關于增加停車泊位供給的模式初探
——以廈門市為例

陳劍波 國家開發(fā)銀行廈門市分行

概述：停車難是當前中國大中型城市面臨的共性問題。以廈門市為例，稠密的人口及快速增長的機動車數(shù)量給全市尤其本島交通和停車泊位帶來了巨大壓力，停車難問題日益突出。增加停車泊位供給成為解決民生補短板領域的關鍵環(huán)節(jié)，對于緩解車位不足壓力、改善城市出行環(huán)境、提升城市整體管理水平、拉動固定資產投資等都具有重要意義。停車場的建設具有投資量大、回收周期長、機制亟待完善等特點，在政府制定停車規(guī)劃、吸引企業(yè)投資運營和銀行信貸支持等實際操作環(huán)節(jié)中仍有不少困難。本文將從定量和定性角度，研究廈門市推動停車泊位供給的模式和策略。

一、廈門市停車泊位現(xiàn)狀

（一）停車泊位整體情況

截至2018年底，全市停車場合計4991個，泊位數(shù)約78.3萬個，公共停車泊位7.73萬個。首先，從行政區(qū)分布來看，停車泊位主要分布于思明、湖里和集美三區(qū)，分別約為24萬個、19萬個、14萬個，總占比73.5%，海滄、翔安以及同安三區(qū)停車場以及泊位數(shù)量較少，僅有6至7萬個，占比均低于10%。其次，從停車場分類來看，全市停車位以配建為主，專用屬性較強的住宅配建與非住宅配建車位合計占比90.1%，而公共屬性較強的路外、路內停車泊位相對較少。

（二）機動車保有量整體情況

截至2018年末，廈門市全市常住人口總量411萬人，機動車保有量高達157萬輛（其中小汽車保有量約為119萬輛），每百人擁有車輛達到38.2輛。規(guī)律上分析，一是近十年機動車保有量增速10.54%明顯高于常住人口增速2.34%，二是從近五年來看機動車保有量增速快速下滑至8.49%,近三年則進一步下滑至3.58%，三是從每百人擁有車輛指標（廈門38.2）對比發(fā)達國家（美國84、日本59）來看，預計仍有一定的增長空間。

（三）停車泊位供需矛盾與市場需求

參照住建部2016年6月發(fā)布的《城市停車規(guī)劃規(guī)范》，停車位供給總量宜控制在小汽車保有量的1.1-1.3之間，若審慎按照119萬輛小汽車保有量的1.1系數(shù)計算，廈門市停車位應達約131萬個，目前停車泊位缺口約52.7萬個，整體供需矛盾緊張。此外，停車泊位還面臨著嚴重的結構化問題。思明、湖里和同安三區(qū)的停車位與小汽車保有量之比低于全市平均水平，主要是因為島內區(qū)域以及同安舊城開發(fā)較為成熟，停車場建設較為困難，同時同安新城開發(fā)較為緩慢，新增停車位較少。其次，即使在車位配比相對較高的集美、翔安和海滄三區(qū)，也面臨著新城新區(qū)泊位供給充裕，老建成區(qū)的供給仍然不足的問題，尤其海滄和集美老城區(qū)。

二、以定量分析既有停車場案例為起點，探討模式創(chuàng)新

（一）以S公司停車場實例，定量分析項目收益情況

S公司已運營停車場共21個，總停車位7243個，主要分布于島內，約占全市路外公共停車位14.5%，在全市公共停車場運營企業(yè)中公共車位數(shù)量位居第一，具備一定的代表性。

首先，從單車位建安投資來看，平均造價為13-18萬元/車位。其次，從近三年的經營收入和支出來看，停車場月均單車位停車收入約590元，月均單車位經營支出約300元，月均單車位經營收益約290元。

通過進一步分析S公司停車場的收入支出構成，筆者認為還有一定改善空間。其中，現(xiàn)有的收入主要為單純的停車收費，未來通過加大增值服務項目開發(fā)，引入停車配套產業(yè)來增加收益,包括設置自助販售機、運營車場廣告等；從成本構成來看，管理成本約占總成本74%，隨著片區(qū)化管理模式和無人收費模式推廣，有望大幅度減少人員支出。預計通過提質增效改革，月均單車位經營收益可提高至400元。

若假設項目建設期1年，運營期39年（廈門市土地出讓期限40年），每年租金收益增加5%，進行投資收益矩陣計算。若簡單將IRR與最新的五年期LPR（4.75%）對比，在當前292.5元的月均單車位經營收益前提下，僅13萬造價項下的IRR高于LPR。若月均單車位經營收益能進一步提升至400元基數(shù)，則項目IRR顯著提高，所有造價情景項下的IRR均高于LPR。

（二）增加停車泊位的難點與建議

1.現(xiàn)有政府增加停車泊位供給的難點

①在上述3.1測算中，若考慮車位只租不售的情況下，項目回收周期長，無法實現(xiàn)停車場的可持續(xù)運營。因此，在配套政策上，需要政府進行政策引導調整，比如搭配面積占比約20-40%的商業(yè)，或者允許部分車位對外銷售。

②在增量方面，政府往往采用阻力最小原則，選擇已收儲的自有用地、邊角地、閑置地以及近期擬新、改、擴建的學校、公園、綠地地下空間等區(qū)域，按單個項目實施，造成了不同項目之間收益差異較大，部分低收益項目無法融資。

2.模式與策略的探討與實施路徑建議

在上文中已分析，停車場項目自身出租收益有限。因此，存量財政出資建設的停車場資源，首先可探討作為補充還款來源。此外，在廈門已落地的停車場項目，多為零散、獨立的項目，缺乏區(qū)域內停車資源的統(tǒng)籌規(guī)劃和布局，由此導致業(yè)主眾多、停車場系統(tǒng)建設標準不一。建議探討在區(qū)級層面統(tǒng)一整合資源，統(tǒng)一立項，一方面可以提高規(guī)?；\營的效率，進一步推動智慧城市運用；另一方面，有利于不同類型的停車場資源實現(xiàn)項目收益共享，便于配套商業(yè)政策的整體協(xié)商，也有利于融資支持。

綜上，在公共屬性較強的停車場領域，政府應充分發(fā)揮協(xié)調和整合優(yōu)勢，通過“存量資產注入+市場化經營提質增效+配套商業(yè)扶持”模式，批量打包批量實施，實現(xiàn)停車場項目具備商業(yè)可持續(xù)性。