張高 陳文

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)事關(guān)國計(jì)民生，房地產(chǎn)企業(yè)一旦面臨破產(chǎn)，首當(dāng)其沖的就是購房人利益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，必須界定購房人身份并分析購房人權(quán)利性質(zhì)，才能更好地保護(hù)其權(quán)利行使。在主體資格認(rèn)定上，采用排除法確認(rèn)其是否具有真實(shí)的購房意思表示。購房人享有的權(quán)利性質(zhì)是一種物權(quán)期待權(quán)，必須滿足相應(yīng)的條件才能夠得到支持。研究購房人權(quán)利問題，對(duì)深化購房人權(quán)利保護(hù)、服務(wù)破產(chǎn)實(shí)踐都具有借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);破產(chǎn);購房人;物權(quán)期待權(quán)? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.119

1、購房人權(quán)利保護(hù)問題的提出

在國家宏觀政策強(qiáng)化指導(dǎo)、嚴(yán)格調(diào)控以及地方不斷細(xì)化各種措施的背景下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著愈發(fā)嚴(yán)峻的資金壓力，尤其是對(duì)于部分中小規(guī)模以及擴(kuò)張速度過快房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營狀況不容樂觀。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年將近400家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序。

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)與普通企業(yè)相比具有一定的特殊性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)牽涉面廣、涉及到的債權(quán)人數(shù)眾多，其中所涉及的商品房買受人群體權(quán)益保護(hù)問題更是政府、法院以及全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)程序中適用的法律規(guī)范較為復(fù)雜，除破產(chǎn)法外，還涉及民法典、房地產(chǎn)法以及相關(guān)司法解釋等，這些法律法規(guī)之間并不是完全協(xié)調(diào)的，部分可能存在適用上的沖突，需要綜合考量、協(xié)調(diào)適用。最后，破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)具有特殊性，包括土地使用權(quán)、已竣工或在建中的商品房等，在建房屋資產(chǎn)的評(píng)估、拍賣或變賣程序同樣較難進(jìn)行。

從購房人角度看，其在諸多利益群體中處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。一方面，購房自住的購房人本質(zhì)上是消費(fèi)者，利益主體分散，相較房地產(chǎn)開發(fā)商或是其他債權(quán)主體而言維權(quán)能力較弱，容易遭受損失;另一方面，我國當(dāng)前房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于較高水準(zhǔn)，購房人所主張的權(quán)益能否實(shí)現(xiàn)對(duì)其影響巨大，若無法妥善解決，則隱含了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

目前，我國立法對(duì)房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中涉及購房人權(quán)益問題的規(guī)定仍較為模糊，因此，在破產(chǎn)案件中妥善處理購房人權(quán)益問題成為了實(shí)踐中的難點(diǎn)以及關(guān)鍵所在。本文從管理人角度出發(fā)，結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)購房人權(quán)利的認(rèn)定路徑進(jìn)行分析，以期待對(duì)司法實(shí)踐有所裨益。

2、購房人主體資格的界定

在具體探討權(quán)利問題之前，首先需要明確權(quán)利主體這一基礎(chǔ)性問題，即申報(bào)人是否符合購房人身份。

2.1具備房屋買賣的真實(shí)意思表示

實(shí)踐中，以購房人身份向管理人申報(bào)對(duì)債務(wù)人名下房屋享有物權(quán)的主體呈現(xiàn)復(fù)雜化的特征，包括以訂立房屋買賣合同為借貸進(jìn)行擔(dān)保的、簽訂以房抵債協(xié)議的以及僅簽訂房屋買賣合同等多種情形。下面筆者逐一展開分析。

2.1.1簽署房屋買賣合同為借貸合同做擔(dān)保的認(rèn)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。換言之，該類債權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的基礎(chǔ)關(guān)系實(shí)際是借貸關(guān)系，并沒有買賣房屋的真實(shí)意思表示。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)商多以融資為目的，簽訂大量房屋買賣合同作為民間借貸的擔(dān)保，并辦理網(wǎng)簽、預(yù)告登記。對(duì)于該種情形，仍應(yīng)認(rèn)定雙方屬于民間借貸的法律關(guān)系，該類申報(bào)人不屬于真正的購房人。

