西北地區(qū)房貸風(fēng)險(xiǎn)成因及其緩釋路徑

張錄民 毛寧軍 劉甲

甘肅省慶陽(yáng)市地處陜甘寧三省區(qū)交匯處，是長(zhǎng)慶油田的發(fā)源地，近年來(lái)該市經(jīng)濟(jì)在第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下取得了全面發(fā)展，2020年末國(guó)民生產(chǎn)總值在甘肅排名第二，僅次于省會(huì)城市蘭州，在西北地區(qū)有一定的代表性。2010～2020年，慶陽(yáng)市居民住房?jī)r(jià)格每平方米從2600元上漲到7000元，10年間房?jī)r(jià)漲幅達(dá)270%。在住房?jī)r(jià)格快速上漲的大背景下，筆者通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)地走訪銀行和房企，發(fā)現(xiàn)慶陽(yáng)市房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下四種形式：一是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇;二是借款人信用風(fēng)險(xiǎn)加劇;三是中小銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇;四是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。針對(duì)存在的問(wèn)題，我們從防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度，給出相關(guān)建議。

房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

開(kāi)發(fā)貸款不良率高企。從規(guī)模上看，2020年末慶陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款存量資金中有近兩成形成不良;從結(jié)構(gòu)上看，2020年全市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款不良率較全部企業(yè)貸款不良率高出7.08個(gè)百分點(diǎn)，全市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款中的不良貸款占當(dāng)年全市企業(yè)不良貸款總額的23.3%。房地產(chǎn)貸款不良率高企，說(shuō)明房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。調(diào)查顯示，在被調(diào)查的10家房地產(chǎn)企業(yè)中，9家企業(yè)表示流動(dòng)性資金吃緊，5家企業(yè)在銀行的貸款已形成不良。

按揭貸信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。2020年末，慶陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均住房貸款與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比值為33.43%，這一比例較2010年的2.35%提高了13倍有余，如果考慮到民間借貸，居民實(shí)際購(gòu)房杠桿率可能更高。慶陽(yáng)市近10年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，貸款存量更是倍速增長(zhǎng)，個(gè)人大量舉債進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，貸款人償債壓力明顯上升。數(shù)據(jù)顯示，2010～2020年，慶陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民可支配收入提高了1.56倍，房?jī)r(jià)提高了2.7倍，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額提高了11.85倍。

中小銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)增加。從慶陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款的分布實(shí)際來(lái)看，多數(shù)不良貸款集中在中小型金融機(jī)構(gòu)，加劇了中小銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示：中小銀行房地產(chǎn)貸款增速遠(yuǎn)高于大型金融機(jī)構(gòu)。2020年，慶陽(yáng)市大型商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款平均增速為13.32%，城商行房地產(chǎn)貸款平均增速為118.96%，農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款平均增速為108.91%。從房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來(lái)看，2020年底大型金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率為1.5%，城商行房地產(chǎn)貸款不良率為7.13%，農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率已超過(guò)20%。

商業(yè)地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)陡升。近年來(lái)，慶陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，尤其是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，導(dǎo)致市場(chǎng)的招商退租風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增強(qiáng)?？傮w來(lái)看慶陽(yáng)市商鋪空置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，整體租金收入難以維持市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是目前全市商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，而這部分風(fēng)險(xiǎn)將由銀行作為最終的風(fēng)險(xiǎn)載體。數(shù)據(jù)顯示，目前慶陽(yáng)市已建成的6家大型商場(chǎng)空置率均在20%以上，2020年9月底，慶陽(yáng)市最新建成的一家綜合性商場(chǎng)內(nèi)商鋪空置率高達(dá)32%，拖欠租金1600多萬(wàn)元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

開(kāi)發(fā)貸收緊而同期房企經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張。總體來(lái)看，2017～2020年，慶陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上積極響應(yīng)去庫(kù)存政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增速曲線走勢(shì)也吻合了這個(gè)導(dǎo)向，貸款增速不斷下降甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積高位運(yùn)行，客觀上會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)流動(dòng)性壓力。數(shù)據(jù)顯示，2016～2020年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下跌，前三年分別下降56%、14%和19%，僅2020年出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。然而，同期全市房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)土地面積處于近10年的高位區(qū)間，2017年、2020年出現(xiàn)兩次爆發(fā)式增長(zhǎng)，增速相比上年同期分別增長(zhǎng)了208%和111%。

居民購(gòu)房杠桿持續(xù)攀升。慶陽(yáng)市房?jī)r(jià)近年來(lái)節(jié)節(jié)攀升，居民在羊群效應(yīng)作用下，非理性的加杠桿購(gòu)房意愿持續(xù)增強(qiáng)。2020年慶陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額達(dá)102.86億元，較上年同期增長(zhǎng)32.72%。從歷史數(shù)據(jù)看，慶陽(yáng)市個(gè)人住房貸款增速自2013年達(dá)到97.21%的峰值，之后雖然貸款增速下降，但從2014年至今，每年仍保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。從二手房貸款投放情況來(lái)看，2013～2020年，全市二手房貸款平均增速為33.82%，2020年末二手房貸款增速為35.14%。

