顧云飛

【摘 ?要】中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)模式的全球化進(jìn)程，導(dǎo)致國外的一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)開始對(duì)中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)與投資。本文主要針對(duì)于涉外房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的運(yùn)作以及案例進(jìn)行分析，同時(shí)也討論了涉外房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的相關(guān)特性，論述其中涉及到的一些服務(wù)內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】涉外;房地產(chǎn);咨詢顧問;案例分析

隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入化發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化成為了一種不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)，國際資本從各個(gè)角度上進(jìn)入了中國市場(chǎng)，這一發(fā)展趨勢(shì)讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也讓一些國外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)涉足其中，產(chǎn)生了一些對(duì)應(yīng)的影響。

1.涉外房地產(chǎn)咨詢顧問運(yùn)作過程分析

1.1選擇顧問機(jī)構(gòu)

國外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)一般來說會(huì)先通過行業(yè)的綜合排名、媒體網(wǎng)絡(luò)咨詢、業(yè)內(nèi)口碑評(píng)價(jià)等等方式來預(yù)先選擇若干家具有真材實(shí)料的咨詢顧問機(jī)構(gòu)，從中逐一進(jìn)行選擇并開展洽談工作，集體決定顧問機(jī)構(gòu)的選擇?？梢哉f國外投資機(jī)構(gòu)的選擇程序非常嚴(yán)密，決策過程也非常公正與透明，經(jīng)辦人員在這一過程中可以擁有主觀上的意見，但是不會(huì)存在利益公關(guān)的可能性。國外投資機(jī)構(gòu)選擇的是對(duì)自己最合適的顧問機(jī)構(gòu)，而這一顧問機(jī)構(gòu)并不一定就是當(dāng)?shù)刈钣袑?shí)力的一家[1][2]。

1.2達(dá)成合作協(xié)議

在選擇結(jié)束之后，國外投資機(jī)構(gòu)一般來說會(huì)開展以下環(huán)節(jié)，從而完成雙方合作的具體流程。首先需要開展工作方案的明確化，通過顧問機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶給定的資料以及要求，給出具體的工作方案，其中包括工作成果框架與大綱、工作團(tuán)隊(duì)配置、工作時(shí)間安排等等，方案主要的出具依據(jù)就是根據(jù)客戶的要求和顧問機(jī)構(gòu)的實(shí)際能力，開展實(shí)際演示。其次則是需要落實(shí)報(bào)價(jià)書，需要根據(jù)工作成果的深度和廣度，明確顧問對(duì)象的實(shí)際情況，國外投資機(jī)構(gòu)一般來說會(huì)選擇獨(dú)家或者多家進(jìn)行書面報(bào)價(jià)。再次則是需要開展合同書的明確，在確定合作機(jī)構(gòu)之后，國外投資機(jī)構(gòu)一般來說將會(huì)提供合作的合同版本，也可以通過顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行提供，國外投資機(jī)構(gòu)一般來說由企業(yè)的法律認(rèn)識(shí)或部門審核合同初稿。最后則是需要完成保密承諾書，作為咨詢顧問服務(wù)，保密承諾非常重要。國外的一些投資機(jī)構(gòu)將會(huì)提供固定的版本，并且關(guān)注電子文件的存放管理和涉密人員的范圍控制。

1.3工作具體事實(shí)

在工作實(shí)施的過程中，雙方需要嚴(yán)格根據(jù)合同內(nèi)容和工作方案進(jìn)行執(zhí)行，顧問機(jī)構(gòu)需要開展詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研工作，根據(jù)對(duì)應(yīng)約定配置的工作團(tuán)隊(duì)，人員需要全部保證到崗，按時(shí)按量完成工作，提交對(duì)應(yīng)的工作成果。在實(shí)施之后，如果遇到特殊的情況，需要先口頭后書面進(jìn)行詳細(xì)溝通，保留對(duì)應(yīng)的溝通記錄。

1.4形成工作成果

在合同內(nèi)容和工作方案確定之后，顧問機(jī)構(gòu)的工作成果需要將初稿交付給客戶，客戶根據(jù)初稿提出對(duì)應(yīng)的意見，雙方在溝通確定之后，就可以提交正式的成果。由于雙方之前已經(jīng)對(duì)工作成果的框架和大綱達(dá)成了一致的意見，對(duì)報(bào)告的廣度一般來說不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議，主要矛盾很可能出現(xiàn)在工作成果的深度方面。而成果的深度問題，很多時(shí)候又與服務(wù)費(fèi)用、工作時(shí)間、資料收集、協(xié)作配合以及對(duì)深度的理解方面糾纏在一起，因此理性互動(dòng)、誠信互利非常關(guān)鍵與重要。

