江蘇省房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析及耦合協(xié)調(diào)實證研究

席蔚榕， 汪俊輝， 王秀麗， 蘭小機， 趙鑫

（江西理工大學，a.經(jīng)濟管理學院；b.土木與測繪工程學院，江西 贛州341000）

一、引 言

2016年5月11日，國務(wù)院常務(wù)會議通過了《長三角城市群發(fā)展規(guī)劃》，并提出“共同打造世界級的城市群”理念，長三角城市便開始加快探尋區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新體制，但鑒于各類主客觀原因，這一理念并未有效實施。同時，江蘇省正處于戰(zhàn)略調(diào)整重要時期，房地產(chǎn)業(yè)面臨越來越多發(fā)展壓力，十分迫切尋找新的發(fā)展方向，而旅游業(yè)則正迎來“旅游+”時代。因此研究江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)協(xié)調(diào)情況，對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有重要研究意義。作為我國七大重點旅游大省之一的江蘇省，同時也是我國金融、傳統(tǒng)文明、科學技術(shù)和對外開放中最富足的省份之一，其正在大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)及推廣相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特色小鎮(zhèn)、生態(tài)旅游度假最早在江蘇生根發(fā)芽，而只有對旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的融合有充分的了解才能夠制定正確合理的方針政策，從而促進兩者間高效、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)及旅游產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中國家大力發(fā)展的兩大產(chǎn)業(yè)支柱，兩者間存在高關(guān)聯(lián)度、高附加值一系列特點。20世紀80年代我國房地產(chǎn)業(yè)處在萌芽階段，在20世紀90年代房地產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)向市場化，并由此進入迅速發(fā)展階段，兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)有了進一步提升空間，以旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合發(fā)展模式也變成房地產(chǎn)業(yè)在未來的發(fā)展趨勢。

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)生活的根本保障，同時也是推動經(jīng)濟迅速進步的關(guān)鍵支柱。房地產(chǎn)業(yè)近年來快速進步，但是在進步的同時也涌現(xiàn)出一些問題，包括房地產(chǎn)項目建設(shè)過剩、產(chǎn)生大部分閑置房屋、房價漲幅較大等情況。為了解決這些問題，國家也出臺了相應(yīng)調(diào)控政策，促使其向健康可持續(xù)化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

旅游業(yè)發(fā)展往往隨著人們的“衣、食、住、行、購物及娛樂”等項目的改變而改變，當一個地區(qū)旅游業(yè)有了快速發(fā)展時，大量的游覽者便會蜂擁而至，游覽人數(shù)的增長要求當?shù)毓苍O(shè)施及旅游配套服務(wù)更加完備，而完備的服務(wù)則需要當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的投資與開發(fā)。作為兩者之間重要紐帶的旅游地產(chǎn)在全國各地均有了急速成長，而旅游地產(chǎn)的運營又與旅游業(yè)呈互動發(fā)展，使得兩者之間的關(guān)系愈加緊密[1]。Aijuan Chen等學者對旅游業(yè)與房地產(chǎn)之間進行關(guān)聯(lián)分析時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的位置以及價格受旅游業(yè)的影響較大[2]。Angela Hof等人對巴塞羅那經(jīng)濟進行研究時發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)對其經(jīng)濟的發(fā)展具有重大貢獻[3]。2014年，李強對攀枝花市陽光健康旅游給當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)帶來的機遇挑戰(zhàn)以及兩者間的良性互動途徑進行了研究[4]。2015年，張亞利通過建立評價指標體系分析中國沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的耦合度，結(jié)果表明廣東省的協(xié)調(diào)度最高而海南省的協(xié)調(diào)度則居于末尾[5]。

二、房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)基本理論

（一）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論

產(chǎn)業(yè)特指在一定時間與區(qū)域條件下?lián)碛心承┫嗤卣鞯钠髽I(yè)或集團的組合，其中相同特征便是產(chǎn)業(yè)劃分的評判準則。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)側(cè)重點是對各產(chǎn)業(yè)當中投入產(chǎn)出情況進行研究[6]。作為在經(jīng)濟發(fā)展中的基礎(chǔ)理論，人們在其基礎(chǔ)之上探索出了一種更加簡便準確的投入產(chǎn)出模型，在經(jīng)濟研究領(lǐng)域的預測、決策等方面獲得了廣泛的運用，同時也使得對經(jīng)濟問題的研究更加準確。

