縣域宅基地空間分異及發(fā)展路徑

寧玉科 賀衛(wèi)中 陳潔麗

摘要：以江蘇省溧陽市為例，分析影響宅基地分布的距離因素、地形因素、交通因素和規(guī)劃因素，并基于這些因素將溧陽市宅基地分為城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)、生態(tài)發(fā)展區(qū)3類，詳細(xì)分析3類地區(qū)的宅基地基本情況、利用情況。并針對3類地區(qū)制定出不同的宅基地發(fā)展路徑，即城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)未來宅基地多數(shù)以征地方式退出，以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主;農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)可結(jié)合土地整治，推動村莊整治和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展;生態(tài)發(fā)展區(qū)以生態(tài)保護(hù)為主，適當(dāng)發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。

關(guān)鍵詞：宅基地;影響因素;空間分異;城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū);農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū);生態(tài)發(fā)展區(qū);發(fā)展路徑;溧陽市

中圖分類號： F321.1 ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A ?文章編號：1002-1302（2020）11-0015-07

收稿日期：2019-07-01

項目基金：江蘇省國土資源廳科技項目（編號：KJXM2018009）。

作者簡介：寧玉科（1991—），女，河南洛陽人，碩士，主要從事土地利用與國土規(guī)劃研究。E-mail：335052960@qq.com。

通信作者：陳潔麗，博士，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與土地利用研究。E-mail：1738086432@qq.com。 ?農(nóng)村居民點是農(nóng)業(yè)人口的主要居住和活動場所，按照用途可將農(nóng)村居民點內(nèi)用地分為農(nóng)村宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、其他建設(shè)用地4類。農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人為了滿足生活的需要，用于建造住房及其附屬設(shè)施的用地[1]，包括建了房屋、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地或者準(zhǔn)備建造房屋的土地3種類型[2]。宅基地所有權(quán)屬于村集體，是農(nóng)村居民點的主要用地類型，占農(nóng)村居民點用地的90%以上，反映出農(nóng)村居民點的狀況。當(dāng)前我國處于城市化快速發(fā)展階段，農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，一方面，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展對建設(shè)用地的需求日益增加;另一方面，農(nóng)村集體建設(shè)用地仍舊表現(xiàn)出量大、用地粗放的現(xiàn)象。以江蘇省溧陽市為例，其城市化率為60.21%，全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積總量為156.861 4 km2，其中農(nóng)村建設(shè)用地 93.583 9 km2，占城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積的56.66%，而農(nóng)村人口為30.34萬人，占全市人口的39.79%;溧陽市城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地面積為137.829 5 m2，農(nóng)村人均建設(shè)用地面積高達(dá)308.450 5 m2，遠(yuǎn)超過國家規(guī)定的150 m2/人的標(biāo)準(zhǔn)，且城鄉(xiāng)人均用地面積嚴(yán)重不平衡。黨的十九大提出要實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略;2018年中央一號文件提出要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，盤活農(nóng)村閑置宅基地和農(nóng)房，喚醒農(nóng)村沉睡資產(chǎn)，宅基地的管理和研究迎來了新的時期[3]。在此背景下，本研究以江蘇省溧陽市為例，通過系統(tǒng)分析宅基地空間分異的影響因素，對溧陽市農(nóng)村宅基地進(jìn)行區(qū)域劃分，并針對不同地區(qū)的宅基地現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向，制定出不同的宅基地發(fā)展路徑，引導(dǎo)空置廢棄農(nóng)村宅基地退出，解決農(nóng)村宅基地低效利用及閑置問題，優(yōu)化農(nóng)村村域空間布局，改善鄉(xiāng)村環(huán)境，提出利于實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村土地集約利用的對策建議。

