供給側(cè)改革視角下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策研究

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性愈發(fā)凸顯出來(lái)，以房?jī)r(jià)的居高不下以及居民購(gòu)買(mǎi)力有限為現(xiàn)實(shí)背景，本文從房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的內(nèi)涵入手，分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存的問(wèn)題，并基于供給側(cè)改革視角，提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革;房地產(chǎn)業(yè);對(duì)策建議

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)：一是部分特大城市地價(jià)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高;二是部分三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大、供應(yīng)過(guò)剩。這兩大風(fēng)險(xiǎn)均與房地產(chǎn)的供給與需求錯(cuò)配有關(guān)。在一二線城市，地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲與這些城市土地供給不足有關(guān);在三四線城市，房地產(chǎn)庫(kù)存高啟與土地供應(yīng)量過(guò)大有關(guān)。房地產(chǎn)供求失衡的結(jié)果就是部分城市一房難買(mǎi)，部分城市一房難賣(mài)，房?jī)r(jià)過(guò)高和供給過(guò)剩對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生雙重危害。為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，亟需標(biāo)本兼治地推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

1、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革內(nèi)涵分析

對(duì)于我國(guó)國(guó)情來(lái)說(shuō)，供給側(cè)改革主要包括要素端以及生產(chǎn)端兩方面改革，通過(guò)采取更加優(yōu)化的要素資源配置、大力氣鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新、促進(jìn)去落后產(chǎn)能、降低賦稅且深化國(guó)有企業(yè)改革創(chuàng)新、戰(zhàn)略性發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)和加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域改革等方式，讓要素在市場(chǎng)支配下自由流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)在合理競(jìng)爭(zhēng)之中充滿動(dòng)力、創(chuàng)新在體制改革之中蓬勃發(fā)展，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康且持續(xù)的發(fā)展。這之中，在要素端發(fā)展改善措施可以促進(jìn)土地、勞動(dòng)力、資本等要素合理配置激發(fā)活力。而生產(chǎn)端改革則可以化解農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制體制障礙，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)走健康持續(xù)發(fā)展之路。

房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的綜合性特點(diǎn)，是國(guó)家和政府部門(mén)大力支持的行業(yè)之一。然而當(dāng)前我國(guó)大部分城市房地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)可消化的程度。所以從房地產(chǎn)整體數(shù)量上看，存在供大于求的狀況，帶來(lái)了嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題。

2、供給側(cè)改革中房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)性矛盾問(wèn)題嚴(yán)重

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入與貧富差距越來(lái)越明顯，社會(huì)資本通常由一小部分組織及個(gè)人掌握，這不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先，收入較少的人群不具備購(gòu)買(mǎi)商品房的條件，尤其對(duì)于在城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)村居民來(lái)說(shuō)，對(duì)城市住宅望而卻步，這就使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有一定的局限性;其次，部分握有資本的組織或個(gè)人存在房地產(chǎn)投機(jī)情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的，具有明顯的剛性需求，所以其保值增值空間較大，并且對(duì)房?jī)r(jià)與貨幣通貨膨脹的預(yù)期，正好達(dá)到了投機(jī)者的實(shí)際所需，所以大部分投機(jī)者都加大了房地產(chǎn)的資本投入力度，持續(xù)炒作，肆意抬高房屋價(jià)格，這樣就降低了一些收入水平低的人對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)力。投機(jī)者購(gòu)置房屋的主要目的是從中獲取一定的差價(jià)來(lái)提高自身收益，并非自己使用，而是銷(xiāo)售給真正的購(gòu)房者，不屬于市場(chǎng)有效需求。所以房地產(chǎn)投機(jī)將嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成虛假繁榮的假象，最終引起過(guò)度投資問(wèn)題。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)參差不齊