現(xiàn)階段，對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論文獻探究結(jié)果表明其源頭關(guān)鍵來源有三點：首先，來源于法國的經(jīng)濟學者奎奈的經(jīng)濟表，其用圖的形式反映了在國民經(jīng)濟運行過程中各部門之間的相互依賴關(guān)系[7]。其次，來源于馬克思所提出的再生產(chǎn)實踐論，是為了研究如何實現(xiàn)社會生產(chǎn)成功展開所提出的，其研究表明只有保持社會兩大部類適當?shù)谋壤P(guān)系才能使得社會生產(chǎn)順利進行。最后，是瓦爾拉斯所提到的一般性均衡論。通過數(shù)學公式分析其均衡情況，里昂惕夫把方程簡化從而得出投入產(chǎn)出模型[8]。

關(guān)聯(lián)理論出現(xiàn)在1936年，由美國經(jīng)濟學家瓦西里·里昂惕夫?qū)η叭搜芯靠偨Y(jié)之后在《美國經(jīng)濟體系中投入產(chǎn)出數(shù)量關(guān)系》文章里首次系統(tǒng)地對投入產(chǎn)出原理及要領(lǐng)進行敘述。投入產(chǎn)出表是一種用來闡明供應(yīng)單位和消費者間相互依賴關(guān)系的方法，此方法又被稱為“部門平衡聯(lián)系法”，現(xiàn)在多用來對各部門之間經(jīng)濟聯(lián)系的數(shù)量關(guān)系進行研究。

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是產(chǎn)業(yè)融合的必要條件，近年來，房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合情況已經(jīng)成為國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵路徑，許多城市已經(jīng)開始重視旅游產(chǎn)業(yè)在促進房地產(chǎn)業(yè)進步中的關(guān)鍵支撐效力。文章以產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)為基礎(chǔ)，運用灰色關(guān)聯(lián)法、耦合協(xié)調(diào)分析法和GIS空間分析方法，通過定量和實證結(jié)合方法，論述江蘇省房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)情況，以及兩者的耦合協(xié)調(diào)變化程度。

（二）灰色關(guān)聯(lián)分析基本理論

灰色關(guān)聯(lián)分析法是灰色系統(tǒng)理論的關(guān)鍵理論旁支，灰色系統(tǒng)理論由我國著名研究者鄧聚龍教授在1982年首次提出。該理論主要研究控制領(lǐng)域里部分信息不詳?shù)牟淮_切性灰色系統(tǒng)，借助明確信息來決定系統(tǒng)的不明確信息，從而使灰色系統(tǒng)“灰”向“白”轉(zhuǎn)變。灰色關(guān)聯(lián)分析通過參照序列與比較序列變化趨勢的類似水平來反映灰色關(guān)聯(lián)程度的統(tǒng)計辦法，是對每個體系間相互比較或?qū)Ω飨到y(tǒng)進行定量分析的方法。

文中，房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)均可看成由多因素、多主體構(gòu)成的灰色系統(tǒng)，包括許多無法量化的指標信息，能夠運用灰色系統(tǒng)理論體系進行分析。通過對房地產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)兩個體系中可量化信息的收集整理，運用灰色關(guān)聯(lián)分析，以房地產(chǎn)業(yè)指標作為參照序列，計算出旅游產(chǎn)業(yè)相應(yīng)各項指標的關(guān)聯(lián)度，分析出江蘇省旅游產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要影響因素；以房地產(chǎn)業(yè)指標數(shù)值作為參照序列，算出對應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)各指標的關(guān)聯(lián)度，找到江蘇省旅游產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素。

