商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式研究

祝瑜艷

摘? ? ? ?要：近些年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，為了能夠更加高效地應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，就需要加大對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的改革力度，本文以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特點(diǎn)為主要切入點(diǎn)，對其中存在的問題展開探討，在此基礎(chǔ)上提出了對應(yīng)的解決措施，以期為相關(guān)工作起到參考作用。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn)運(yùn)營模式;策略分析

1.商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢

如今，大多數(shù)企業(yè)之所以轉(zhuǎn)型成為輕資產(chǎn)發(fā)展模式的關(guān)鍵在于，可以充分運(yùn)用較低的生產(chǎn)投入來得到“微笑曲線”中比較高的附加值的經(jīng)濟(jì)效益，同時，使其他企業(yè)的業(yè)務(wù)資源得到最大限度地運(yùn)用。比較成功的輕資產(chǎn)有萬達(dá)、阿里巴巴等，很多企業(yè)都抓住了產(chǎn)品中附加值較高的階段。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的關(guān)鍵在于致力于企業(yè)的軟實(shí)力發(fā)展，比如，產(chǎn)品的品牌建設(shè)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等等，在了解本企業(yè)并不擅長的業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，和擅長業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)行合作，并且將企業(yè)的優(yōu)勢最大限度地發(fā)揮出來。以云泰商業(yè)為例，云泰商業(yè)屬于近期新崛起的商業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)管理公司，以“銀泰城”為軟實(shí)力，運(yùn)用銀泰招商、運(yùn)營管理優(yōu)勢，主打購物中心、特色街區(qū)、旅游小鎮(zhèn)和社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)運(yùn)營管理模式。對外業(yè)務(wù)涵蓋代理招商、整租運(yùn)營、委托管理、共享利潤等，在確保業(yè)主收益的情況下，增量收益分享。與此同時，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式不需要使用大量的現(xiàn)金來購買設(shè)備以及廠房，這樣一來就能夠有效降低資本的投入，而且市場的準(zhǔn)入門檻也相對較低。就市場上的一些同質(zhì)化的產(chǎn)品而言，其自身并沒有什么可以提升的空間，因此，需要提升品牌建設(shè)、市場營銷以及后期服務(wù)的競爭力，以此來很好地滿足企業(yè)輕資產(chǎn)的發(fā)展模式。在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上，還應(yīng)該重視企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)之間的關(guān)鍵，確保企業(yè)具備相應(yīng)的風(fēng)險防控能力以及具備財(cái)務(wù)彈性。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的關(guān)鍵優(yōu)勢在于充足的現(xiàn)金和快速的資金周轉(zhuǎn)。就以萬科而言，2017年我國的房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，萬科借助于“小股操盤”，持有低于10%的股份，運(yùn)用吸引大量投資者的方法實(shí)現(xiàn)了資源共享，用小資本獲取了大收益，同時，借助各種融資方法成功地轉(zhuǎn)型到了輕資產(chǎn)的發(fā)展模式。轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于，通過降低房地產(chǎn)的融資壓力，運(yùn)用其他股東的資金能夠快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；陌l(fā)展，從而有效提升市場的占有率，使資金處于穩(wěn)定的流通狀態(tài)。這樣一來，不僅能夠和其他企業(yè)共同合作完成項(xiàng)目的開發(fā)工作，還能夠共同承擔(dān)風(fēng)險，通過使用合作方的資金來使企業(yè)處于正常的運(yùn)營狀態(tài)，使企業(yè)的發(fā)展體現(xiàn)出柔性化的特點(diǎn)。同時，還能夠借助供應(yīng)鏈上下游的資金對企業(yè)進(jìn)行控制，使資金快速回籠，以免出現(xiàn)資金斷裂危機(jī)，以此來強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險管控能力，從而不受房地產(chǎn)市場變化的影響。

2.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特點(diǎn)

（1）專業(yè)分工。商業(yè)地產(chǎn)是借助開發(fā)項(xiàng)目來獲取盈利的，一個開發(fā)項(xiàng)目包含了多個方面的內(nèi)容，整個價值鏈的各個部分是由不同的行業(yè)來管控的，并且由具備專業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)來擔(dān)任該項(xiàng)工作，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方之間的關(guān)系。

（2）融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)的籌資方式在輕資產(chǎn)模式下，主要用來籌集資金，以此來有效降低企業(yè)自身的成本投入，并且緩解企業(yè)對銀行資金的依賴，該項(xiàng)工作的實(shí)施有利于資金的靈活使用，并且還能夠有效增加項(xiàng)目資金來源。