調(diào)查顯示，我國(guó)從事與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)很多，但這些企業(yè)的規(guī)模不等、開(kāi)發(fā)能力也高低不同，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程加快，群眾收入水平的提高，以及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，更進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)逐年走高，尤其在一二線大城市中，由于居民數(shù)量多，土地少的原因，房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市，而房?jī)r(jià)的不斷攀升為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了十分可觀的利潤(rùn)，吸引了大量的投資企業(yè)。眾多的大規(guī)模企業(yè)想從房地產(chǎn)中獲利，即使缺乏充足的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、資金及人才數(shù)量;還有部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于資金匱乏、人才數(shù)量不足，以及缺乏一套完善高效的市場(chǎng)預(yù)測(cè)機(jī)制，實(shí)際中常跟著大型企業(yè)的路子走，隨大流現(xiàn)象嚴(yán)重;同行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，大型企業(yè)無(wú)視小型企業(yè)，相互間未建立良好的溝通交流關(guān)系，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)供大于求的局面，大量商品房面臨積壓的困境。

2.3 商品房供給結(jié)構(gòu)不理想，供給質(zhì)量有待提升

一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于對(duì)自身利潤(rùn)的考慮，將建設(shè)重心放在高檔的別墅公寓上，普通住宅數(shù)量不高，并且在設(shè)計(jì)別墅公寓的戶型、面積等環(huán)節(jié)時(shí)，建造面積較大。這樣房?jī)r(jià)自然就很高，對(duì)于經(jīng)濟(jì)水平還不是很高的消費(fèi)者而言根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足消費(fèi)者的需求，減少了房屋建設(shè)成本，最終削弱了商品房的質(zhì)量水平。

3、供給側(cè)改革中促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

3.1 堅(jiān)持分城施策的調(diào)控，要落實(shí)到政策的穩(wěn)定及增加土地供給的彈性上。

分城施策的調(diào)控不應(yīng)將政策僅僅落實(shí)在需求端，還要落實(shí)到供給端，落實(shí)到增加土地供給的彈性上，要依據(jù)不同地域人口增長(zhǎng)快慢、需求量大小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征等來(lái)確定土地供給的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式。只有實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的供給與需求的基本平衡，才能真正化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素。優(yōu)化的供給政策既可以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也可以減少庫(kù)存的增長(zhǎng)。更多地尊重市場(chǎng)需求來(lái)配置土地資源，這本是最淺顯易懂的道理，但對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，卻需要改革和突破種種體制機(jī)制才能實(shí)現(xiàn)。

3.2 對(duì)低收入群體住房的供給，要落實(shí)到保障與市場(chǎng)的結(jié)合上。

住房保障是政府的長(zhǎng)期責(zé)任，過(guò)去主要是以建新房的方式提供保障性住房。今后，如果能豐富保障手段，在不缺房的地方，更多地采用貨幣化的方式提供保障性住房和棚改安置房，就可以發(fā)揮貨幣補(bǔ)貼靈活性強(qiáng)、便于退出的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)貼息、購(gòu)房補(bǔ)貼、免稅和退稅等方式調(diào)動(dòng)城鎮(zhèn)中低收入群體自我解決住房困難的主動(dòng)性和積極性。將政府“包攬式的保障”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百x予能力的支持”，使財(cái)政資金真正起到“四兩撥千斤”的作用，可以把市場(chǎng)提供與政府支持有機(jī)結(jié)合起來(lái)，減輕政府建設(shè)公租房的財(cái)政壓力，充分發(fā)揮市場(chǎng)供給的效率。

3.3 打造新業(yè)態(tài)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，可以著眼于新的消費(fèi)理念，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的新業(yè)態(tài)。例如可以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以滿足高要求的老年人，隨著高鐵時(shí)代的到來(lái)，還可以吸引成功人士葉落歸根，在創(chuàng)業(yè)地與老家兩處置業(yè)，方便常回家看看。還可以依托城市深厚的文化底蘊(yùn)，開(kāi)拓文化地產(chǎn)市場(chǎng)。旅游地產(chǎn)是結(jié)合旅游景點(diǎn)，打造高品質(zhì)的旅游景區(qū)，通過(guò)特色地產(chǎn)，做大做強(qiáng)旅游業(yè)，達(dá)到雙贏的目的。

結(jié)語(yǔ)：

總之，通過(guò)新供給滿足新需求，堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，定會(huì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

董英蘭，女，1979年3月出生，2010年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，博士，現(xiàn)工作單位盤(pán)錦市城市管理綜合行政執(zhí)法支隊(duì)，副高級(jí)工程師，主要從事智慧城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、城市建設(shè)管理相關(guān)領(lǐng)域的研究。