中小銀行內(nèi)控管理薄弱。相比全國(guó)性大型金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格健全的信貸審批流程及風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，中小金融機(jī)構(gòu)信貸政策相對(duì)更加靈活，擁有更加寬松的信貸審批權(quán)限，在客戶的獲取方面表現(xiàn)得更加主動(dòng);但中小金融機(jī)構(gòu)往往把對(duì)效益的追求排在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前面，由此帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2020年末，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款余額為7.39億元，其中大型金融機(jī)構(gòu)不良貸款占比為17%、城市商業(yè)銀行占比為35%、農(nóng)合機(jī)構(gòu)占比為48%。

商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱擴(kuò)建。從市場(chǎng)供給端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)能力有相當(dāng)高的要求，但目前慶陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)參差不齊，商場(chǎng)開(kāi)發(fā)不做調(diào)研、貪大求奢現(xiàn)象比較嚴(yán)重。2017～2020年全市商業(yè)庫(kù)存面積分別為183.47萬(wàn)平方米、184.55萬(wàn)平方米、204.95萬(wàn)平方米和225萬(wàn)平方米，近4年全市商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存面積平均增速達(dá)到7.24%。從市場(chǎng)需求端來(lái)看，慶陽(yáng)市西峰區(qū)城鎮(zhèn)人口僅為22.62萬(wàn)人，但在城區(qū)不足6公里的距離內(nèi)共建成大型購(gòu)物商場(chǎng)6個(gè)，在建商場(chǎng)1個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況已遠(yuǎn)超市場(chǎng)實(shí)際需求。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋的建議

建立多部門(mén)合作的去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。地方政府要在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，組織各部門(mén)建立一套橫跨政府、財(cái)稅、金融和市場(chǎng)等多部門(mén)合作的去庫(kù)存機(jī)制，政府牽頭出臺(tái)具體的去庫(kù)存措施，以財(cái)政補(bǔ)貼和降稅的形式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)首先滿足居民自住性的購(gòu)房需求，逐步消化現(xiàn)有庫(kù)存。在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要通過(guò)行政手段嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)工量，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》相關(guān)要求，對(duì)已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款要分批次、分步驟逐步縮減，避免盲目一刀切引發(fā)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

采取有效措施科學(xué)壓降居民非理性的購(gòu)房需求。政府部門(mén)應(yīng)采取有效措施進(jìn)一步遏制居民的投機(jī)性購(gòu)房需求，可以利用差異化的房地產(chǎn)稅收政策，在現(xiàn)行首套房利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，綜合考量東西部地區(qū)居民收入差距和房?jī)r(jià)等市場(chǎng)因素，探索建立累進(jìn)稅代替比例稅的房地產(chǎn)計(jì)稅方式，增大投機(jī)性購(gòu)房的賦稅成本。在信貸政策方面，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)配合政府財(cái)稅政策，出臺(tái)導(dǎo)向性更加明確、貸款利差更加顯著的住房信貸政策，大幅度提高多套房貸款利率，達(dá)到遏制房地產(chǎn)投機(jī)動(dòng)機(jī)的目的。

嚴(yán)格實(shí)施中小金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制。一方面，要嚴(yán)格實(shí)施中小金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸審批的外部監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于抗風(fēng)險(xiǎn)水平低，風(fēng)險(xiǎn)處置能力差的中小金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)局要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查和非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督分析，加強(qiáng)對(duì)中小銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的綜合管理。另一方面，中小銀行也應(yīng)內(nèi)設(shè)獨(dú)立的監(jiān)督部門(mén)，通過(guò)定期的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、電話采訪和大數(shù)據(jù)技術(shù)分析等方式對(duì)信貸資金流向進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。對(duì)貸款人違規(guī)挪用資金行為要通過(guò)責(zé)令改正、提前收回等方式予以制止，對(duì)于已形成不良的貸款要根據(jù)五級(jí)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)提取貸款損失撥備，確保銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理。

建立健全多元化商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。一是從防范的角度出發(fā)，政府部門(mén)應(yīng)建立商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批機(jī)制，要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平等特點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的新建數(shù)量、土地面積和地理位置等指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，防止產(chǎn)能過(guò)剩帶來(lái)重大風(fēng)險(xiǎn)。二是從治理的角度出發(fā)，地方政府應(yīng)抓緊探索建立商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的新模式，在符合規(guī)定的前提下，試點(diǎn)將現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為住宅，盡快吸收閑置的商業(yè)地產(chǎn)。三是從金融風(fēng)險(xiǎn)緩釋角度出發(fā)，銀行要審慎介入和逐步退出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并抓緊排查現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)補(bǔ)充資本金和提高抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，有效緩解商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)高企的現(xiàn)狀。

（作者單位：中國(guó)人民銀行慶陽(yáng)市中心支行）