1 研究區(qū)概況及數(shù)據(jù)獲取

1.1 研究區(qū)概況

溧陽市位于31°09′～31°41′N、119°08′～119°36′E，地處江蘇省南部，蘇浙皖交界處，東鄰宜興市，北連常州市金壇區(qū)、鎮(zhèn)江市句容市，西與南京市溧水區(qū)、高淳區(qū)接壤，南與安徽省宣城市郎溪縣、廣德縣交界，是寧杭經(jīng)濟(jì)帶重要的副中心城市、長三角生態(tài)休閑旅游城市、蘇浙皖交界地區(qū)交通樞紐城市。溧陽水陸空交通便捷，寧杭高速鐵路（簡稱“高鐵”）、寧杭高速公路、揚(yáng)溧高速公路、常溧高速公路、104國道、239省道、241省道、蕪太運(yùn)河貫穿全境，距南京祿口國際機(jī)場僅68 km，有“三省通衢”之美譽(yù)。

2017年年末，全市戶籍人口79.11萬人，常住人口76.25萬人，城市化率為60.21%，全市總面積1 535.87 km2，建設(shè)用地占土地面積的16.94%，其中農(nóng)村居民點占比最大，為6.10%。

1.2 數(shù)據(jù)獲取

本研究主要數(shù)據(jù)來源包括4個方面：第一，統(tǒng)計數(shù)據(jù)，溧陽市人口、經(jīng)濟(jì)等數(shù)據(jù)來源于《常州市統(tǒng)計年鑒》、溧陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。第二，規(guī)劃數(shù)據(jù)，如城鎮(zhèn)發(fā)展范圍等數(shù)據(jù)來源于《溧陽市土地利用總體規(guī)劃（2016—2020年）》《溧陽市城市總體規(guī)劃（2016—2030）》。第三，土地利用數(shù)據(jù)，來源于2017年溧陽市土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫、2017年農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)查數(shù)據(jù)。第四，調(diào)研數(shù)據(jù)，如溧陽市宅基地相關(guān)政策及農(nóng)戶狀況等數(shù)據(jù)來源于溧陽市宅基地調(diào)研。

2 宅基地空間分異特征分析

2.1 宅基地空間分異影響因素分析

宅基地的空間分異受自然因素（如河流、地形地貌）、人文因素（如經(jīng)濟(jì)、交通、城鎮(zhèn)輻射效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策扶持等[4]）多種因素的影響。本研究選取距離因素、地形因素、交通因素和規(guī)劃因素對溧陽市的宅基地空間分異進(jìn)行分析，以期了解各因素對于溧陽市宅基地空間分異的影響。

2.1.1 距離因素 地理學(xué)第一定律（距離衰減原理）認(rèn)為，各種地理要素間都是相互作用的，且這種相互作用的關(guān)系隨著它們之間距離的增加而逐漸減小[5]。一般認(rèn)為，城市是區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中心，周邊居民點的布局會隨著距城鎮(zhèn)距離的變化而變化，同時城鎮(zhèn)的擴(kuò)張也會對周邊的農(nóng)村居民點造成一定程度的影響。在城鎮(zhèn)化快速擴(kuò)張的過程中，距城鎮(zhèn)較近的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，吸引農(nóng)村居民點布局。

按照距離因素，首先根據(jù)土地利用現(xiàn)狀確定溧陽市的城鎮(zhèn)區(qū)范圍，并以城鎮(zhèn)區(qū)外圍線和3 km為界進(jìn)行緩沖區(qū)分析，將溧陽市分為3個區(qū)域，分別占溧陽市域面積的11.95%、50.15%、37.90%，且3個區(qū)域宅基地占比分別為10.74%、60.86%、2840%。受城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制的影響，隨著距城鎮(zhèn)距離的變化，宅基地數(shù)量先降后升。城鎮(zhèn)區(qū)宅基地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地交錯分布，宅基地數(shù)量較少;3 km內(nèi)距城鎮(zhèn)距離也較近，受城鎮(zhèn)輻射作用較強(qiáng)，為農(nóng)民的生產(chǎn)生活等提供了必要的支撐，宅基地集聚較高;但在城鎮(zhèn)區(qū)3 km范圍外，受城鎮(zhèn)輻射作用較弱，宅基地數(shù)量又有所減少（表1、圖1）。

