對我國房產(chǎn)稅改革的幾點建議

蔣仕益 嚴金玉

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)價格增長過快，泡沫嚴重，為了抑制房價過快增長，減少房地產(chǎn)投機行為，增加地方財政收入，完善地方稅收體系建設，我國政府把上海、重慶作為房產(chǎn)稅改革的試點城市，但改革效果并不顯著。文章通過兩個試點城市的改革現(xiàn)狀分析，對完善我國房產(chǎn)稅改革提出建議。

關鍵詞：房產(chǎn)稅;試點;現(xiàn)狀;建議

我國房地產(chǎn)價格自20世紀末實行住房改革開始，呈現(xiàn)上漲趨勢。從2010年起，房價呈現(xiàn)高速增長的態(tài)勢，讓許多家庭可望而不可及。為了抑制過快增長的房價，減少房地產(chǎn)投機行為，促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，提高資源配置效率，完善地方稅收體系，增加地方財稅收入，國務院于2010年5月公布了《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》等相關文件，把房產(chǎn)稅改革列于我國財稅改革目標。上海、重慶率先作為房產(chǎn)稅改革的試點城市，于2011年1月28日開始正式對部分個人非經(jīng)營性住房征收房產(chǎn)稅。時至今日，房產(chǎn)稅已經(jīng)試點了9個多年頭，此前媒體頻繁宣揚的杭州、廣州等幾個大城市有望于2013年成為新的試點城市，至今都沒有加入，很大程度上是由于滬渝兩市房產(chǎn)稅改革過程中遇到了一些問題沒有得到有效解決，房產(chǎn)稅改革的成效也并不顯著：一方面，并沒有對滬渝兩市的房價起到抑制作用;另一方面，對兩市地方稅收的貢獻也不顯著。另外，2015年3月1日起實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，業(yè)內人士認為，不動產(chǎn)實名制登記不僅可以保護不動產(chǎn)所有者的合法權益，而且也拉開了我國房產(chǎn)稅全面開征的序幕。因此，在總結試點城市的經(jīng)驗基礎上，對于房產(chǎn)稅改革過程中存在的問題亟待完善，以保證我國房產(chǎn)稅的順利全面開征。

一、上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點改革現(xiàn)狀分析

2011年1月27日，上海、重慶地方政府公布了各自的房產(chǎn)稅征收暫行辦法，在具體規(guī)定方面不盡相同。在試行的九年多時間里，房產(chǎn)稅改革效果雖然不甚顯著，但仍具有一定的積極意義。在抑制房價過快增長方面，通過觀察2011～2018年上海、重慶兩市的住宅商品房及別墅、高檔公寓價格，發(fā)現(xiàn)兩市住宅商品房及別墅、高檔公寓價格房產(chǎn)均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，上海2018年的住宅房產(chǎn)均價較2011年上漲了114%，別墅、高檔公寓價格較2011年上漲了248%，重慶2018年的住宅房產(chǎn)均價較2011年上漲了82%，別墅、高檔公寓價格較2011年上漲了27.6%，房價上漲帶來的收益遠大于繳納房產(chǎn)稅的成本，可見房價并沒有因為征收房產(chǎn)稅而得到有效遏制。在增加地方稅收收入方面，通過觀察2011～2019年滬渝兩市的稅收收入構成比例來看，房產(chǎn)稅稅收收入占稅收收入的較低，以2019年為例，上海市房產(chǎn)稅的稅收收入占稅收總收入的1.29%，重慶市房產(chǎn)稅的稅收收入占稅收總收入的4.76%，可以發(fā)現(xiàn)重慶市的房產(chǎn)稅改革試點成果相對好于上海市，但是在占稅收收入中的比例也未超過5%，對地方稅收收入的貢獻有限。但是觀察2011～2019年兩市房產(chǎn)稅稅收收入占總收入的比重，可以發(fā)現(xiàn)其呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。積極意義主要體現(xiàn)在對地方稅收體系的完善，對個人非經(jīng)營性住房征收房產(chǎn)稅，這在國外已經(jīng)成為地方稅收收入的重要來源，能夠保證地方財政收入的穩(wěn)定性，滬渝兩市對個人住房征收房產(chǎn)稅在我國稅法的發(fā)展歷程中邁出了里程碑意義的一步，對完善我國稅收體系做出重大貢獻。