2.涉外房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)案例分析

2.1案例簡(jiǎn)介

本文選擇的分析案例位于廣東省，委托方從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)手中購買土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目為商住混合用地，中等建設(shè)規(guī)模，與鎮(zhèn)區(qū)主干道和具有景觀價(jià)值的運(yùn)河。委托的事項(xiàng)為，開展項(xiàng)目盡職調(diào)查、土地價(jià)值評(píng)估、投資咨詢顧問[3][4]。

2.2案例分析

首先第一個(gè)案例，需要開展項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告。這一案例主要是根據(jù)委托方的授權(quán)和律師的配合，對(duì)委托方擬購買的商住混合用地進(jìn)行合規(guī)性調(diào)查，具體來說，需要考察土地權(quán)屬證書的真實(shí)性、有效性，用地規(guī)劃審批文件的真實(shí)性、有效性、地價(jià)款繳納情況，了解當(dāng)?shù)貙?shí)際情況是否屬于閑置用地，了解是否屬于抵押或擔(dān)保。買房則是需要對(duì)地上現(xiàn)狀建筑物和附著物處置方案進(jìn)行審查，了解當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓的政策規(guī)定，以及當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)辦事流程。

其次第二個(gè)案例則是需要開展土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告。在《土地估計(jì)規(guī)程》當(dāng)中提出，主要的難點(diǎn)在于委托方通常要求必選的估價(jià)方法，比如說需要選擇市場(chǎng)比較法和剩余法，而在一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，尤其是顧問機(jī)構(gòu)主要工作區(qū)域之外的位置，真實(shí)土地可比成交案例較難調(diào)查。

3.分析結(jié)果

在對(duì)上述的投資咨詢報(bào)告進(jìn)行分析之后可以發(fā)現(xiàn)，國外投資機(jī)構(gòu)在委托服務(wù)的過程中非常老練，實(shí)事求是，并不像國內(nèi)大部分開發(fā)商動(dòng)輒就要求顧問機(jī)構(gòu)提供全套的投資可行性與研究報(bào)告。首先委托方?jīng)Q策層對(duì)項(xiàng)目的初步涉及概念方案存在分歧，因此開展委托，進(jìn)行項(xiàng)目定位分析以及項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概念方案。其次委托方拿不到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)給同類項(xiàng)目的資料信息，那么將會(huì)委托他愛人進(jìn)行周邊區(qū)域類似項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的分析。再次則是委托方內(nèi)部已經(jīng)有了一套對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，但是并沒有經(jīng)過驗(yàn)證，因此將會(huì)委托他人對(duì)項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格進(jìn)行假設(shè)性評(píng)判與分析。最后則是委托方需要與建筑承包商確定建安工程總承包價(jià)格，那么就需要委托他人來對(duì)當(dāng)?shù)厣套№?xiàng)目建安成本開展分析，依據(jù)初步概念方案和確定的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的建安成本進(jìn)行估算[5]。

結(jié)束語：

總而言之，對(duì)于涉外的房地產(chǎn)商務(wù)公司來說，實(shí)際咨詢的過程中需要通過獨(dú)立第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的外腦，這能夠?yàn)樯嫱夥康禺a(chǎn)公司提供決策，保證決策真實(shí)可信，并且受到啟發(fā)，避免在投資過程中出現(xiàn)決策性失誤。中國的房地產(chǎn)評(píng)估顧問機(jī)構(gòu)需要開展多學(xué)科、多層級(jí)的專業(yè)技術(shù)能力建設(shè)，完成對(duì)應(yīng)的人員儲(chǔ)備工作，始終堅(jiān)持對(duì)應(yīng)的職業(yè)道德理念，做到專業(yè)能力建設(shè)與職業(yè)道德建設(shè)相輔相成。

參考文獻(xiàn)：

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[2]吳玉晶. 咨詢方視角下為房地產(chǎn)公司提供全過程造價(jià)咨詢服務(wù)的思考[J]. 建材發(fā)展導(dǎo)向，2020，18（04）：39-41.

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[5]馬忠杰. “一帶一路”倡議下房地產(chǎn)評(píng)估咨詢服務(wù)業(yè)“走出去”的新思考[J]. 住宅與房地產(chǎn)，2019，（03）：18.