2.1.2 地形因素 地形因素對宅基地空間分異特征的影響是長期且穩(wěn)定的。主要表現(xiàn)在平原地區(qū)由于地勢平坦適宜居住，發(fā)展空間較大，給居民點的發(fā)展提供了廣闊的空間，宅基地的密度和范圍較大，而山地丘陵等地形起伏較大，交通不便，則相對限制了居民點的形態(tài)和擴(kuò)張[6]。

溧陽市境內(nèi)有低山、丘陵、平原圩區(qū)等多種地貌類型。本研究利用溧陽市數(shù)字高程模型（DEM）數(shù)據(jù)提取溧陽市地形，按照地形起伏度和地形高度，以高度30 m為界將溧陽市分為2個部分。高度在30 m以下的區(qū)域占溧陽市總面積的64.14%，主要分布在溧陽市中部、北部和東部的廣大地區(qū)。高度>30 m的山區(qū)占溧陽市總面積的35.86%，主要分布在溧陽市南部天目山余脈低山丘陵區(qū)和西部茅山余脈低山丘陵區(qū)。通過比較可以發(fā)現(xiàn)，2個區(qū)域的宅基地占比分別為7721%、22.79%，可見溧陽市宅基地主要集中在海拔高度30 m以下，且分布較密集（圖2）。

2.1.3 交通因素 交通因素對宅基地的影響主要表現(xiàn)在較便利的交通使人們的出行更方便，物質(zhì)和信息的獲取更加便利[7-8]。溧陽市境內(nèi)有寧杭高鐵、寧杭高速公路、揚(yáng)溧高速公路、常溧高速公路、104國道、239省道、241省道等主干道路，省級、地市縣級、鄉(xiāng)級四級公路縱橫交織，將溧陽市宅基地分布與溧陽市道路疊加，通過對比分析可知，溧陽市農(nóng)村宅基地傾向于集中在交通便利的地區(qū)（圖3）。

2.1.4 規(guī)劃因素 規(guī)劃因素是宅基地變化的主要外部因素，它既能以行政強(qiáng)制力干預(yù)宅基地的空間結(jié)構(gòu)，也能通過政策調(diào)控直接限制和約束某些分散宅基地的發(fā)展[9]。

依據(jù)溧陽市現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，溧陽市規(guī)劃構(gòu)建“1+3+6”的城鎮(zhèn)體系格局，即1個中心城區(qū)、3個重點鎮(zhèn)（上興鎮(zhèn)、社渚鎮(zhèn)、南渡鎮(zhèn)）和6個特色鎮(zhèn)（天目湖鎮(zhèn)、戴埠鎮(zhèn)、別橋鎮(zhèn)、竹簀鎮(zhèn)、埭頭鎮(zhèn)、上黃鎮(zhèn)），體現(xiàn)差異化、特色化發(fā)展。溧陽市宅基地發(fā)展受城市總體規(guī)劃的影響，在城鎮(zhèn)發(fā)展邊界內(nèi)的宅基地性質(zhì)逐漸向城鎮(zhèn)建設(shè)用地轉(zhuǎn)化，宅基地向重點發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)、工業(yè)園區(qū)及礦業(yè)開采區(qū)等周邊一定范圍內(nèi)集聚，形成較大的集聚點（圖4）。

2.2 宅基地空間劃分結(jié)果

宅基地的分布是多種因素綜合作用的結(jié)果，單純以某種因素進(jìn)行分類并不能較好地反映宅基地的狀況。本研究結(jié)合距離因素、地形因素、交通因素和規(guī)劃因素，將溧陽市綜合劃分為城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)發(fā)展區(qū)，3個區(qū)域各占溧陽市總面積的11.68%、52.94%、35.38%。從宅基地分布來看，宅基地占比分別為10.22%、67.32%、2246%。宅基地密度分別為1.609 7、1.971 3、1084 9（圖5、表2）。

