凌樂紅

隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，我國城鎮(zhèn)居民的收入差距以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，居民從過去的溫飽問題上升到生活品質(zhì)問題，孩子成長問題。在目前的社會(huì)發(fā)展中，住房的消費(fèi)較高，住房也是生存的必備消費(fèi)。住宅消費(fèi)作為再生產(chǎn)的基礎(chǔ)，代表了住宅生產(chǎn)的起點(diǎn)以及歸宿點(diǎn)。居民的居住條件代表了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的收入差距反應(yīng)了當(dāng)前城市的發(fā)展水平，住房空置率可以反映出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也可以代表城市內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前房地產(chǎn)行業(yè)中存在住房不平均的問題，住房空置率較高的現(xiàn)象導(dǎo)致了城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)得發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，具有良好經(jīng)濟(jì)條件的人熱于房地產(chǎn)投資，在抬高房地產(chǎn)的價(jià)格后住房空置，并不能把住房的作用發(fā)揮出來。由于工薪階層的人們住房消費(fèi)困難，導(dǎo)致居民收入差距增大，市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也受到了嚴(yán)重影響。面對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不均衡，想要保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及對(duì)居民的收入進(jìn)行調(diào)整，需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行改革，解決住房空置率的問題。在保障人民生活條件的同時(shí)需要解決人民基本問題，本文通過對(duì)住房空置率的講解，以及贛州市居民的收入差距進(jìn)行分析，探討出如何降低住房空置率，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)收入與消費(fèi)之間的關(guān)系進(jìn)行優(yōu)化。

一、住房空置率的定義和標(biāo)準(zhǔn)

住房空置率主要是代表無人居住的房屋與住房存量的比例。住房空置率可以有效的反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。住房空置率另一方面表現(xiàn)為，房屋交易后，一年內(nèi)居住時(shí)間少于一定的比率。例如房屋購買一年后，居住時(shí)間只有一個(gè)月或者三個(gè)月內(nèi)，房屋為空置房屋。有的地區(qū)定義為一年未售出的商品房平方數(shù)占房屋總量的百分比。各個(gè)地區(qū)所規(guī)定的房屋空置率有所不一，但是大致上住房空置率都表現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，代表當(dāng)前城市的居民收入差距。

按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，住房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，空置率在10%～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，既適合對(duì)全國總體房屋空置情況的分析和預(yù)測(cè)，也適合對(duì)各個(gè)大中城市、地區(qū)的房屋擁有和使用情況的統(tǒng)計(jì)和分析，還可以作為局部城區(qū)或小區(qū)建設(shè)和規(guī)劃的參考數(shù)據(jù)。

二、贛州市居民收入

今年前三季度，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23653元，同比增長8.7%;農(nóng)村居民人均可支配收入6242元，增長11.1%。農(nóng)村居民人均可支配收入增速高于城鎮(zhèn)居民2.4個(gè)百分點(diǎn)，這是自2013年以來，我市連續(xù)第六年居民增收步伐農(nóng)村快于城鎮(zhèn)。

前三季度全市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入14783元，同比增長9.3%;農(nóng)村居民人均工資性收入3308元，同比增長9.5%。主要是經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，前三季度全市GDP增長9.4%。居民就業(yè)面良好，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)增加，農(nóng)村外出務(wù)工和本地務(wù)工工資保持增長。全市城鎮(zhèn)居民人均經(jīng)營凈收入2901元，增長11.8%;農(nóng)村居民人均經(jīng)營凈收入1639元，增長12.8%。主要是營商環(huán)境優(yōu)化，減稅降費(fèi)力度加大，市場(chǎng)主體持續(xù)壯大。全市各類市場(chǎng)主體52萬戶，增長10%。其中，工商注冊(cè)企業(yè)數(shù)10.6萬戶，增長19.2%。全市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)凈收入2087元，增長9.6%;農(nóng)村居民人均財(cái)產(chǎn)凈收入93.4元，增長7.6%。主要是房屋出租市場(chǎng)升溫，出租房屋凈收入增長較快。全市城鎮(zhèn)居民人均轉(zhuǎn)移凈收入3883元，增長3.9%;農(nóng)村居民人均轉(zhuǎn)移凈收入1202元，增長13.7%。主要是各項(xiàng)惠民政策助推，精準(zhǔn)扶貧持續(xù)發(fā)力拓寬了增收渠道。農(nóng)村居民人均政策性生活補(bǔ)貼收入增長98.9%，社會(huì)救濟(jì)和補(bǔ)助收入增長21.7%，報(bào)銷醫(yī)療費(fèi)增長61.4%。

三、居民收入差距

對(duì)住房空置率的影響

贛州市城鎮(zhèn)居民的收入差距會(huì)導(dǎo)致住房空置率增加，由于居民手中可支配收入不足，經(jīng)濟(jì)壓力較大，使得很多業(yè)主的毛坯房交房后無法立即拿出資金投入裝修，是導(dǎo)致房屋空置的重要原因之一。另外購房者急需資金周轉(zhuǎn)時(shí)，也會(huì)通過以出售不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的方式度過危機(jī)，導(dǎo)致在等待出售的這段時(shí)間內(nèi)，房屋處于空置狀態(tài)。通過對(duì)購房者進(jìn)行訪問，將交房后未入住使用的購房者住宅空置原因進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，有受訪者表示區(qū)域配套、提前購房、經(jīng)濟(jì)壓力等原因，住宅目前處于未裝修狀態(tài);值得一提的是，有個(gè)別受訪者表示是因?yàn)榉课荽嬖谫|(zhì)量問題，未對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收而空置。

