鄧婧

摘要：自我國開始實施城鎮(zhèn)化以來，一大批鄉(xiāng)村人口不斷向城市涌進，使得房地產(chǎn)市場獲得了充分的發(fā)展。但近年來房價不斷地快速上漲，也給許多家庭帶來了沉重的負擔(dān)。基于這些情況，我國出臺了一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策。本文將從房地產(chǎn)的相關(guān)問題入手，對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策進行簡單的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);調(diào)控政策;分析

1、房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分割的部分所共同形成的固定資產(chǎn)。包括物質(zhì)實體和依托于實體上的權(quán)益。房地產(chǎn)是人民生活的必需品，滿足人民對物質(zhì)的需求，同時，房地產(chǎn)的健康發(fā)展也能促使國民經(jīng)濟的穩(wěn)定上升。在我國，房地產(chǎn)往往在人民財產(chǎn)中占很大一部分，房地產(chǎn)不僅僅可以滿足人民對居住生活的需求，還可以用來投資。在我國人民有多余的資金情況下，房地產(chǎn)往往會成為一個比較好的投資對象。政府對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和控制相對嚴(yán)格，具有壟斷性。

2、房地產(chǎn)的政策調(diào)控

2.1部分政策“一日游”頻繁上演

受到2020年新冠疫情的影響，許多地方出臺了一系列政策，開啟了項目綠色通道，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。但是部分政策大多數(shù)是屬于臨時性的措施，部分的條款與當(dāng)前的思路不一致，這也導(dǎo)致了很多政策出現(xiàn)“一日游”的情況。中央政府多次強調(diào)了“房住不炒”的定位，對樓市也加強了一定的控制，因此，不太符合相關(guān)規(guī)定的政策被“下架”也并不意外。在疫情的沖擊下，各個地方房地產(chǎn)的壓力倍增，情況也不容樂觀。不僅如此，我國政府對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收也是逐年增高，就2019年來講，土地財政收入占地方財政收入較2018年上升了1.9個百分點。從被撤回的政策來看，不難發(fā)現(xiàn)中央的調(diào)控思路有以下幾個特點：首先，只對需求端進行直接刺激。其次，不能與“三穩(wěn)”目標(biāo)相悖。最后，政府對于撤回信息都是公開發(fā)布的，消除了輿論的影響，能夠平穩(wěn)市場的預(yù)期。

2.2督導(dǎo)次數(shù)增加，新政出臺提速

自2021年以來，全國各個地方的房地產(chǎn)都出現(xiàn)了冷熱不均的情況，尤其是在經(jīng)濟發(fā)達的珠三角等地區(qū)房地產(chǎn)升溫現(xiàn)象尤為明顯。中央政府采取更加頻繁的督導(dǎo)和約談措施，保證這些熱點城市執(zhí)行嚴(yán)格控制措施。中央約談、督導(dǎo)多個城市，要求夯實政府主體責(zé)任，提高政治站位，要求必要情況下采取針對性的調(diào)控政策措施，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。截至2021年五月底，全國已經(jīng)有13個城市被住建部不同程度地約談，但采取的形式還是有所不同。

2.3堅持“房住不炒”基調(diào)

由于全國疫情仍在持續(xù)的演變，外部的環(huán)境逐漸趨于復(fù)雜，國內(nèi)的經(jīng)濟恢復(fù)仍然還不穩(wěn)定、不均衡。中共中央政治局仍然堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前房地產(chǎn)仍然堅持“房住不炒”，落實“三穩(wěn)”的基調(diào)，但對未來的形勢和當(dāng)前政府對租賃住房政策的支持來看，未來的租賃市場可能會加速地發(fā)展。目前已經(jīng)有很多國家層面的文件頻繁提到大力發(fā)展租賃住房，在政府進一步重視租賃行業(yè)的情況下，租賃事業(yè)將會迎來一個發(fā)展的最好時代，未來的租賃市場也會加速地發(fā)展。