（三）耦合協(xié)調(diào)度模型基本理論

為定量論述江蘇房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)間耦合協(xié)調(diào)度，構(gòu)建江蘇房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性評價模型，通過該評價模型來分析江蘇房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)性變化程度。近年來，有很多專家學者用該耦合協(xié)調(diào)模型闡述旅游業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟等耦合協(xié)調(diào)性發(fā)展問題（徐海峰研究浙江旅游產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)變化問題等[9]；趙傳松等研究中國旅游業(yè)和區(qū)域發(fā)展耦合性問題[10]），而運用該模型研究房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)度問題文章較少。因此，文章參考以往旅游產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)問題的研究，運用耦合協(xié)調(diào)度評價方法，對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)性狀況進行分析。

耦合協(xié)調(diào)度可反映各個體系間是否存在較好水平，分析各體系間的協(xié)調(diào)狀況[11]，耦合協(xié)調(diào)度越大，反映兩體系關(guān)系越靠近有條不紊協(xié)調(diào)[12]，同時可以用作分析不同產(chǎn)業(yè)、不同地區(qū)間的協(xié)調(diào)大小，促進不同體系間的協(xié)調(diào)狀況。而協(xié)調(diào)度和耦合度為評價協(xié)調(diào)大小的不同出發(fā)點。

運用耦合協(xié)調(diào)度模型對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)狀況展開論述，其意義在于耦合度模型可以評價不同時段的協(xié)調(diào)水平，便于尋找到江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)間變化的規(guī)律，進而為江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)長效協(xié)調(diào)發(fā)展提供一定的參考依據(jù)。

（四）房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)

旅游產(chǎn)業(yè)是為旅游人員供應(yīng)與旅游有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)物及經(jīng)商等匯集性產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)的進步與人們所必需的“吃、穿、住、行”是必不可分的，所以兩個產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是不可避免的。因此，兩大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性存在著以下幾大基礎(chǔ)：

（1）環(huán)境基礎(chǔ)。政治與經(jīng)濟的環(huán)境始終是房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境基礎(chǔ)，在穩(wěn)定的政治環(huán)境及經(jīng)濟快速發(fā)展的背景之下兩者才能夠健康快速發(fā)展。我國歷來注重房地產(chǎn)業(yè)的進步及旅游產(chǎn)業(yè)的繁榮，關(guān)于兩大產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略方針的出臺也十分嚴謹。

（2）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。作為國家大力發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)性高亦能夠促進與之相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)興盛。房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)之一，其具備較高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。國民經(jīng)濟中帶動能力較強的旅游產(chǎn)業(yè)，可以有效帶動交通出行業(yè)、食宿業(yè)。而交通出行業(yè)、食宿業(yè)的擴張必然會帶動與之有關(guān)的建筑業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)等工業(yè)部門的發(fā)展。因此兩大產(chǎn)業(yè)之間的快速發(fā)展必然存在著部分重疊區(qū)域。

（3）資源基礎(chǔ)。在經(jīng)濟迅速發(fā)展的形勢下，人們在達到基礎(chǔ)物質(zhì)需要之后對精神文化的消費比例也在慢慢提升，而旅游便成了一種最好的精神文化消費。大量游客的涌入必然會產(chǎn)生大量吃、住、行等需求。所以這便要求景區(qū)對有關(guān)配套設(shè)施進行開發(fā)。進入21世紀，房地產(chǎn)業(yè)對項目的定位也不僅僅是為了滿足人們的居住需求，而更多是與周圍的自然環(huán)境及人文環(huán)境相契合，為業(yè)主提供休閑一體的居住環(huán)境。因此，環(huán)境資源也越來越成為業(yè)主是否購買的重要因素。

（4）市場基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠有效地滿足旅游景點對游客接待能力，更好地促進旅游景點發(fā)展，同時旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)間相互融合、相互推進成了市場進步的必然結(jié)果。

就房地產(chǎn)和旅游業(yè)行業(yè)來說，未來的發(fā)展前景必然是與國家的大政方針保持一致的。在這個協(xié)同發(fā)展的大背景之下，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的協(xié)同才是未來的發(fā)展趨勢。

