摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著較高的貢獻(xiàn)率。同時，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資大、流動性弱、開發(fā)周期長的特點，充足的資金保證是房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。近年來，隨著金融政策的逐步收緊，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的資金斷裂風(fēng)險。如何解決資金的瓶頸，已成為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是三四線中小型房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。三四線城市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄、融資壓力巨大，本文通過淺顯分析目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀及困難、存在的問題及原因，結(jié)合財務(wù)管理經(jīng)驗，提出對三四線中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的一些對策及建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè);融資困境;融資渠道

中圖分類號：F299?23??文獻(xiàn)識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）01-0115-02

一、三四線城市中小型房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

1?受宏觀調(diào)控及金融政策影響

自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”，4月的“國十條”，9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年的“國五條”。最后“國五條”的主要方向有“限購”“限價”“限貸”“房產(chǎn)稅”。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及到房地產(chǎn)融資、購房者信貸等方面。

2?融資渠道及現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)融資是指通過一定的途徑，為項目開發(fā)籌集資金的過程。按照融資渠道可分為內(nèi)源融資及外源融資兩大類。內(nèi)源融資主要是企業(yè)自有資金;外源融資有銀行貸款、債權(quán)融資、股權(quán)融資，房地產(chǎn)信托融資，民間融資等。我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行取得的貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中占23?86%，企業(yè)自籌占28?68%，定金及預(yù)收款占38?82%。其中，預(yù)收款的大部分來自于后期銷售完成后銀行對客戶的個人按揭貸款及公積金貸款。合計算來，有近60%的資金來自于銀行等金融機(jī)構(gòu)，融資渠道狹窄。

3?中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識薄弱

受到宏觀政策調(diào)控的影響及各種相關(guān)新政策的限制，如新的土地政策明確規(guī)定嚴(yán)格限制銀行給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款來繳納土地出讓金，使得三四線城市面臨較大的拿地壓力。土地、資金、市場是房地產(chǎn)發(fā)展的三大要素，一旦不能取得土地，企業(yè)就失去了開發(fā)權(quán)利，面臨無法經(jīng)營的風(fēng)險。因此，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法獲得資金，目標(biāo)是拍得土地，拿到項目，而忽視了后期還款壓力。一旦政策波動，市場下行，造成樓盤滯銷，就會面臨無法還款的財務(wù)風(fēng)險。

4?融資條件苛刻

房地產(chǎn)是典型的資金密集型企業(yè)，開發(fā)周期長，投資成本大，融資期限長。新的信貸政策對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)貸款提出嚴(yán)格的“432”的要求，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須取得四證，自有資金達(dá)到總投資額的30%，取得二級及以上開發(fā)資質(zhì)，才有資格申請開發(fā)貸款。而且，近年來，大多數(shù)銀行實行名單制管理，少量一線大型房地產(chǎn)企業(yè)才有機(jī)會進(jìn)入各家銀行信貸名單。并且貸款的發(fā)放多以存量貸款為主，新增名單外的房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得銀行貸款。另外，與限貸政策相關(guān)出臺的個人房屋按揭貸款政策、個人公積金住房貸款政策，都做出了更加嚴(yán)格的審核要求。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難及原因分析

1?自有資金積累不足

中小型房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是三四線城市，對政策的把控和了解不夠敏感和迅速，經(jīng)營管理也缺乏計劃導(dǎo)向，導(dǎo)致在項目開發(fā)過程中成本管理粗放，項目利潤率下降，影響企業(yè)權(quán)益的積累。

大多數(shù)中小企業(yè)過多追求短期利益，缺少詳盡的投融資計劃，關(guān)鍵是缺少資金使用匹配計劃，無法及時準(zhǔn)確地掌握資金缺口額度、時間及期限的需求，無法提前開始籌劃融資渠道、融資方式，選擇金融機(jī)構(gòu)，合理談判融資條件及利率，往往會喪失融資的最佳時期。到資金需求節(jié)點無法及時匹配資金額度，只能臨時尋求民間資金等快速、高成本的資金，造成融資成本的加大，也會降低項目開發(fā)利潤，減少企業(yè)的所有者權(quán)益。

2?融資渠道狹窄

雖然融資渠道有內(nèi)源融資和外源融資，但是我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款。

（1）股票融資。通過上市股票融資對企業(yè)的門檻及要求較高，目前僅有像萬科、龍湖、融創(chuàng)等一線大品牌開發(fā)商通過股票上市解決融資需求，一般的中小企業(yè)無法滿足上市的要求，自然無法通過這一融資渠道來解決資金問題。

（2）債券融資。各種夾層融資，債券融資的要求相比上市融資而言相對會低一點，但是在評審項目的過程中，各金融機(jī)構(gòu)通常會持謹(jǐn)慎介入的態(tài)度，對項目的評估、市場預(yù)期和政策的變動都會有極其專業(yè)保守的判斷，對公司的股東背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)、后期擔(dān)保措施、抵押物等都有嚴(yán)苛的要求，對資金使用的監(jiān)管力度也有嚴(yán)格的規(guī)定，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)也是很難滿足要求。

（3）自身積累。中小企業(yè)自身積累薄弱，缺少品牌優(yōu)勢及信譽基礎(chǔ)，也很難得到施工單位及材料供應(yīng)商的墊資，開發(fā)階段需要大量的資金支付。

