中小房企收購(gòu)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究

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引言

隨著國(guó)家層面及各地樓市調(diào)控政策的不斷深化和加強(qiáng)（“房住不炒”），中小房企由于資金緊張、受新冠肺炎疫情影響等導(dǎo)致盈利空間越來(lái)越狹窄，甚至面臨破產(chǎn)危局，因此往往選擇被大型房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)，為減輕稅負(fù)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。這種模式具體如何操作、為什么要選擇如此模式，該模式存在哪些經(jīng)營(yíng)管理財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，種種風(fēng)險(xiǎn)該如何規(guī)避，本拙文做粗淺探討。

一、背景介紹

自2015年起，廣大征納稅雙方以及最高法院（2015年）積極回應(yīng)“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”操作模式，但在全國(guó)各地做法判斷不一。一方面，國(guó)家稅務(wù)總局先后作出四份批復(fù)——國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)和國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)明確對(duì)于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的操作模式，應(yīng)依法繳納土地增值稅（但在行政實(shí)踐中被最高法院所否定）；另一方面，由于股權(quán)被收購(gòu)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地使用權(quán)是完全不同的兩類(lèi)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)交易行為，當(dāng)該類(lèi)股權(quán)被收購(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)最高法院（2015年）做出裁判：標(biāo)的公司形式上并未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)變更的應(yīng)稅行為（將遞延納稅持續(xù)到該土地的下一次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)），本環(huán)節(jié)不需要繳納土地增值稅。

二、股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)模式及風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

（一）股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)模式

1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

收購(gòu)方通過(guò)受讓目標(biāo)公司（主要指目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬公司）的全部或者部分股權(quán)的方式（工商變更登記直接表現(xiàn)為股東名稱(chēng)的變更），通過(guò)行使股東權(quán)利的方式間接獲得對(duì)目標(biāo)公司以及目標(biāo)項(xiàng)目的控制和開(kāi)發(fā)權(quán)利。

這種模式適用于被收購(gòu)目標(biāo)公司為項(xiàng)目公司，業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，一般為自身拿地，其名下只有一塊土地或建筑物及其附著物，沒(méi)有其他的工商貿(mào)易業(yè)務(wù)（但存在被認(rèn)為規(guī)避土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）。

2.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)并購(gòu)中的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是指母公司將目標(biāo)項(xiàng)目資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至其全資子公司（不動(dòng)產(chǎn)未增值，需辦理過(guò)戶(hù)變更手續(xù)），收購(gòu)方再通過(guò)收購(gòu)該子公司的全部或部分股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

這種模式適用于母公司歷史比較悠久的，除了享有該塊土地業(yè)務(wù)外還有大量其他與該地塊沒(méi)有關(guān)系的復(fù)雜業(yè)務(wù)。由于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)過(guò)程按照賬面凈值計(jì)算，存在稅負(fù)上的優(yōu)勢(shì)，故各地稅務(wù)局要求后續(xù)一年內(nèi)受讓方主營(yíng)不得根本性變更。

3.資產(chǎn)收購(gòu)

資產(chǎn)收購(gòu)不同于前兩種股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)，其轉(zhuǎn)讓方直接處置不動(dòng)產(chǎn)，作為銷(xiāo)售處理，房屋、土地等需辦理過(guò)戶(hù)變更手續(xù)（主要特點(diǎn)稅負(fù)重）。

（二）股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)模式優(yōu)勢(shì)

1.事半功倍

在房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是標(biāo)的公司的新老股東發(fā)生轉(zhuǎn)移，具有不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)主體自始至終不變，因此標(biāo)的公司的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)須視同銷(xiāo)售，更不必辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中股權(quán)受讓方一并承繼使用有效期內(nèi)的各種開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)和財(cái)稅文件資料。只需股權(quán)收購(gòu)方與出讓方達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理工商變更登記，再進(jìn)行董事、監(jiān)事改選即可。