3 宅基地分異特征

分析3個區(qū)域的宅基地分異特征可知，農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)宅基地所占的比重和面積最大，其次是生態(tài)發(fā)展區(qū)。宅基地密度表現(xiàn)為城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)<生態(tài)發(fā)展區(qū)<農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)，宅基地空置率呈現(xiàn)出城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)>農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)>生態(tài)發(fā)展區(qū)，廢棄率差異較小，超標(biāo)準(zhǔn)占用情況普遍存在。

3.1 城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)

城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)包含溧陽市區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)和若干區(qū)域中心，是溧陽市的發(fā)展核心區(qū)，占溧陽市總面積的11.68%，其用地類型以農(nóng)業(yè)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地為主（圖6），城鎮(zhèn)人口占大多數(shù)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)，集中了溧陽市81.09%的城鎮(zhèn)用地，是溧陽市政治經(jīng)濟(jì)人口較集中的區(qū)域。該區(qū)域宅基地數(shù)量占全市宅基地總數(shù)的10.22%。 宅基地集中分布在溧

陽市區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)邊緣，屬于城鄉(xiāng)接合部，該區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)用地與集體建設(shè)用地交錯分布，建筑物密度較高，城鄉(xiāng)建設(shè)用地的交錯分布給土地管理造成了一定的難度，違法事件多發(fā)。從宅基地使用情況可知，該區(qū)域首先受到城鎮(zhèn)發(fā)展的影響，宅基地數(shù)量不斷減少，且與城鎮(zhèn)用地交錯分布，居民在生產(chǎn)生活方式上都接近城鎮(zhèn)居民，基礎(chǔ)設(shè)施與城鎮(zhèn)共用較多，宅基地空置率較高，為22.15%，宅基地集中連片程度高，多為進(jìn)城農(nóng)民未退出或待拆遷的房屋，利用率較低，建筑年代久遠(yuǎn)，房屋破損嚴(yán)重。由于靠近城鎮(zhèn)區(qū)的優(yōu)勢，吸引部分外來人口集聚，宅基地上房屋出租較普遍。

3.2 農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)

農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)主要分布在城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)外側(cè)，是溧陽市的主體區(qū)域，占溧陽市區(qū)域總面積的52.94%，用地類型以農(nóng)業(yè)用地為主（圖7），是典型的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件較好，是主要的糧食生產(chǎn)區(qū)，以種植水稻為主，農(nóng)業(yè)收入占總收入比重較低。該區(qū)域是溧陽市農(nóng)業(yè)人口的主要集中地，宅基地數(shù)量占全市宅基地總數(shù)的67.32%。宅基地數(shù)量大，分布密度較大，空置率為18.32%，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，農(nóng)村宅基地分布集中連片，具有傳統(tǒng)農(nóng)村風(fēng)貌，大部分年輕人外出務(wù)工，常住人口以老年人和留守兒童居多，閑置房屋以季節(jié)性閑置為主。

3.3 生態(tài)發(fā)展區(qū)

生態(tài)發(fā)展區(qū)主要分布在溧陽市南部天目山余脈低山丘陵區(qū)和西部茅山余脈低山丘陵區(qū)，總面積占溧陽市的35.38%，以生態(tài)用地和農(nóng)用地為主（圖8）， 宅基地數(shù)量占全市宅基地總數(shù)的22.46%。

該區(qū)域涵蓋了溧陽市天目湖南山竹海為核心的市域南部生態(tài)保育片區(qū)、以茅山余脈為主體的市域西北部生態(tài)保育片區(qū)等，是溧陽市主要的核心生態(tài)斑塊。宅基地空置率為4.25%。由于該區(qū)域遠(yuǎn)離城區(qū)，且受地形和交通影響，宅基地較分散，存在許多小型居民點，建筑密度小，房屋年代久遠(yuǎn)，房屋廢棄空置較少，但居住人口較少，常住人口以留守老人居多，基礎(chǔ)設(shè)施不足。