2.1.2簽訂以房抵債協(xié)議的認(rèn)定

以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營中普遍存在的操作方式，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無力清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成以房抵債的合意，雙方簽訂房屋買賣合同，通過以房抵債的方式清償之前債務(wù)。筆者認(rèn)為，以房抵債協(xié)議因訂立時(shí)間不同，其效力存在差異，應(yīng)分情況討論。

（1）在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂以房抵債協(xié)議

債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的以房抵債協(xié)議，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與房屋的價(jià)值可能存在較大差距，如果直接認(rèn)定該約定有效，可能會(huì)導(dǎo)致雙方利益顯失公平。因此，在處理上一般參考先前《物權(quán)法》中關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不認(rèn)定該種情形下的以房抵債協(xié)議效力。

（2）在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂以房抵債協(xié)議

債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債協(xié)議，如果沒有合同無效事由，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?；谟行У牡謧鶇f(xié)議，在債務(wù)消滅的同時(shí)，相應(yīng)的抵債價(jià)款即轉(zhuǎn)換成房款。此時(shí)應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《執(zhí)行異議規(guī)定》”）第28條的規(guī)定，審查其是否屬于無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人。

需明確的是，無論以房抵債協(xié)議的效力如何，以房抵債債權(quán)人都不符合消費(fèi)者購房人的條件。主要原因是，從債權(quán)人主體看，以房抵債目的在于消滅原有債權(quán)，并非為生活居住需要。上述觀點(diǎn)在最高人民法院的（2020）最高法民申2256號(hào)裁定書中也得到了支持。此外，從立法目的角度看，對(duì)購房人群體進(jìn)行特別保護(hù)，是基于保護(hù)其生存權(quán)的特殊需要，以房抵債并不滿足上述情況，故以房抵債的債權(quán)人不可能成為消費(fèi)者購房人。

2.2購房人的主要類型

對(duì)于基礎(chǔ)關(guān)系為房屋買賣的權(quán)利人，如無相反證據(jù)，管理人通常將主張房屋物權(quán)的權(quán)利人確認(rèn)為真實(shí)房屋買受人。但應(yīng)注意區(qū)分消費(fèi)者購房人與一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人之間的區(qū)別。

2.2.1消費(fèi)者購房人

根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條，對(duì)購買商品房的消費(fèi)者，應(yīng)限定為其購買的商品房用于居住且在買受人名下無其他用于居住的房屋的商品房購買者。管理人一般應(yīng)要求債權(quán)人提交其在所購房屋所在地房地產(chǎn)交易中心調(diào)取的不動(dòng)產(chǎn)登記信息或商品房合同備案信息等證據(jù)，對(duì)其名下在所購房屋所在地同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)無其他用于居住的房屋加以佐證，繼而進(jìn)行認(rèn)定。

2.2.2一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人

根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條，對(duì)于購買房屋并非用于必要的居住，而是用以投資、經(jīng)營或其他目的，符合條件的，只能認(rèn)定為一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人。對(duì)消費(fèi)者購房人進(jìn)行特別保護(hù)的目的在于保護(hù)消費(fèi)者的居住、生存權(quán);而一般的購房人不涉及生存權(quán)的問題，因此對(duì)這部分主體的保護(hù)程度也理應(yīng)低于消費(fèi)者購房人。

總而言之，對(duì)于權(quán)利主體的審核，應(yīng)當(dāng)注意權(quán)利人基于何種基礎(chǔ)關(guān)系對(duì)房屋主張權(quán)利，基礎(chǔ)關(guān)系為房屋買賣的權(quán)利人也應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分是消費(fèi)者購房人還是一般無過錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)購房人。

3、購房人權(quán)利的性質(zhì)界定：物權(quán)與物權(quán)期待權(quán)的辨析

明確購房人主體資格后，應(yīng)判斷購房人享有的權(quán)利性質(zhì)問題，目前存在物權(quán)和物權(quán)期待權(quán)兩種觀點(diǎn)。

