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      老法官專職“磕”起了物業(yè)官司

      2021-07-08 12:30:06劉洋
      百姓生活 2021年6期
      關(guān)鍵詞:物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司物業(yè)

      劉洋

      “一個(gè)人的力量也許渺小細(xì)微,但億萬人同心,所迸發(fā)出的巨大合力,必將沖破一切障礙,戰(zhàn)勝眼前的困難?!?021年1月8日下午,26位來自北京不同社區(qū)的人物(團(tuán)體),站上了“微力量——新京報(bào)第14屆感動(dòng)社區(qū)人物頒獎(jiǎng)典禮”的舞臺(tái),接過這份表彰“微力量”的獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)杯,留下了共同的心愿——繼續(xù)在不同崗位發(fā)揮個(gè)人的作用,在時(shí)代的浪潮里,貢獻(xiàn)自己的力量。北京朝陽法院酒仙橋法庭法官張燕鈞和其他10位人物(團(tuán)體)榮獲第十四屆感動(dòng)社區(qū)人物金獎(jiǎng)。

      面對(duì)超負(fù)荷工作是常態(tài)

      “住戶常年沒人怎么辦?”“我們小區(qū)這個(gè)房子租給別人,敲不開門,物業(yè)費(fèi)怎么收?”2020年6月初,朝陽法院酒仙橋法庭,55歲的張燕鈞坐在辦公室,屏幕對(duì)面,幾名社區(qū)的物業(yè)人員接連詢問道。

      這些問題對(duì)于一名有著35年工作經(jīng)驗(yàn)的老法官來說,再簡單不過?!拔遗e個(gè)例子啊……”他沒有說晦澀的法律條文,而是用分析案例的方式進(jìn)行解答。一個(gè)視頻會(huì)議持續(xù)了半天時(shí)間,張燕鈞也連續(xù)講解了三四個(gè)小時(shí)。

      這是張燕鈞工作的常態(tài)。2018年,張燕鈞被調(diào)入酒仙橋法庭擔(dān)任審判員,加入專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì),主要面向轄區(qū)的物業(yè)糾紛,平均一年調(diào)解結(jié)案的糾紛案件就有2000多件。

      物業(yè)和業(yè)主一旦因糾紛鬧進(jìn)法院,往往一碰面就劍拔弩張。張燕鈞坦言,自己遇到過太多“難啃的骨頭”。去年,他成功調(diào)解了一起原物業(yè)公司訴304名業(yè)主的糾紛案件,這是迄今為止北京整體性化解物業(yè)糾紛數(shù)量最多的案例。

      跟其他法官不同的是,審案之外,張燕鈞每周都會(huì)抽一天時(shí)間去社區(qū),跟物業(yè)和居民“嘮一嘮”,“想把這類糾紛在進(jìn)法院前就提前消化掉?!?/p>

      今年受疫情影響,張燕鈞把工作重心轉(zhuǎn)到線上。因社區(qū)當(dāng)事居民多為老人,不會(huì)使用網(wǎng)絡(luò),他的線上工作主要通過打電話發(fā)短信進(jìn)行。“我這里幾乎成了電話客服?!睆堁噔x笑著說。

      加入專業(yè)團(tuán)隊(duì)接手涉眾物業(yè)糾紛

      張燕鈞自1985年加入朝陽法院,在民事、商事、執(zhí)行等各個(gè)庭室“轉(zhuǎn)了一圈”,在同事看來,“他什么案子都審過”。但這位能說會(huì)道的老法官,2018年卻專職“磕”起了物業(yè)官司。

      2018年,朝陽法院將轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)糾紛交由酒仙橋法庭受理,成立專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)。因此類糾紛審判經(jīng)驗(yàn)豐富,張燕鈞被調(diào)到酒仙橋法庭擔(dān)任審判員,主要面向涉眾的物業(yè)糾紛。

      專業(yè)團(tuán)隊(duì)剛成立,張燕鈞就接到一起“拉鋸”10余年的物業(yè)糾紛案,共涉及304起案件。

      被告是304戶業(yè)主,他們被朝陽時(shí)代莊園小區(qū)原物業(yè)公司告上法院,要求支付欠繳的物業(yè)費(fèi)及違約金,訴訟總金額600余萬。

      張燕鈞說,這家物業(yè)公司于2003年接受開發(fā)商委托,為800余戶業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。2006年,有業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)過高,與實(shí)際提供服務(wù)不符,開始陸續(xù)拒繳物業(yè)費(fèi)。這讓物業(yè)公司越發(fā)經(jīng)營困難,直到最后小區(qū)垃圾遍地。

      鬧到2010年,原物業(yè)公司被解聘撤場,雙方矛盾越積越深。但業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)“堆”到了330萬元之高,其中最長欠費(fèi)時(shí)間4年。

      此后8年,原物業(yè)公司陸續(xù)將部分欠費(fèi)業(yè)主訴上法院,法院按審限程序一一走下來后,8年時(shí)間只有18件案件被審結(jié)生效。

      此次,原物業(yè)公司決定分別起訴304戶業(yè)主,也讓物業(yè)代理律師感到擔(dān)憂,他和張燕鈞直言道:“之前8年時(shí)間才處理18起案件,那這304起案件又要花費(fèi)多少時(shí)間?”