4 宅基地發(fā)展路徑分析

當(dāng)前我國越來越重視農(nóng)村發(fā)展，十九大報告提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，2019年中央一號文件指出要全面深化改革，激發(fā)鄉(xiāng)村活力，強(qiáng)化鄉(xiāng)村規(guī)劃引領(lǐng)。但是由于過去宅基地在長期發(fā)展過程中一直缺乏規(guī)劃和管理，空間分布雜亂無序，集聚能力差，生產(chǎn)生活基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施落后，居住環(huán)境惡化[10]。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的日益提高、城市化步伐的加快和全面建設(shè)小康社會的推進(jìn)，宅基地的無序發(fā)展越來越成為阻礙鄉(xiāng)村振興的阻力[11]，迫切須要對宅基地未來發(fā)展路徑進(jìn)行研究，為我國農(nóng)村宅基地發(fā)展提出切實可行的對策。本研究以溧陽市宅基地空間劃分結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合宅基地現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向，制定出溧陽市不同區(qū)域的宅基地發(fā)展路徑。

4.1 城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)

城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中大部分已列入允許建設(shè)區(qū)，未來將會進(jìn)行征地拆遷工作，宅基地逐漸退出，數(shù)量急劇減少。在征地拆遷過程中應(yīng)積極引導(dǎo)農(nóng)村居民有序退出，在安置補(bǔ)償方面可以將貨幣化補(bǔ)償和安置房相結(jié)合、以貨幣化補(bǔ)償為主的方式，確保退出宅基地的農(nóng)民能夠得到適當(dāng)?shù)陌仓醚a(bǔ)償。

在集聚點建設(shè)方面，要結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，以促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，改善農(nóng)村居住環(huán)境，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用為目的進(jìn)行集聚點建設(shè)，該區(qū)域大部分居民的生產(chǎn)生活方式已接近城鎮(zhèn)居民，少有進(jìn)行農(nóng)業(yè)耕作的，因此，在集聚點建設(shè)時可在村民委員會統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，因地制宜選擇多層公寓房等建筑，并將公寓房安置與貨幣化退出補(bǔ)償相結(jié)合，將節(jié)約下來的土地指標(biāo)進(jìn)行流轉(zhuǎn)或統(tǒng)籌推進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收。

4.2 農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)

農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)是未來鄉(xiāng)村人口集聚的主要區(qū)域，也是糧食生產(chǎn)的核心區(qū)，通過村莊整治和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，一方面推動閑置和廢棄宅基地的適當(dāng)退出，另一方面可以使農(nóng)用地更加集中連片，更加適合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展，結(jié)合溧陽市特色，以富硒農(nóng)產(chǎn)品為主導(dǎo)，引入高效農(nóng)業(yè)企業(yè)，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)，打造一批特色農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品品牌，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)和增收。同時，適度放活農(nóng)村宅基地使用權(quán)，允許農(nóng)民利用宅基地上房屋出租他人或自行進(jìn)行經(jīng)營性活動，結(jié)合鄉(xiāng)村旅游新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

作為溧陽市村莊發(fā)展的重點區(qū)域，須按照國家《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022 年）》和《江蘇省鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施規(guī)劃（2018—2022》的要求，將村莊分為“集聚提升類村莊”“特色保護(hù)類村莊”“城郊融合類村莊”“搬遷撤并類村莊”和“其他一般村莊”等類型。因村施策，進(jìn)行村莊整治，推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地減量化，改善村莊散亂現(xiàn)狀。對集聚提升類和特色保護(hù)類村莊實施綜合整治，保留傳統(tǒng)村落風(fēng)貌，騰挪土地資源，支持主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)成為具有明顯江南水鄉(xiāng)特色，環(huán)境潔凈優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，居民安居樂業(yè)的新農(nóng)村。對搬遷撤并類村莊進(jìn)行撤并，依托適宜區(qū)域進(jìn)行安置，撤并后的土地因地制宜進(jìn)行開發(fā)或復(fù)墾，將整治后的建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，進(jìn)而增加農(nóng)民收益。一方面可以改善村容村貌，提升鄉(xiāng)村人居環(huán)境;另一方面，在集中居住時按照規(guī)劃及國土雙控標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建房，可以縮小用地規(guī)模，實現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用。

