貝殼的估值邏輯已變

張鳳玲

“曾經(jīng)的貝殼，打開之后是珍珠;現(xiàn)在的貝殼，打開之后，可能是泥沙?！?/p>

8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”的功能。

“房產(chǎn)中介可能消失”登上熱搜。

消息一出，8月19日，貝殼股價(jià)下跌14.86%，20日，貝殼股價(jià)又下跌5.29%。

杭州住保房管局“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，房主自行掛牌自家房源，直接跟買家溝通，避開了中介，省下了巨額的中介費(fèi)。若雙方成交，政府平臺(tái)不收取一分錢。

目前，房產(chǎn)中介老大貝殼已跌破發(fā)行價(jià)至19.88美元/股。

巔峰時(shí)刻

貝殼，這只千億獨(dú)角獸的故事始于2018年。

貝殼，脫胎于鏈家，是最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)。

貝殼的玩法，是把自己做成行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，吸引同行來平臺(tái)上經(jīng)營，從中賺取傭金，相當(dāng)于地產(chǎn)版的“淘寶”。

2020年，疫情期間，人們被迫封閉在家，傳統(tǒng)中介的帶看業(yè)務(wù)突然失靈，線上看房突然之間成了剛需。擁有線上找房技術(shù)的貝殼找房一夜爆火，用戶紛紛奔赴貝殼網(wǎng)上看房，貝殼的知名度，下載量、活躍度瞬間飆升。

2020年7月24日，貝殼正式向美國證券交易委員會(huì)公開遞交招股書。頂著居住服務(wù)平臺(tái)第一股的光環(huán)，憑借著房產(chǎn)交易的巨大GTV，以及互聯(lián)網(wǎng)科技股的光鮮外衣，受到了投資者的追捧。

2020年8月13日，貝殼在紐交所正式掛牌上市，上市當(dāng)日股價(jià)漲幅一度高達(dá)87%。此后，貝殼找房的股價(jià)一度達(dá)到每股79.4美元，總市值超過5000億元。

內(nèi)憂外患

上市一年后，也就是2021年8月13日，貝殼的高市值神話，開始破滅了。

2021年8月11日，貝殼公布了2021年第二季度財(cái)報(bào)。貝殼第二季度的凈利潤為11.16億元，相比之下去年同期的28.39億元，同比下降61%。財(cái)報(bào)發(fā)布后，貝殼找房的股價(jià)開盤大幅度下跌。

貝殼股價(jià)下滑，原因是什么呢？

從2021年開始，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城房價(jià)中，有一半二手房下跌，房地產(chǎn)市場整體降溫。

與此同時(shí)，不少城市房貸收緊，以前房貸一周就能放款，現(xiàn)在普遍要等4-6個(gè)月，二手房交易量明顯下滑。這導(dǎo)致了整個(gè)地產(chǎn)板塊持續(xù)被看衰，地產(chǎn)股普遍腰斬。

另一方面，隨著反壟斷法出臺(tái)，貝殼陷入反壟斷疑云。今年夏天，58同城創(chuàng)始人姚勁波在朋友圈舉報(bào)貝殼在房產(chǎn)交易中存在壟斷行為，稱貝殼強(qiáng)制房企“二選一”，呼吁國家罰40億。導(dǎo)致投資者的恐慌，拋售貝殼找房的股票。

而在貝殼的內(nèi)部，貝殼創(chuàng)始人和靈魂人物左暉突然去世，左暉去世之后，貝殼找房的市值蒸發(fā)了1800多億元。

內(nèi)憂外患的情況下，貝殼股價(jià)斷崖式下跌，市值跌去4000多億元，股價(jià)跌破了發(fā)行價(jià)。

取決于房產(chǎn)中介是否消失

左暉突然去世。這位地產(chǎn)中介大佬，給中國房產(chǎn)市場留下了一家獨(dú)角獸企業(yè)——貝殼。貝殼在新房和二手房銷售、中介市場中的地位，早已無人出其右，處于絕對(duì)壟斷地位。

但是，天下苦貝殼久矣。

首先，開發(fā)商苦貝殼久矣。貝殼手里擁有大量客戶資源、房產(chǎn)資源，掌握了房產(chǎn)交易的話語權(quán)，渠道費(fèi)水漲船高，甚至開始威脅房企。那個(gè)開發(fā)商，給貝殼的傭金高，貝殼就優(yōu)先推哪個(gè)開發(fā)商的盤。類似于淘寶首頁的推薦。

三道紅線之下，開發(fā)商的利潤下滑，再被貝殼找房“虎口奪食”，自然不是滋味。2021年年底，恒大高調(diào)地把旗下“房恒通”更名“房車寶”，收編152家中介機(jī)構(gòu)，3萬間線下門店，聲稱要與貝殼分天下。之后，萬科推出全新品牌“樸鄰”租售，碧桂園也推出租售服務(wù)中心“有瓦”。

其次，購房者苦貝殼久矣。根據(jù)媒體報(bào)道，2021年以來，貝殼在各大城市上漲中介費(fèi)，購房成本飆升，引得消費(fèi)者憤怒。貝殼存在泄漏個(gè)人信息的風(fēng)險(xiǎn)。有個(gè)別網(wǎng)友只是在貝殼上隨意瀏覽下，中介電話就馬上打過來，推薦房源。今年6月，工信部通報(bào)了一季度垃圾信息投訴情況，貝殼找房排名居前。

所以，8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”的功能。

消息一出，很多消費(fèi)者，希望國家取締中介這個(gè)行當(dāng)，讓房產(chǎn)中介徹底消失。一個(gè)讓消費(fèi)者承受巨大成本的企業(yè)，是不受大家歡迎的。