影響危舊房改住房改造項(xiàng)目建設(shè)成本的主要因素及應(yīng)對(duì)措施

□ 李 游

1 改造項(xiàng)目的主要特點(diǎn)

1.1 改造工作較難開展

符合改造條件的危舊小區(qū)的配套設(shè)施相對(duì)老化乃至缺失，小區(qū)生活環(huán)境較差，實(shí)際入住率較低，召集住戶商議改造事務(wù)較為困難。當(dāng)小區(qū)戶數(shù)過多時(shí)，改造意見較難統(tǒng)一，工作較難開展。

1.2 會(huì)產(chǎn)生還建戶臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

危舊小區(qū)拆除改造前的原房屋業(yè)主為改造項(xiàng)目的還建戶，在改造項(xiàng)目舊房拆除至新房交付期間，建設(shè)單位無(wú)法向還建戶提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房的，需向還建戶支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

1.3 改造項(xiàng)目建設(shè)成本由購(gòu)買非還建面積的業(yè)主承擔(dān)

改造項(xiàng)目建筑面積可分為還建面積及非還建面積，改造項(xiàng)目從項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目立項(xiàng)至項(xiàng)目交付使用期間產(chǎn)生的所有合理合規(guī)的支出，均由購(gòu)買非還建面積的業(yè)主承擔(dān)。

1.4 建設(shè)單位專職辦事人員較少，且項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)欠缺

《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》指出：危舊房改住房改造工作由危舊房改住房土地使用權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)和管理，然而改造項(xiàng)目的主要工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作基本一致，有立項(xiàng)階段、籌備階段、前期階段、運(yùn)作階段、結(jié)項(xiàng)階段等不同階段[1]，項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理難度不亞于房地產(chǎn)開發(fā)，而改造項(xiàng)目建設(shè)單位一般只配備少量職工負(fù)責(zé)或讓職工兼任改造項(xiàng)目的管理工作，且職工的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺。

1.5 非還建住房限制供應(yīng)對(duì)象

根據(jù)廣西壯族自治區(qū)住房制度改革委員會(huì)印發(fā)的《危舊房項(xiàng)目審批和住房供應(yīng)辦法》（桂房改〔2009〕6號(hào)）規(guī)定：改造項(xiàng)目非還建住房首先供應(yīng)建設(shè)單位的無(wú)房戶、住房面積未達(dá)標(biāo)戶；建設(shè)單位職工購(gòu)房后有剩余住房的，再向同級(jí)政府的其他單位無(wú)房戶、住房面積未達(dá)標(biāo)戶供應(yīng)；如仍有剩余住房，則向當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)無(wú)住房的中低收入家庭供應(yīng)。剩余住房對(duì)外調(diào)劑必須向項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤扛牟块T辦理相關(guān)調(diào)劑手續(xù)，申購(gòu)人的申購(gòu)資格材料也必須經(jīng)過項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤扛牟块T進(jìn)行審核。

1.6 改造項(xiàng)目推廣范圍小，且配套政策不成熟

一是改造項(xiàng)目?jī)H在廣西范圍內(nèi)實(shí)施，推廣范圍較小，許多單位對(duì)改造項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)不足，與外單位首次溝通時(shí)，常常需要先向?qū)Ψ疥U明改造項(xiàng)目的特點(diǎn)。二是改造項(xiàng)目的配套政策不成熟，部分實(shí)施細(xì)則仍在摸索階段。據(jù)相關(guān)政府部門政務(wù)信息顯示，截至2021年4月，仍未開放辦理改造項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)首次登記業(yè)務(wù)，且開放辦理改造項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記業(yè)務(wù)的時(shí)間尚無(wú)法明確。

2 影響改造項(xiàng)目建設(shè)成本的主要因素

2.1 規(guī)劃部門審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由規(guī)劃部門審批，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的用地面積、用地性質(zhì)、計(jì)容面積、容積率等內(nèi)容限定了改造項(xiàng)目非還建住房及配套商業(yè)、地下非人防停車位等可售物業(yè)建筑面積的上限，而改造項(xiàng)目非還建住房每平米建設(shè)成本基本算法如下：

因此，當(dāng)確定改造項(xiàng)目總建設(shè)成本時(shí)，可售物業(yè)收入越高（理論上可出售面積越大，收入越高）、非還建住房總面積越大，則非還建住房每平方米建設(shè)成本越低。