四、減少居民收入

對(duì)住房空置率影響的措施

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控

商品房有私人產(chǎn)權(quán)的就是市場(chǎng)行為，應(yīng)該遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。小產(chǎn)權(quán)房、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房等模糊產(chǎn)權(quán)不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，在改革過程中，需要對(duì)其進(jìn)行摒棄。一個(gè)房屋價(jià)值是固定的，價(jià)格的高低受到多方面因素的影響，在進(jìn)行房產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，主要對(duì)商品住房房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，調(diào)節(jié)需求從而調(diào)節(jié)價(jià)格才是調(diào)控根本。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下只有兩個(gè)選擇，買房或租房。產(chǎn)權(quán)很明確，要么是私人的要么是國家的。在產(chǎn)權(quán)問題上動(dòng)搖，就是動(dòng)搖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，甚至倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。

2.采取替代責(zé)任方式

面對(duì)商品房轉(zhuǎn)按揭過程中的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)采用責(zé)任替代的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以通過賦予商品房預(yù)售抵押的效率，在按揭中完善合同條款，同時(shí)與銀行形成良好的合作，簽訂按揭合作協(xié)議，保證雙方利益。簽訂按揭合作協(xié)議，為整個(gè)金融服務(wù)過程提供法律支持。在于購房人簽訂購房合同時(shí)，需要明確雙方利益，企業(yè)需要與購房人，銀行，開放商等相互協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行解決，向相關(guān)人員進(jìn)行責(zé)任明確。企業(yè)在工作過程中，聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，預(yù)防與控制不同階段的風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人利益的同時(shí)，提高轉(zhuǎn)按揭的效益。在服務(wù)開始前，對(duì)購房人進(jìn)行信用了解，詳細(xì)了解購房人的條件，個(gè)人信用。企業(yè)可以通過建立個(gè)人資信的評(píng)價(jià)系統(tǒng)來了解購房人的情況。

3.加強(qiáng)就業(yè)政策的指導(dǎo)

堅(jiān)持實(shí)施更加積極的就業(yè)政策，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。這是獲取收入的源泉，能夠?yàn)槌青l(xiāng)居民的增收打好基礎(chǔ)。關(guān)于積極的就業(yè)政策必定需要積極的財(cái)政政策做支撐，積極的財(cái)政政策必然推動(dòng)市場(chǎng)積極地連鎖反應(yīng)，其很大程度上有可能引起通貨膨脹，從而引發(fā)市場(chǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資額的增加，為此，未來的房地產(chǎn)行業(yè)前景十分美好。

4.建立工資增長管理機(jī)制

建立健全職工工資的正常增長和支付保障機(jī)制，使勞動(dòng)報(bào)酬的增長能夠同勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高同步。這條對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是健康的利好消息，我國百姓的儲(chǔ)蓄習(xí)慣就是由于不穩(wěn)定的工資制度造成的，很多老百姓對(duì)未來確保保障信心，為此，花銷較為謹(jǐn)慎，假如國家對(duì)此條加以切實(shí)落實(shí)，并以強(qiáng)力執(zhí)行的話，老百姓的消費(fèi)信心將會(huì)大增，那時(shí)候的房地產(chǎn)行業(yè)同樣會(huì)得以健康發(fā)展的。

5.對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行管理

房產(chǎn)稅的設(shè)置是根據(jù)地區(qū)的不同，用途不同，房屋面積，個(gè)人所擁有的房屋件數(shù)而決定的。在房產(chǎn)稅的繳納中，需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證房地產(chǎn)行業(yè)的合法性。在面對(duì)房屋擁有件數(shù)多的情況，房產(chǎn)稅的稅率會(huì)設(shè)置較高，原理是人員擁有的房屋面積較多，由此來講增加居民有房產(chǎn)的成本，抑制房地產(chǎn)投資，在一定的基礎(chǔ)上也可以減少房屋的空置率。房產(chǎn)稅的有效管理也可以幫助改進(jìn)居民的收入差距，收入較高的人員，房屋擁有套數(shù)多的會(huì)繳納的更高稅務(wù)，保證了住房空置率的降低。

五、結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，從全球來看，當(dāng)前，在全球經(jīng)濟(jì)增長前景持續(xù)改善的帶動(dòng)下，國際市場(chǎng)需求逐步回暖，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體、新興經(jīng)濟(jì)體等世界主要地區(qū)和國家經(jīng)濟(jì)逐漸開始復(fù)蘇回升，將為房地產(chǎn)保持較快增長提供有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從國內(nèi)來看，全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以后，經(jīng)濟(jì)增速從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長。其中服務(wù)業(yè)發(fā)展穩(wěn)步加快，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的支撐帶動(dòng)作用持續(xù)加強(qiáng)，居民收入保持較快增長態(tài)勢(shì)，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了較為穩(wěn)定且良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。

[本文系江西省贛州市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)項(xiàng)目：城鎮(zhèn)居民收入差距對(duì)住房空置率的影響研究—以贛州市為例 （20200254）項(xiàng)目成果。]

（江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院）