石密艷 孟繁兵

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)作為高負(fù)債行業(yè)，獲得充足的資金是發(fā)展和生存的基礎(chǔ)，但企業(yè)融資難、融資成本高、融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象尤為突出，這些嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。文章通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，建議采取降低企業(yè)風(fēng)險、加強金融創(chuàng)新、健全房企融資體系等措施，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資問題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);融資結(jié)構(gòu);金融創(chuàng)新

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.078

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟社會發(fā)展起著重要作用。目前，經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨許多機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)需要投入大量資金，維持企業(yè)發(fā)展和運作。房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期長，內(nèi)部融資很難滿足自身需求。2019年高翔宇在選取我國165家房地產(chǎn)上市公司為研究樣本中，對2018年房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況進行研究，發(fā)現(xiàn)貨幣資金增速較前兩年降低26.75%，說明房企正面臨嚴(yán)重的資金短缺[1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題亟須解決。文章通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)象，找出房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，提出相應(yīng)的對策及建議。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的每個產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，保障融資渠道暢通，一直是房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題。

1.1 資金需求方面

企業(yè)融資類型按是否有金融機構(gòu)的介入，分為直接融資和間接融資，間接融資主要以銀行貸款為主，直接融資主要為股票融資、債券融資、定金及預(yù)付款等。

從圖1中可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資總額從2010—2019年處于穩(wěn)步提高的態(tài)勢，到2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了132194.26億元，如此巨額的資金總量，企業(yè)可通過資本市場拓寬融資渠道進行大量融資，維持企業(yè)項目運營。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比增速從2010年的33.16%下滑到2015年的0.99%。主要因為國家為了調(diào)控房價攀升、抑制經(jīng)濟過熱，出臺了一系列收緊信貸和抑制房地產(chǎn)發(fā)展的政策，使得2013—2015年增長速度有較大幅度的下降。從2016年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比增長速度出現(xiàn)了小幅上升，這期間國家為促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，出臺了一些利好政策，如通過降首付、降利率、減稅費、放寬公積金貸款政策等一系列寬松政策，刺激市場需求。

1.2 融資規(guī)模方面

2010年以來房地產(chǎn)融資規(guī)模實際到位資金從2010年的72944.04億元上升至2019年的178608.59億元。圖2中，2010—2019年土地成交價款不斷增加，2014年突破了1萬億，之后略有下降，2019年達(dá)到14709.28億元;土地購置費平穩(wěn)中略有波動，2018年土地購置費上升至36387.01億元，由此帶來的是房地產(chǎn)開發(fā)前期的投入越來越大，導(dǎo)致房企對資金的需求量也大幅攀升。

1.3 融資方式方面

從圖3可知，在各種融資方式中，外資占比最低，從2015年開始利用外資的數(shù)額呈下降趨勢，近十年的融資總量為4046.25億元，融資規(guī)模不大，主要是在股市震蕩、人民幣貶值、中美貿(mào)易摩擦等情況下，致使外資對我國投資環(huán)境不看好，資金外流，造成對房地產(chǎn)企業(yè)的投資減少。其他融資方式中，在2019年房地產(chǎn)融資實際到位資金中國內(nèi)貸款占14.13%、自籌資金占32.56%、定金及預(yù)收款占34.35%、個人按揭貸款占15.27%。從數(shù)據(jù)上看，銀行貸款的比重并不高，但房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金主要來自銷售收入，而銷售收入大部分源于消費者的購房按揭貸款，而收取的定金及預(yù)收款也屬于間接銀行貸款，使得銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供了將近70%的資金來源。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近十年來一直處于上升的趨勢，均高于70%，說明我國房企融資結(jié)構(gòu)不平衡，負(fù)債占比較高。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

2.1 融資結(jié)構(gòu)不合理，大部分為債權(quán)融資

根據(jù)融資優(yōu)序理論，企業(yè)在籌資過程中，內(nèi)部融資優(yōu)于外部融資，債權(quán)融資優(yōu)于股權(quán)融資，間接融資優(yōu)于直接融資，但從房企資金來源看，大部分資金為債權(quán)融資，股權(quán)融資、內(nèi)源融資較少。2018年房企的負(fù)債合計達(dá)到了674333.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款使用存在“短貸長投”現(xiàn)象，在這樣的情況下，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。