（4）民間資本。民間資本的成本幾乎是銀行同期貸款利率的1～4倍，而且期限較短，還款壓力巨大，一般情況下企業(yè)會盡可能減少民間資本融資。

3?中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理薄弱

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，尤其是在三四線城市，涌現(xiàn)出了大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。然而根據(jù)有關(guān)資料，中小型房地產(chǎn)的平均壽命不到3年。企業(yè)最終管理水平的低下體現(xiàn)在財務(wù)管理的混亂上。首先，中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往更注重銷售、工程、采購等一線生產(chǎn)部門，而忽略財務(wù)管理帶來的隱形效益。在前期的拿地、方案設(shè)計、招投標(biāo)、簽訂合同等重要事項中往往沒有財務(wù)人員的參與。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員本身專業(yè)能力有限，有些企業(yè)一般采用家族式的管理模式，主要負(fù)責(zé)人及出納由親屬擔(dān)任，而不注重選拔任用高素質(zhì)高水平的財務(wù)管理人員。最后，因為財務(wù)管理的主觀能動性沒有發(fā)揮，大量的中小型企業(yè)停留在記賬、算賬、報報表的核算層面，財務(wù)預(yù)測、全面預(yù)算、財務(wù)分析等功能基本缺乏，缺少對決策有用的管理會計信息，造成財務(wù)指標(biāo)、財務(wù)資料難以達(dá)到融資要求。

4?信貸政策無針對性

從近幾年的調(diào)控政策及金融政策來看，每一次的調(diào)控基本都是面向全國所有城市，比如國五條的限購、限價、限貸，對三四線的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的針對性較弱。一線城市因為流動人口較多，需求巨大，所以通過限購可以控制炒房熱，可是針對三四線城市，人口呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢，實行限購措施，對有實際需求的客戶造成了困擾，大量新開工的項目銷售速度減緩，造成大量的存量房無法消化，加大了去庫存去杠桿的難度。限價方面，因為北上廣等大城市的房價較高，而對三四線城市限價政策的指導(dǎo)意義較小。限貸政策更是直接影響了客戶的住房按揭貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)后期銷售資金不能及時到位，會造成資金鏈緊張，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資額度。

三、沖破中小企業(yè)融資困難的建議

1?加強(qiáng)投融資精細(xì)化管理，提高自有資金積累

中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時關(guān)注調(diào)控政策及信貸政策、土地政策、規(guī)劃規(guī)范以及各地執(zhí)行的地方性法規(guī)的變化及調(diào)整，及時捕捉市場信息，對開發(fā)項目做好投融資計劃，至少做到以項目開發(fā)周期為期限的開發(fā)及資金投入計劃，避免短期拍腦袋決策，合理預(yù)留融資時間，使融資部門可以有更多的機(jī)會選擇融資方式和機(jī)構(gòu)，選擇較適合本企業(yè)的融資方案，掌握資金缺口時間及用款節(jié)奏，提前做好融資儲備。減少資金占用成本，增加項目開發(fā)的計劃性，以增加企業(yè)利潤的積累。

2?拓寬融資渠道

目前房地產(chǎn)行業(yè)大量依靠銀行貸款融資，但是隨著限貸政策和銀保監(jiān)會監(jiān)管力度的加強(qiáng)，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制越來越多。建議中小房企應(yīng)該和其他金融機(jī)構(gòu)多方位對接，嘗試向信托機(jī)構(gòu)拓展房地產(chǎn)信托類融資。對于夾層融資中的股權(quán)加債權(quán)，或者股權(quán)加債權(quán)加資產(chǎn)抵押的融資模式，中小房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)去嘗試，還可以追加法人及股東的連帶擔(dān)保等措施。近幾年以來，國家大力支持棚戶區(qū)改造及舊城改造項目，并由國家開發(fā)銀行及農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行提供低利率長期限的棚改項目貸款支持。中小房企如能符合政策開發(fā)此類項目，可以用棚改項目向開行及農(nóng)發(fā)行申請棚改貸款。推行合作開發(fā)，擁有土地的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以和資金實力雄厚的大開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，減少資金壓力，以股權(quán)的方式解決融資問題。積極拓展表外融資，如履約保函、工程保函，盡量爭取施工企業(yè)的墊資等，解決融資問題。結(jié)合信貸政策，嘗試銀行承兌匯票、委托貸款等融資方式，盡最大努力拓寬融資渠道。

3?加強(qiáng)自身財務(wù)管理，降低融資門檻

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從上到下重視財務(wù)管理的重要性，首先，企業(yè)老板、股東及高管要增強(qiáng)財務(wù)管理的意識，對財務(wù)管理要和工程、銷售等部門同樣重視。其次，配備有較高專業(yè)素養(yǎng)、有專業(yè)職稱的財務(wù)人員，科學(xué)建賬，規(guī)范賬務(wù)核算。最后，發(fā)揮財務(wù)管理的主觀能動性，將全面預(yù)算、財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析，報表結(jié)構(gòu)及指標(biāo)分析做好，形成完善的財務(wù)管理體系。

4?加快“分城施策，一城一策”分層政策的實施

最近幾年，各種房地產(chǎn)政策已經(jīng)考慮到了各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，中央還提出了“分城施策、一城一策”的思路。比如房產(chǎn)稅的實行，選擇了試點城市先行，從中總結(jié)經(jīng)驗，針對性較強(qiáng)。希望在規(guī)劃、金融政策的制定及實施過程中，也能分層次加快針對性政策的推行，更好地指導(dǎo)三四線中小型房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難的困境。

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作者簡介：

李秀英，供職于陜西聚旺偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。