張華瞻

摘要：從當前投資性房地產(chǎn)評估情況分析來看，主要采用公允價值計量方式通過市場法與收益法兩種方式進行評估。為了保證投資性房地產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性與真實性，需要合理運用這兩種評估方式，避免不利因素影響。基于此，本文分析了投資性房地產(chǎn)的評估方式，并提出優(yōu)化投資性房地產(chǎn)評估的有效對策，為提高投資性房地產(chǎn)評估質(zhì)量起到積極推動作用。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);評估;運用對策

隨著社會經(jīng)濟的不斷進步與發(fā)展，很多企業(yè)將房地產(chǎn)投資視為一項長期投資手段，為企業(yè)經(jīng)濟增長提供了全新方向。在對投資性房地產(chǎn)進行評估的過程中，要以投資性房地產(chǎn)評估指導意見為基礎(chǔ)，對投資性房地產(chǎn)征收物業(yè)基礎(chǔ)稅的計算方法進行分析，提高投資性房地產(chǎn)評估的效果。

一、投資性房地產(chǎn)評估方法概述

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)以獲取資金及資本為目的開展的房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目，針對這種，投資情況國家出臺了相關(guān)政策進行管控，從而確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，主要可以通過兩種評估方式，進行投資性房地產(chǎn)評估。

（一）市場法

采用市場法進行投資性房地產(chǎn)評估工作的過程中需要先收集大量的房地產(chǎn)交易案例，保證這些案例之間能夠形成有效的對比，具有一定的可比性。在應(yīng)用市場法進行評估時，對房地產(chǎn)的權(quán)益交易實務(wù)等相關(guān)信息進行重點分析，要對被評估房地產(chǎn)的交易日期、使用年限、容積率、區(qū)域位置等影響因素進行有效評估，收集被評估房地產(chǎn)的技術(shù)參數(shù)、參照物等相關(guān)資料。以市場法對投資性房地產(chǎn)進行評估，是在市場環(huán)境中對投資性房地產(chǎn)進行全面的評估，特別強調(diào)單項資產(chǎn)的評估情況，采用這種方式進行投資性房地產(chǎn)評估，能夠反映出被評估房地產(chǎn)的真實市場價格具有較高的參考價值。

（二）收益法

采用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估，是判斷房地產(chǎn)租金收益與其他相關(guān)費用的匹配程度，需要計算投資性房地產(chǎn)的凈收益與收益期限，要以相應(yīng)的折現(xiàn)率對其進行折現(xiàn)處理，轉(zhuǎn)化為統(tǒng)一的標準實現(xiàn)評估。在此過程中，需要選擇合適的折現(xiàn)率，要求能夠反映出評估基準日類似地區(qū)的同類投資性房地產(chǎn)的平均回報水平的折現(xiàn)率，從而保證評估結(jié)果的參考價值。在評估過程中，收益法會采用收益乘數(shù)法與報酬資本化法進行收益評估。首先，收益乘數(shù)法需要在房地產(chǎn)市場環(huán)境比較成熟的條件下使用，并且只能用作公寓、商鋪等投資性房地產(chǎn)的批量評估工作中，從而直接將市場價格與租金的關(guān)系呈現(xiàn)出來。由于其本身的參考價值有限，通常用作輔助參考。其次，報酬資本化法需要用于批量貨單項資產(chǎn)評估中，在市場環(huán)境信息較為閉塞的條件下采用報酬資本化方法能夠?qū)Ρ辉u估的投資性房地產(chǎn)的未來收益，其獲利年限展開預測并量化在此過程中可能出現(xiàn)的風險，確保評估結(jié)果的可靠性。這種評估方式能夠?qū)⒈辉u估的投資性房地產(chǎn)的資本價值明確的呈現(xiàn)出來，評估過程能夠作為參考使用。

