我國房地產稅收制度的改革研究

摘要：房產稅作為房地產稅范圍中涉及到的主要稅種之一，在對房地產的價格管控，縮小居民生活水平兩極分化，保障政府財政收入等方面都有積極的作用。本文主要通過試點城市的執(zhí)行過程分析房產稅在我國大范圍推廣的可行性及完善建議。

關鍵詞： 房地產稅;房產稅;改革

一、房地產稅的概念

廣義而言，房地產稅是對房地產行業(yè)，包括房地產開發(fā)企業(yè)、交易各方、房地產所有者和租賃當事人征收的綜合稅;狹義的房地產稅，也稱為“財產稅”，是一種以房產、土地等房地產為對象的綜合稅，以房地產所有者作為財產稅環(huán)節(jié)的稅收對象。目前，在中國，房地產稅主要被視為是房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的綜合概念。

二、房地產稅的發(fā)展歷程

（一）新中國建立后于1950年公布《全國稅政實施要則》，把房產稅列為一個單獨開征的稅種。1951年8月國家政務院頒布條例，將房產稅與地產稅歸并為城市房地產稅。1973年，稅制簡化，把城市房地產稅并入工商稅。1984年恢復征收房地產稅，并分成城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅部分。2003年提出會在條件成熟時取消不動產相關收費，改為統一征收物業(yè)稅。2009年1月，我國決定徹底廢除《城市房地產稅暫行條例》，對于外國組織和企業(yè)，外商投資企業(yè)以及外籍個人，一同按照1986年的《房產稅暫行條例》的相關內容進行征稅，從此結束了我國內外兩套稅制的歷史。

（二）房地產稅改革的探索。2011年，我國在滬渝兩地對城市居民住房房產稅開始試點改革。上海征收的對象為本市居民增量房和非本市居民新購房，重慶征收對象為個人擁有的高檔住宅和“三無人員”新購的二套房。2013年5月，國家發(fā)改委發(fā)布了對于我國以后的經濟體制改革工作方向、目標的意見，明確提出要進一步擴大房地產稅改革試點的規(guī)模。2015年8月，十二屆全國人大常委會將房地產稅放入立法計劃。2018年政府工作報告明確表示，將積極推進房地產稅立法。

三、我國現行房地產稅制的主要內容

房地產稅是指與房地產開發(fā)、建設、持有和轉移等直接有關的稅收總稱，在我國現行稅收體制中有著緊要身份，房地產稅的稅收收入對中國地方政府的收入起著重要作用。我國目前開征的房地產稅主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。

四、我國房地產稅的功能定位

（一）縮小社會貧富差距

房地產稅調節(jié)貧富差距的功能主要體現在以下三個方面。首先，房地產稅是直接稅，由房產的所有者負擔稅負，且采用直接征繳方式，稅負不易轉嫁;其次，房地產稅是財產稅，通過納稅人擁有房產的價值高低來確定征稅的多少，充分體現稅收量能負擔原則;最后，征收房地產稅可以彌補個人所得稅在調節(jié)收入分配方面的不足，從收入和財產兩個方面調節(jié)貧富差距，有效控制財富分配領域的不公平狀況。

（二）抑制住房投機消費，穩(wěn)定房價

房地產稅在調控房價中起著不可或缺的作用，但卻一直沒有受到重視。房地產稅改革可以對消費者起到一個警示作用，因為保有環(huán)節(jié)的稅收會增加住房投機者的持有成本，住房所有者將向市場釋放剩余控制，增加住房供給，實現供求平衡，從而促進住房價格回歸正常。

（三）健全稅制體系，確立地方主體稅種

自從2016年“營改增”開始全面實施以來，雖然中央和地方的分配比例有所調整，但并未改變地方主體稅種缺失的現狀。目前，地方政府的財政收入多依賴土地出讓金，但是土地是有限的，這并不是長久之計。有學者提出，通過改革房地產稅，增長保有步驟稅收，能夠為地方政府提供穩(wěn)定可持續(xù)的財政收入，保證地方政府的正常運轉。

五、我國稅法目前存在的不足之處

（一）征稅范圍窄

我國目前的征稅范圍僅僅涵蓋了城區(qū)、工礦區(qū)的經營性房地產，而個人住房以及農村土地都是屬于免稅范圍。隨著我國農村城鎮(zhèn)化水平的提高，大批農村開始脫離傳統的生活方式，農村土地不再是農民自用，而帶有經營性性質，通過農家樂、出租、轉讓等方式來獲得收益。政府若仍將農村土地排除在征稅范圍之外，將會損失一大筆稅款，并可能吸引投機者擾亂市場。