此外，當(dāng)改造項(xiàng)目涉及土地出讓時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件也是計(jì)算項(xiàng)目所需交納土地出讓金的依據(jù)。土地出讓金作為政府性基金收入的重要組成部分，從來(lái)都不是一筆小數(shù)目。

綜上，規(guī)劃部門審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件會(huì)對(duì)改造項(xiàng)目建設(shè)成本造成極大影響。

2.2 改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案是控制改造項(xiàng)目建設(shè)成本的關(guān)鍵。合理的設(shè)計(jì)方案能減小施工難度、減少建材消耗量、縮短建設(shè)工期等。據(jù)研究分析，設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)費(fèi)一般少于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%，但對(duì)工程造價(jià)的影響最高可達(dá)75%以上；在設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工后節(jié)約投資的可能性僅為12%；在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)5%～10%，甚至可達(dá)10%～20%[2]。

2.3 給予還建戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及還建住房所置換面積比例

給予還建戶的補(bǔ)償款主要有還建戶搬遷費(fèi)、還建戶臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。當(dāng)還建戶的戶數(shù)越多、給予還建戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越高、建設(shè)工期越長(zhǎng)，則產(chǎn)生越多的還建戶補(bǔ)償款。此外，給予還建戶新建住房所置換的比例越大（最大比例為1:1.3）、改造項(xiàng)目所需還建的面積越多，非還建戶所需承擔(dān)的對(duì)應(yīng)還建面積的建設(shè)成本越高。

2.4 設(shè)計(jì)文件及招標(biāo)文件的詳盡情況

設(shè)計(jì)文件是編制工程預(yù)算書的依據(jù)，如因設(shè)計(jì)文件不詳盡，出現(xiàn)不能滿足項(xiàng)目最終的使用需求或無(wú)法滿足相關(guān)驗(yàn)收條件的情況時(shí)，一般通過補(bǔ)充設(shè)計(jì)調(diào)整施工方案解決，屆時(shí)將產(chǎn)生預(yù)算之外的費(fèi)用。除此之外，如招標(biāo)文件存在缺漏現(xiàn)象，后期進(jìn)行結(jié)算時(shí)需補(bǔ)計(jì)缺漏內(nèi)容，增加工程造價(jià)。以上兩種文件的詳盡程度會(huì)影響決策者對(duì)建設(shè)成本的把控。

2.5 房款收集情況

改造項(xiàng)目的建設(shè)資金主要由購(gòu)買非還建住房的業(yè)主自籌，而非還建住房的申購(gòu)資格需要房改部門進(jìn)行審核。收集申購(gòu)材料并提交房改部門審核需要一定時(shí)間，如因申購(gòu)資格不能及時(shí)確定而出現(xiàn)申購(gòu)人不愿預(yù)付房款的情況，改造項(xiàng)目則可能需要貸款建設(shè)甚至停工。建設(shè)項(xiàng)目耗資巨大，貸款建設(shè)將產(chǎn)生大量的貸款建設(shè)利息；若改造項(xiàng)目被迫停工，因停工導(dǎo)致工期延長(zhǎng)而產(chǎn)生額外的還建戶的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，也會(huì)對(duì)建設(shè)成本造成較大影響。

2.6 給予代建單位的代建利潤(rùn)

代建單位在進(jìn)行改造項(xiàng)目時(shí)可按土地價(jià)款和改造補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用之和的最高不超過7%的比例來(lái)計(jì)算給予代建單位的代建利潤(rùn)，由于該4類費(fèi)用之和數(shù)額巨大，因此給予代建單位的代建利潤(rùn)對(duì)建設(shè)成本的影響很大。

2.7 不可預(yù)見問題

改造項(xiàng)目一般以高層為主，工期較長(zhǎng)，涉及面廣泛，相關(guān)配套政策不完善，建設(shè)過程難免出現(xiàn)不可預(yù)見的問題，如未來(lái)開放辦理改造項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，辦理過程中是否會(huì)出現(xiàn)巨額支出等問題？這些或多或少對(duì)改造項(xiàng)目的建設(shè)成本造成影響。

3 改造項(xiàng)目應(yīng)對(duì)措施

3.1 深入研究?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)方案

委托具有相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)資格及業(yè)務(wù)范圍的設(shè)計(jì)單位，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行總平及方案設(shè)計(jì)，深入研究以下設(shè)計(jì)內(nèi)容。