3.1物權(quán)說

對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)來講，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍界定對(duì)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)起到至關(guān)重要的影響。對(duì)于購房人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，有觀點(diǎn)認(rèn)為不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購房人有權(quán)向管理人主張取回。主要依據(jù)是2002年最高法院出臺(tái)的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》”）第71條，該條明確規(guī)定對(duì)于相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)、已向?qū)Ψ浇桓兜呢?cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。雖然第71條的規(guī)定并沒有在2013年最高院出臺(tái)的《關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（二）》（以下簡(jiǎn)稱“《破產(chǎn)法解釋二》”）中得到延續(xù)，但《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》也并沒有被最高院廢止，故仍然有效。

持物權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》第71條第5、6項(xiàng)則是對(duì)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則做出的特殊規(guī)定，在支付完全對(duì)價(jià)或房屋完成交付之后，即便沒有完成登記，購房人也可以取得房屋的物權(quán)。依照此種觀點(diǎn)，若買受人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)之前已支付全部的購房款，或已完成房屋的交付，則依據(jù)特別規(guī)定取得了所購房屋的物權(quán)，可向管理人主張取回。

3.2對(duì)物權(quán)說的批判

反對(duì)者認(rèn)為，《破產(chǎn)法解釋二》第2條中，對(duì)于不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的情形，已經(jīng)做出了不同于《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》第71條規(guī)定的認(rèn)定。即便在《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》尚未明確廢止的情況下，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的適用規(guī)則，也應(yīng)當(dāng)適用《破產(chǎn)法解釋二》，認(rèn)為案涉房屋屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。按照此種觀點(diǎn)，購房人對(duì)所購房屋不享有物權(quán)。

筆者更加贊同購房人享有的并非物權(quán)，理由如下：

3.2.1從法律適用規(guī)則看，《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用

《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》頒布時(shí)，我國尚未出臺(tái)《物權(quán)法》，對(duì)于物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則并無法律的統(tǒng)一規(guī)定。隨后，《物權(quán)法》的出臺(tái)明確了我國物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則，而《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》因與《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則不符合，不應(yīng)再繼續(xù)適用其中第71條規(guī)定。

在（2020）最高法民申2681號(hào)案例當(dāng)中，最高院認(rèn)為《破產(chǎn)法解釋二》對(duì)不應(yīng)認(rèn)定為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的情形，已經(jīng)做出了不同于《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》第71條的規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)適用《破產(chǎn)法解釋二》的相關(guān)規(guī)定。因此，無論是依“上位法優(yōu)先于下位法”還是“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規(guī)則，都應(yīng)根據(jù)新的司法解釋進(jìn)行認(rèn)定。

3.2.2物權(quán)說與破產(chǎn)法中取回權(quán)的構(gòu)成要件沖突

按照物權(quán)說主張，購房人享有的是物權(quán)，此時(shí)其可以根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱“《破產(chǎn)法》”）的規(guī)定向管理人主張取回不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。但根據(jù)《破產(chǎn)法》第38條的規(guī)定，向管理人行使取回權(quán)的對(duì)象必須是“債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”。當(dāng)房屋已向購房人交付之后，實(shí)際上并不在債務(wù)人的占有之下，購房人根本無法行使取回權(quán)，管理人也無法向其“再次交付并轉(zhuǎn)移占有”。因此，對(duì)于已向購房人交付的房屋，若從物權(quán)角度出發(fā)向管理人行使取回權(quán)，存在適用上的沖突。

3.2.3《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》一刀切的保護(hù)模式不符合多種利益平衡的需求

對(duì)購房人的權(quán)益進(jìn)行特殊規(guī)定，是出于優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的消費(fèi)者購房人生存權(quán)的考慮。但是，現(xiàn)實(shí)中并所有購買商品房的購房人都是消費(fèi)者購房人。因此，應(yīng)當(dāng)限定享有優(yōu)先權(quán)之購房人的主體范圍。然而，《破產(chǎn)若干問題規(guī)定》不區(qū)分購房主體范圍，統(tǒng)一賦予其特殊對(duì)待，違背了優(yōu)先保護(hù)購房人生存權(quán)的價(jià)值取向。

3.3物權(quán)期待權(quán)

