董華平

摘要：隨著我國棚戶區(qū)改造政策的不斷落地，房產(chǎn)拆遷補償關(guān)系著業(yè)主的經(jīng)濟利益，房產(chǎn)業(yè)主對于房產(chǎn)的實際面積測繪精確度要求越發(fā)嚴格。本文擬對房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制問題進行探討，供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);面積測繪;問題分析;解決對策

近年來，我國關(guān)于房產(chǎn)測繪面積問題出臺了諸多政策規(guī)范，從法律政策上支持房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制，對于房產(chǎn)面積測繪過程中如何精確測量房產(chǎn)面積，減少房產(chǎn)面積測繪數(shù)值的誤差是每名測繪技術(shù)人員的職責(zé)。

1 房產(chǎn)測繪的重要意義

1.1房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益

房產(chǎn)測繪的全過程，面積計算及其測量精度都有嚴密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)，這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料，房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到房產(chǎn)的價格，關(guān)乎業(yè)主的切身利益，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)。

1.2房產(chǎn)測繪有利于保證房產(chǎn)市場的正常秩序

建筑面積是房產(chǎn)測繪中最基本的要素，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃、產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記與交易、征收稅費、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導(dǎo)消費者，因此，通過加強對房產(chǎn)面積的測繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護了購房者的合法權(quán)益，也保證了房地產(chǎn)市場的正常秩序。

2 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

2.1加強對前期收件資料及圖紙審查質(zhì)量的控制

在房產(chǎn)項目建筑面積預(yù)測算時，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門審核通過，對于有設(shè)計變更的地方，還要有變更設(shè)計聯(lián)系單或變更設(shè)計圖紙;委托方提交的圖紙應(yīng)當是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內(nèi)的一整套完整、詳細的圖紙，以方便數(shù)據(jù)的查閱;委托方提交的收件資料必須要有規(guī)劃許可證和建筑總平面圖、門牌號和房屋配套設(shè)施及其功能說明，如發(fā)電機房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關(guān)資料。

2.2加強對房產(chǎn)面積測繪中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

2.2.1房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

進行房產(chǎn)面積測繪，對我們房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說增加了經(jīng)濟收入的同時又承擔(dān)更大的責(zé)任，針對日益高漲的房價一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此我們在房屋面積的測繪環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位，具體要做到四個：房屋計算面積部位認定要準確，長數(shù)據(jù)要準確：房產(chǎn)要素要準確：房屋面積計算分攤要準確。

2.2.2房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定必須準確

在預(yù)測時必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據(jù)，對房屋的坐落、用途、幢號、結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)、房號等要素進行對照確定;在實測時要把預(yù)測得到的房產(chǎn)要素資料跟房屋竣工圖進行實地的核對。房產(chǎn)要素必須與設(shè)計圖紙保持一致，達不到一致的，必須要求委托方提供相關(guān)的設(shè)計變更圖紙、聯(lián)系單或文字等進行說明;房產(chǎn)要素必須符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開發(fā)商整改，直至符合規(guī)定;房產(chǎn)要素必須符合房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放要求，達不到的，必須要求開發(fā)商整改，直到符合要求。

2.2.3房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確

預(yù)測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確，實測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。實測前，要先調(diào)出預(yù)測資料，并將施工圖與竣工圖進行比較，如有不同的，可記錄下來做為實測時的重點。進行實測時，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結(jié)合”的原則，先從整體上把測量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標準樓層，另一部分是面積不相同的非標準樓層。在測量套內(nèi)面積時，對于標準樓層，不用對所有樓層的內(nèi)部尺寸作詳細的測量，對于非標準樓層，則需對其內(nèi)部尺寸一一進行測量。

2.2.4房屋面積的計算、分攤必須正確、合理。首先，必須先準確計算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對公用部分的面積進行分攤計算。公用面積的分攤必須嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)測繪實施細則》中的相關(guān)規(guī)定來計算。其次，公用面積的分攤計算完成后，應(yīng)當對分攤前后的總面積、套內(nèi)面積、分攤面積進行核對，以保證分攤面積的正確合理。

2.3加強對測量精度的控制

按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級控制點最大的點位誤差必須控制在50mm以內(nèi);獨立相鄰點間的點位誤差必須控制在±50mm范圍內(nèi)，而非獨立相鄰點間的點位誤差則應(yīng)當控制在±25mm范圍內(nèi)。同時，要建立起一個具有較高密度、精度、質(zhì)量、標準的控制網(wǎng)，以加強對房屋面積測量精度的控制。

2.4加強對房產(chǎn)測繪工作人員的培訓(xùn)

房產(chǎn)測繪工作人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算與資料整理人員、檢驗人員等，為了提高房產(chǎn)面積的測繪質(zhì)量，就必須加強對這些人員的培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要是各種測繪工器具的使用與相關(guān)的管理法規(guī)，通過這些培訓(xùn)，提高測繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質(zhì)，從而提高房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量。

2.5加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制

外業(yè)測繪的質(zhì)量是提高房屋面積測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制，必須使調(diào)查表上的有關(guān)內(nèi)容必須與房產(chǎn)圖保持一致，如房屋權(quán)界線、用地范圍及其相關(guān)說明符號等;房產(chǎn)測量要素必須完整、準確;房產(chǎn)面積測繪的原始記錄及其成果必須保證內(nèi)容的完整和規(guī)范。

2.6加強對房屋面積測繪質(zhì)量的檢查與驗收

房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質(zhì)量的最后保障，必須在實行自查、互檢的基礎(chǔ)上，嚴格執(zhí)行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查指的是由單位測繪組的成員對測繪工作進行過程檢查，在核對無誤后，再由專職的質(zhì)量檢查小組和檢查人員進行最終檢查;一級驗收是指在二級檢查合格后，由委托單位實施對測繪工作的最終驗收。

3 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪工作是一項嚴禁的工作，需要專業(yè)的技術(shù)人員，使用先進的儀器設(shè)備，按照規(guī)定的流程對房屋進行勘察測量，從而得出相關(guān)的信息，為房產(chǎn)管理部門提供科學(xué)的依據(jù)。房面積測繪質(zhì)量控制直接關(guān)系到房屋所有權(quán)人的合法利益，并且關(guān)系到房產(chǎn)市場管理的規(guī)范性，所以要保證房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量，提高房產(chǎn)測繪工作的可持續(xù)發(fā)展目標。

參考文獻

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