（二）稅率設計不合理，計稅依據死板

我國主要采用從價計征和從租計征，稅率在全國統一。但全國各地的經濟發(fā)展水平不同，如果都按同樣的稅率征稅，不僅沒有發(fā)揮促進公平的作用，反而加大了貧富差距，出現低房價高稅額，高房價低稅額的情況。同時，即使是在相同水平下，兩種征稅方式的差異也對納稅人造成了不公平。從價計征是基于房產原值的1.2%征稅，而從租計征是對租金的12%征稅，二者的征稅比例相差十倍，這對租賃房產者極其不公。另外，我國對于房屋原值的定價是按房屋所有人買房時的價格來算，未考慮到通貨膨脹以及房價大幅上漲的情況，這使得由于購買房產的時間不同，導致同樣的房產可能會產生巨大的繳稅差異。還有由于租房市場可能存在陰陽合同的情況，導致應交稅費與實際所交稅費并不一樣等情況都不利于保證稅收公平。

（三）征稅環(huán)節(jié)存在漏洞

在中國現有的房地產稅收中，開發(fā)和流通環(huán)節(jié)涉及多達七個稅種，而保有環(huán)節(jié)僅有兩個。故而保有環(huán)節(jié)的稅負相對較低，這更加促使了房地產行業(yè)投機者的猖狂行為。在房地產開發(fā)建設中，土地出讓金實際上不在稅收范圍內，城鎮(zhèn)土地稅則是政府向納稅人征收的公共服務費。兩者并不等同。但對于納稅人來說，土地出讓金是交給政府的土地使用費，城鎮(zhèn)土地使用稅也是交給政府的土地使用稅，二者并無太大區(qū)別，存在重復征稅的嫌疑，加重了納稅人的稅負。

六、完善我國房地產稅收制度的相關建議

（一）堅持寬稅基、簡稅制、低稅率原則

我國現今房地產稅的征稅范圍較小，稅基窄，在發(fā)揮其功能時作用有限，學術界對此提出可以擴大征稅范圍，將個人居民住房與農村土地房屋等房產也納入征稅范圍，既為地方政府財政收入提供了一個穩(wěn)定、持續(xù)不斷的來源，也有利于保證地方政府對于目前房地產行業(yè)的監(jiān)管效果，規(guī)范市場秩序，穩(wěn)定房價。同時也要盡力簡化稅制，減少流轉環(huán)節(jié)的征稅流程，減少稅負轉嫁次數，避免各階段遞加成本以及重復征稅。要做到稅費合并，將土地出讓金與房地產稅合并，減少收費。當然，我們也要遵循低稅率原則，盡量降低稅率，減輕納稅人的稅負，避免群眾因稅負過高產生抵觸心理，保障政府稅收征管工作的順利推進。

（二）科學確定計稅依據，靈活設計稅率

各發(fā)達國家在稅率的設計是根據各地當年的經濟發(fā)展狀況或房屋的實時評估價值，確定一個恰當的稅率。稅率的確定方式多種多樣，如采用比例稅率，累進稅制度或比例稅率與累進稅相結合的方式。具體的設計方式也是從多方面考慮，包括住房檔次的區(qū)別、房屋的面積和數量、房屋所處位置的差異等。我國可以適當借鑒，改變目前采用固定稅率征稅的情況，提高征稅的合理性和靈活性。

（三）完善征稅環(huán)節(jié)，明確各稅種功能用途

國外較為成熟的房地產稅制主要是對持有房屋進行征稅，而我國當前的房地產稅收系統卻是一種重開發(fā)建設和交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)的狀況，我國應對各稅種進行整合，簡化征稅流程，減輕納稅人的負擔。另外，要明確房地產稅的功能定位，這樣最大限度地發(fā)揮出房地產稅的作用。例如，美國的功能定位是籌集地方財政收入，英國的功能定位主要是調節(jié)收入差距，日本的功能定位要是調控房價。我國應在確定目前房地產稅主要功能定位時有所規(guī)劃。

（四）借鑒優(yōu)惠政策，完善配套設施

各發(fā)達國家已經為保證房地產稅工作的順利運行而設置了許多配套措施，有在征稅之前先進行納稅人財產申報制度，相關數據信息的共享制度，對征稅過程進行公示制度和對征稅行為進行監(jiān)督的納稅人投訴機制等。我國要建立一個全國聯網的房地產登記平臺，做到及時提供信息并確保稅務部門與各部門之間的信息共享，全面掌握稅源信息。其次，要建立統一的國家獨立評估機構，加強房地產估價師的教育培訓，建立評估師監(jiān)督考核機制，最后，要成立評估復議機構，完善對評估結果不滿意時的處理機制。

房地產稅的改革關乎人民切身利益，面對今后改革道路，在實施過程中，要全面考慮中國國情，認識到情況的特殊性和改革任務的艱巨性，廣泛學習他國優(yōu)秀之處，分步驟實施，從簡單到復雜，努力健全我國稅法制度，使房地產稅能夠真實有效地起到作用。

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作者簡介：

鄧一（1982.5-），女，湖北，本科，講師，湖北理工學院，研究方向經濟法。