房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實施路徑

付新珂

【摘? 要】在國家“房住不炒”的宏觀環(huán)境和融資政策不斷收緊的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)市場發(fā)展，需加強全面預(yù)算管理的把控，尤其要關(guān)注全過程的風險控制和監(jiān)督管理，這是當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。在提高房地產(chǎn)行業(yè)的計劃、調(diào)控、評價能力，從而促進管理者全面地了解房地產(chǎn)公司的經(jīng)營目標、年終利潤和戰(zhàn)略策略，以及安排公司項目的進度、調(diào)配、成本、籌劃等的費用方面，全面預(yù)算管理將會發(fā)揮關(guān)鍵的作用。

【Abstract】In the context of the macro-environment of "houses are for living in and not for speculative investment" and the tightening of financing policies， in order to better adapt to the market development， real estate enterprises need to strengthen the control of comprehensive budget management， especially pay attention to the whole process of risk control and supervision and management， which is an important issue facing the real estate industry. Comprehensive budget management will play a key role in improving the planning， regulation and evaluation ability of the real estate industry， so as to promote managers to comprehensively understand the business objectives， year-end profits and strategic strategies of real estate enterprises， as well as the cost of arranging the schedule， allocation， cost and planning of the company's projects.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);全面預(yù)算管理;實施路徑

【Keywords】real estate; comprehensive budget management; implementation path

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）03-0021-02

1 引言

在房地產(chǎn)企業(yè)持久穩(wěn)定的戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，為了實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，必須實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化，最好的方式就是對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面預(yù)算的管理。全面預(yù)算管理的目的是通過財務(wù)全過程進行提前計劃，過程中進行跟蹤和控制，遇到實際問題和計劃有偏差，再不斷地調(diào)整，并且落到實處。

2 房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算的重要意義以及特點

2.1 重要意義

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，每一個企業(yè)都需要具備長遠的目標規(guī)劃和短期的目標規(guī)劃，要加強企業(yè)的正規(guī)化管理和標準化管理。同時，要有實現(xiàn)長期目標規(guī)劃和短期目標規(guī)劃的具體措施，在這個過程中，全面預(yù)算管理在企業(yè)的管理工作中就占有重要地位。全面預(yù)算管理要考慮整個企業(yè)的戰(zhàn)略整體目標，并將整體指標分解到各部門的部門目標。在制定和實施過程中，需要企業(yè)各部門和員工全面的積極配合，才能更好地實施。通過部門之間加強有效溝通和交流，才能有效改善企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，提升員工整體的工作效率。另外，在企業(yè)的KPI及指標績效年終評估中，全面預(yù)算管理執(zhí)行的結(jié)果作為重要的評價指標，可以評判企業(yè)以前的歷史業(yè)績，并且為后續(xù)的管理提供相關(guān)的數(shù)據(jù)支撐。

2.2 特點

房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理具有三個重要的特點：第一，全方位;第二，全員性;第三，過程性。另外，全面預(yù)算管理也有其獨特的特點：一是要以工程項目核算為核心點，房地產(chǎn)行業(yè)的項目種類多樣，標準復(fù)雜，核算也比較復(fù)雜，成本比較大，時間跨度長等，這些都決定了企業(yè)要以工程項目核算作為核心;二是以現(xiàn)金流和預(yù)算作為基礎(chǔ)點，房地產(chǎn)行業(yè)具有高風險、高負債和高收益的特點，這就要求了房地產(chǎn)行業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，那么就必須具備足夠的現(xiàn)金流，要能夠維持項目的正常開展，使得項目順利地進行，同時還要編制出現(xiàn)金流預(yù)算表;三是要以房地產(chǎn)項目的關(guān)節(jié)點作為編制的前提，房地產(chǎn)項目結(jié)算、銷售、施工等過程都是其關(guān)鍵點，因此，在編制的過程中面臨的因素不同，就要仔細地考慮每一個關(guān)鍵點受外界環(huán)境因素的影響，會產(chǎn)生不同的結(jié)果。

3 全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)

3.1 根據(jù)項目不同而有所側(cè)重

項目開發(fā)初期的最終目標就是實現(xiàn)利潤的最大化。而在一個項目中，項目的預(yù)算首要任務(wù)就是資金的控制，并且在項目結(jié)束之后，要復(fù)盤分析項目的整體完成情況，分析項目推進過程的優(yōu)勢和劣勢，為后續(xù)其他項目的開發(fā)提供參考意見。

3.2 項目成本的控制

房地產(chǎn)企業(yè)的項目，在控制成本時會直接對經(jīng)濟利益產(chǎn)生影響。另外，房地產(chǎn)又具有不確定性因素，涉及的金額大，范圍廣，影響因素多，項目的時間跨度也很長，因此，對項目成本的科學(xué)預(yù)測也需要進行多方面的考慮?，F(xiàn)如今，很多企業(yè)都面臨著越來越復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)需要進行很好的預(yù)算控制，就可以采用多種類型的方法，在成本控制方面實現(xiàn)精確化和良性的發(fā)展。

3.3 項目的設(shè)計定位會影響項目的預(yù)算

關(guān)于企業(yè)項目的主體結(jié)構(gòu)，以及存在的形態(tài)等相關(guān)指標，在此項目開發(fā)的初始階段就會作相關(guān)的決定，當設(shè)計好建筑結(jié)構(gòu)方案之后，會適當?shù)卣{(diào)整建筑的難度，因此，在企業(yè)項目的前期設(shè)計過程中，要計算此項目開發(fā)的總成本以及時間進度。在項目的過程中也要規(guī)劃設(shè)計不充分的地方，應(yīng)考慮變動因素，當預(yù)算出現(xiàn)問題時要及時地調(diào)整，并且還要針對調(diào)整的結(jié)果進行執(zhí)行，特別是當預(yù)算上存在較大差異時。