（3）運(yùn)營風(fēng)險。企業(yè)在輕資產(chǎn)模式的影響下，在開展項(xiàng)目投資的時候，開始引進(jìn)除銀行之外的相應(yīng)資源以及社會資金，以此來有效降低對銀行貸款以及自身資金的依賴程度，控制可能存在于企業(yè)中的資金風(fēng)險。

（4）盈利模式。在輕資產(chǎn)模式下，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是以買賣地產(chǎn)為核心，從而在運(yùn)營費(fèi)用中獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。從企業(yè)中獲取的利潤不僅能夠作為商業(yè)地產(chǎn)的收益，同時還包含整個項(xiàng)目管控過程中收取的超額收益以及管理費(fèi)用，以此來增加企業(yè)的盈利點(diǎn)。

3.商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營策略

以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司為例，對商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營策略作如下探討：

3.1建立地產(chǎn)項(xiàng)目融資基金降低融資成本

（1）內(nèi)部融資。首先，萬達(dá)成立了“萬達(dá)穩(wěn)升”，該企業(yè)是由王健林控股的合伙企業(yè)，是通過第三方融資平臺和第三方支付平臺共同建設(shè)而成立的，其次，萬達(dá)還收購了塊錢支付公司，這樣一來能夠以發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品完成資金的籌集工作，從而給后期萬達(dá)廣場的建設(shè)工作提供可靠的融資渠道。萬達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品與REITs 相似，以理財(cái)產(chǎn)品募集資金的方法，能夠增加企業(yè)的現(xiàn)金收入。（2）外部融資。借助引進(jìn)保險以及基金的第三方投資，給萬達(dá)項(xiàng)目提供資金來源，其能夠在設(shè)計(jì)、建設(shè)以及運(yùn)營方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理，并且落實(shí)合作開發(fā)工作。

3.2分享租金收益改善盈利模式

萬達(dá)輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式是借助引進(jìn)第三方投資機(jī)制，從之前的物業(yè)銷售角色轉(zhuǎn)換為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商和提供商，通過這些第三方投資者提供建設(shè)、開發(fā)方面的資金，為其提供完善的服務(wù)，并且共同分享租金收益。在輕資產(chǎn)模式下，盡管萬達(dá)不是資金的提供者，其仍然在整個商業(yè)資產(chǎn)領(lǐng)域中發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，對企業(yè)項(xiàng)目功能和定位有明確的認(rèn)知。借助對企業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)盈利模式的運(yùn)用，已經(jīng)從之前的資產(chǎn)增值收益不斷轉(zhuǎn)為服務(wù)型收益，能夠順應(yīng)企業(yè)的發(fā)展趨勢。

3.3輸出品牌和運(yùn)營管理能力開發(fā)無形資產(chǎn)

在和第三方實(shí)施合作建設(shè)以及運(yùn)營工作的過程中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的分工明確，在此過程中，投資者需要落實(shí)資金的籌集工作，并且負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、拿地以及建造，萬達(dá)不具備控股權(quán)，但是卻擁有雙方合作的操盤權(quán)。借助自身優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、管理、建造以及運(yùn)營方面的影響力，萬達(dá)企業(yè)的品牌推動了企業(yè)的發(fā)展步伐，并且借助自身的獨(dú)特優(yōu)勢吸引了更多的外部資金，從而有效減少了企業(yè)自身的資金投入。將第三方的資金合理運(yùn)用于企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中，不僅能夠有效確保項(xiàng)目的投資收益，同時還能夠釋放資金活力，持續(xù)提升萬達(dá)企業(yè)的股價。

4.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)化措施

4.1加強(qiáng)資產(chǎn)輕型化運(yùn)營的制度規(guī)則建設(shè)

為了能夠有效確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成一個完整的資產(chǎn)輕型化運(yùn)營體系，就需要建立資產(chǎn)輕型化的管理制度，并且嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦事，以此來有效提升資產(chǎn)輕型化的運(yùn)營效率。例如，可以劃分全部的資產(chǎn)為多個等級，或者依據(jù)資產(chǎn)等級的大小，運(yùn)用不同的控制措施，一旦產(chǎn)生較為嚴(yán)重的資產(chǎn)體系，比如，出現(xiàn)報(bào)告級的資產(chǎn)體，就需要及時將這種情況上報(bào)到企業(yè)的高層，從而做出相應(yīng)的決策。

4.2加強(qiáng)資產(chǎn)輕型化運(yùn)營能力的建設(shè)

