論我國居住權(quán)制度的立法完善

何江

摘 要：我國《民法典》中設(shè)立了居住權(quán)，但是僅限于自然人，對于共同居住人并沒有規(guī)定，設(shè)立的形式只規(guī)定了合同、遺囑兩種形式，沒有為特殊群體設(shè)立法定居住權(quán)。在居住權(quán)客體方面，我國民法典僅允許對他人的住宅設(shè)立居住權(quán)，對自己的住宅不能設(shè)立居住權(quán)，無法解決“以房養(yǎng)老”等問題。此外，我國居住權(quán)制度限制居住權(quán)流通，對于住宅界定不明，不利于居住權(quán)市場的培育。因此，我國法律亟需完善這些問題。

關(guān)鍵詞：民法典;居住權(quán);制度;立法;完善

我國《民法典》設(shè)立了居住權(quán)制度，但和德、法等國的居住權(quán)制度相比，還比較保守，不允許居住權(quán)流通，同時，對于主客體的規(guī)定過于簡單，法律適用過錯中亟需明確。這些問題的解決，有必要對我國居住權(quán)制度進(jìn)行分析，找到解決之道。

一、居住權(quán)制度的由來及概念

居住權(quán)來源于古羅馬人的生活習(xí)慣，后來被寫入法律，《尤士丁尼法典》最先用成文的形式確定下來，屬人役權(quán)的一種，后被各國所繼承，很多大陸法系國家和英美法系國家的法律中都有居住權(quán)，但也有國家認(rèn)為不需要居住權(quán)而沒有入法，我國《民法典》編纂過程中爭議極大，甚至一度曾將其刪除，后保留了下來。國內(nèi)外法律對居住權(quán)的概念有所不同，不同的學(xué)者也持不同的觀點(diǎn)。我國《民法典》第366 條規(guī)定，“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”。本文認(rèn)為，居住權(quán)是特定的人對某一住宅享有占有、使用的一種用益物權(quán)。

二、我居住權(quán)制度簡述

我國《民法典》中居住權(quán)的兩種設(shè)立方式——合同與遺囑。

2.1通過合同方式設(shè)立居住權(quán)。我國《民法典》中設(shè)立居住權(quán)時，需要以書面形式簽訂居住權(quán)合同，合同內(nèi)容必須包括當(dāng)事人姓名、具體位置、居住期限以及其他條件等。引出了能否附條件或附期限問題。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，民事法律行為可以附條件或附期限，但根據(jù)居住權(quán)合同的性質(zhì)是不允許附條件或附期限的，這是為了保護(hù)當(dāng)事人的人身利益，居住權(quán)本是為了當(dāng)事人因?yàn)榫幼￡P(guān)系而設(shè)立的，不涉及到當(dāng)事人的身份行為。因此，在居住權(quán)通過合同設(shè)立的過程中不允許附條件或附期限。

通過合同設(shè)立居住權(quán)一般有以下幾個表現(xiàn)形式，房屋所有權(quán)持有者與房屋買受人單一簽訂的居住權(quán)合同是最為普遍的表現(xiàn)形式，此時兩者之間只存在合同關(guān)系;房屋所有權(quán)持有者與房屋買受人簽訂了房屋買賣合同及房屋居住權(quán)合同，這是兩者之間的關(guān)系較為復(fù)雜，房屋持有者為出售人與居住權(quán)人，房屋買受人同時也是合同中權(quán)利的設(shè)立人;房屋持有者將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)給買受人，并將居住權(quán)授予第三人。

2.2通過遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。我國《民法典》中規(guī)定可以通過遺囑的方式來設(shè)立居住權(quán)，主要有以下特點(diǎn)：遺囑屬于民事法律行為，在當(dāng)事人死亡以后遺囑才開始生效?！睹穹ǖ洹芬?guī)定居住權(quán)從遺囑開始生效時進(jìn)行設(shè)立，而不是以登記作為設(shè)立居住權(quán)的條件。也有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)既可以通過遺囑來設(shè)立，又可以通過遺贈的方式來設(shè)立。本文認(rèn)為，遺贈不是我國當(dāng)前居住權(quán)制度的設(shè)立形式，遺囑與遺贈不是并列的關(guān)系，他們是互相獨(dú)立的。遺囑繼承指的是當(dāng)事人通過遺囑的方式將財(cái)產(chǎn)由指定的繼承人來繼承，而遺贈則是當(dāng)事人將個人財(cái)產(chǎn)捐贈給國家或指定繼承人以外的組織或個人。

三、我國居住權(quán)制度存在的問題

3.1主體只能為自然人。我國《民法典》中居住權(quán)的主體只能是自然人。對于自然人的理解，當(dāng)然不包括法人和其他組織，但是立法的本意并沒有排除和自然人一起居住的共同居住人，這是我國當(dāng)前居住權(quán)制度存在的漏洞。

