公租房社區(qū)管理模式分析

劉勝琪

【摘要】公共租賃住房建設(shè)是解決城市中低收入人群住房問題的重要舉措，但公共租賃住房的社區(qū)管理是難點(diǎn)之一。本文以某公共租賃住房社區(qū)管理模式為基礎(chǔ)，探索公共租賃住房社區(qū)管理的新模式。本文分析了公租房與社區(qū)管理的現(xiàn)狀，以及公租房社區(qū)管理中存在的主要問題，并提出了構(gòu)建溫馨和諧社區(qū)管理的建議。

【關(guān)鍵詞】公租房社區(qū)? 社區(qū)管理? 措施? 研究分析

前言：對(duì)目前我國的人均GDP指數(shù)和人均住房面積的狀況來說，公租房的優(yōu)點(diǎn)很大。公共租賃住房是我國保障房體系的一部分，雖然處于發(fā)展的起始階段，但公租房在我國北京、重慶、廣州、深圳、西安等地都已初具規(guī)模。在公租房建設(shè)量不斷增長的同時(shí)，對(duì)其社區(qū)的管理難度也在增加，一個(gè)好的管理模式對(duì)公租房社區(qū)是否能可持續(xù)發(fā)展具有決定性的影響。

一、國內(nèi)公租房社區(qū)管理概述

（1）我國對(duì)社區(qū)概念的界定為：社區(qū)指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。我國現(xiàn)行社區(qū)的劃分是延續(xù)原來街道辦事處下居委會(huì)的管理模式的社區(qū)，社區(qū)范圍一般是居委會(huì)轄區(qū).但也可以突破現(xiàn)有居委會(huì)轄區(qū)（即大社區(qū)），它不是市場經(jīng)濟(jì)演化下的學(xué)術(shù)定義的社區(qū)，這一點(diǎn)與國外社區(qū)有明顯區(qū)別。公租房社區(qū)就是指以公租房小區(qū)為特定地域空間，由聚集在該地域內(nèi)的相互關(guān)聯(lián)的人群形成的社會(huì)共同體。重慶的公租房小區(qū)規(guī)模大一個(gè)小區(qū)即為一個(gè)社區(qū)。

（2）新加坡和香港社區(qū)管理工作開展較早.已形成成熟的社區(qū)管理模式.就公租房社區(qū)而言，二者均沒有單獨(dú)的類似社區(qū)劃分，對(duì)于保障性住房的管理一般是融于城市社區(qū)一并管理：國內(nèi)公租房建設(shè)和管理剛剛起步，且已建公租房規(guī)模較?。ㄖ貞c除外）。因此，目前基本沒有現(xiàn)成的可供借鑒的公租房社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。新加坡80%以上的人居住在組屋里（政府提供的保障房），其社區(qū)管理基本可等同于組屋社區(qū)管理：香港約30%的人口居住在公屋中（政府提供的保障房），其公屋的社區(qū)管理納入城市社區(qū)管理之中。重慶公租房單元與新加坡及香港保障性住房單元有較大的區(qū)別，與國內(nèi)一般城市社區(qū)也有一定差別，目前重慶公租房社區(qū)還不能成為市場演化下的生活行為完整的社區(qū)。

二、公租房社區(qū)管理面臨的問題

（一）社區(qū)管理難度大

新建的一些公租房社區(qū)，如重慶的民心佳園總建筑面積108萬平方米，約提供住房超過1.79萬套，北京的燕保京原家園和燕保青秀家園配租共四千多套。這種大面積規(guī)劃的公租房社區(qū)，往往人口眾多而且社區(qū)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。入住的部分人員為失業(yè)人員、老弱病殘、外地務(wù)工人員等，復(fù)雜的對(duì)象群體導(dǎo)致社區(qū)的管理出現(xiàn)多種問題。

（二）社區(qū)居住人員不穩(wěn)定

由于公租房的公益性質(zhì)決定了住戶很長一段時(shí)期內(nèi)無法取得住房的擁有權(quán)，這在一定程度上增加了社區(qū)住戶的不穩(wěn)定性，并且社區(qū)的形成時(shí)間短，鄰里關(guān)系構(gòu)建較困難，住戶缺乏歸屬感和認(rèn)同感，而這種人員的不安全感導(dǎo)致公租房社區(qū)內(nèi)人口流動(dòng)量大，這種大的流動(dòng)量對(duì)社區(qū)的安全和公共治理很不利，加大了開展社區(qū)管理的難度。

（三）社區(qū)管理缺乏效率

目前國內(nèi)城市大部分都未設(shè)立相應(yīng)部門來對(duì)公租房社區(qū)進(jìn)行管理，公租房社區(qū)的管理延續(xù)老舊社區(qū)的管理體制，既包括政府主管部門、社區(qū)居委會(huì)、街道管理組織，也有物業(yè)管理公司，這些機(jī)構(gòu)在管理過程中權(quán)責(zé)交叉，缺乏有效的市場化運(yùn)作制度。