4.3 生態(tài)發(fā)展區(qū)

該區(qū)域大多地處偏遠(yuǎn)，處于生態(tài)紅線保護(hù)區(qū)內(nèi)，發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。宅基地分散，居住較零散，村莊處于萎縮或衰退狀態(tài)，居民生產(chǎn)生活不便，農(nóng)民的搬遷意愿較強(qiáng)烈。對于該區(qū)域須對照生態(tài)紅線的管控要求，以生態(tài)保護(hù)為主，嚴(yán)格控制開發(fā)，加快生態(tài)受損區(qū)域修復(fù)，合理引導(dǎo)生態(tài)資源的開發(fā)利用方式和開發(fā)利用強(qiáng)度，注重開發(fā)與整體環(huán)境的協(xié)調(diào)。

根據(jù)需求可劃定部分保留村和特色村，同時引導(dǎo)分散居住的農(nóng)戶有序退出。結(jié)合自然景觀優(yōu)美的條件，發(fā)展生態(tài)旅游等項目，適當(dāng)放活宅基地使用權(quán)，允許通過出租或改造民宿和茶舍等方式盤活閑置宅基地，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

5 結(jié)論與討論

本研究以江蘇省溧陽市為例，選取距離因素、地形因素、交通因素和規(guī)劃因素等影響因素對縣域宅基地空間分異進(jìn)行多因素分析，并以此為依據(jù)將溧陽市劃分為3個區(qū)域，分區(qū)域探討溧陽市宅基地的區(qū)域分異特征，并針對宅基地現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向提出不同的宅基地發(fā)展路徑，以期為鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村土地集約利用提出建議。

首先，從自然和社會經(jīng)濟(jì)方面選取距離因素、地形因素、交通因素和規(guī)劃因素對溧陽市的宅基地空間分異進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)溧陽市宅基地分布受距離、地形、交通和規(guī)劃因素影響較明顯，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域分異特點。其次，綜合距離因素、地形因素、交通因素和規(guī)劃因素，將溧陽市綜合劃分為城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)發(fā)展區(qū)，3個區(qū)域各占溧陽市總面積的11.68%、52.94%、35.38%。從宅基地分布來看，3個區(qū)域宅基地各占總量的10.22%、6732%、22.46%。宅基地密度分別為1.609 7、1.971 3、1.084 9。最后，結(jié)合3個區(qū)域的宅基地現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向提出不同的宅基地發(fā)展路徑。城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，宅基地結(jié)合征地拆遷進(jìn)行退出，居民安置采取貨幣化補(bǔ)償和安置房相結(jié)合、以貨幣化補(bǔ)償為主的方式，集聚點建設(shè)以公寓房等多層建筑為主;農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)以村莊整治和土地整治，推進(jìn)居民點退出和農(nóng)田整治，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游業(yè)，劃分村莊類型，因村施策，多向發(fā)展;生態(tài)發(fā)展區(qū)以生態(tài)保護(hù)為主，在劃分村莊類型的基礎(chǔ)上引導(dǎo)分散居民點退出，并適當(dāng)發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)農(nóng)民增收。

宅基地的空間分異是長期演化的結(jié)果，受多種因素的影響。本研究由于受數(shù)據(jù)獲取困難的限制，僅從距離、地形等4個因素進(jìn)行分析，還不夠全面。同時，宅基地的發(fā)展路徑僅從主導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、閑置宅基地處置、集聚點建設(shè)等方面考慮，而對宅基地發(fā)展所涉及的政策導(dǎo)向、規(guī)劃指引等未進(jìn)行論述，后續(xù)應(yīng)加強(qiáng)對這些方面的研究。

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doi：10.15889/j.issn.1002-1302.2020.11.004