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)雙方稅負(fù)較輕

房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)屬于重大涉稅交易，在整個(gè)交易對(duì)價(jià)中，稅收成本占據(jù)了較大比例，而不同的并購(gòu)方式對(duì)后續(xù)稅負(fù)的種類(lèi)及金額都將會(huì)產(chǎn)生重大影響。因此，在擬訂交易前期對(duì)交易模式進(jìn)行籌劃時(shí)，稅負(fù)承擔(dān)是關(guān)鍵性考量因素。在股權(quán)收購(gòu)模式下，受購(gòu)方免征契稅，只需要繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目的印花稅；股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只需要繳納印花稅和確認(rèn)長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生“投資收益”形成的企業(yè)所得稅。而在在資產(chǎn)收購(gòu)模式下，收購(gòu)方需要繳納成交價(jià)3%-5%的契稅以及合同所載金額0.5‰的印花稅；被收購(gòu)方則需要基本上繳納全部主要稅種的稅費(fèi)。

綜上所述，股權(quán)收購(gòu)交易模式下，收購(gòu)雙方稅負(fù)都較輕，尤其是被收購(gòu)方可規(guī)避增值稅和土地增值稅。

（三）股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)模式風(fēng)險(xiǎn)

1.或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

或有債務(wù)是指尚未到期或?qū)?lái)發(fā)生的可能性很大的債務(wù)，主要包括：抽屜協(xié)議引發(fā)的為第三方擔(dān)保形成的債務(wù)、潛在訴訟形成的債務(wù)、處于公告期的行政罰款導(dǎo)致的不可豁免債務(wù)等。由于或有債務(wù)在房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未發(fā)生，具有隱蔽性、滯后性，金額也尚未確定。因此，在項(xiàng)目收購(gòu)中容易被遺漏或者被出讓方隱瞞；但一旦發(fā)生或暴露債務(wù)危機(jī)，鑒于股權(quán)收購(gòu)交易對(duì)價(jià)金額巨大很有可能從根本上改變?cè)摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)期，從而導(dǎo)致收購(gòu)方在股權(quán)收購(gòu)后陷入債務(wù)困境，難以紓困。

2.目標(biāo)公司員工安置風(fēng)險(xiǎn)

收購(gòu)方如不能妥善安置項(xiàng)目公司（尤其是央企子公司或國(guó)企子公司）的老員工，很可能會(huì)帶來(lái)勞務(wù)糾紛甚至引發(fā)群體性事件。屆時(shí)，不僅收購(gòu)方會(huì)經(jīng)濟(jì)受損、聲譽(yù)受損、商業(yè)秘密外泄等，更有可能招致房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)無(wú)法運(yùn)營(yíng)。

3.項(xiàng)目收購(gòu)交易對(duì)價(jià)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目收購(gòu)交易對(duì)價(jià)一般包括股權(quán)收購(gòu)款及其原生性債權(quán)收購(gòu)款兩部分。被收購(gòu)企業(yè)在簽訂并購(gòu)合同時(shí)把關(guān)不嚴(yán)，甚至未做納稅籌劃將收到的全部股權(quán)及債權(quán)款項(xiàng)定義為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，應(yīng)按照收到的全部?jī)r(jià)款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)加重。

4.土地賬面成本與收購(gòu)股權(quán)總價(jià)款溢價(jià)不能計(jì)入土地成本

股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是標(biāo)的公司的新老股東發(fā)生變化，具有不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)主體自始至終不變。因此標(biāo)的公司的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)須視同銷(xiāo)售，賬面價(jià)值保持不變。對(duì)于收購(gòu)方而言，支付巨額股權(quán)轉(zhuǎn)讓款卻不能計(jì)入獲取土地成本，將大大增加后期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售的稅負(fù)。

5.被征收土地增值稅的認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為關(guān)注、彈性最大的稅種。建筑安裝成本定額透明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用核定扣除30%至60%超率累進(jìn)稅率等現(xiàn)狀已讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱隱擔(dān)憂（稅務(wù)局反避稅是高度裁量的領(lǐng)域）；而以轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避稅收，又會(huì)帶來(lái)一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”操作模式應(yīng)征收土地增值稅的如下所述四個(gè)批復(fù)規(guī)定，若股權(quán)價(jià)值表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，交易發(fā)生時(shí)間接近或懷疑為有逃稅目的安排，一次性轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)并取得經(jīng)濟(jì)利益（本文認(rèn)為同時(shí)滿足四個(gè)要素），則極有可能被認(rèn)定為應(yīng)按土地增值稅條例規(guī)定征稅。即名義上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易若被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為類(lèi)似于“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，按現(xiàn)行稅法規(guī)定應(yīng)征收土地增值稅等。