      張燕鈞介紹,成立專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)首要解決的就是這種涉眾的糾紛。

      “欠繳物業(yè)費(fèi)的案子很多都是共性問題?!彼麤Q定打破單純的個(gè)案審理方案,對(duì)于業(yè)主和物業(yè)因服務(wù)不到位引發(fā)的矛盾,屬于共性問題,通過減免物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行調(diào)解;而個(gè)別業(yè)主因房屋質(zhì)量問題等引發(fā)的糾紛,則單獨(dú)審理,爭取一次性處理這304起案件。

      協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)一次調(diào)解304起案件

      初步了解案情后,張燕鈞決定分批次傳喚業(yè)主到庭談話,第一天,304名業(yè)主竟全數(shù)到場。

      業(yè)主們認(rèn)為,單獨(dú)反映的問題會(huì)比較片面,希望可以集中應(yīng)訴,并認(rèn)為前期18起案件業(yè)主敗訴原因在于“孤軍奮戰(zhàn)”。他們此次寫了一份“請(qǐng)?jiān)笗保月曈懺飿I(yè)公司。

      談話中,物業(yè)代理律師提出“物業(yè)費(fèi)打九五折”,業(yè)主們認(rèn)為“物業(yè)服務(wù)不到位不應(yīng)收費(fèi)”。張燕鈞感覺到,當(dāng)時(shí)業(yè)主們和原物業(yè)公司已經(jīng)“劍拔弩張”。如果單純從合同糾紛角度審理,無法真正解決物業(yè)和業(yè)主多年積累的矛盾,反而可能激化雙方情緒。

      但想要調(diào)解,物業(yè)費(fèi)的數(shù)額成為最難平衡的問題。張燕鈞試圖勸說物業(yè):“如果有10個(gè)業(yè)主甚至50個(gè)業(yè)主愿意繳費(fèi),你們?yōu)槭裁床荒茏尣浇档臀飿I(yè)費(fèi)呢?你們之前18起案件打了8年,過程有多難,應(yīng)該深有體會(huì)的。 ”

      物業(yè)律師提到,多次和張燕鈞溝通后,物業(yè)公司特意召開3次董事會(huì)研究,表示要視能解決多少欠繳的物業(yè)費(fèi),他們再考慮是否能做出讓步。

      另一方面,如何收集這304名業(yè)主的意見。張燕鈞發(fā)現(xiàn),小區(qū)今年來已更換3次業(yè)委會(huì),其工作也越來越成熟,決定讓業(yè)委會(huì)通過問卷調(diào)查的方式開展工作。

      “根據(jù)張法官的指導(dǎo),我們做了一張調(diào)查問卷?!睒I(yè)委會(huì)代表彭女士說,他們針對(duì)物業(yè)費(fèi)金額設(shè)計(jì)了不同的選項(xiàng),讓業(yè)主們進(jìn)行勾選,以了解所有人的訴求。

      2019年8月1日,雙方終于確定以7.5折的價(jià)格換算業(yè)主所欠物業(yè)費(fèi)。此后,304名業(yè)主陸續(xù)確認(rèn)了各自欠繳的物業(yè)費(fèi)金額,逐一與原物業(yè)公司簽署了調(diào)解協(xié)議。

      至此,這場持續(xù)了多年的物業(yè)糾紛終于得到了解決。

      每周都要去社區(qū)“嘮一嘮”

      審案之余,張燕鈞每周都會(huì)進(jìn)社區(qū),嘗試把物業(yè)糾紛“提前消化掉”。

      酒仙橋法庭庭長吳彬介紹,朝陽區(qū)居民樓多,每年物業(yè)糾紛有六七千件。很多時(shí)候,雙方矛盾并不大,只是業(yè)主和物業(yè)在法律認(rèn)識(shí)上有分歧。

      “物業(yè)糾紛很特殊,往往是群體性的,如果不去社區(qū)了解情況,單純在法庭上聽雙方陳述,很難了解實(shí)情全貌?!睆堁噔x說,疫情前,自己每周都要抽出一天時(shí)間,去社區(qū)處理居民和物業(yè)的“難題”,跟兩方都“嘮一嘮”。

