曹宇峰

（徐州鐵路經(jīng)營集團有限公司 經(jīng)濟師，江蘇 徐州 221000）

隨著社會的發(fā)展，城市的擴容，許多鐵路房產(chǎn)已納入城市中心地帶，在國鐵集團加快資產(chǎn)開發(fā)的要求下，房產(chǎn)經(jīng)營已成為鐵路企業(yè)增收創(chuàng)效的重點來源，但在實際經(jīng)營中，由于各種原因，仍存在房產(chǎn)收益偏低、管理水平不高、經(jīng)營風險較大等問題，與鐵路高質(zhì)量發(fā)展要求有一定差距。

1 鐵路房產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀

1.1 重視程度不斷提高

房產(chǎn)資源作為鐵路資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的重要組成部分，越來越受到各集團公司的重視，相繼出臺了一系列政策文件，特別是通過專業(yè)化經(jīng)營，發(fā)揮專業(yè)公司的經(jīng)驗和優(yōu)勢，不斷提高經(jīng)營效益和管理水平。

1.2 經(jīng)營規(guī)模不斷增加

實施專業(yè)化經(jīng)營后，鐵路運輸業(yè)和運輸輔助業(yè)通過協(xié)議將區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)資源交由專業(yè)公司經(jīng)營，大幅增加了鐵路房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。以筆者公司為例，2017 年以來接收鐵路站段房產(chǎn)116 處6.6 萬m2，經(jīng)營面積較前期增加140%。

1.3 房產(chǎn)收益不斷提升

通過“公開招商、同區(qū)同價，分級審批”等舉措，“人情房”現(xiàn)象大幅減少，房產(chǎn)經(jīng)營收益不斷提高。筆者公司2017 年至2019 年房產(chǎn)收益由1 534 萬元上升至2 520 萬元（2020 年受新冠疫情影響，基本維持2019 年經(jīng)營水平）。

1.4 經(jīng)營管理日趨規(guī)范

制定完善了房屋租賃管理辦法等制度文件[1]，規(guī)范了“房屋租賃合同文本”，設計開發(fā)了“資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)”，通過系統(tǒng)上報招租資料，辦理審查會簽等手續(xù)，不僅提高了工作效率，而且規(guī)范了日常管理，降低了經(jīng)營風險。

2 房產(chǎn)經(jīng)營中存在的主要問題

2.1 收益增長陷入瓶頸

經(jīng)過專業(yè)化經(jīng)營后的持續(xù)規(guī)范，房產(chǎn)經(jīng)營收益已由最初的大幅增長回落到小幅遞增的狀態(tài)。特別是2020 年以來，受新冠疫情和電商經(jīng)濟的疊加影響，部分合作方經(jīng)營困難，甚至出現(xiàn)無法維持而退租的情況，保持房產(chǎn)經(jīng)營收益持續(xù)增長難度巨大。

2.2 房產(chǎn)品牌價值偏低

鐵路企業(yè)對房產(chǎn)經(jīng)營缺少品牌意識，雖然鐵路房產(chǎn)位置較好，但多為鐵路生產(chǎn)經(jīng)營用房轉(zhuǎn)化而來，缺少整體規(guī)劃和資金投入，“老舊亂”等現(xiàn)象普遍存在，與現(xiàn)代物業(yè)有較大差距，不僅無法樹立鐵路房產(chǎn)品牌，而且難以吸引高端客戶入駐。

2.3 經(jīng)營管理方式落后

隨著科技的發(fā)展，技術的進步，人工智能、大數(shù)據(jù)等高科技成果已融入日常生產(chǎn)生活之中，但鐵路房產(chǎn)經(jīng)營仍處在傳統(tǒng)以人管理為主的階段，且管理人員專業(yè)技能不強，現(xiàn)代技術、智能設備應用較少，不僅浪費了大量人力財力，而且難以取得預期的效果。

2.4 經(jīng)營風險依然存在

鐵路房產(chǎn)數(shù)量多、分布廣，日常監(jiān)管難度較大，房產(chǎn)經(jīng)營中欠租、違約、違建等問題時有發(fā)生，近年來房產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的法律糾紛不斷上升，如不能采取有效措施防范風險，必將影響鐵路房產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

3 鐵路房產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展對策

3.1 優(yōu)化房產(chǎn)經(jīng)營策略，提高房產(chǎn)收益

分析房產(chǎn)經(jīng)營模式、合作對象、經(jīng)營特征，通過優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)、加大合作開發(fā)、路內(nèi)路外雙循環(huán)等舉措，分類施策，最大限度提升鐵路房產(chǎn)經(jīng)營效益。

