàng)目投融資、供應(yīng)商、業(yè)主、市場(chǎng)材料價(jià)格、稅收政策變動(dòng)趨勢(shì)、各種業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)等，建立預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，構(gòu)建數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)模型，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及預(yù)測(cè)模型合理測(cè)算企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用支出及利潤(rùn)收入，還包括一些重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)如土地儲(chǔ)備、現(xiàn)金流量等指標(biāo)。企業(yè)管理者要以此為基礎(chǔ)結(jié)合其戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定全面預(yù)算管理目標(biāo)，并相應(yīng)地根據(jù)資源需求制定KPI目標(biāo)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)為主線(xiàn)對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解細(xì)化，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃與預(yù)算目標(biāo)的統(tǒng)一，以目標(biāo)為導(dǎo)向更好地指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)的預(yù)算工作行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要健全其全面預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，成立獨(dú)立的預(yù)算管理委員會(huì)，建立“預(yù)算管理委員會(huì)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層-預(yù)算工作小組級(jí)企業(yè)各部門(mén)負(fù)責(zé)人-預(yù)算執(zhí)行人員”三級(jí)預(yù)算工作機(jī)制，上級(jí)要對(duì)下級(jí)的預(yù)算目標(biāo)達(dá)成情況負(fù)責(zé)，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管控，確保預(yù)算活動(dòng)有序開(kāi)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要完善全面預(yù)算管理制度體系，制度覆蓋預(yù)算的編制審核、執(zhí)行控制、過(guò)程監(jiān)管、計(jì)劃調(diào)整等各個(gè)環(huán)節(jié)，要具備可操作性，針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)特點(diǎn)制定相應(yīng)的管理細(xì)則，確保企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)有據(jù)可依、有規(guī)可守，以強(qiáng)化企業(yè)全面預(yù)算的制度剛性約束，樹(shù)立預(yù)算管控權(quán)威。

2.完善全面預(yù)算管理體系，有力推動(dòng)預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行

（1）科學(xué)編制全面預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要擴(kuò)大預(yù)算編制的范圍，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上編制投融資預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算等。在編制預(yù)算時(shí)，要遵循“兩上兩下”的基本原則，由各部門(mén)結(jié)合自身所承擔(dān)的職能及業(yè)務(wù)特點(diǎn)編制初步預(yù)算計(jì)劃，將其提交給企業(yè)預(yù)算管理委員會(huì)及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)進(jìn)行審核，根據(jù)其提出的審核意見(jiàn)作出相應(yīng)的調(diào)整并再次提交審核，最終由企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)各部門(mén)提交的預(yù)算計(jì)劃編制企業(yè)年度預(yù)算，交由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批。將該年度預(yù)算計(jì)劃逐級(jí)下發(fā)，要求各部門(mén)嚴(yán)格按照審批通過(guò)的預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行，不允許隨意調(diào)整和變動(dòng)。

在編制預(yù)算時(shí)，為了增強(qiáng)預(yù)算的動(dòng)態(tài)適應(yīng)性，企業(yè)要結(jié)合各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)綜合選擇增量預(yù)算、固定預(yù)算、零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、彈性預(yù)算、比例預(yù)算等多種預(yù)算編制方法[3]，如針對(duì)企業(yè)的辦公管理費(fèi)用可選擇常規(guī)性的增量預(yù)算進(jìn)行編制;對(duì)于可能存在變動(dòng)的預(yù)算項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)其重要性排序及成本效益分析，選擇零基預(yù)算編制方法編制預(yù)算;而對(duì)于企業(yè)一些時(shí)間跨度較長(zhǎng)，不容易預(yù)測(cè)和估計(jì)的預(yù)算支出項(xiàng)目，可選擇滾動(dòng)預(yù)算編制方法;等。總之，結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)及預(yù)算支出項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行預(yù)算編制，能夠確保預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際相符，以減少后期預(yù)算執(zhí)行偏差，促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)的有效落實(shí)。

（2）建立預(yù)算執(zhí)行分析和跟蹤監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)管控制，財(cái)務(wù)部門(mén)要定期組織各部門(mén)召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行分析會(huì)議，要求各部門(mén)負(fù)責(zé)人詳細(xì)匯報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況，針對(duì)存在的預(yù)算偏差情況要研究制定預(yù)算糾偏方案，督促相關(guān)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行預(yù)算整改和調(diào)整，確保有效落實(shí)預(yù)算目標(biāo)。

