怎樣設(shè)立合法有效的居住權(quán)？

編輯同志：

居住權(quán)這么一項(xiàng)新的權(quán)利制度，具體應(yīng)該怎么設(shè)立才能更保障呢？

佛山市 梁小姐

梁小姐：

根據(jù)民法典第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。”及第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定?！本幼?quán)可以通過訂立書面合同的方式或者遺囑方式進(jìn)行設(shè)立。在合同或遺囑內(nèi)容中明確雙方的姓名及相關(guān)身份信息，設(shè)立居住權(quán)房產(chǎn)的位置，設(shè)立居住權(quán)房產(chǎn)的條件和要求、期限，以及出現(xiàn)爭(zhēng)議的解決方法等等。當(dāng)然，上述的內(nèi)容也可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減。

最重要的是，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，設(shè)立居住權(quán)，一定要及時(shí)居住權(quán)登記。根據(jù)民法典第三百六十八條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！比绻挥泻贤斑z囑的內(nèi)容，而沒有向登記機(jī)構(gòu)辦理居住權(quán)登記，不發(fā)生設(shè)立居住權(quán)的法律效果。

居住權(quán)人是否有身份上的限制？

編輯同志：

是不是只能給自己的家人、親屬設(shè)立居住權(quán)，這個(gè)居住權(quán)人是否有身份上的限制呢？

深圳市 杜先生

杜先生：

根據(jù)目前民法典關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，并沒有對(duì)此作出任何明確規(guī)定。不過，在倡導(dǎo)意思自治的私權(quán)處置領(lǐng)域，“法無禁止即可為”，因此原則上居住權(quán)人并沒有身份上的限制。當(dāng)然具體設(shè)立居住權(quán)的行為，還要受到公序良俗及其他法律法規(guī)的規(guī)范，比如為婚外情對(duì)象設(shè)立居住權(quán)的行為，便可能因?yàn)檫`背公序良俗而無效。

全國(guó)人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示居住權(quán)制度有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障，居住權(quán)立法，是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求。

因此，居住權(quán)人嚴(yán)格而言并沒有身份上的限制，這也使得該制度有了更多適用的空間。比如老人“以房養(yǎng)老”，老人家一方面將房屋出售給暫時(shí)沒有居住需求的買方，提前將房屋價(jià)值變現(xiàn)，同時(shí)為自己設(shè)立居住權(quán)，保障自己可以安居到老；比如公司為功勛員工設(shè)立居住權(quán)，并以勞動(dòng)關(guān)系存續(xù)作為居住權(quán)存在的條件，以此激勵(lì)員工，留住人才；目前，全國(guó)各地的公租房所有權(quán)一般為政府所有，并租賃給住戶，如果將居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房上，讓居住人擁有了物權(quán)的對(duì)抗效力，可以更好保證他們的居住利益，對(duì)于低收入家庭來說有了更高的法律保障。

居住權(quán)人是否有對(duì)房子處分、收益的權(quán)利？

編輯同志：

我想知道為他人設(shè)立居住權(quán)之后，享有居住權(quán)的人有沒有可能把房子轉(zhuǎn)讓、出租出去？

汕頭市 馮小姐

馮小姐：

根據(jù)民法典第三百六十九條規(guī)定；“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

居住權(quán)具有一定的人身依附屬性，故法律規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上也不允許出租，否則居住權(quán)人還可以以此獲得收益，違背了特定人基本生活居住初衷。

因此，居住權(quán)人實(shí)際上只享有對(duì)房屋居住、占有及使用的基本功能，不包括處分權(quán)能，原則上也不包括出租、收益的權(quán)能，當(dāng)然如果雙方設(shè)立居住權(quán)時(shí)達(dá)成一致，同意居住權(quán)人可以出租、收益，法律也是尊重雙方的意思自治。尤其是在以房養(yǎng)老情形下，在享有居住權(quán)的老人生活收入較低的情況下，可以通過出租房屋的方式獲取一定的收入，提高生活質(zhì)量?！?/p>