（四）社區(qū)公共設(shè)施服務(wù)缺乏

目前，公租房的建設(shè)量和入住量持續(xù)在增長，但相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施如餐飲、文體、教育、娛樂卻難以跟上。除了少數(shù)的示范性公租房社區(qū)，大部分公租房社區(qū)的配套服務(wù)和設(shè)施均缺失。一方面住戶取得生活和娛樂資源困難，生活質(zhì)量難以保障：另一方面社區(qū)缺乏運(yùn)營成本，維修不到位，影響公租房的后續(xù)使用及住戶的生活水平。

三、公租房社區(qū)管理的建議

（一）完善公租房社區(qū)的管理模式

公租房的管理模式大多延續(xù)了政府主導(dǎo)模式，即由政府出資組建公租房管理局，對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理，如上海建立公租房投資經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。也有不少城市組織社區(qū)居委會(huì)、房屋管理局等機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)進(jìn)行共同管理。如重慶市組建由社區(qū)居委會(huì)、房屋管理機(jī)構(gòu)、派出所、物業(yè)服務(wù)公司、住戶代表等組成的小區(qū)管理委員會(huì)，來管理小區(qū)的日常工作。如果從公平效率的原則出發(fā)，小區(qū)的管理委員會(huì)應(yīng)該是以居民代表為主體的組織，他們作為居民最了解自己和社區(qū)的需要，但社區(qū)的自治需要以成熟的“市民社會(huì)”為前提，這顯然是公租房居民所不具備的，于是就需要政府介入社區(qū)的管理中，來指導(dǎo)管委會(huì)對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理，而其他的政府機(jī)構(gòu)，如街道辦事處不宜直接參與到社區(qū)管理委員會(huì)，否則會(huì)減少管理的效率并引發(fā)責(zé)權(quán)混淆問題。

（二）創(chuàng)新公租房社區(qū)管理方法

由于公租房的申請(qǐng)條件越來越放寬，社區(qū)人口越來越多元化，公租房社區(qū)的管理方法絕不等同于普通社區(qū)的管理。在公租房的社區(qū)服務(wù)過程中，相關(guān)管理者不能只以一個(gè)的角度來服務(wù)處于不同層次的居民。除了加大對(duì)社區(qū)的投資和設(shè)計(jì)不同種類的社區(qū)活動(dòng)外，公租房社區(qū)還可以參考香港的公屋制度引入社工，社工必須經(jīng)過嚴(yán)格的資格認(rèn)證的職業(yè)，人員具備專業(yè)技能，就業(yè)領(lǐng)域廣泛，社會(huì)認(rèn)可度高，政府對(duì)他們支付豐厚的薪資和報(bào)酬。具體來說，公租房的管理者應(yīng)該針對(duì)社區(qū)內(nèi)不同需求層次的住戶，提供個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)組織滿足的社區(qū)活動(dòng)。例如針對(duì)公租房社區(qū)退休老年和學(xué)齡前兒童多的特點(diǎn)，應(yīng)在公租房社區(qū)里創(chuàng)建托老所和義務(wù)幼兒教育圈;針對(duì)公租房社區(qū)待業(yè)人員多的特點(diǎn)，可以安排志愿者或一些非盈利機(jī)構(gòu)進(jìn)行周期性勞動(dòng)技能培訓(xùn)和工作介紹等等。

（三）居民充分參與公租房社區(qū)的管理

在公租房的中低收入群體中，城鎮(zhèn)無業(yè)以及老齡化群體占到相當(dāng)大一部分，怎樣組織和解決這部分人的工作和生活問題是公租房社區(qū)管理的重點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問題可以分為以下幾方面解決，一是把部分有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人引入公租房管委會(huì)，在治理社區(qū)的同時(shí)提高其管理能力：二是號(hào)召和吸納有健康身體素質(zhì)卻失業(yè)的群體加入物業(yè)管理的人員中，其勞動(dòng)價(jià)值不僅可以抵消其物業(yè)費(fèi)，而且物業(yè)公司還可以補(bǔ)償其一定的薪酬：三是組織社區(qū)居民自我開展相互學(xué)習(xí)、自我提高的培訓(xùn)、講座，每周末都可以挑選社區(qū)內(nèi)具有各種工作技能的人作為客座講師主持，以促進(jìn)社區(qū)人員再就業(yè)：四是組織社區(qū)志愿者對(duì)社區(qū)內(nèi)的老年人進(jìn)行日常托管照顧，其工作時(shí)長可以抵免部分房租費(fèi)。