3.1.1 按照房產(chǎn)經(jīng)營模式分為對外租賃經(jīng)營、自營、合作經(jīng)營三種類型

對外租賃經(jīng)營是指將房產(chǎn)資源租賃給合作方開展經(jīng)營活動，我方收取租金的經(jīng)營模式。這種模式的優(yōu)點是管理簡單，經(jīng)營風險小，缺點是不掌握合作方實際經(jīng)營情況，收益相對偏低。目前鐵路企業(yè)絕大部分房產(chǎn)都是采用對外租賃經(jīng)營的模式。

自營是指鐵路企業(yè)利用房產(chǎn)資源直接用于對外經(jīng)營，并獲得收益的經(jīng)營模式。該模式優(yōu)點是鐵路企業(yè)直接從事經(jīng)營，收益高，缺點是經(jīng)營風險和管理難度大。該模式適用于位置較好、所需工作人員少的房產(chǎn)，如車站區(qū)域的便利店、無人售貨店等。

合作經(jīng)營是指借助房產(chǎn)資源紐帶，通過合資入股、簽訂合作協(xié)議等方式與合作方共同開展經(jīng)營活動的行為。該模式優(yōu)點是我方參與經(jīng)營，共享收益、共擔風險，缺點是與合作方可能產(chǎn)生分歧或矛盾，影響正常經(jīng)營。該模式適用于合作方資信強、經(jīng)營規(guī)模大的項目，如合作經(jīng)營品牌酒店、商業(yè)中心等。3.1.2 按照房產(chǎn)合作對象分為路內(nèi)企業(yè)和路外企業(yè)兩種類型

路內(nèi)企業(yè)是指鐵路房產(chǎn)單位將房產(chǎn)租給路內(nèi)企業(yè)使用并獲得收益；路外企業(yè)是指將房產(chǎn)租給路外企業(yè)使用并獲得收益。兩者相比，顯然租給路內(nèi)企業(yè)優(yōu)于租給路外企業(yè)，不僅風險小，而且實現(xiàn)了鐵路整體效益最大化。

3.1.3 按照房產(chǎn)經(jīng)營特征，分為正常經(jīng)營、暫時閑置、后期儲備、存在問題四種類型

正常經(jīng)營房產(chǎn)是現(xiàn)正在經(jīng)營并獲得收益的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)為鐵路企業(yè)提供穩(wěn)定的經(jīng)營效益；暫時閑置房產(chǎn)是滿足經(jīng)營條件，但沒有開展正常經(jīng)營的房產(chǎn)，如因疫情退租的房產(chǎn)；后期儲備房產(chǎn)是暫不具備經(jīng)營條件，但經(jīng)過開發(fā)能夠獲得收益的房產(chǎn)，如位置條件較好，但鐵路單位自身利用價值偏低的房產(chǎn)，經(jīng)過調(diào)整開發(fā)可對外經(jīng)營使用；存在問題房產(chǎn)是房產(chǎn)存在安全、違建、糾紛等問題，無法開展正常經(jīng)營的房產(chǎn)，如房產(chǎn)不符合安全要求，與原合作方處在糾紛之中的房產(chǎn)。

根據(jù)房產(chǎn)經(jīng)營特征劃分為四個象限，并結(jié)合實際制定不同的經(jīng)營策略，實現(xiàn)房產(chǎn)收益最大化和可持續(xù)發(fā)展。見圖1。

圖1 房產(chǎn)經(jīng)營特征分類

第一象限內(nèi)正常經(jīng)營的房產(chǎn)是企業(yè)創(chuàng)效的主要來源，要在保持經(jīng)營連續(xù)性的同時采取措施增加效益，如對房產(chǎn)提檔升級，騰籠換鳥等。對一些經(jīng)營優(yōu)勢明顯的房產(chǎn)，還可以由簡單對外租賃經(jīng)營向自營、合作經(jīng)營轉(zhuǎn)變，最大限度增收創(chuàng)效。

第二象限內(nèi)暫時閑置的房產(chǎn)是企業(yè)潛在的效益來源，應加大“線上+線上”招商推介力度，盤活閑置房產(chǎn)，同時要挖潛鐵路內(nèi)部市場，在滿足經(jīng)營需要的條件下，路內(nèi)單位應優(yōu)先選擇路內(nèi)房產(chǎn)，形成“以路外市場為主，路內(nèi)路外雙循環(huán)的發(fā)展格局”。

第三象限內(nèi)后期儲備的房產(chǎn)是企業(yè)長期經(jīng)營的基礎，雖暫不能直接使用，但有很高的開發(fā)利用價值，應結(jié)合實際，盡快形成可開發(fā)經(jīng)營的條件，可提前尋找合作意向客戶，進行定制化開發(fā)準備。