三、研究區(qū)概況及數(shù)據(jù)來源

目前江蘇省房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著迫切轉(zhuǎn)型升級，而兩者間產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)及耦合協(xié)調(diào)發(fā)展可以對兩者的轉(zhuǎn)型升級起到指導現(xiàn)實意義。國內(nèi)對房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)研究已經(jīng)進入比較成熟的階段，各類研究成果不斷顯現(xiàn)，但其主要以理論研究、開發(fā)模式的評析、發(fā)展趨勢研究等方向為主[13]，而對兩者之間關(guān)聯(lián)性及耦合協(xié)調(diào)性的研究相對較少且處于起步階段多以定性的理論研究為主，且研究結(jié)果并不能夠很好地指導實踐生產(chǎn)。

江蘇省為我國傳統(tǒng)吳越及長江文化的發(fā)源地。江蘇省擁有老山、茅山等眾多優(yōu)質(zhì)山脈資源。其省內(nèi)三大水域包括沂、沭、泗水系，淮河水系，長江、太湖水系，其河流湖水構(gòu)成的面積有1.73萬k m2，占全省面積的16.8%，其魚米之鄉(xiāng)聞名遠揚。而旅游地產(chǎn)往往依山傍水發(fā)展，江蘇省所具備的豐富山水資源為江蘇省旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了良好的地理環(huán)境。全省7000多萬人，人口密集，行政區(qū)劃包括13個地級市。江蘇省作為旅游資源大省，全省擁有3處世界遺產(chǎn)、9項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、15家5A級旅游景點，超過100家的4A級景區(qū)、120處全國重點風景名勝以及28座全國優(yōu)秀旅游城市等一系列旅游資源。

文中數(shù)據(jù)主要來源于《江蘇省統(tǒng)計年鑒》《中國旅游統(tǒng)計年鑒》《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》《江蘇省社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、江蘇省2009—2019年各地級市的統(tǒng)計年鑒以及江蘇省各地級市2008—2018年的社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

四、江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)灰色關(guān)聯(lián)性分析

（一）灰色關(guān)聯(lián)分析模型

依據(jù)可比性、數(shù)據(jù)真實可得性原則選擇指標。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況選取房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值作為衡量指標，用X0表示。其中房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為系統(tǒng)參考序列：X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n）），k=1,2,…,n，其中n表示每一個序列單位時間。

設(shè)旅游產(chǎn)業(yè)的比較序列：Xi（k）=（Xi（1），Xi（2），…，Xi（n）），i=1,2,…,m，其中i表示第i個旅游產(chǎn)業(yè)指標；n表示每一個序列單位時間；m表示被評價對象的指標個數(shù)。

由于各因素間計量單位有所不同，含義也不盡相同，量綱也不同，導致結(jié)果無法進行橫向比較。所以計算關(guān)聯(lián)度前需先進行數(shù)據(jù)無量綱處理，得到兩大產(chǎn)業(yè)初值。再計算關(guān)聯(lián)度系數(shù)矩陣，從而得到關(guān)聯(lián)度。

確定差序列，即計算房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的相關(guān)因素各自的均值像所得到的指標序列。即：Δi（k），（Δi=（Δi（1），Δi（2），…，Δi（n））。計算公式如下：

在這些得到的差序列元素中確定最大值M和最小值m，即：M=max1

其中，δ為分辨系數(shù)，是為了減小差值間隔太大所引起的失真。δ∈（0,1），而δ一般取0.5，δ越小分辨率越大。

通過公式（4）最終可以得到房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)灰色關(guān)聯(lián)度γ0i。γ0i值越大，說明比較序列與參照序列越接近。然后按γ0i值大小進行排序，就可以得到兩個系統(tǒng)優(yōu)劣順序。

（二）灰色關(guān)聯(lián)分析模型指標確定

旅游產(chǎn)業(yè)具有代表性的行業(yè)指標選取國內(nèi)的旅游收入X1（億元）、國際的旅游收入X2（億元）、國內(nèi)的旅客人數(shù)X3（萬人）、入境的旅客數(shù)X4（萬人）、旅游從業(yè)人員總數(shù)X5（人）、旅行社數(shù)X6（家）、星級飯店數(shù)X7（家）、旅游的景區(qū)數(shù)X8（家）、旅游院校數(shù)X9（所）、旅游院校的學生數(shù)X10（人）、餐飲企業(yè)營業(yè)額X11（億元）、住宿業(yè)營業(yè)額X12（億元）。其中旅游院校由高等院校與中等學校組成[14]。2008—2018年江蘇省旅游產(chǎn)業(yè)主要影響因素的指標原始數(shù)據(jù)見表1。