二、優(yōu)化投資性房地產(chǎn)評估工作的有效對策

（一）選擇合適的評估方法

在進行投資性房地產(chǎn)評估工作前，要對評估對象的類型進行明確劃分，從而選擇有效的評估方法，確保評估結(jié)果的真實性與客觀性。例如，在對單項投資性房地產(chǎn)進行評估的時候可以選擇市場評估法，也可以選擇權(quán)益評估法。如果選用前者就要確定好實際案例的個數(shù)，通常會選用3～5個案例，并將單向因素控制在20%以內(nèi)，將綜合因素控制在30%以內(nèi)，若單項投資性房地產(chǎn)評估難以達到上述要求，就需要采用收益法進行投資性房地產(chǎn)評估，在對資產(chǎn)預期收益、收益期限、折現(xiàn)率等因素進行充分分析的基礎(chǔ)上，選擇出與當前市場環(huán)境相符的凈收益折現(xiàn)模型，避免人為因素造成的影響，另外在選擇評估方法時，要對房地產(chǎn)市場的成熟水平進行分析判斷，如果評估人員能夠輕松的從房地產(chǎn)市場中，采集到評估過程所需要的信息內(nèi)容要優(yōu)先考慮使用市場評估法，計算出資產(chǎn)的市場價值在房地產(chǎn)市場環(huán)境相對成熟并且交易效率較高的條件下，評估人員可以利用信息技術(shù)設(shè)備采用批量評估的方式進行評估[1]。

（二）以不同的方式檢驗評估方法

要想獲得準確的投資性房地產(chǎn)評估結(jié)果，不僅要在評估過程中避免各種因素的影響與干擾，還要認真嚴謹?shù)倪x擇評估方法，可以采用兩種不同的評估方式相互檢驗評估結(jié)果，每種方法計算出的評估結(jié)果在出具最終的評估結(jié)論中，所占的比例應(yīng)不低于20%，不超過80%。此外，可以采用相互驗證的方法對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，從而有效提升評估結(jié)果的可靠性。特別是對上市企業(yè)來說，評估結(jié)果是企業(yè)對持有的投資性房地產(chǎn)以公允模式進行計量的參考依據(jù)，其不但要能夠經(jīng)得起檢驗，還要得到投資者的肯定。可見，保證評估結(jié)果的真實性、可靠性與準確性才能有利于上市企業(yè)盈余管理，股利分配等工作。采用不同的方式檢驗評估結(jié)果十分重要[2]。

（三）提高評估人員的專業(yè)水平與職業(yè)素養(yǎng)

投資性房地產(chǎn)評估工作對評估人員的專業(yè)技能有一定的要求，并且要求評估人員具備較強的業(yè)務(wù)能力與職業(yè)素養(yǎng)，從而避免由于人為因素對評估結(jié)果造成的負面影響，為此要不斷提升評估人員的業(yè)務(wù)能力與職業(yè)素養(yǎng)。首先，要想從事投資性房地產(chǎn)評估工作，就要具備扎實的理論知識，并對公允價值有全面具體的理解與認識，從而確保評估工作能夠客觀公正的開展。其次，在開展評估工作過程中，一旦遇到不確定的因素時，評估人員要根據(jù)自身的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗做出及時準確的判斷，并以科學嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度在對評估結(jié)果進行論證后，給出準確的評估結(jié)論。最后，評估人員要不斷提升自身的專業(yè)知識掌握職業(yè)發(fā)展動態(tài)，在實踐工作中總結(jié)經(jīng)驗教訓進而提升自身的專業(yè)水平[3]。

結(jié)束語

綜上所述，在對投資性房地產(chǎn)進行評估的過程中，需要采用科學合理的評估方法，并根據(jù)評估指導意見內(nèi)容，規(guī)范評估業(yè)務(wù)操作與行為。要想提高投資性房地產(chǎn)的評估質(zhì)量需要充分分析被評估對象的具體情況，科學合理的選擇評估方法，并以不同的評估方法對評估結(jié)果進行相互檢驗，提高業(yè)評估人員的業(yè)務(wù)能力與職業(yè)素養(yǎng)，確保最終得出的評估結(jié)果具有準確性、客觀性、真實性。

參考文獻：

[1]丁繼軍.投資性房地產(chǎn)評估方法及問題探討[J].納稅，2020，14（03）：198.

[2]藍勇.投資性房地產(chǎn)評估方法與問題初探[J].河南建材，2019（03）：323-324.

[3]葉飚.投資性房地產(chǎn)評估方法與問題闡釋[J].管理觀察，2017（06）：169-171.

作者單位：河南省南陽理工學院范蠡商學院財務(wù)管理專業(yè)17級財務(wù)管理（中外合作）一班