      去年6月,酒仙橋法庭和棗營北里啟動(dòng)試點(diǎn),建設(shè)物業(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)。16家物業(yè)公司成立物業(yè)聯(lián)盟黨支部,上級(jí)黨組織指派張燕鈞擔(dān)任副書記。

      老舊小區(qū)存在的普遍問題是,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,小區(qū)業(yè)主以此拒繳物業(yè)費(fèi),雙方矛盾不斷累積。張燕鈞說:“要解決問題,總得有人向前邁出一步 ?!币患椅飿I(yè)公司在他的勸說下,主動(dòng)把小區(qū)清理干凈,并邀請(qǐng)居民一起裝飾破敗的院墻。

      同時(shí),張燕鈞也面向居民開展普法講座,“物業(yè)服務(wù)不到位,如何合理反映;拒絕繳費(fèi)可能面臨財(cái)產(chǎn)凍結(jié)、列入失信名單的風(fēng)險(xiǎn)”。

      棗營北里共有13個(gè)小區(qū),2018年,社區(qū)物業(yè)糾紛發(fā)案量多達(dá)30件。而去年6月至今年年初,涉物業(yè)糾紛零發(fā)案。

      居民之外,張燕鈞則通過視頻會(huì)議的方式,給物業(yè)人員進(jìn)行普法。他會(huì)提前收集物業(yè)關(guān)注的核心問題,研究梳理后,再通過視頻會(huì)議重點(diǎn)解答。

      只是總隔著屏幕,這位習(xí)慣“面對(duì)面交流”的老法官也有些不適應(yīng)?!笆畮讉€(gè)人在一個(gè)屏幕里,都戴著口罩,看不到表情?!?張燕鈞說,希望疫情早點(diǎn)結(jié)束,自己也能早點(diǎn)進(jìn)社區(qū)走訪。

      從供暖糾紛中發(fā)現(xiàn)贍養(yǎng)問題

      多年和社區(qū)打交道,調(diào)解糾紛,張燕鈞坦言,案件背后總有不為人知的深層原因,“抓住這個(gè)點(diǎn)”,才能真正解決矛盾。

      張燕鈞印象深的是一起供暖糾紛。這是一個(gè)涉及15名被告人的案子,在收到物業(yè)公司起訴后,他給業(yè)主打電話了解情況,但電話那頭不是老人,就是小孩。

      因被告全是房主的遺屬,最年輕的已經(jīng)73歲,還有多位80歲到90歲的老人。得知這一情況后,他致電物業(yè)公司,連拋了3個(gè)問題:“你們起訴七八十歲的老人什么意思???”“你如果贏了,能強(qiáng)制執(zhí)行嗎?”“萬一老人家有個(gè)好歹怎么辦?”

      物業(yè)所服務(wù)的房產(chǎn)是單位的房改房,房主在世時(shí)供暖費(fèi)由單位出資報(bào)銷,房主去世后,供暖費(fèi)就拖欠下來。很多老人拖欠的物業(yè)費(fèi)長達(dá)20年。但因?yàn)槎鄶?shù)老人沒有收入,屬于五保戶,供暖費(fèi)兒女也不管,物業(yè)公司的賬幾年都消不了。

      張燕鈞決定不找老人,讓他們的兒女來法院面談。

      “跟這些兒女說什么呢?”張燕鈞說,他先給他們上了一堂法律課,“雖然兒女沒有承擔(dān)這個(gè)案子的責(zé)任,但老人百年之后,兒女也要承擔(dān)他生前的債務(wù)。”

      經(jīng)過調(diào)解,15個(gè)案子最終全部結(jié)案。同時(shí),張燕鈞結(jié)合老人年齡和案件特點(diǎn),讓物業(yè)公司作出讓步,只象征性地收了一兩年的供暖費(fèi),都由兒女代老人繳納。

      “一個(gè)案子的真正完結(jié)是法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一?!睆堁噔x說。

      新京報(bào)頒獎(jiǎng)典禮結(jié)束后,張燕鈞說:“我很喜歡微力量這幾個(gè)字,因?yàn)檫@個(gè)‘微并不代表著小,它代表著滴水穿石的耐力和恒心;‘微也不是弱,而是星星之火可以燎原的氣概和決心;‘微更是一種真實(shí)的積累,一種腳踏實(shí)地不積跬步無以至千里的實(shí)干精神。”

      “作為一個(gè)在法院工作了30多年的基層法官,我覺得每一天的工作都是微力量的積攢。我特別感謝主辦單位能把這個(gè)獎(jiǎng)?lì)C給我,但是我深深知道,這個(gè)獎(jiǎng)不是頒給我個(gè)人的,而是頒給我身后和我一樣千千萬萬的司法審判和法務(wù)工作者。我們每個(gè)人可能看上去很微小,但是我們凝聚起來,卻能成為浩瀚的江河。”

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