第四象限內(nèi)存在問題的房產(chǎn)嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)效，越少越好，重點是妥善解決安全、違建、糾紛等遺留問題，恢復可經(jīng)營使用狀態(tài)。同時，加強對正在經(jīng)營房產(chǎn)的管理，避免形成新的問題房產(chǎn)。

3.2 統(tǒng)一鐵路房產(chǎn)管理，創(chuàng)建企業(yè)品牌

品牌是現(xiàn)代企業(yè)的重要資產(chǎn)，也是企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的有力保障。國鐵集團實施了“復興號”品牌戰(zhàn)略，對于鐵路房產(chǎn)也應加強品牌管理，通過“五統(tǒng)一”提升資產(chǎn)形象，塑造鐵路房產(chǎn)品牌，推動鐵路房產(chǎn)經(jīng)營向?qū)I(yè)化和價值鏈高端延伸[2]。見圖2。

圖2 鐵路房產(chǎn)“五統(tǒng)一”

1）統(tǒng)一房產(chǎn)經(jīng)營管理，鐵路房產(chǎn)單位擁有所有權，但可以把經(jīng)營權通過簽訂委托管理協(xié)議等方式交由專業(yè)公司，實施專業(yè)化經(jīng)營管理，房產(chǎn)所有單位和經(jīng)營單位按約定分享經(jīng)營收益。

2）統(tǒng)一房產(chǎn)名稱編號，對區(qū)域范圍內(nèi)鐵路房產(chǎn)統(tǒng)一名稱，并制定編號規(guī)則（如按“集團公司簡拼-城市簡拼-數(shù)字”編號），唯一的名稱和編號不僅提高房產(chǎn)的認知度，而且有利于日常管理。

3）統(tǒng)一房產(chǎn)商標logo，借鑒“路徽”“火車頭”等鐵路特色標識，設計符合鐵路房產(chǎn)經(jīng)營特色的圖形、文字等并申請注冊商標，提高鐵路房產(chǎn)形象和品牌知名度的同時，加強無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權保護。

4）統(tǒng)一房產(chǎn)店招揭掛，結(jié)合屬地政府的要求，對鐵路房產(chǎn)門頭的標準色、字體等內(nèi)容統(tǒng)一設計規(guī)范。同時，制作統(tǒng)一類型的牌匾懸掛在房產(chǎn)顯著位置，注明房產(chǎn)名稱、編號、商標等內(nèi)容，提高鐵路房產(chǎn)的認知度和聯(lián)想度。

5）統(tǒng)一房產(chǎn)服務標準，加強鐵路房產(chǎn)標準化管理，統(tǒng)一房產(chǎn)臺賬資料，規(guī)范房產(chǎn)招商招租、費用收繳、安全檢查等流程，通過標準化、規(guī)范化服務，提高客戶滿意度，進而提高客戶鐵路房產(chǎn)品牌的忠誠度。

3.3 加強新技術應用，提高經(jīng)營水平

通過與人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+等現(xiàn)代科學技術深度融合，克服新冠疫情等造成的不利影響，挖掘鐵路房產(chǎn)資源潛力，提高經(jīng)營水平和服務品質(zhì)，實現(xiàn)增收創(chuàng)效、節(jié)支降耗的目標。

1）營銷方面，推行VR 看房。VR 看房是一種三維全景的在線看房技術，客戶可以在任何時間和地點，通過手機或網(wǎng)頁就能身臨其境地感受，全方位地看房。可選擇位置好、潛在合作方多的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)形成VR 資料，在招商招租時，推出含VR 看房的鏈接或二維碼，不僅能讓客戶更方便快捷、更真實地了解房產(chǎn)情況，而且大大節(jié)約客戶和企業(yè)人員看房的時間和費用[3]。

2）招商方面，開發(fā)“云招商”軟件，提供房產(chǎn)招商“一站式”服務，變“面對面”線下交流為“屏對屏”線上溝通，結(jié)合VR 看房等技術，使客戶在網(wǎng)上實現(xiàn)即可完成看房、簽約、繳費等服務。我方能夠提高管理效能，降低經(jīng)營成本；客戶可以節(jié)省精力，享受方便快捷的服務，提升服務品質(zhì)和體驗。見圖3。

圖3 “云招商”流程圖

3）監(jiān)管方面，構(gòu)建智能監(jiān)控平臺。智能監(jiān)控平臺能在不需要人為干預的情況下，通過對攝像設備拍錄的圖像進行自動分析，對異常情況及時做出反應。對重要的房產(chǎn)構(gòu)建智能監(jiān)控平臺，優(yōu)化攝像設備布局，實現(xiàn)24 h 全覆蓋監(jiān)視，并通過大數(shù)據(jù)、5G等技術自動分析判斷圖像數(shù)據(jù)。當發(fā)現(xiàn)非法闖入、違拆違建、火災等異常情況時，監(jiān)控平臺立即向指定手機發(fā)送消息和現(xiàn)場圖像，管理人員收到信息后可在第一時間用手機或者電腦查看監(jiān)控區(qū)域畫面，及時前往現(xiàn)場檢查處理，避免問題和損失的擴大[4]。