表1 2008—2018年江蘇省的房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)主要指標原始數(shù)據(jù)

（三）灰色關(guān)聯(lián)分析模型結(jié)果分析

運用均值法對上述指標原始數(shù)據(jù)進行相關(guān)處理，依據(jù)模型的相關(guān)步驟算出各指標的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)值，其計算結(jié)果見表2。

由表2知，與江蘇旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最大為國內(nèi)游客人數(shù)，其關(guān)聯(lián)度從2008—2018年基本保持在0.84以上，在2014年達到了1，因此說明在房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中，國內(nèi)游客人數(shù)影響是最大的。整體上看，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較高，保持在0.7上下。

為統(tǒng)計分析更直觀，將數(shù)據(jù)進行求平均值處理，進而分析其灰色關(guān)聯(lián)性，見表3。

表2 2008—2018年江蘇省地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)各因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)

表3 江蘇省兩大產(chǎn)業(yè)的各因素關(guān)聯(lián)度以及排列情況

由表3知，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)各項指標關(guān)聯(lián)性較強，關(guān)聯(lián)度均大于0.6，保持在0.6～1.0間，因此也證實了文章所選取旅游業(yè)指標是合理的，可反映兩產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)情況，各因素對房地產(chǎn)業(yè)整體變化都較為突出。其中與國內(nèi)游客人數(shù)灰色關(guān)聯(lián)程度最高，其關(guān)聯(lián)度為0.9929，國內(nèi)的旅游收入次之，與江蘇省是我國七大重點旅游大省之一，及國內(nèi)游客數(shù)居多有關(guān)。其旅游產(chǎn)業(yè)作為關(guān)聯(lián)程度高的產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)和國際游覽者都有住宿、娛樂、飲食等需求，而這些服務(wù)基礎(chǔ)也是依托于房地產(chǎn)來展開的。

五、產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)實證分析

（一）江蘇省房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度模型

借鑒物理耦合度定義及運算過程，根據(jù)U、V的離差值越小越好的相關(guān)原則，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)性模型，即：

其中，C表示兩個體系組合耦合度，且C∈[0,1]，C取值越大，則兩個系統(tǒng)間的耦合作用越好；D表示耦合協(xié)調(diào)度，且D∈[0,1]，D越大，則反映兩體系關(guān)系越接近有序協(xié)調(diào)；T表示房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)綜合指數(shù)，α、β為待定系數(shù)，由于江蘇省房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)皆為第三產(chǎn)業(yè)，都同樣重要，所以α、β的值均取0.5。將旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)性等級狀況分為十級[15]，見表4。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度對比，若u＞v,則代表旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，若u=v，則表示房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展，若u＜v，則房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。

（二）指標選取

依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)金融增長狀況空間異同，來確定相應(yīng)指標。具體指標體系見表5。

旅游業(yè)因素由前文得到關(guān)聯(lián)度較高旅游產(chǎn)業(yè)指標來分析，以便準確、合理分析兩大產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)性。選取關(guān)聯(lián)程度較強的5個旅游業(yè)指標：國內(nèi)游客人數(shù)、國內(nèi)旅游收入、餐飲業(yè)營業(yè)額、旅游景區(qū)數(shù)、住宿業(yè)營業(yè)額等作為旅游業(yè)綜合發(fā)展水平的指標，見表6。

表4 耦合協(xié)調(diào)性的等級劃分

表5 房地產(chǎn)的綜合發(fā)展指標體系

（三）房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)評價方法

采用熵值法確定兩大產(chǎn)業(yè)指標權(quán)重，它是一種比較客觀的賦權(quán)法，可以有效避免決策者人為因素及主觀判斷所帶來的誤差。

表6 旅游業(yè)的綜合發(fā)展指標體系

（1）數(shù)據(jù)無量綱處理。由于獲取樣本原始數(shù)據(jù)量綱不一致，為方便對成果實行橫向?qū)Ρ龋瑒t需對數(shù)據(jù)進行去量綱方式，采用極值法，為避免用熵權(quán)法計算數(shù)值時無意義及消除樣本數(shù)據(jù)間正、負值差異[16]，對樣本數(shù)據(jù)采用非負化處理，即統(tǒng)一加0.01。