（1）計(jì)容建筑面積可按規(guī)劃部門審批的凈用地面積與容積率計(jì)算得出，需要注意的是，規(guī)劃部門審批的容積率一般為設(shè)計(jì)上限容積率，而容積率的數(shù)值過大將會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的居住舒適度下降。如廣州市一個(gè)典型住區(qū)的住戶們對(duì)小區(qū)環(huán)境感受、整體空間和活動(dòng)密度感知最滿意的對(duì)應(yīng)小區(qū)容積率數(shù)值為3、3.5[3]。

（2）在總計(jì)容建筑面積中劃分出規(guī)劃部門要求設(shè)置的各類公共服務(wù)設(shè)施與改造項(xiàng)目擬配建的商業(yè)用房等建筑面積。征求還建戶的意見，在剩余的計(jì)容建筑面積中確定還建戶意向戶型的建筑面積，再以還建戶選定戶型作為基礎(chǔ)，確定非還建住房戶型。非還建面積單價(jià)通過改造項(xiàng)目建設(shè)成本除以非還建面積所得，非還建面積越小，非還建面積單價(jià)越高，因此，非還建面積占總建筑面積的比例不宜過小。

（3）充分考慮住房戶型、小區(qū)出入口、可售物業(yè)（商鋪、車位等）等重要區(qū)域設(shè)置的合理性，避免出現(xiàn)不好用、不能用的情況，設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)具體，避免在施工過程中對(duì)建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等內(nèi)容進(jìn)行變更。

（4）房改部門對(duì)以限價(jià)住房方式進(jìn)行改造的改造項(xiàng)目的單套住房建筑面積限定在144m2以內(nèi)，為避免違反該條規(guī)定，應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位將改造項(xiàng)目單套住房建筑面積嚴(yán)格控制在144m2以內(nèi)。對(duì)于結(jié)構(gòu)復(fù)雜的設(shè)計(jì)方案，建議將單套住房建筑面積控制在140m2以內(nèi)，合理預(yù)留部分設(shè)計(jì)余量，以確保設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃驗(yàn)收部門、房產(chǎn)測(cè)繪單位的面積數(shù)據(jù)偏差在合理范圍內(nèi)。

3.2 重視還建戶臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)計(jì)與管理工作

在給予還建戶的補(bǔ)償內(nèi)容中，還建戶的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)與改造項(xiàng)目建設(shè)工期有關(guān)，該費(fèi)用應(yīng)按在改造項(xiàng)目合理建設(shè)周期內(nèi)（一般按還建戶搬離舊房時(shí)間起至交付新房時(shí)間后，外加3個(gè)月的裝修時(shí)間）共給予還建戶臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的總和并計(jì)入改造項(xiàng)目建設(shè)成本。同時(shí)，建議在與改造項(xiàng)目建設(shè)工期相關(guān)的合同中均寫明“因建設(shè)工期延誤所產(chǎn)生的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)須由造成工期延誤的責(zé)任方承擔(dān)”，確保有責(zé)任方為之負(fù)責(zé)。

3.3 盡早解決房款收集問題

在實(shí)施改造項(xiàng)目前，應(yīng)提前掌握本單位申購(gòu)非還建住房職工的申購(gòu)意向，如經(jīng)本單位職工申購(gòu)后仍剩余住房，應(yīng)及時(shí)向房改部門申請(qǐng)向系統(tǒng)單位供應(yīng)或向外單位調(diào)劑，盡早為每一套剩余住房找到申購(gòu)人。著重核查申購(gòu)戶是否享受過任何地區(qū)、任何形式的政策性住房，如申購(gòu)戶未享受過該類住房，原則上在房改部門進(jìn)行申購(gòu)資格審核前即可基本確認(rèn)為非還建戶，可預(yù)先向其收集申購(gòu)房款用于項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，為開拓非還建戶籌集資金的渠道，應(yīng)積極配合申購(gòu)人辦理住房公積金的提取與相關(guān)貸款（含商業(yè)貸款）事務(wù)。

