關(guān)于農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證方面

秦建輝

【摘要】在當前農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展過程中，對于農(nóng)村地區(qū)的房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證工作來講，是順應(yīng)當前農(nóng)村房地一體化不動產(chǎn)登記工作實施目的以及要求所推行的一項工作。圍繞在當前開展地籍調(diào)查工作的基礎(chǔ)上，進行農(nóng)村地區(qū)房屋建筑物以及相關(guān)構(gòu)筑物的補充調(diào)查，從而形成房地一體化的最終調(diào)查結(jié)果，使房地一體化不動產(chǎn)登記工作能夠擁有充足的數(shù)據(jù)支持。所以在下文當中，將對當前農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證工作進行深入研究論述。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房屋不動產(chǎn);房地一體化;調(diào)查;登記頒證

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.029

1、前言

自從我國進入新時期發(fā)展以來，我國農(nóng)村發(fā)展有了很大變化，努力改變鄉(xiāng)村面貌，提高農(nóng)村生活水平，改變粗放發(fā)展，為激活農(nóng)村土地市場。在2014年8月1日，我國國土資源部以及財政部和住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部等多個部門聯(lián)合共同下發(fā)了關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知，在該通知當中針對當前農(nóng)村地區(qū)存在的房屋不動產(chǎn)發(fā)證工作不全面以及未實施進行了嚴格要求。這對于當前農(nóng)村地區(qū)的房屋不動產(chǎn)登記工作來講，是具有重要指導(dǎo)意義的，保障不動產(chǎn)登記建設(shè)工作能夠統(tǒng)一執(zhí)行并真正貫徹落實。

2、農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體化的概述

近幾年，農(nóng)村地區(qū)正在大力地開展不動產(chǎn)的登記工作，通過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在我國很多農(nóng)村地區(qū)做了很多的登記項目，在這個過程中也出現(xiàn)了很多問題，總體來說農(nóng)村地區(qū)居民對該方面的了解相對來說比較少，所以對于農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體的具體概念以及相關(guān)內(nèi)容并不了解，所以在這個過程中就造成了很多工作的進行比較困難，因此首先就要對房屋不動產(chǎn)一體的概念進行簡要概述。簡單來說，主要是將農(nóng)村宅基地和集體用地使用權(quán)及地上的建筑物，實行統(tǒng)一的權(quán)籍調(diào)查，統(tǒng)一的確權(quán)登記，統(tǒng)一頒發(fā)房地產(chǎn)一體不動產(chǎn)權(quán)證書。這項工作會在很大程度上維護農(nóng)民的合法權(quán)益，維護農(nóng)村地區(qū)社會和諧穩(wěn)定，促進農(nóng)村振興。因此各個地區(qū)要大力開展該項工作，同時面對群眾的疑問要耐心解答。

3、農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證的實施背景

我國在2014年8月1日，由國土資源部以及財政部和住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部等多個部門共同下發(fā)了關(guān)于推進當前農(nóng)村地區(qū)房屋用地確權(quán)登記工作的相關(guān)通知，該通知當中全面指出要加快當前農(nóng)村地區(qū)的地籍調(diào)查，并且對農(nóng)村房地等集體建設(shè)用地建筑物加快統(tǒng)籌推進，并做好構(gòu)筑物補充調(diào)查相關(guān)工作。對當前在集體制度不斷完善的基礎(chǔ)上基于不動產(chǎn)登記建設(shè)工作的實際需要，以農(nóng)村地區(qū)和房屋調(diào)查技術(shù)方案相關(guān)指導(dǎo)工作要求為基礎(chǔ)，在當前農(nóng)村房地一體化調(diào)查工作過程中，對地上建筑物以及相關(guān)構(gòu)筑物等進行全面調(diào)查。

農(nóng)村地區(qū)地籍及房屋調(diào)查相關(guān)技術(shù)方案的事實是，主要要求在開展實際工作的過程中，應(yīng)當對農(nóng)村地區(qū)范圍內(nèi)的宅基地及集體建設(shè)用地到每一個土地的權(quán)屬位置和面積用途等等都進行全面調(diào)查，還包括地上建筑物以及構(gòu)筑物的相關(guān)情況，都需要明確調(diào)查并記錄，從而使農(nóng)村地區(qū)的集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作擁有可靠的數(shù)據(jù)支持，使不動產(chǎn)登記擁有堅實的基礎(chǔ)。所以，在本文論述內(nèi)容中，基于房地一體化不動產(chǎn)登記體系工作相關(guān)要求，對現(xiàn)如今農(nóng)村地區(qū)地籍調(diào)查工作過程中所涉及到的工作區(qū)域以及工作內(nèi)容等進行了介紹，從而為農(nóng)村房屋不動產(chǎn)議題調(diào)查登記辦證工作提供指導(dǎo)意見，使這項工作進展得更加順利。