《執(zhí)行異議規(guī)定》第28、29條規(guī)定分別對(duì)應(yīng)一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人、消費(fèi)者購房人的權(quán)利，第30條則規(guī)定預(yù)告登記在執(zhí)行案件中的法律效果。結(jié)合《民事訴訟法司法解釋》第 312 條規(guī)定，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足已排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的。上述規(guī)定均為確定購房人優(yōu)先保護(hù)范圍提供了法律依據(jù)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用預(yù)售的方式進(jìn)行商品房銷售，債務(wù)人與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，標(biāo)的房屋仍處于在建狀態(tài)，且房屋實(shí)際交付日期和辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記日期都遠(yuǎn)在訂立合同時(shí)間之后。在此期間內(nèi)，購房人基于合法有效房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)法律關(guān)系，與一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不同，而是在商品房建成之后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。

3.3.1《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條

第28條規(guī)定的是一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人的物權(quán)期待權(quán)，需根據(jù)以下四個(gè)要件進(jìn)行認(rèn)定：1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;2）查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);3）已支付全部?jī)r(jià)款，或已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

前3個(gè)條件屬于事實(shí)判斷，在理解適用方面爭(zhēng)議較小，第4個(gè)條件在實(shí)踐中存在理解不一致的情況。在最高院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱“《九民紀(jì)要》”）第127條第2款中對(duì)此做出了解釋：一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。

3.3.2《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條

第29條規(guī)定的是消費(fèi)者購房人的物權(quán)期待權(quán)，對(duì)此認(rèn)定需要滿足以下三個(gè)要件：1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;2）所購房屋系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;3）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%。

該條文的第2項(xiàng)條件便是消費(fèi)者購房人主體身份的要求，而支付價(jià)款方面，實(shí)踐中也并不是機(jī)械地完全按照50%的比例進(jìn)行判斷，如果非因消費(fèi)者原因?qū)е沦彿靠钗蠢U足50%（如合同約定或開發(fā)商單方面原因），或者如《九民紀(jì)要》第125條第3款的規(guī)定的情形，支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，也可以理解為符合該規(guī)定的精神。

3.3.3《執(zhí)行異議規(guī)定》第30條

第30條規(guī)定的是預(yù)告登記的法律效果，與前兩條規(guī)定不同的是，預(yù)告登記人無需額外條件便可申請(qǐng)停止處分異議，這點(diǎn)延續(xù)了之前的《物權(quán)法》第20條以及《民法典》第221條的規(guī)定，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力。但預(yù)告登記人并不因此當(dāng)然獲得物權(quán)期待權(quán)，第30條后半段規(guī)定，只有符合物權(quán)登記條件的情況下，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，法院才應(yīng)當(dāng)予以支持。

總之，隨著法律修訂及司法解釋的更新，管理人履職過程中不應(yīng)直接將購房人享有的權(quán)利性質(zhì)認(rèn)定為物權(quán)。在符合《執(zhí)行異議規(guī)定》的情況下，應(yīng)將購房人享有的權(quán)利定性為物權(quán)期待權(quán)。

當(dāng)然，以物權(quán)期待權(quán)定性購房人享有的權(quán)利性質(zhì)，沒有直接解決購房人的該種權(quán)利在破產(chǎn)法中的順位問題?！秷?zhí)行異議規(guī)定》是針對(duì)執(zhí)行案件所做出的規(guī)定，并非針對(duì)破產(chǎn)案件，權(quán)利人享有的“排除執(zhí)行的權(quán)利”能否直接等同于破產(chǎn)法上的“清償順位的優(yōu)先性”仍存在疑問。此外，該規(guī)定僅僅賦予權(quán)利人“排除執(zhí)行”的防御權(quán)利，但卻沒有明文規(guī)定這樣的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，這同樣也是立法的不足之處。

4、影響購房人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的因素：管理人解除權(quán)的行使以及房屋未竣工的情形

如前所述，購房人對(duì)房屋享有的是物權(quán)期待權(quán)。一般情況下，購房人可以基于此項(xiàng)權(quán)利向管理人主張過戶登記。但在實(shí)踐中，存在其他影響權(quán)利行使的因素。

4.1管理人的解除權(quán)