其中，xij、yij分別為房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)第i年第j個指標的原始值，xmax、xmin為第j個指標的原始值得最大值與最小值。

（2）指標權(quán)重的計算。按熵值法計算過程，需先確定房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)信息熵Rj、Sk，然后確定房地產(chǎn)業(yè)第j項指標權(quán)重ωj和旅游產(chǎn)業(yè)第k項指標權(quán)重ωk。

（3）對房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)不同體系的耦合協(xié)調(diào)性進行分析時需要計算兩個子系統(tǒng)各自的綜合發(fā)展水平評價指數(shù)，一般采用線性加權(quán)法進行計算，計算公式如下：

式中，u表示為房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平；v表示為旅游業(yè)綜合發(fā)展水平；ωj表示房地產(chǎn)業(yè)的指標權(quán)重；ωk表示旅游業(yè)的指標權(quán)重；表示房地產(chǎn)業(yè)第i年第j個特征指標；表示旅游業(yè)第i年第k個特征指標，且均為無量綱標準化值，即已知的原始數(shù)據(jù)按照極差標準化方法進行預處理得到，i表示年份次序i=1,2,…,m；j表示房地產(chǎn)業(yè)指標個數(shù)j=1,2,…,n；k表示旅游業(yè)指標個數(shù)k=1,2,…,t。

（四）房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展狀況分析

由公式（5）～（7）、公式（14）和公式（15），將所求權(quán)重和標準化后數(shù)據(jù)代入對應(yīng)公式，算出2018年房地產(chǎn)業(yè)-旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平U、V，對應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)-旅游產(chǎn)業(yè)的綜合耦合度C和協(xié)調(diào)度D，以及對應(yīng)協(xié)調(diào)程度情況和房地產(chǎn)業(yè)—旅游產(chǎn)業(yè)對比關(guān)系，見表7。

由表7得出，2018年，江蘇省各地級市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況均大于0.5，說明其發(fā)展處于中上等水平，其原因可能是江蘇省悠久的歷史底蘊為旅游產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展打下雄厚基礎(chǔ)，具有得天獨厚的優(yōu)勢。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況上看，房地產(chǎn)業(yè)水平在諸多因素影響下呈現(xiàn)出上漲趨勢，蘇州房地產(chǎn)發(fā)展水平排第一，為0.968。從旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況看，總體較房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)展均衡，但是最大值與最小值極差相對較大，蘇州最大為0.996，幾乎接近于1，這說明蘇州旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展很好，很大程度上帶動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。最小宿遷為0.828，且各市發(fā)展水平均在0.8以上。蘇州房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)變化情況最高均排第一，揚州房地產(chǎn)業(yè)排第五而旅游產(chǎn)業(yè)也排第五，淮安房地產(chǎn)排第七而旅游產(chǎn)業(yè)也是排第七，無錫房地產(chǎn)業(yè)排第九而旅游產(chǎn)業(yè)也排第九。這表明江蘇省各個地級市房地產(chǎn)業(yè)與和旅游產(chǎn)業(yè)整體上實力不相上下，同時印證了前面灰色關(guān)聯(lián)分析得到的結(jié)論。另外從表7可看出，除南通、徐州外，其余各個城市房地產(chǎn)業(yè)變化情況均滯后于旅游產(chǎn)業(yè)變化情況。