三、相關(guān)法律法規(guī)、財(cái)稅規(guī)定

本文簡(jiǎn)要總結(jié)了現(xiàn)行主要相關(guān)稅收法律法規(guī)條款（具體屬于稅收規(guī)范性文件）如下，均應(yīng)征收土地增值稅。

1.國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文件……這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物……

2.國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)文件……股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值，認(rèn)為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為。

3.國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)文件……利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為的認(rèn)定……

4.國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)文件……無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)……

5.現(xiàn)行1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《土地增值稅暫行條例》及其多次修訂的實(shí)施細(xì)則。

毋庸贅言，雖然若把納稅義務(wù)人從房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方擴(kuò)展到擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的各類(lèi)公司的股東（股權(quán)轉(zhuǎn)讓方），從該條例字里行間及含義上分析幾乎是不可能的演變。但經(jīng)研究，對(duì)于以“轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義”實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為（同時(shí)滿足四個(gè)要素），按規(guī)定應(yīng)征收土地增值稅（本文認(rèn)為應(yīng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征收），但從現(xiàn)行征管規(guī)定來(lái)看，卻存在無(wú)法操作執(zhí)行規(guī)定的尷尬，尤其是無(wú)明文規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)值、增值額分別是多少”。

四、研究結(jié)論及建議

結(jié)合征稅實(shí)踐、工商變更監(jiān)管以及訴訟實(shí)務(wù)工作中對(duì)股權(quán)被收購(gòu)的界定，部分地方稅務(wù)局認(rèn)為上述四個(gè)批復(fù)是對(duì)個(gè)別請(qǐng)示事項(xiàng)個(gè)案的批復(fù)，不是立法層面的一般規(guī)范性文件（“法無(wú)授權(quán)即禁止”），導(dǎo)致各地執(zhí)法部門(mén)征稅實(shí)踐時(shí)見(jiàn)仁見(jiàn)智。例如，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓“捆綁”收入導(dǎo)致增值額難以確定，這給股權(quán)轉(zhuǎn)讓方、納稅人造成征稅困惑和隱隱不安。

（1）建議國(guó)家稅務(wù)總局參考最高人民法院的做法，與時(shí)俱進(jìn)定期頒布一些成熟的典型案例，供各地稅務(wù)局和納稅人參考執(zhí)行。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，法律法規(guī)和典型案例應(yīng)當(dāng)密切結(jié)合，既要有嚴(yán)謹(jǐn)、全面的稅法條文，也要有“場(chǎng)景詳細(xì)”的案例批復(fù)通過(guò)法規(guī)形式予以發(fā)布，減少自由裁量權(quán)引發(fā)的稅企糾紛。并盡可能以高階的法律規(guī)則形式或立法程序更好地平衡國(guó)庫(kù)需求和納稅人權(quán)利的關(guān)系。

（2）建議征稅部門(mén)應(yīng)對(duì)該類(lèi)股權(quán)收購(gòu)操作模式中的轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)分析，職業(yè)判斷轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否屬于開(kāi)展自救企業(yè)紓困的必要措施，界定其是否完全以規(guī)避征稅為最終目的。

（3）股權(quán)交易應(yīng)多次交易“一攬子交易”、分批分次辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。可以第一次通過(guò)工商變更登記辦理轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方的股權(quán)不高于90%，將剩余不低于10%的股權(quán)在工商登記機(jī)關(guān)辦理不可撤銷(xiāo)質(zhì)押，即質(zhì)押給收購(gòu)方；同時(shí)在相關(guān)轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議中約定，如果該部分股權(quán)對(duì)應(yīng)的對(duì)價(jià)款在一定期限內(nèi)未按時(shí)歸還，期滿之后剩余股權(quán)自動(dòng)過(guò)戶(hù)給收購(gòu)方，避免“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”被界定為不動(dòng)產(chǎn)“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”。

結(jié)語(yǔ)

中小房企面對(duì)國(guó)家層面及各地樓市調(diào)控政策（如嚴(yán)禁首付墊資行為），融資成本高和競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致資金緊張無(wú)力開(kāi)發(fā)，選擇被收購(gòu)不愧為企業(yè)紓困的明智之舉。鑒于收購(gòu)交易稅負(fù)重，規(guī)避“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”四要素，中小房企主動(dòng)納稅籌劃如分批分次辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，規(guī)避“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”嫌疑以減輕并購(gòu)交易稅負(fù)，征納雙方均應(yīng)直面訴求才能讓中小房企紓困措施更有實(shí)效。