《破產(chǎn)法》第18條賦予管理人享有決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權(quán)利，其目的是最大限度保障全體債權(quán)人的利益。管理人一旦選擇解除合同，購房人自然無權(quán)要求管理人進(jìn)行過戶登記。此時(shí)其產(chǎn)生的損失只能作為普通債權(quán)進(jìn)行申報(bào)。當(dāng)然，管理人的解除權(quán)也不能恣意行使。筆者對(duì)管理人解除權(quán)的限制情形進(jìn)行總結(jié)，當(dāng)購房人主張繼續(xù)履行購房合同且滿足下列條件時(shí)，可以限制管理人解除權(quán)的行使。

4.1.1購房人已付清購房全款

如果購房人已付清全款，己方義務(wù)全部履行完畢，那么無論購房人購買商鋪還是住宅，也無論數(shù)量，均可對(duì)抗管理人的解除權(quán)。

4.1.2已辦理預(yù)告登記

《民法典》第221條規(guī)定辦理預(yù)告登記產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，這一對(duì)抗效力同樣及于管理人。因此對(duì)于已經(jīng)辦理預(yù)告登記的購房人，管理人不能恣意行使解除權(quán)。

4.1.3消費(fèi)者購房人付款超過合同總價(jià)款的50%

對(duì)于購房人已經(jīng)支付大部分款項(xiàng)的情形管理人是否可以解除房屋買賣合同存在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同購房主體進(jìn)行判斷。對(duì)于一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人，此時(shí)管理人可以解除合同。而對(duì)于消費(fèi)者購房人而言，由于涉及到購房人的生存性權(quán)益，在破產(chǎn)解除權(quán)行使中也應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)該條規(guī)定的精神，認(rèn)定在這種情形下管理人不得解除房屋買賣合同。

4.2房屋未竣工

對(duì)于未竣工且管理人無法融資進(jìn)行續(xù)建的樓盤而言，此時(shí)房屋無法建成并向買受人過戶，屬于事實(shí)上履行不能。

在此情形下，購房人的物權(quán)期待權(quán)無法得到支持，只能轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)。金錢債權(quán)的清償順位也是個(gè)值得探討的問題。筆者認(rèn)為，對(duì)于一般無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購房人而言，由于《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條規(guī)定其必須在查封前合法占有不動(dòng)產(chǎn)才能享有物權(quán)期待權(quán)，在房屋未竣工的情況下購房人不可能享有物權(quán)期待權(quán)，因而其金錢債權(quán)只能作為普通債權(quán)進(jìn)行清償。但是消費(fèi)者購房人的金錢債權(quán)卻可能由物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)換而來，根據(jù)2002年頒布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（現(xiàn)已廢止）第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。該條文也是消費(fèi)者購房人超級(jí)優(yōu)先權(quán)的來源，但是該規(guī)定目前已被廢止，導(dǎo)致如今消費(fèi)者購房款的權(quán)利順位缺少法律的明文規(guī)定。

盡管如此，筆者認(rèn)為，基于保護(hù)消費(fèi)者購房人生存權(quán)的需要，仍可以參照該批復(fù)的精神對(duì)消費(fèi)者購房人的購房款予以優(yōu)先保護(hù)?！毒琶窦o(jì)要》第126條也確認(rèn)了該批復(fù)所規(guī)定的消費(fèi)者購房人超級(jí)優(yōu)先權(quán)的合理性，可見最高院的態(tài)度依然是認(rèn)為有必要對(duì)消費(fèi)者購房人生存權(quán)予以特別保護(hù)。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件牽涉面廣、購房人人數(shù)眾多、商品房買受人群體權(quán)益受到政府、法院、社會(huì)的高度關(guān)注。為避免激化矛盾、引起群體性事件、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，當(dāng)符合一定條件時(shí)，優(yōu)先保護(hù)購房人權(quán)利，符合我國現(xiàn)階段處理此類案件的需要。但是，深入到破產(chǎn)法領(lǐng)域，仍然要明確通過哪些制度和路徑對(duì)購房人的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，這樣既能夠有明確的法律依據(jù)，又能夠統(tǒng)一司法實(shí)踐的尺度，妥善解決破產(chǎn)中購房人權(quán)利保護(hù)問題。

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