4、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作的意義

4.1合法維護農(nóng)民權(quán)益

對于農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作來講，是給予農(nóng)民權(quán)益為出發(fā)點所開展的一項工作，同時還能夠推動當前鄉(xiāng)村振興發(fā)展，促進農(nóng)村社會秩序更加和諧穩(wěn)定。對于農(nóng)村宅基地來講，使用權(quán)及房屋的所有權(quán)都是農(nóng)民自身所擁有的非常重要的一項權(quán)利，將會直接關(guān)系到每一個農(nóng)民的切身利益，所以依托房地一體化之前登記工作并發(fā)放不動產(chǎn)憑證，能夠使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)以及房屋的所有權(quán)得到合法確認。在此背景下，如果一旦出現(xiàn)相應(yīng)的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)糾紛問題，那么就可以依據(jù)農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作所取得成果，對這些糾紛問題進行解決，緩解并化解社會主要矛盾，使農(nóng)民的合法權(quán)益以及土地權(quán)益得到有效的維護，同時還能夠進一步奠定農(nóng)村發(fā)展的基礎(chǔ)條件，使農(nóng)村的社會秩序變得更加穩(wěn)定與和諧。

4.2實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)常態(tài)化管理的需要

在農(nóng)村房地產(chǎn)確權(quán)登記工作不斷推進與實施的過程中，可以使當前農(nóng)村地區(qū)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)被同步收納到數(shù)據(jù)庫當中，所以對于我國當前的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理工作來講，能夠?qū)崿F(xiàn)常態(tài)化管理以及動態(tài)化管理。通過房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作是當前農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度建設(shè)變得更加完善，而且建立基于數(shù)據(jù)的城鄉(xiāng)一體化數(shù)據(jù)庫和信息管理系統(tǒng)，從而使不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的變更機制能夠變得更加完善而且更加靈活，讓不動產(chǎn)管理工作變得更加簡單。

5、房地一體確權(quán)登記發(fā)證存在的問題

5.1統(tǒng)籌工作安排無法實施

我國在2011年5月6日，由國土資源部以及農(nóng)業(yè)部等相關(guān)部門共同下發(fā)了關(guān)于推進農(nóng)村地區(qū)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的相關(guān)通知，并就今后開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的相關(guān)內(nèi)容及工作程序等進行了明確部署企業(yè)明文規(guī)定，但是并沒有在此過程中涉及到農(nóng)村房屋房地一體登記。所以雖然很多地區(qū)在之后開展了宅基地以及集體建設(shè)用地的確權(quán)登記發(fā)證工作，但是并沒有涉及到農(nóng)村房屋不動產(chǎn)。所以在之后的發(fā)展過程中，針對之前所發(fā)布的通知進行了完善，在通知當中將農(nóng)村房屋等集體建設(shè)用地的建筑物和構(gòu)筑物等也納入到了房地一體調(diào)查登記的工作范疇當中。對于大部分地區(qū)的宅基地以及建設(shè)用地來講，使用權(quán)的確權(quán)登記工作已經(jīng)基本上實現(xiàn)并完成，而農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體的土地權(quán)屬確認以及建筑物和構(gòu)筑物補充調(diào)查等并沒有完成，兩者之間沒有實現(xiàn)統(tǒng)籌安排，所以在實際工作過程中遇到了很大阻礙。

5.2房屋現(xiàn)狀不能滿足房地一體不動產(chǎn)要求

在進行宅基地以及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的過程中，針對這些用地的使用權(quán)權(quán)屬進行了明確的區(qū)分，但是這些農(nóng)村宅基地以及集體建設(shè)用地，經(jīng)過幾年經(jīng)濟的發(fā)展，原使用權(quán)數(shù)據(jù)沒有動態(tài)更新，與現(xiàn)狀的房屋樓層、房屋狀況、實際面積都發(fā)生了變化。如果這些數(shù)據(jù)使用到農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)調(diào)查，會帶來很多矛盾、糾紛、錯誤，所以對使用權(quán)數(shù)據(jù)進行復(fù)核、檢查、補充才能很好將使用權(quán)數(shù)據(jù)發(fā)揮在不動產(chǎn)一體調(diào)查中的作用。

5.3產(chǎn)權(quán)狀況變更不及時

當針對農(nóng)村宅基地以及集體建設(shè)用地所開展的確權(quán)登記，發(fā)證工作結(jié)束之后，在過去的農(nóng)村宅基地以及集體建設(shè)用地使用過程中，因原擁有者死亡或者是出現(xiàn)分家析產(chǎn)、贈受、買賣，所引發(fā)的繼承和分家等相關(guān)問題，導(dǎo)致這些已經(jīng)發(fā)證并確權(quán)的相關(guān)用地，因產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致了許多矛盾出現(xiàn)。