3.4 細化經(jīng)營風險項點，有效防控風險

經(jīng)營風險貫穿鐵路房產(chǎn)經(jīng)營全過程，根據(jù)風險特點，可分為法律、財務、安全、廉政四大類，通過對各類風險項點進行細分并采取防范措施，最大限度防范經(jīng)營風險。見圖4。

圖4 鐵路房產(chǎn)經(jīng)營風險

1）防范法律風險，重點是規(guī)范房屋租賃合同，明確雙方的權利義務。一是使用合同示范文本，特別要明確租金、保證金等收取的時間、數(shù)額，房屋裝修改造條款必須約定施工范圍、金額及合同終止或解除后的處理方式，避免發(fā)生糾紛。二是加強客戶資信審查，在招商招租過程中，利用“企業(yè)信用查詢”“天眼查”等網(wǎng)絡工具對擬合作方資信情況進行審查，避免與行政處罰和法律糾紛案件較多的客戶合作。三是依法主動維護權益，對于嚴重違約又拒不整改的合作方，積極收集證據(jù)，并通過向法院起訴、向公安報警等方式，主動維護企業(yè)合法利益[5]。

2）防范財務風險，重點是加大業(yè)財融合，確保房產(chǎn)經(jīng)營收益及時入賬，杜絕風險債權的發(fā)生。一是將租金收繳時間、金額錄入合同、資產(chǎn)開發(fā)等信息系統(tǒng)平臺，到期前自動提醒相關部門進行收繳，避免出現(xiàn)漏收、欠收的情況。二是財務部門要與業(yè)務部門加強溝通，準確掌握租金及水電費等費用的收取情況，對沒有按時收取的，及時下發(fā)預警通知書，防止出現(xiàn)風險債權。三是強化資金內(nèi)控管理，明確細化租金、水電費收取、開票繳稅等工作標準和流程，租金等收取后要及時進賬，避免出現(xiàn)私自挪用等違規(guī)情況的發(fā)生。

3）防范安全風險，重點是采取網(wǎng)格化管理，明確責任人，加強日常監(jiān)管，確保房產(chǎn)安全經(jīng)營。一是建立安全責任制，明確每處房產(chǎn)安全負責人和安全職責，細化日常巡查的次數(shù)、頻率及檢查的內(nèi)容，并做好安全檢查記錄。二是升級管理手段，通過開發(fā)手機APP，構(gòu)建智能監(jiān)控平臺等方式，對房產(chǎn)狀況進行實時監(jiān)控，避免出現(xiàn)監(jiān)管空擋。三是強化隱患處理，通過問題銷號、履職考核等手段加大問題處理力度。能立即整改的問題必須立即整改，不能立即整改的問題要明確整改期限，并在過渡期內(nèi)制定防范措施，落實監(jiān)控責任，防止隱患發(fā)生為事故。

4）防范廉政風險，重點是將房產(chǎn)經(jīng)營的“決策權、執(zhí)行權、監(jiān)督權”三權分立，形成相互制約、互為監(jiān)督的管理模式，有效防范廉政風險。一是嚴格決策權，涉及房產(chǎn)經(jīng)營的決策事項按管理權限分為房產(chǎn)管理小組會議、本級三重一大會議及上級會議等分級進行集體決策。二是規(guī)范執(zhí)行權，嚴禁同一人參與房產(chǎn)管理全部環(huán)節(jié)，明確房產(chǎn)日常管理人員只有按約收款、安全巡查等有限職責，同時，定期采取調(diào)動、輪換等方式調(diào)整管理人員崗位。三是強化監(jiān)督權。公司業(yè)務、財務、合同、安全等部門應加強溝通協(xié)調(diào)，信息共享，發(fā)現(xiàn)問題聯(lián)動處理，同時，通過公布監(jiān)督電話、定期回訪等多種方式，聽取合作方的訴求和建議。紀檢部門也要加大違紀問題的查處力度，為鐵路房產(chǎn)的健康持續(xù)經(jīng)營發(fā)展保駕護航。

4 結(jié)束語

鐵路房產(chǎn)是鐵路經(jīng)營開發(fā)的重要組成部分，鐵路房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的高低，直接影響到鐵路經(jīng)營創(chuàng)效和企業(yè)形象。要抓住改革釋放的紅利，通過對房產(chǎn)經(jīng)營策略、品牌建設、技術運用、風險防范等方面的創(chuàng)新規(guī)范，推動鐵路房產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。