3.4 做好關(guān)鍵節(jié)點的動態(tài)控制

一個項目的關(guān)節(jié)點有很多，可細分到關(guān)節(jié)點進行全面預(yù)算管理，要選擇正確的施工單位，并且完成設(shè)計、辦理相關(guān)證書、驗收工程、交房入戶，以及做相關(guān)的銷售工作等。這樣不僅可以做好經(jīng)濟利潤分析，還可以規(guī)劃資金，確保企業(yè)項目的順利完成，避免突發(fā)狀況的發(fā)生，做好項目的風險規(guī)范。

3.5 項目開發(fā)的進度以及預(yù)算內(nèi)容的一致性

在項目開發(fā)的過程中要具體量化預(yù)算的表現(xiàn)，并且要在脫離基礎(chǔ)情況的狀況下，使資源配置能夠規(guī)避項目風險的作用充分地發(fā)揮出來。同時，在企業(yè)項目開發(fā)的進度和預(yù)算的內(nèi)容要保持一致性。

4 房地產(chǎn)企業(yè)改革全面預(yù)算管理的實施路徑

4.1 建立全面預(yù)算的管理制度

為了全面保障預(yù)算管理的具體實施，必須要建立相關(guān)的管理制度和具體的操作指引。以全員作基礎(chǔ)，以全方位作為要求，以全過程作為相關(guān)標準，一是有關(guān)工作人員在進行全面預(yù)算管理流程文件的應(yīng)用時，要包括分析、執(zhí)行、控制、考核等工作流程。二是要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身具有的特點，再制定全面預(yù)算管理的策略。三是要和企業(yè)本身的管理制度相匹配，要對企業(yè)的財務(wù)管理以及各部門之間的業(yè)務(wù)進行調(diào)控管理和監(jiān)督管理。

4.2 加強全面預(yù)算的考核

績效考核的設(shè)定難度是比較大的，并不是可以直接參考標桿企業(yè)就可以制定的，房地產(chǎn)企業(yè)之間的戰(zhàn)略目標、企業(yè)特點、企業(yè)文化和管理制度之間存在著巨大的差異。因此，要做到精確化設(shè)計和準確化的設(shè)計，要綜合績效考核的主要依據(jù)，就是企業(yè)項目的關(guān)鍵節(jié)點以及全面預(yù)算管理，要按照預(yù)算的實際情況進行考核，要按照平衡積分卡的預(yù)算進行分解，對企業(yè)的每個員工的崗位職責，以及部門設(shè)定的部門完成相關(guān)指標，作為部門的主要考核依據(jù)。而指標考核的系數(shù)是公司各項目實際完成的具體情況，以及整體的工作的全面預(yù)算業(yè)績，就是最后所得的分數(shù)，要將全面預(yù)算管理和房地產(chǎn)行業(yè)的績效考核相結(jié)合，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)全員認真地執(zhí)行各項規(guī)章制度，以及鞭策全面預(yù)算做到不流于形式，而是落實到具體的實際操作中。

4.3 建立科學(xué)的信息系統(tǒng)和建立全面預(yù)算管理的平臺

建立科學(xué)的信息系統(tǒng)是全面預(yù)算管理最關(guān)鍵的一步，要通過強大的信息庫建立合理的信息管理系統(tǒng)。對整個房地產(chǎn)行業(yè)的信息能夠及時地掌握并制定出相應(yīng)的預(yù)案，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，根據(jù)信息系統(tǒng)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)展開具體的分析，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化的最終目的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要做好全面預(yù)算平臺的人員培訓(xùn)，以及更新維護等，要把數(shù)據(jù)庫建立成科學(xué)的信息管理系統(tǒng)。例如，融創(chuàng)企業(yè)的房源信息，以及物業(yè)管理、銷售、開發(fā)等，因此，要針對房地產(chǎn)行業(yè)研究專門的管理軟件，從而促進全面預(yù)算管理的信息化和專業(yè)化。

4.4 嚴格地執(zhí)行全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)通常不會隨意地調(diào)整其公司的預(yù)算問題，例如，緊急調(diào)整和半年度調(diào)整都是用于需要調(diào)整的具體情況中，要具體地分析公司和總結(jié)公司半年來的具體經(jīng)營狀況，并且要根據(jù)公司的實際狀況對下半年的預(yù)算進行相應(yīng)的調(diào)整，這就是半年度調(diào)整。而緊急調(diào)整，要得到公司董事會的批準，并且要在不影響公司正常經(jīng)營活動的情況下，才能進行相關(guān)的調(diào)整，緊急調(diào)整是需要依據(jù)嚴格的標準，并且結(jié)合企業(yè)的實際具體情況，不能夠多次或者重復(fù)地調(diào)整。

5 結(jié)語

綜上所述，作為提升自身企業(yè)管理水平的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)需要結(jié)合自身發(fā)展特點，建立起符合企業(yè)特色的全面預(yù)算管理制度和運營體系，在執(zhí)行全面預(yù)算管理的過程中，要將企業(yè)的戰(zhàn)略目標和管理策略結(jié)合進行。要建立一整套完善的約束、激勵和權(quán)責機制，要深化企業(yè)目標，做好成本控制，最終實現(xiàn)現(xiàn)金和利潤增長兩條線路，為后續(xù)可持續(xù)發(fā)展提供支持。通過全方位的以及全員的預(yù)算管理，最終促使房地產(chǎn)企業(yè)變得越來越好，發(fā)展越來越順暢。

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