二、對我國房產(chǎn)稅改革提出建議

（一）加快房產(chǎn)稅相關立法的出臺

房產(chǎn)稅立法在十八屆三中全會上首次被提出，但至今我國尚未出臺關于房產(chǎn)稅征收的相關法律。滬、渝兩市的房產(chǎn)稅征收也僅是依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎，由兩市政府出臺制定的《個人房產(chǎn)稅改革試點暫行辦法》。對滬、渝兩市部分個人非經(jīng)營性住房征稅，既沒有明確的法律依據(jù)，在法律上又與我國現(xiàn)行稅法規(guī)定相悖。房產(chǎn)稅的征收關乎到每一個家庭的切身利益，為了推進我國房產(chǎn)稅改革的進一步發(fā)展，不能僅依靠政府行政法規(guī)，還要依靠國家法律的強制力保證其實施，因此加快關于房產(chǎn)稅相關立法就顯得尤為重要。雖然2018年第十三屆全國人大常委會將房產(chǎn)稅納入立法規(guī)劃，但由于種種原因還沒有完成立法。為了體現(xiàn)我國法律的嚴肅性，全國人民代表大會及其常務委員會應盡快制定房產(chǎn)稅的相關法律，使其有法可依。作為西方國家地方稅稅收入穩(wěn)定來源的房產(chǎn)稅，其相關法律也應比較成熟，因此制定我國房產(chǎn)稅相關立法可以借鑒西方國家已有的房產(chǎn)稅的相關立法和經(jīng)驗，并結合我國實際情況，廣泛聽取和征求社會各界意見，使我國最終制定的房產(chǎn)稅立法得到社會的廣泛共識，只有立法得到公眾廣泛接受，才能有利于房產(chǎn)稅立法在今后的征稅過程中充分發(fā)揮應有的約束力。

（二）建立完善的房產(chǎn)稅稅基——房產(chǎn)價值的評估體系

科學合理的確定房產(chǎn)稅稅基是征收房產(chǎn)稅的基礎。對于房產(chǎn)稅征收成熟的國家，大都依據(jù)房產(chǎn)的評估價值作為計稅基礎。我國房產(chǎn)稅改革試點城市在房產(chǎn)稅征收暫行辦法的政策規(guī)定中，提到了由于目前條件技術的不成熟，以房產(chǎn)交易價格作為稅基是暫時的，待成熟后再以房產(chǎn)評估價值作為稅基依據(jù)。另外，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的本質屬性，也應該以房產(chǎn)評估價值作為征稅稅基。由此可見，在借鑒國外成功經(jīng)驗的基礎上，建立一套符合中國國情的房產(chǎn)價值評估體系是我國房產(chǎn)稅改革成敗的前提和基礎。

具體而言，首先，我國應建立一個專門對房產(chǎn)價值進行評估的第三方政府評估機構，該機構具有獨立性，不以盈利為目的，以保證評估結果的客觀性和公平性。其次，我國對房產(chǎn)評估的專業(yè)人才十分匱乏，“資產(chǎn)評估”作為一個新的專業(yè)方向，目前我國設置該專業(yè)方向的高校并不多，因此應該鼓勵更多財經(jīng)類院校設置資產(chǎn)評估專業(yè)，并細分出房產(chǎn)評估方向，以培養(yǎng)更多具有房產(chǎn)評估專業(yè)知識的人才，在借鑒國外成熟的房產(chǎn)價值評估方法基礎上，探索一套適合我國房產(chǎn)評估的評估方法;為了建立一支高素質的房產(chǎn)價值評估團隊，我國財政部等相關部門應該積極組織開展房產(chǎn)評估師從業(yè)資格考試，以壯大從事房產(chǎn)評估的專業(yè)團隊。再次，由于受經(jīng)濟發(fā)展周期、供求關系、通貨膨脹、國際經(jīng)濟發(fā)展形勢以及自然災害等不可抗力因素的影響，房產(chǎn)價值不是一成不變的，因此需要根據(jù)對房產(chǎn)價值進行再評估，在評估方法和技術不成熟的探索前期可以幾年評估一次，由于經(jīng)濟發(fā)展不確定因素很大，待評估方法成熟后每年都要對房產(chǎn)價值進行再評估，以保證房產(chǎn)評估價值的真實準確。最后，也要考慮到房產(chǎn)價值評估過程中遇到的爭議和糾紛，應該設置相關的爭議處理機構和仲裁機構，以第三方中立態(tài)度合理公平解決矛盾糾紛，維護納稅人的合法權益。