2.2 融資方式單一，主要是銀行貸款

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。而房地產(chǎn)企業(yè)的融資易受國家政策和銀行房貸政策的影響，如果國家加大宏觀調(diào)控力度，緊縮貨幣流量，就會對房地產(chǎn)企業(yè)的運行造成較大影響。由于2016年和2017年出現(xiàn)“購房熱、炒房熱”現(xiàn)象，國家在2017年出臺 “房子是用來住的，不是用來炒的”的房產(chǎn)政策，進行限貸限售，這在一定程度上加大了房企融資的難度。

2.3 融資體系不完善，直接融資占比低

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)乎國民經(jīng)濟的方方面面，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，但直接融資的比重較低，一方面是因為我國金融市場體系發(fā)展不健全，相關(guān)的法律機制不完善，與此相關(guān)的公司法、銀行法等法律條文對房地產(chǎn)信貸的條款涉及較少，有些房產(chǎn)企業(yè)為了獲得資金不惜偽造信用資質(zhì)、騙取信貸審批;另一方面是政府對房地產(chǎn)企業(yè)采用股權(quán)融資等間接融資方式設(shè)置的門檻較高，融資手續(xù)復(fù)雜，融資時間較長，延緩了房地產(chǎn)企業(yè)融資速度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資對策及建議

3.1 提升企業(yè)自身實力，降低財務(wù)風(fēng)險

作為負(fù)債率較高的企業(yè)，也伴隨著高風(fēng)險。因此，為了降低信用風(fēng)險，增強企業(yè)自身實力，一方面，房企應(yīng)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，合理安排債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，保證資金安全性和流動性;另一方面，銀行在對房企的貸款審查中應(yīng)健全相關(guān)的信用制度、懲戒機制和追回機制等，提高房企失信懲罰力度。還可以通過引入第三方征信機構(gòu)，合理評估企業(yè)的信用資質(zhì)。

3.2 拓展融資渠道，加強金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷創(chuàng)新融資方式，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟作用，主動參與政府支持項目，獲得更多國家優(yōu)惠政策，比如可借助“一帶一路”政策，引進外資，拓寬融資途徑。同時提升自身軟實力，形成品牌效應(yīng)。除此之外，依托資本市場，加強股權(quán)融資。例如發(fā)展REITs融資方式，REITs是房地產(chǎn)信托機構(gòu)通過發(fā)放受益憑證的方式，向委托人募集資金，進而向房地產(chǎn)企業(yè)進行投資。信托機構(gòu)以受托人的身份接受投資者即委托人的委托，通過管理、運營房地產(chǎn)相關(guān)投資，發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，將個人或機構(gòu)投資者的閑散資金聚集起來，投向房地產(chǎn)項目。對房地產(chǎn)信托投資基金專業(yè)的集中管理使得在提高營運效率的同時，也有效地降低了投資風(fēng)險[2]。與其他融資方式相比，信托產(chǎn)品的發(fā)行方式比較靈活，可以上市流通。因此，發(fā)展REITs對拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資方式具有重要意義。

3.3 完善融資市場體系，保證房企融資通道順暢

房地產(chǎn)企業(yè)對我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展發(fā)揮了重大作用，完善的相關(guān)法律制度是其獲得有效融資的保證。在頂層設(shè)計方面，政府在房企融資中也扮演著重要角色，但除了銀行貸款，諸如房地產(chǎn)信貸、股權(quán)融資等融資方式政府或法規(guī)限制都比較大。由于這些約束，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資時往往不能及時獲得資金，因此就需要國家出臺相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范房企的融資手段。同時，通過利率、價格等行政手段，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的融資環(huán)境。

4 結(jié)論

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是事關(guān)我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱型行業(yè)，為促進其健康發(fā)展，解決融資難問題就顯得尤為重要，通過企業(yè)、政府等相關(guān)部門通力合作，健全房企融資機制，降低財務(wù)風(fēng)險，建立多層次的融資體系，發(fā)揮資本市場作用，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]高翔宇.房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略研究：以萬科為例[D].煙臺：山東工商學(xué)院，2019.

[2]YAT H，STEPHEN H.Financing real estate development using bonds in Asian[J].International Journal of Strategic Property Management，2011，15（4）：340-355.