互聯(lián)網(wǎng)背景下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的問題與對策

阮文雄 欽州市泰俊置業(yè)有限公司

引言

當(dāng)前是一個經(jīng)濟(jì)全球化的時代，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日新月異，我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)發(fā)展需與時俱進(jìn)，跟上時代前進(jìn)的腳步。隨著國家一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策措施的頒布實施，各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為嚴(yán)峻的市場發(fā)展形勢，競爭也變得越來越激烈。在如此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更為長遠(yuǎn)的發(fā)展，獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益，就必須利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理問題，結(jié)合以往企業(yè)資金管理中存在的問題，及時采取有效的措施，這樣才能夠保障企業(yè)建設(shè)和諧健康的發(fā)展[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）資金周轉(zhuǎn)效率偏低

與其他行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)需要經(jīng)過較長的周期，從房地產(chǎn)項目的成立、選址分析、施工設(shè)計、成本預(yù)算，到項目報建、招標(biāo)、勘查、施工完成、預(yù)售等環(huán)節(jié)通常要經(jīng)過2-3年時間，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程中往往需要投入大量的資金，占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長。與此同時，房地產(chǎn)項目在市場上屬于一種較為特殊的商品，并不是快消品，其購買價格少則數(shù)十萬，多則數(shù)百萬上千萬，當(dāng)市場消費需求者在選擇購買某地區(qū)房子時會經(jīng)過慎重的考慮，這樣一來就會影響到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)對自家商品的銷售進(jìn)度，從而導(dǎo)致企業(yè)大量資金套牢在固定資產(chǎn)上，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率偏低，資金回籠周期變長。

（二）忽視資金監(jiān)管、融資管理規(guī)則、按揭貸款政策

1.不嚴(yán)格遵從預(yù)售資金監(jiān)管

以欽州當(dāng)?shù)卣贫C布的《欽州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》為例，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理必須遵循政府監(jiān)督、銀行支持、專戶儲存以及?？顚Ｓ玫然驹瓌t[2]，一旦房地產(chǎn)企業(yè)有以下行為之一：① 不按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；② 不按約定將購房款存入監(jiān)管專用賬戶的；③ 隱瞞真實情況，提交虛假材料申請使用預(yù)售資金的。

2.不關(guān)注融資管理規(guī)則

房地產(chǎn)行業(yè)與國家金融政策密切相關(guān)，國家近年來不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的政策越來越嚴(yán)，直接影響企業(yè)籌資的速度。2020 年8 月20 日，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，并且形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即“三道紅線”。對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1 倍不得融資。如果不熟悉國家的融資管理規(guī)則，觸及“三道紅線”，就無法在融資上取得如開發(fā)貸等資金支持，造成項目運營資金不足的風(fēng)險。

3.對銀行按揭貸款政策變動不敏感

當(dāng)前房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴于銀行按揭貸款銷售收款方式。銀行按揭政策的變動如首付比例、對客戶的要求、貸款利率等，直接影響產(chǎn)品的銷售情況和銷售資金回籠。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)向銀行對業(yè)主借款人申請的個人房屋按揭貸款提供階段性連帶保證擔(dān)保責(zé)任，在保證期限內(nèi)，若借款人出現(xiàn)逾期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著代借款人向銀行履行還款義務(wù)的風(fēng)險。這需要資金管理人員熟悉按揭政策，有較強(qiáng)的風(fēng)險意識。

（三）資金管理制度不夠完善

由于受到自身建設(shè)規(guī)模與綜合實力的影響，存在一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門設(shè)置房地產(chǎn)資金管理部門，而只是聘請了一些市場財務(wù)人員負(fù)責(zé)管理企業(yè)資金，這樣會導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)前制定實施的資金管理制度內(nèi)容不夠完善，會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)各項資金資源的合理分配。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)過于注重前期項目的投資開放，將過多資金利用在各地區(qū)土地開方環(huán)節(jié)上，在市場推廣營銷工作上資金分配不足，這樣會導(dǎo)致資金難以在短時間回籠，造成企業(yè)資金壓力過大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化改進(jìn)措施