我國很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)輕型化認(rèn)運(yùn)營認(rèn)識不夠的主要原因是不夠了解該項(xiàng)工作的重要性，因此，企業(yè)應(yīng)該加大對資產(chǎn)輕型化運(yùn)營能力的建設(shè)力度，建立從集團(tuán)到項(xiàng)目的支持系統(tǒng)，在集團(tuán)層面建立過硬的橫向、縱向管理團(tuán)隊(duì)，做好條與線的結(jié)合，培養(yǎng)各個業(yè)態(tài)的專家，負(fù)責(zé)各專業(yè)的支持。減少管理層級、管理簡單化、加強(qiáng)條線管理。培養(yǎng)出更多的具備資產(chǎn)輕型化運(yùn)營能力的人才，并且，還需要不斷提升企業(yè)收集信息的能力，建立滿足企業(yè)發(fā)展的資產(chǎn)輕型化運(yùn)營文化以及快速處理資產(chǎn)的能力。通過運(yùn)用上述幾種方法，以此來有效保障企業(yè)的資產(chǎn)輕型化運(yùn)營能力，并且不斷充實(shí)企業(yè)在資產(chǎn)輕型化運(yùn)營工作中的實(shí)力。

4.3提升業(yè)態(tài)創(chuàng)新能力，做實(shí)項(xiàng)目，提升價值

輕資產(chǎn)運(yùn)營，利潤是核心點(diǎn)，創(chuàng)新是提升利潤的途徑。以云泰商業(yè)為例，大膽地從金融角度切入消費(fèi)領(lǐng)域，考慮引入創(chuàng)新性的會員股權(quán)、會員權(quán)益、會員眾籌等金融產(chǎn)品，用線下平臺的可信度和線上平臺的便捷性為會員創(chuàng)造更大價值，是企業(yè)創(chuàng)新的亮點(diǎn)，也是提升輕資產(chǎn)運(yùn)營管理價值的亮點(diǎn)。

4.4將上下游的競爭者整合為利益共同體

企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，面對外包可能會培養(yǎng)出潛在的競爭對手，企業(yè)需要建立和上下游供應(yīng)商之間的長期合作，借助自身的品牌影響力以及客戶豐富的資源，加強(qiáng)企業(yè)的自身競爭實(shí)力，并且為和本企業(yè)合作的上下游供應(yīng)商帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，借助這些方法，能夠?qū)⑵髽I(yè)和上下游競爭者連接成為利益共同體，以此來有效推動企業(yè)的發(fā)展，為企業(yè)后期的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.5選取適當(dāng)?shù)娜谫Y策略，降低融資風(fēng)險

企業(yè)需要將股權(quán)性的負(fù)債以及銀行貸款等這種高風(fēng)險負(fù)債降低，以此來降低出現(xiàn)風(fēng)險的幾率。通過合理運(yùn)用上下游之間的關(guān)系，使用賒購的方法來獲取資金。同時，還應(yīng)該創(chuàng)新融資方法，例如，通過在企業(yè)間拆借、質(zhì)押股權(quán)以及質(zhì)押知識產(chǎn)權(quán)貸款等方法來進(jìn)行融資。此外，還可以通過提升互聯(lián)網(wǎng)融資的方法，借助互聯(lián)網(wǎng)以及政府的優(yōu)惠策略，在互聯(lián)網(wǎng)的融資平臺下實(shí)現(xiàn)籌集資金的工作。除此之外，企業(yè)還需要積極鼓勵員工參與到內(nèi)部資金的籌集工作中，以此來有效激發(fā)員工的工作積極性。借助租賃的方法，以長期租賃以及借款的方式完成廠房的購置以及固定資產(chǎn)的獲取工作，從而減輕資產(chǎn)重量，朝著輕資產(chǎn)方向前進(jìn)。

結(jié)束語

總而言之，在目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資成本不斷提升的時代背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該運(yùn)用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，不斷轉(zhuǎn)換融資方式，以此來有效強(qiáng)化企業(yè)自身的融資吸引力，并且拓寬融資方法以及融資渠道，從而有效降低融資成本。同時，還應(yīng)該不斷對資本結(jié)構(gòu)加以調(diào)整，有效提升資源的配置效果以及配置效率，盡可能縮減對企業(yè)盈利無法產(chǎn)生效益的項(xiàng)目，并且集中企業(yè)的優(yōu)勢，有效改善企業(yè)的資本運(yùn)營情況。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)的自身競爭力將不斷增強(qiáng)，這樣一來也能夠?yàn)楂@取更高的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益注入新的動力。

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