針對(duì)一些常規(guī)性的費(fèi)用如辦公費(fèi)用、會(huì)議費(fèi)用、差旅費(fèi)用等，企業(yè)可采取總量控制方法，確保將其總量額度控制在一定范圍內(nèi)，按照“普通控制”的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具體的支出項(xiàng)目，可允許同類(lèi)型項(xiàng)目如同一部門(mén)的會(huì)議費(fèi)用在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)劑支出，保證總額不變的情況下增強(qiáng)各個(gè)預(yù)算項(xiàng)目支出的彈性，推進(jìn)預(yù)算計(jì)劃有力執(zhí)行。而對(duì)于一些重大的預(yù)算項(xiàng)目或者相對(duì)固定的預(yù)算項(xiàng)目如人員崗位薪資、項(xiàng)目資金支出等，要按照“嚴(yán)格控制”的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)預(yù)算支出的授權(quán)審批控制，設(shè)置預(yù)算支出預(yù)警額度，一旦支出超過(guò)該限制額度，立即響應(yīng)預(yù)警機(jī)制，在系統(tǒng)中限制相關(guān)人員系統(tǒng)操作權(quán)限，不允許其執(zhí)行預(yù)算操作，同時(shí)向上級(jí)有關(guān)部門(mén)發(fā)出預(yù)警提示，提醒其及時(shí)采取措施，有效防止超預(yù)算或預(yù)算外支出行為。

（3）強(qiáng)化預(yù)算績(jī)效考核評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合自身的預(yù)算工作特點(diǎn)設(shè)計(jì)預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)，如項(xiàng)目工程部門(mén)主要對(duì)項(xiàng)目投資成本預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際的工期進(jìn)度是否保持一致、項(xiàng)目實(shí)際完成情況與目標(biāo)完成情況等進(jìn)行考核。企業(yè)管理部門(mén)主要對(duì)日常管理費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行率、預(yù)算項(xiàng)目支出的合規(guī)性等進(jìn)行考核。銷(xiāo)售部門(mén)主要對(duì)銷(xiāo)售收入達(dá)標(biāo)率、回款率等指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核。在設(shè)計(jì)預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)時(shí)，不能局限在財(cái)務(wù)、靜態(tài)的指標(biāo)內(nèi)容，要適當(dāng)引入一些非財(cái)務(wù)性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)內(nèi)容，如各部門(mén)人員對(duì)預(yù)算計(jì)劃的理解程度，對(duì)預(yù)算計(jì)劃的認(rèn)可程度等，以確保通過(guò)預(yù)算績(jī)效考核引導(dǎo)和規(guī)范預(yù)算行為，增強(qiáng)預(yù)算管控效果。

企業(yè)要充分地應(yīng)用預(yù)算績(jī)效考評(píng)結(jié)果，將預(yù)算績(jī)效考評(píng)的結(jié)果同企業(yè)各部門(mén)的下一周期的預(yù)算額度、部門(mén)獎(jiǎng)金、部門(mén)主要負(fù)責(zé)人的績(jī)效薪資、關(guān)鍵崗位人員的職位升遷調(diào)動(dòng)、部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工資薪酬等相掛鉤，調(diào)動(dòng)企業(yè)各部門(mén)及其員工參與和配合預(yù)算工作的積極性和自主性，促進(jìn)形成預(yù)算管理的閉環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理體系的持續(xù)改進(jìn)和優(yōu)化。

3.完善預(yù)算信息化管理系統(tǒng)，提高預(yù)算管理效率和質(zhì)量

企業(yè)可借助新NC系統(tǒng)打造一體化的財(cái)務(wù)處理平臺(tái)，促進(jìn)各部門(mén)信息數(shù)據(jù)的共享和傳遞，從而更好地支持企業(yè)精準(zhǔn)編制預(yù)算并強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的實(shí)時(shí)監(jiān)管。如企業(yè)可將財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)模塊同資產(chǎn)管理、成本控制等系統(tǒng)模塊相結(jié)合，對(duì)接固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)與財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，促進(jìn)資產(chǎn)管理部門(mén)與企業(yè)預(yù)算管理部門(mén)的信息交流共享，通過(guò)不同部門(mén)的協(xié)作配合，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)作用，全面強(qiáng)化預(yù)算管控效果。通過(guò)信息化技術(shù)手段不僅減輕了兩個(gè)部門(mén)的數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)分析負(fù)擔(dān)，預(yù)算管理部門(mén)還能利用資產(chǎn)管理部門(mén)提供的資產(chǎn)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地編制資產(chǎn)支出預(yù)算，同時(shí)通過(guò)對(duì)標(biāo)管理加強(qiáng)過(guò)程性監(jiān)管控制，以此來(lái)打破企業(yè)內(nèi)部部門(mén)之間各自為政的管理局面。

為了更好地支持全面預(yù)算管理工作，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要加快轉(zhuǎn)變自身職能定位，學(xué)習(xí)和掌握更多管理會(huì)計(jì)的工具手段及方法，積極參加管理會(huì)計(jì)職業(yè)技能考試，提升自身的綜合業(yè)務(wù)能力。企業(yè)同時(shí)要給予財(cái)務(wù)人員更多的內(nèi)部管理權(quán)力，讓其參與到項(xiàng)目談判、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，使其更好地推動(dòng)全面預(yù)算相關(guān)工作的開(kāi)展，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)和決策支持的功能作用。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)建和完善全面預(yù)算管理體系是一項(xiàng)與其長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃相匹配的系統(tǒng)性工程，企業(yè)相關(guān)人員一定要加強(qiáng)對(duì)此的重視程度，逐步推動(dòng)全面預(yù)算管理體系的建立健全，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展夯實(shí)根基。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

劉永，供職于新疆創(chuàng)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。