毛廣澳 葉松

摘要：“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”與“房住不炒”是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)面臨的兩大核心關(guān)鍵政策。在“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，“房?jī)r(jià)問(wèn)題”應(yīng)當(dāng)是“內(nèi)循環(huán)”中的重要問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從土地供應(yīng)、信貸政策、監(jiān)管體系、租賃市場(chǎng)等多角度實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新改革和規(guī)范發(fā)展，積極參與國(guó)家“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)雙循環(huán);房住不炒;房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）10-0026-29 收稿日期：2021-09-10

作者簡(jiǎn)介：毛廣澳、葉松，銅陵學(xué)院建筑工程學(xué)院。

基金項(xiàng)目：銅陵學(xué)院2021年度國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目（202110383064-s202010383139）研究成果。

1 政策背景與內(nèi)涵

1.1 房住不炒

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”政策定位以來(lái)，有效遏制了房地產(chǎn)投機(jī)炒作，經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果得到明顯提升。

1.2 經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)

中央提出“經(jīng)濟(jì) 雙循環(huán)”戰(zhàn)略，是綜合把握國(guó)內(nèi)發(fā)展層次和國(guó)際客觀環(huán)境，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的戰(zhàn)略性抉擇，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)國(guó)方略。

2020年5月，中央政治局常委會(huì)會(huì)議首次提出要充分發(fā)揮我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)需潛力，構(gòu)建以內(nèi)循環(huán)為主、內(nèi)外雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。這一戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)了在復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境背景下，以創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享五大發(fā)展理念為核心，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及消費(fèi)能力的影響無(wú)疑是巨大的，既影響投資和消費(fèi)，也影響民生和發(fā)展?！敖?jīng)濟(jì)雙循環(huán)”下的“房住不炒”定位，也會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)在“十四五”時(shí)期的總綱和總體指導(dǎo)方針。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體如何理解新格局下的政策內(nèi)涵和市場(chǎng)變化，特別是對(duì)于內(nèi)循環(huán)中如何繼續(xù)強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的重要性，尤其是租購(gòu)并舉和長(zhǎng)租房的政策，這也是后續(xù)應(yīng)積極關(guān)注并面臨市場(chǎng)改革的一個(gè)重要內(nèi)容，此戰(zhàn)略下的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)遇到前所未有的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

2 新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的機(jī)遇

2.1 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需仍然具有相當(dāng)重要的作用，在國(guó)內(nèi)大循環(huán)的促進(jìn)消費(fèi)戰(zhàn)略中，住房消費(fèi)仍將是重要組成部分。新中國(guó)成立72年來(lái)，我國(guó)有著世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從1949年末的10.64%，至2019年突破了60%，2020年已經(jīng)達(dá)到了63.89%。根據(jù)《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》報(bào)告，2030年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%。黨的十八大提出了“走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路”，我國(guó)城鎮(zhèn)化開(kāi)始進(jìn)入以人為本、發(fā)展規(guī)模與發(fā)展質(zhì)量并重的全新階段。2014年3月至2020年4月國(guó)家相繼推行了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》等7條有關(guān)城鎮(zhèn)化發(fā)展的相關(guān)意見(jiàn)、方案及任務(wù)。其中，《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出的“深化戶籍制度改革，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，推動(dòng)公共資源按常住人口規(guī)模配置”，是逐漸消除城鄉(xiāng)差異、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合的關(guān)鍵措施。

雙循環(huán)戰(zhàn)略背景下，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展，可以起到推動(dòng)人口集聚、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革并繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，這無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的巨大機(jī)遇。

2.2 適老化改造需求

隨著新世紀(jì)的到來(lái)，我國(guó)已步入老齡化社會(huì)。2020年開(kāi)展的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)表明，我國(guó)60歲及以上人口總數(shù)為26402萬(wàn)人，占全國(guó)人口的18.70%，其中，65歲及以上人口為19064萬(wàn)人，占全國(guó)人口的13.50%，均遠(yuǎn)超老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。且對(duì)比2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)人口老齡化程度進(jìn)一步加深，未來(lái)一段時(shí)期將持續(xù)面臨人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的壓力，并將在“十四五”期間進(jìn)入中度老齡化階段。

但現(xiàn)有城鎮(zhèn)建筑因規(guī)劃滯后與成本制約等原因，尚不能提供安全、舒適、方便的全年齡段適用的空間環(huán)境，與老齡化社會(huì)的居住需求不相適應(yīng)。因此，在既有建筑物的改造中，凸顯了適老化的重要性和緊迫性。尤其是在“房住不炒”政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)新開(kāi)發(fā)的投資規(guī)模增長(zhǎng)空間有限，且從2019年起大規(guī)模棚戶區(qū)改造熱潮也逐漸消退。2020年國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為實(shí)現(xiàn)人民追求美好生活需要的重要民生工程。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從政策背景和自身利益角度出發(fā)都存在參與既有建筑及社區(qū)公共設(shè)施改造的內(nèi)在需求動(dòng)力，以彌補(bǔ)新開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模下降產(chǎn)生的收益缺口。