整體來看，2018年，江蘇省各地級市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)均沒有達到優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)級別，除了蘇州達到中級協(xié)調(diào)外，其他地級市均未達到。兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度均在0.6以上，這說明耦合協(xié)調(diào)度沒出現(xiàn)失調(diào)狀態(tài)，但是協(xié)調(diào)度在地區(qū)分布上存在差異。所謂“上有天堂，下有蘇杭”，蘇州具有豐富的旅游資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人文底蘊雄厚并且創(chuàng)新意識強，這為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了天然優(yōu)勢。這一年江蘇各地級市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)性相差不是很大，最高蘇州耦合協(xié)調(diào)度為0.701，為中度協(xié)調(diào)，最低淮安協(xié)調(diào)度為0.604，是初級協(xié)調(diào)，表明淮安房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)機制還不夠完善，兩大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度相對較低，此時需要淮安政府部門做出相應(yīng)政策，引導與推進兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，進而讓房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)彼此增進，高速發(fā)展，形成共贏局面。江蘇省除蘇州外的城市協(xié)調(diào)度處于0.6～0.7之間，均處于初級協(xié)調(diào)，距離優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)還有一段距離。說明房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)綜合變化情況處于中等水平階段的耦合協(xié)調(diào)，還需要進一步修整與完善，使兩大產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展并逐步向健康化、高速化發(fā)展的時期邁進，從而推進耦合協(xié)調(diào)性發(fā)展，兩者相互促進，共同進步。

表7 2018年江蘇省各城市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展情況與耦合協(xié)調(diào)狀況

（五）房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)性分析

2008—2018年江蘇省各個市的房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值見表8。

由表8中，可以從時間維度觀察出各城市協(xié)調(diào)度值從2008年的0.2以內(nèi)增加到2018年的0.6以上，總體上處于上升趨勢，協(xié)調(diào)度發(fā)生較大變化，向更好方向變化。盡管其耦合協(xié)調(diào)度值總體在上升，但是綜合協(xié)調(diào)性發(fā)展水平還是不夠高，因此需要引起當?shù)卣匾?，推進各城市兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性發(fā)展。徐州兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度上升最大為0.6，淮安上升最少為0.354。其他城市協(xié)調(diào)度變化區(qū)間在0.4～0.6間，其中宿遷協(xié)調(diào)度上升值為0.564，變化較大，而蘇州、南京、揚州、鹽城、南通、無錫、鎮(zhèn)江上升趨勢均在0.5以上。從2009年開始江蘇省各市協(xié)調(diào)度值均大于0.1，江蘇省各市兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性從2008—2018年11年內(nèi)都發(fā)生較大變化，其中，2008—2012年，各地級市耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)出快速上升趨勢，全省經(jīng)濟維持著較快協(xié)調(diào)發(fā)展。2012—2018年各地級市協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)出穩(wěn)步平緩上升趨勢，全省經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)中求進態(tài)勢發(fā)展。

蘇州協(xié)調(diào)度雖排在最前面，達到中級協(xié)調(diào)，但是離優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)還有一段距離，還需要更好發(fā)展推進兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度。2008年，徐州協(xié)調(diào)度排倒數(shù)第二，但是到了2018年其耦合協(xié)調(diào)度已經(jīng)排在第四位，追上其他城市協(xié)調(diào)度，說明這座城市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)在這11年里相互促進、共同進步。

分析江蘇省這兩大產(chǎn)業(yè)2008、2018年的空間分布，用ArcGIS10.2軟件進行出圖，見圖1、圖2。

表8 2008—2018年江蘇省各個市的房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度

圖1 2008年江蘇省兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度分布

圖2 2018年江蘇省兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度分布

由圖1、圖2可知，蘇南、蘇北、蘇中地區(qū)的各個城市的變化狀況與協(xié)調(diào)度綜合發(fā)展程度差異較大。2008年各城市協(xié)調(diào)度級別大部分處于極度失調(diào)和嚴重失調(diào)狀態(tài)，其房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對薄弱，經(jīng)濟不夠發(fā)達，交通還不夠便利，旅游附帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，致使各市兩大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)度極度失調(diào)。到2018年時各地級市的協(xié)調(diào)度等級大部分處于初級協(xié)調(diào)狀態(tài)，在向好的態(tài)勢發(fā)展。其中蘇州協(xié)調(diào)度為0.701，處于中級協(xié)調(diào)等級，在江蘇省各市里蘇州協(xié)調(diào)度處于相對最高等級。

六、結(jié)論與政策建議

以江蘇省為例，通過灰色關(guān)聯(lián)模型定量分析了房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況及發(fā)展水平，并通過耦合協(xié)調(diào)性模型實證分析了2008—2018年十三個地級市兩大產(chǎn)業(yè)間的耦合協(xié)調(diào)度發(fā)展情況，得出如下結(jié)論：