6、農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查工作內(nèi)容

對于農(nóng)村房屋不動產(chǎn)調(diào)查登記工作來講，主要調(diào)查內(nèi)容包括如下幾點：

在地籍調(diào)查工作的過程中，應(yīng)補充調(diào)查現(xiàn)權(quán)利人姓名、戶籍、身份證號、聯(lián)系方式，共有人狀況，房屋產(chǎn)權(quán)來源如自建、析產(chǎn)、買賣、贈予、交換、繼承等，房屋竣工時間、房屋使用用途、土地坐落等。

在承接測繪任務(wù)時，實行合同評審（或項目評審）、設(shè)計輸入評審等制度。保證具有滿足任務(wù)要求的實施能力，并將該項任務(wù)納入質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)。評審結(jié)果將被記錄并作為技術(shù)設(shè)計的一項重要依據(jù)。經(jīng)生產(chǎn)單位過程檢查的測繪產(chǎn)品，通過項目檢查、縣級檢查等最終檢查，評定質(zhì)量等級，編寫最終檢查報告，明確各部門、各崗位的職責(zé)及相互關(guān)系，規(guī)定考核辦法，以作業(yè)質(zhì)量、工作質(zhì)量確保測繪產(chǎn)品質(zhì)量。

房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的調(diào)查，在開展農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查工作的過程中，由于農(nóng)村房屋是整個家庭的重要財富表現(xiàn)，應(yīng)注重首次調(diào)查登記。以后如果權(quán)利人發(fā)生變更，應(yīng)慎重對待。為減少和緩解農(nóng)村房屋、宅基地矛盾糾紛，更換權(quán)利人的，應(yīng)調(diào)查原權(quán)利人與現(xiàn)更改權(quán)利人情況，是否同意變更現(xiàn)權(quán)利人，并經(jīng)過村委會同意方可變更。這對于農(nóng)村房屋不動產(chǎn)議題調(diào)查登記工作來講最重要的一項內(nèi)容，就是需要對土地的使用者以及房屋所有者之間的進行確認及核實。如果是同一人的情況，那么需要讓房屋的所有權(quán)人提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，然后對自身的合法權(quán)益進行維護及確認。如果出現(xiàn)了房、地兩個或者兩個以上權(quán)利人的情況，那么需要對房屋所有者、土地使用者進行分隔界限來分別界定各權(quán)利人歸屬，無法界定房屋，土地界限的，應(yīng)作為共同權(quán)人同時共有該處房屋和土地使用的權(quán)利。然后將所有權(quán)人都叫到現(xiàn)場并簽字確認。

再次，就是房產(chǎn)類別的區(qū)分。對于農(nóng)村地區(qū)的宅基地上的房屋來講，本身是歸為個人所有或使用者所有的，而集體建設(shè)用地上的房屋又可以分為個人所有房產(chǎn)以及集體所有權(quán)這兩種，所以在農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記的過程中，需要對這些房屋的差別進行明確的區(qū)分，可能還會出現(xiàn)一些特殊類型的差別，需要尤為注意。農(nóng)村不動產(chǎn)以宗地和獨立成幢的房屋作為不動產(chǎn)單元的，應(yīng)以幢為單位繪制房產(chǎn)分戶圖，不需要分層繪制。建筑面積可按層分別計算后求和，也可采取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數(shù)計算。

最后，就是為了使房屋不動產(chǎn)議題調(diào)查登記工作中的相關(guān)需求得到滿足，在開展補充調(diào)查的過程中，需要由房屋的所有權(quán)人遞交統(tǒng)一格式的房產(chǎn)登記申請書。除此之外，在開展相關(guān)調(diào)查工作的過程中，需要針對地籍測量工作過程中所丟失或者是遺漏的測繪工作量進行補充，在實際測量的過程中，針對計算一半建筑面積的房屋相關(guān)附屬設(shè)施要進行全面的調(diào)查，使房屋測量過程中所出現(xiàn)的房屋數(shù)據(jù)誤差能夠得到補充，保證所得的房屋面積計算結(jié)果是準確的。如果有紙質(zhì)圖件資料，對紙質(zhì)資料進行數(shù)字化處理，生成帶坐標的空間數(shù)據(jù);如果沒有紙質(zhì)圖件資料，條件具備的，可開展野外實測;條件不具備的，可結(jié)合實地勘丈，在高分辨率正射影像圖上進行勾繪。

結(jié)語：

綜上所述，對于農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證工作來講。對于當前農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及農(nóng)民合法權(quán)益的維護是具有非常重要意義的，因為在過去因產(chǎn)權(quán)不清晰以及界定不分明等原因所導(dǎo)致的農(nóng)村發(fā)展過程中矛盾問題非常多，所以在新時期發(fā)展背景下，為了響應(yīng)國家的號召，需要就當前農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證工作給予充分重視。并且在實際工作過程中，就每一項工作進行細化，確保每一個工作步驟及工作環(huán)節(jié)都符合農(nóng)村房屋不動產(chǎn)一體調(diào)查登記頒證工作要求。

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