2.4發(fā)布二手房指導(dǎo)價

自2021年上半年以來，許多城市都出臺了關(guān)于二手房指導(dǎo)價的調(diào)控政策。二手房市場已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，不少城市二手房的交易量甚至已經(jīng)超過了新房的交易量。雖然官方提供的二手房價格不一定和真實的交易價格一致，但是對于市場的合理交易等都具有十分重大的意義。公開二手房交易價格可以有效地避免很多城市二手房小區(qū)業(yè)主抱團漲價，抬高二手房價格，能夠降低金融風(fēng)險。公開二手房價格還可以引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手房住房貸款，防止利用信貸資金炒作房價的行為。隨著未來的發(fā)展，二手房市場應(yīng)該會逐漸占據(jù)主流位置，預(yù)計未來二手房成交參考價發(fā)布機制也會被越來越多的城市廣泛地應(yīng)用，相關(guān)的政策也會不斷地完善。對于二手房價格的規(guī)范，表現(xiàn)了我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也逐漸走向成熟。二手房指導(dǎo)價格政策出臺之后，在市場范圍的效果較為明顯，估計在不久之后，全國各地城市都會相繼出臺有關(guān)二手房指導(dǎo)價格的政策，或者做出針對二手房的其他調(diào)控措施。

2.5嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作

在我國，學(xué)區(qū)房一直是全國市場的炒作熱點。由于我國對教育的重視逐漸加強，導(dǎo)致很多居民對于學(xué)區(qū)房的需求逐漸提高，大城市學(xué)區(qū)房漲幅尤為明顯。學(xué)區(qū)房價格往往比普通房價高出很多，甚至出現(xiàn)逐年上升的趨勢。為了防止學(xué)區(qū)房出現(xiàn)溢價的情況，全國各地都先后頒布了相關(guān)政策，抑制學(xué)區(qū)房價格的畸形上漲。對于學(xué)區(qū)房問題的解決措施，主要有以下兩個：一是進行大學(xué)區(qū)招生。學(xué)校采取劃區(qū)域進行招生，面對同一片區(qū)域進行招生，把強校和弱校搭配進行招生。取消學(xué)校自主招生環(huán)節(jié)，不再進行成績選拔進校。二是加強教師交流制度。學(xué)校學(xué)生成績的好壞，往往是跟師資力量息息相關(guān)的，因此，應(yīng)該加強各個學(xué)校教師之間的交流和學(xué)習(xí)?？梢酝ㄟ^專業(yè)能力強、工作經(jīng)驗豐富的老師以講授公開課的方式供其他學(xué)校相對缺少經(jīng)驗的老師進行交流學(xué)習(xí)。雖然學(xué)區(qū)房是住房問題，但是其本質(zhì)是教育資源分配不均勻，因此，國家對于教育這方面也應(yīng)該重視。雖然現(xiàn)在學(xué)區(qū)房價格大幅度上漲的情況并不是很多，但是全國范圍內(nèi)還是有很多學(xué)區(qū)房價格相對其他普通住房來講偏高，因此，國家對于打擊學(xué)區(qū)房炒作的熱度不能下降，打擊學(xué)區(qū)房炒作的政策也會在未來相繼出臺。

3、結(jié)語

從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，政府應(yīng)該建立長期的房地產(chǎn)調(diào)控機制，房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)調(diào)整政策應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)的情況及時做到修改，并且房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對未來的房地產(chǎn)調(diào)整政策做出預(yù)判，積極地調(diào)控下一步的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價的波動是密不可分的，因此，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的研究與分析也是不可忽視的。研究房地產(chǎn)調(diào)整政策對我國房地產(chǎn)市場的影響，并從中提出基于我國國情的房地產(chǎn)調(diào)整政策是有著重要的現(xiàn)實意義的。

參考文獻：

[1]李嘉珣.2021年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策特征分析與展望[J].上海房地，2021（07）：5-8.

[2]虞曉芬，馮香妮，張利花.房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響——國有與非國有上市企業(yè)比較分析[J].浙江工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2021，20（01）：66-73.

[3]張淼.我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及政策調(diào)控分析[J].時代經(jīng)貿(mào)，2018（29）：79-80.