（1）整體來看，2008—2018年江蘇省不論是房地產(chǎn)業(yè)還是旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平都在波動中上升，兩大產(chǎn)業(yè)間有較強關(guān)聯(lián)性，且具有顯著地正向相關(guān)性，旅游產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的首要影響因素是國內(nèi)游客人數(shù)，其次是國內(nèi)旅游收入。為協(xié)調(diào)度的評價指標體系和耦合協(xié)調(diào)模型的建立與分析奠定基礎(chǔ)。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況可以帶動房地產(chǎn)業(yè)的改變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度有效提高并推動旅游產(chǎn)業(yè)的提升。

（2）江蘇省各個市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性整體上居于穩(wěn)中有升趨向，但其各城市發(fā)展相對不平衡，蘇州協(xié)調(diào)度相對較好，而淮安協(xié)調(diào)度最差。江蘇省各城市兩大產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度水平一般，其中蘇州市為中級協(xié)調(diào)，其他城市均為初級協(xié)調(diào)。從2008—2018年，江蘇省各個市房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度在波動中不斷上升，但協(xié)調(diào)度水平仍比較低，2012年之前江蘇省各個市均為失調(diào)狀態(tài)，2012年以后江蘇省各地級市均慢慢向協(xié)調(diào)靠攏，在2018年時，只有蘇州市達到中級協(xié)調(diào)外，其他城市大部分處于初級協(xié)調(diào)。

（3）運用ArcGIS 10.2軟件對江蘇省2008—2018年房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度進行GIS可視化表達了解其空間分布情況，發(fā)現(xiàn)在2008年各城市協(xié)調(diào)度級別大部分處于極度失調(diào)和嚴重失調(diào)狀態(tài)，其房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對薄弱。到2018年時各地級市協(xié)調(diào)度等級大部分處于初級協(xié)調(diào)狀態(tài)，其中蘇州為中級協(xié)調(diào)，在向好的態(tài)勢發(fā)展。

結(jié)合各城市房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)綜合發(fā)展情況，提出以下幾點建議：

（1）加強政府統(tǒng)籌規(guī)劃，推動各地區(qū)各城市的目標協(xié)調(diào)發(fā)展。江蘇省應(yīng)當在發(fā)展建設(shè)蘇州市的過程中，對其他城市的發(fā)展理應(yīng)引起重視，加強其他地級市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，促使江蘇省各地級市真正變成高強度協(xié)調(diào)融合發(fā)展的均衡都市圈。

（2）由于近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在旅游產(chǎn)業(yè)之后，所以其健康合理發(fā)展是關(guān)鍵。江蘇省房地產(chǎn)業(yè)市場圍繞推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，大力提升其住房產(chǎn)業(yè)的新時代化，發(fā)展成品性住房，提升住宅的綜合質(zhì)量。政府在房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控中應(yīng)充分遵循市場金融的總體變化規(guī)律，推進房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展。

（3）完善旅游業(yè)基本設(shè)施建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。改善游覽者的集散區(qū)域的建設(shè)，改進旅游辦事中心的建設(shè)以及完善旅游的交通設(shè)施的建設(shè)。

（4）依靠技術(shù)創(chuàng)新，改善信息化基礎(chǔ)建設(shè)，建造旅游智慧景區(qū)。改進旅游政務(wù)電子網(wǎng)絡(luò)體系，達到旅游政務(wù)智慧化。借助蘇州、南京、常州、無錫、揚州、南通、鎮(zhèn)江等首批“國家的智慧旅游試點城市”的優(yōu)勢，樹立江蘇省智慧旅游的標桿。

（5）抓牢房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新改革的時機，推動旅游地產(chǎn)的建設(shè)。旅游地產(chǎn)是“旅游+地產(chǎn)”的結(jié)合，同時具備兩者的特性，并且旅游地產(chǎn)的開發(fā)對資源的依托性較強，同時結(jié)合2019年旅游業(yè)發(fā)展熱詞：“全域旅游”“夜經(jīng)濟”“5G+旅游”“共享住宿”等，探索旅游業(yè)發(fā)展新模式。