（一）提高資金使用率

基于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重提高自身的資金使用率，讓資金快速流動起來。同時，在互聯(lián)網(wǎng)時代下，各種新興技術(shù)不斷涌現(xiàn)，為各大企業(yè)優(yōu)化管理模式提供了技術(shù)助力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員可以結(jié)合自身發(fā)展情況合理創(chuàng)建、應(yīng)用最佳資金管理模式，幫助企業(yè)有效提升資金利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員要完善內(nèi)部控制管理制度，強(qiáng)化預(yù)算管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資項目全周期資金的實時監(jiān)控操作，避免各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)不必要的開支，充分保障企業(yè)資金調(diào)動使用的科學(xué)準(zhǔn)確性與高效及時性，防止企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期變得過場；其次，資金管理人員還需加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程項目付款不同節(jié)點的控制工作，科學(xué)統(tǒng)籌安排資金支出，深入分析了解到不同階段企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營情況和工程進(jìn)展情況[3]，從而有針對性地改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)管理計劃；最后，企業(yè)還需安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)對應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款的動態(tài)追蹤與監(jiān)控作業(yè)，要將資金回籠情況與員工工作績效掛鉤在一起，這樣有利于充分調(diào)動起其工作的積極性和主動性。

（二）重視政策的學(xué)習(xí)與運用

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理容易受政策影響，因此必須加強(qiáng)對政策的學(xué)習(xí)與運用。高層領(lǐng)導(dǎo)要充分認(rèn)識到資金風(fēng)險控制管理工作的重要性，主動指導(dǎo)全體員工樹立起良好風(fēng)險控制意識。在資金監(jiān)管、融資管理、按揭貸款管理工作中采取對應(yīng)的控制措施，以有效降低企業(yè)風(fēng)險發(fā)生的概率，保證企業(yè)資金管理工作順利地開展。

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)督管理上，房地產(chǎn)企業(yè)單位資金管理人員可以根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管的要求和商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，規(guī)范商品房預(yù)售資金收、存使用行為。根據(jù)辦法規(guī)定資金使用計劃確定的節(jié)點，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請使用重點監(jiān) 管資金、非重點監(jiān)管資金。在遵從監(jiān)管辦法規(guī)定下，做好資金預(yù)測與可申請使用監(jiān)管資金的計算，及時的辦理資金解禁業(yè)務(wù)，提高資金的使用效率。

在融資方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)國家發(fā)布的融資管理規(guī)則，調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，保持財務(wù)健康。為了防范融資形式單一的風(fēng)險，企業(yè)可以實行多元化的融資方式規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在相關(guān)政策法規(guī)的允許范圍內(nèi)，通過投資的方式在社會進(jìn)行資金募集。還可以將房地產(chǎn)項目作為基礎(chǔ)，通過金融結(jié)構(gòu)公開發(fā)行債券等。在發(fā)行債券的過程中要密切關(guān)注債券金額償還期要貼近房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營情況。如在債券發(fā)行過程中控制不力，則會由于債券還款金額相對較大而面臨金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注各銀行的按揭貸款政策，充分了解各行的按揭貸款額度、首付成數(shù)、利率、按揭保證金比例，客戶資料要求，接收材料到發(fā)放貸款的審批周期等信息，選擇性的與銀行建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，簽訂個人房屋按揭貸款合作協(xié)議，保持政策相對穩(wěn)定的延續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在采用按揭貸款方式銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)對客戶的還款能力充分的評估，降低后續(xù)借款人無法償還銀行按揭貸款引起的代償風(fēng)險。同時，企業(yè)還可以采用分期付款等方式銷售產(chǎn)品，降低按揭貸款方式付款的占比，減少銀行按揭貸款政策變動造成對銷售回款的影響。

（三）創(chuàng)新完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)內(nèi)部資金的合理分配，就必須專門設(shè)置成熟完善的資金管理部門，培養(yǎng)高能力、高素質(zhì)的資金管理人才隊伍，督促資金管理人員結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況，創(chuàng)新完善資金管理制度，構(gòu)建出一套符合企業(yè)發(fā)展特點的預(yù)算管理機(jī)制。資金管理人員要高度重視企業(yè)內(nèi)部資金的預(yù)算管理，只有不斷強(qiáng)化預(yù)算管理才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)資金合理投放使用打下扎實的工作基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理部門工作人員在要預(yù)算管理機(jī)制指引下[4]，制定實施一定的獎懲措施，在提高企業(yè)銷售資金回款的同時，要適當(dāng)放慢資金支付的實際時間，這樣有利于降低企業(yè)資金緊張壓力，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目資金的最大化利用[5]。

結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)今信息技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要想保障自身建設(shè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，在最低成本下創(chuàng)造出最大的社會經(jīng)濟(jì)效益，就必須高度重視資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展情況和需求，合理設(shè)置資金管理部門，培養(yǎng)或者引進(jìn)高能力、高素質(zhì)的資金管理人才，提高其資金風(fēng)險管理意識，重視相關(guān)政策的學(xué)習(xí)與運用，優(yōu)化改善內(nèi)部控制管理制度，切實落實好各項資金管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員還需注重提高資金周轉(zhuǎn)利用效率，優(yōu)化配置資金使用資源，加強(qiáng)對資金投入使用過程的跟蹤管理，確保資金用在實處。