2.3 住房租賃業(yè)發(fā)展

新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)大量的住房需求，然而城市房?jī)r(jià)高企，并不是所有的進(jìn)城者都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)商品房，進(jìn)城者將退而求其次選擇租房。從住宅的社會(huì)特性角度而言，政府應(yīng)在商品房市場(chǎng)化的同時(shí)負(fù)擔(dān)住房基本保障的責(zé)任。自2015年，我國(guó)開(kāi)始大力支持住房租賃，特別是面向低收入者的公租房，多次發(fā)布政策推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。2016年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出建立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，完善城鎮(zhèn)住房保障體系，住房保障采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。租賃住房市場(chǎng)容量巨大，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)。

政策支持下，房企應(yīng)積極布局租賃市場(chǎng)，預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將首次超過(guò)3萬(wàn)億元，租賃人口增至2.52億人，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一大機(jī)遇。但同時(shí)也面臨著相關(guān)挑戰(zhàn)。

3 新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)

3.1 市場(chǎng)分化明顯

在“房住不炒”政策持續(xù)作用下，限購(gòu)、限貸、限售，土地集中出讓制度的實(shí)施，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯變緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，且不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)差異很大，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售規(guī)模格局進(jìn)一步分化。市場(chǎng)資源更加集聚于優(yōu)勢(shì)企業(yè)，中小規(guī)模房企的增長(zhǎng)空間進(jìn)一步受限。

3.2 融資壓力突出

2020年以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域繼續(xù)保持強(qiáng)監(jiān)管的態(tài)勢(shì)。尤其 “三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)的影響已經(jīng)非常突出，新增融資額持續(xù)下降，個(gè)別高杠桿率運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)陷入了明顯困境，中長(zhǎng)期來(lái)看，降杠桿將是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的核心思路。在缺乏資金支持的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。與此同時(shí)，今年上半年的房貸利率上行和審批難度加大，也使得貸款買(mǎi)房的壓力有所增加，進(jìn)一步限制了資本流向房地產(chǎn)業(yè)。

3.3 房企處境困難

在以內(nèi)循環(huán)為主的新格局下，需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)中解放內(nèi)需，樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)格，房企整體利潤(rùn)率普遍下滑，行業(yè)高增速不再。央行提出的發(fā)展底線為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益?！敖鹁陪y十”的市場(chǎng)周期性行情并沒(méi)有在2021年如期展現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力雖有所緩解，但仍將持續(xù)，房企債務(wù)違約問(wèn)題頻發(fā)，而市場(chǎng)下行壓力明顯，對(duì)業(yè)內(nèi)房企形成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

4 新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展建議

4.1 完善土地供給政策

土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提和基礎(chǔ)，土地政策所決定的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與方式直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展。首先應(yīng)進(jìn)一步完善閑置宅基地的入市交易，可以推廣納入租賃住房建設(shè)的試點(diǎn)，盤(pán)活宅基地資源，建立全域土地綜合統(tǒng)籌利用模式。其次是多渠道解決中低收入家庭的住宅需求，構(gòu)建多層次多元化的住房供應(yīng)體系，確保有房住的基本需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)共同發(fā)展，走向共同富裕。再次是根據(jù)城市發(fā)展前景，區(qū)分對(duì)待土地供應(yīng)政策，將土地供應(yīng)計(jì)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)情況結(jié)合，依人地掛鉤原則確定土地供應(yīng)規(guī)模。

4.2 差別化信貸政策

一方面對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)實(shí)際債務(wù)杠桿水平和經(jīng)營(yíng)狀況，實(shí)行差別化信貸政策，采用包括擔(dān)保方式和利率水平等多種方式降低金融隱患，促進(jìn)房企能夠優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)安全合理化，積極拓展融資渠道多元化。另一方面，對(duì)于消費(fèi)性住房信貸，首先根據(jù)城市發(fā)展層次與現(xiàn)狀，明確合理的信貸政策區(qū)分度;其次要嚴(yán)格審核貸款資格，明確剛性需求和改善性需求標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)差別化信貸，制止對(duì)炒房的信貸支持。

4.3 強(qiáng)化多層次監(jiān)管

一是加強(qiáng)行業(yè)自律，宣傳和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和各類中介嚴(yán)格規(guī)范交易資金管理，健全信用體系，禁止不當(dāng)行為。二是加強(qiáng)政府監(jiān)管，構(gòu)建開(kāi)放、完善的信息制度和預(yù)警體系，在強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置的決定性作用的前提下，將政府對(duì)市場(chǎng)管理通過(guò)制度化、規(guī)范化、效率化的政策機(jī)制得以實(shí)現(xiàn)。三是加強(qiáng)法制管理，配套修改和實(shí)施房地產(chǎn)相關(guān)的稅收、土地、投融資、市場(chǎng)等環(huán)節(jié)相關(guān)法律，以法律形式固化“房住不炒”的原則，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)回歸到居住功能。

4.4 健全住房租賃體系

在有效配置市場(chǎng)資源的同時(shí)，各級(jí)政府應(yīng)著力承擔(dān)中低收入家庭的住房保障責(zé)任，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。以共享理念將各類閑置房源納入租賃市場(chǎng)，積極引導(dǎo)資本投入住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，培育租賃市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)化企業(yè)，治理租賃市場(chǎng)的無(wú)序現(xiàn)象，最大限度滿足中低收入家庭的住房需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)共同富裕。針對(duì)目前國(guó)內(nèi)住房還存在失衡問(wèn)題，雙循環(huán)戰(zhàn)略的發(fā)展無(wú)疑大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與完善，通過(guò)“房住不炒”的政策定位，以制度改革降低房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民安居樂(lè)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的同步目標(biāo)。

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