3.4 支出往大估算，工作難點(diǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)移

改造項(xiàng)目部分費(fèi)用支出無(wú)法事先準(zhǔn)確預(yù)估具體金額，在費(fèi)用支出估算時(shí)，不能只考慮理想情況下的費(fèi)用支出，應(yīng)按可能出現(xiàn)的費(fèi)用支出最大值進(jìn)行考慮，以避免大額支出突然出現(xiàn)時(shí)，給申購(gòu)人帶來(lái)心理落差；對(duì)于改造項(xiàng)目中建設(shè)單位的工作難點(diǎn)，如辦理報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)，可將該類工作委托給代建單位代為辦理，使代建單位充分履行其代建職責(zé)。

3.5 重視代建管理及建立責(zé)任劃分、責(zé)任追究工作機(jī)制

如委托代建單位代為管理改造項(xiàng)目，則應(yīng)著重考慮代建責(zé)任與代建利潤(rùn)的平衡關(guān)系，《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造價(jià)格管理指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）只限定了代建利潤(rùn)的上限，具體對(duì)應(yīng)的代建責(zé)任需由建設(shè)單位與代建單位共同協(xié)定，實(shí)際應(yīng)根據(jù)不同的代建內(nèi)容調(diào)整對(duì)應(yīng)的代建利潤(rùn)。《意見》同時(shí)指出：賠償金、違約金、滯納金和罰款不得計(jì)入非還建住房面積價(jià)格，因此，改造項(xiàng)目應(yīng)建立健全的責(zé)任劃分、責(zé)任追究工作機(jī)制，堅(jiān)持有錯(cuò)必究、有責(zé)必問。

3.6 合理配置商業(yè)用房，做好商業(yè)用房的售價(jià)測(cè)算工作

改造項(xiàng)目所配置的商業(yè)用房面積越大，出售該部分商業(yè)用房所得收入越高，但實(shí)際配置過程中需要結(jié)合市場(chǎng)需求情況進(jìn)行配置。商業(yè)用房的位置，應(yīng)優(yōu)先考慮布置在一層靠街邊、人流量大的位置，要根據(jù)改造項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況綜合考慮項(xiàng)目配置面積大小情況，避免出現(xiàn)所配置商業(yè)用房無(wú)人問津的情況。

出售商業(yè)用房前，應(yīng)對(duì)售價(jià)進(jìn)行測(cè)算，售價(jià)中除了考慮利潤(rùn)，還要著重考慮商業(yè)用房的建設(shè)成本，建設(shè)成本大致包含商業(yè)用房對(duì)應(yīng)的建筑安裝工程費(fèi)、商業(yè)用地相應(yīng)的土地出讓金和出售商業(yè)用房所需交納的相關(guān)稅金。

3.7 成立項(xiàng)目工作組

改造項(xiàng)目工作離不開一支負(fù)責(zé)、專業(yè)的管理隊(duì)伍，組織動(dòng)員成立職能齊全的項(xiàng)目工作組是改造項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，按建設(shè)單位的主要工作內(nèi)容劃分，可分為項(xiàng)目決策組、行政法務(wù)組、工程財(cái)務(wù)組。項(xiàng)目決策組主要負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目決策目標(biāo)的確立，組織決策方案的制訂，進(jìn)行決策方案的抉擇，領(lǐng)導(dǎo)決策方案的實(shí)施等；行政法務(wù)組主要負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目相關(guān)的合同簽訂、項(xiàng)目外部事務(wù)的執(zhí)行與推進(jìn)、項(xiàng)目宣傳對(duì)外聯(lián)系等工作；工程財(cái)務(wù)組主要負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目相關(guān)的詢價(jià)采購(gòu)、協(xié)調(diào)項(xiàng)目?jī)?nèi)外各參建單位推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、參與工程巡查與驗(yàn)收、對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生費(fèi)用進(jìn)行審核計(jì)算等工作。其中，對(duì)于改造項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，工程財(cái)務(wù)組成員需通過正確、完整的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，會(huì)計(jì)科目要形成完整的勾稽關(guān)系。

4 結(jié)語(yǔ)

改造項(xiàng)目牽扯面廣泛，各參建單位需各司其職、相互配合，做到事前有計(jì)劃、事中有控制、事后有總結(jié)，做好影響改造項(xiàng)目建設(shè)成本的各項(xiàng)工作，維護(hù)好改造項(xiàng)目業(yè)主們的利益，才能做好建設(shè)改造項(xiàng)目。