3.2只規(guī)定了意定居住權(quán)。? ?我國《民法典》只規(guī)定了合同、遺囑這兩種意定的方式設(shè)立居住權(quán)，并沒有規(guī)定法定居住權(quán)。很多時候，為了保護(hù)特定的弱勢群體，比如離婚后無住所的另一方和子女，當(dāng)然還有老年人，這也體現(xiàn)我國法律當(dāng)前對弱勢群體考慮不足。

3.3僅限他人住宅。我國《民法典》中的居住權(quán)僅限于他人的住宅，實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)生活中還存在對自己的住宅設(shè)定居住權(quán)的情形，比如以房養(yǎng)老就是非常典型的問題，說明我國居住權(quán)制度還沒有解決當(dāng)下社會群眾非常迫切希望解決的問題。

3.4限制居住權(quán)流通。我國《民法典》中的居住權(quán)僅限于滿足個人的生活需要，限制居住權(quán)流通，出發(fā)點(diǎn)是為保護(hù)特定的群體，但是實(shí)際生活中，產(chǎn)權(quán)式酒店、合作建房、共享公寓等等新生事物的出現(xiàn)，實(shí)際上限制了投資人的權(quán)利。

3.5對住宅的界定不明。對于我國居住權(quán)制度中的住宅是否包括附屬物，以及是否可以對住宅的一部分設(shè)定居住權(quán)，法律并沒有明晰，但實(shí)際生活中卻存在這樣的情況，比如農(nóng)村住宅分家后幾兄弟共住一宅，就會遇到分割住宅的問題，當(dāng)然，附屬物更好理解，比如茅廁。

四、我國居住權(quán)制度的立法完善

4.1明確共同居住人可以享有居住權(quán)。將共同居住人納入我國居住權(quán)制度保護(hù)的范疇并不是要為共同居住權(quán)人設(shè)定居住權(quán)，而是將居住權(quán)人的權(quán)能進(jìn)行擴(kuò)展。對于需要和居住權(quán)人共同居住的家屬，當(dāng)然對于需要特殊照顧的人群，比如殘疾人的護(hù)理人員，讓他們享有居住權(quán)符合人們生產(chǎn)、生活需要。

4.2設(shè)立法定居住權(quán)。對于特殊的人群，比如未成年人、老人，為解決離婚后子女無處居住，以及老人無人贍養(yǎng)，可以由法律明確規(guī)定直接享有居住權(quán)。此外，可以和《民法典·婚姻篇》中為離婚后沒有能力的一方解決居住權(quán)問題相統(tǒng)一，填補(bǔ)婚姻法中不足。

4.3不限于他人住宅。應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人在自己的住宅之上設(shè)立居住權(quán)，這樣不僅可以盤活資產(chǎn)，而且對于老年人等特殊人群，可以通過“以房養(yǎng)老”等特殊形式處分自己的住宅，實(shí)現(xiàn)將來才可能實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4.4應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼承。居住權(quán)的流通不僅可以激活共享公寓等一系列新興住房市場，而且可以通過居住權(quán)市場的培育，解決空置率問題。對于特定的居住權(quán)，比如公房，在居住權(quán)人去世后，沒有勞動能力的配偶等人繼承居住權(quán)，也有利于填補(bǔ)法律空白。

4.5明確對住宅的部分及附屬物均可設(shè)立居住權(quán)。對于我國居住權(quán)制度目前并沒有提及的部分及附屬物是否可以設(shè)定居住權(quán)問題，及時出臺司法解釋，對于有需要為部分設(shè)立居住權(quán)的住宅，可以根據(jù)特殊情況設(shè)立居住權(quán)，對于設(shè)立居住權(quán)的住宅是否及于附屬物，看是否是權(quán)利人使用住宅所必須，及時彌補(bǔ)法律漏洞。

五、結(jié)語

我國《民法典》制定過程中，居住權(quán)制度從爭論到列入其中，經(jīng)歷了很大波折，居住權(quán)制度的幾個條文來之不易。但是，從條文包含的意思來看，對于自然人、住宅，主客體的理解容易產(chǎn)生歧義，需要及時通過司法解釋彌補(bǔ)漏洞，而對于，是否可以設(shè)立法定居住權(quán)，是否可以在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)以及允許居住權(quán)流通問題，則可以通過今后的法律修改予以完善，希望本文所提出的問題能為我國居住權(quán)制度的立法完善添磚加瓦。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬新彥： 《居住權(quán)立法與繼承編的制度創(chuàng)新》，載《清華法學(xué)》2018 年第 2 期;

[2] 溫世揚(yáng)： 《從 〈物權(quán)法〉到 “物權(quán)編”———我國用益物權(quán)制度的完善》，載《法律科學(xué)》2018 年第 6 期。